Meilleur stratégie pour obtenir un prêt immobilier - période risquée

[Axiles]

Bonjour,
Je vous remercie pour votre réponse détaillé qui me permet de mieux comprendre tout cela.
Je suis bien reparti avec 2 simulations, la simulation ou je met le + en apport à un taux TAEG (3%) supérieur à la proposition ou je met moins (2.9%).
Clairement le but de la banque était de me mettre au TAEG maximum (ils font un effort en négociant déjà ces 3%, je n'ai pas encore pu avoir avec d'autres banques si c'est sérieux) et de m'inciter à mettre moins d'apport pour éventuellement souscrire à d'autres produits chez eux avec le reste de mon épargne quand je serai client.
J'ai pu également voir que la "vendeuse" ne connaissait pas les modalités des différents crédits (PAS-PTZ...) et m'a raconté quelques conneries.
Je vais voir si les autres banques auront le même comportement.
Cdlt,

Le seul moyen de négocier vraiment, c'est la mise en concurrence. Si vous n'avez pas d'offre concurrente, inventez-en une (crédible quand même !).

Sur la question de départ, faire les banques en direct me semble indispensable en cette période : sur un petit emprunt comme le votre, les frais de courtage ont un impact significatif sur le TAEG, c'est vous tirer une balle dans le pied avant même d'avoir lancé la moindre recherche.

 

[JayD]

Le seul moyen de négocier vraiment, c'est la mise en concurrence. Si vous n'avez pas d'offre concurrente, inventez-en une (crédible quand même !).

Sur la question de départ, faire les banques en direct me semble indispensable en cette période : sur un petit emprunt comme le votre, les frais de courtage ont un impact significatif sur le TAEG, c'est vous tirer une balle dans le pied avant même d'avoir lancé la moindre recherche.

Merci pour votre conseil, quand vous parlez d'inventer une offre, vous pensez que je peux tenter de les convaincre oralement du fait d'avoir une meilleure offre ailleurs et que donc je ne remettrai plus les pieds dans cette banque ? (un coup de bluff sans justificatif peut fonctionner ?)
C'est vrai que le montant de mon prêt n'est pas très élevé, au minimum les courtiers prennent 1800 à 2000 euros donc je vais démarcher un maximum de banque moi même.

 

[svprets]

Merci pour votre conseil, quand vous parlez d'inventer une offre, vous pensez que je peux tenter de les convaincre oralement du fait d'avoir une meilleure offre ailleurs et que donc je ne remettrai plus les pieds dans cette banque ? (un coup de bluff sans justificatif peut fonctionner ?)
C'est vrai que le montant de mon prêt n'est pas très élevé, au minimum les courtiers prennent 1800 à 2000 euros donc je vais démarcher un maximum de banque moi même.

Je connais bon nombre de prêteurs qui ne contentent pas de paroles...En règle générale, pour obtenir d'un chargé de clientèle qu'il s'aligne sur une proposition concurrente...il faut lui présenter...Vous déconseille, par ailleurs, si vous tentez de bluffer, de taper trop fort...Vous risquez, ensuite, d'avoir vraiment á chercher une nouvelle banque...

 

[Axiles]

Tout est question de crédibilité, dosage. Si vous arrivez en mode "donnez moi 1% sur 25 ans sinon je vais chez ING" (qui n'octroie plus de prêts), dans tous les cas tu vas te faire jeter.

Si tu arrives en disant que tu as 10bps de moins à l'oral chez un concurrent logique (e.g. une banque spécialisée fonctionnaires si tu es fonctionnaire, etc.), que tu les préfères mais que tu as besoin qu'ils s'alignent, ça marche beaucoup mieux. Et toujours se laisser une porte de sortie pour revenir honorablement vers la première banque en acceptant son offre telle quelle, malgré la tentative de négo si elle échoue.

Quel est le pire des scénarios de toute manière ? La banque dit non à la demande de négo et ensuite ? Elle ne va pas retirer son offre pour autant.

 

[paal]

Le seul moyen de négocier vraiment, c'est la mise en concurrence. Si vous n'avez pas d'offre concurrente, inventez-en une (crédible quand même !).

La mise en concurrence, soit, mais sans rien inventer ....

Parce si on commence à inventer sur une offre verbale de prêt, pas de raison qu'on se limite alors, sur le niveau des revenus, avec le reste qui suit ...

Pour moi c'est une très mauvaise idée, et quitte à vouloir bluffer, ce serait davantage en restant flou sur des détails mineurs ....

Sur la question de départ, faire les banques en direct me semble indispensable en cette période : sur un petit emprunt comme le vôtre, les frais de courtage ont un impact significatif sur le TAEG, c'est vous tirer une balle dans le pied avant même d'avoir lancé la moindre recherche.

Faire les banques en direct, cela présente l'avantage de disposer de plusieurs propositions (au moins de principe), mais il sera utile d'en disposer de plusieurs qui soient formalisées (minimum 3) tout en sachant que j'en ai en fait généralement besoin que d'une seule, celle qui sera la plus adaptée au besoin de financement.....

 

[JayD]

Je vous remercie pour votre réponses.
Je ne vais rien tenter de loufoque et j'apporterai des documents réels si nécessaire pour tenter la négociation, je resterai respectueux des propositions bancaires, je pars du principe que peut être seulement un nombre restreint de banque acceptera un crédit même à 3% (c'est ce que les courtiers me disaient mais ce sont peut être des bêtises "ne démarchez aucune banque, avec votre profil, seul quelques banques seront peut être intéressés, mais si vous allez les voir directement, mon pouvoir ne négociations sera nul, je vous avertis" )

Vous pouvez me confirmer qu'en tant qu'emprunteur, je pourrai signer librement auprès de plusieurs banques (3 minimum) un dossier d'acceptation de souscription à un prêt (l'étape concrète après les simulation) et qu'une fois l'offre de prêt arrivé, je pourrais en sélectionner une seule et ne pas m'engager auprès des autres.
Cette méthode ne m'engagera pas a payer des frais (lié à l'ouverture du compte qui sera clôturé juste derrière...par exemple) ?
Les banques n'ont aucun moyen de savoir si nous faisons avancer un dossier d'offre de prêt dans d'autres banques ?(es-ce une pratique courante ?)
Une banque ne peut plus se rétracter une fois l'offre de prêt émise ? De notre côté il n'y a pas plus moyen de négocier une fois cette offre de prêt émise ?

Merci pour votre aide

 

[svprets]

Bonjour, vous pouvez légalement avancer avec tous les prêteurs que vous désirez jusqu'à édition de l'offre de prêt...Vous pouvez être redevable de frais de dossier plafonnés á 150€ si vous renoncez á une offre acceptée...

 

[JayD]

Bonjour, vous pouvez légalement avancer avec tous les prêteurs que vous désirez jusqu'à édition de l'offre de prêt...Vous pouvez être redevable de frais de dossier plafonnés á 150€ si vous renoncez á une offre acceptée...

Donc si j'ai 3 offres de prêt, que j'en accepte une et que je refuse les 2 autres, je pourrai potentiellement devoir payer 300 euros de frais ?
Peut-on connaître la liste des banques qui procèdent ainsi ? Ces informations sont elles inscrites clairement quelque part ?
Il serait risqué de faire une demande qu'auprès d'une seule banque, si elle met du temps à émettre une offre de prêt ou qu'elle est refusé, cela veut dire qu'il faut tout recommencer à 0 et le vendeur pourrait se rétracter...?
Merci pour votre aide

 

[Aristide]

Bonjour

Vous pouvez me confirmer qu'en tant qu'emprunteur, je pourrai signer librement auprès de plusieurs banques (3 minimum) un dossier d'acceptation de souscription à un prêt (l'étape concrète après les simulation)

Oui

et qu'une fois l'offre de prêt arrivé, je pourrais en sélectionner une seule et ne pas m'engager auprès des autres.

Oui

Cette méthode ne m'engagera pas a payer des frais (lié à l'ouverture du compte qui sera clôturé juste derrière...par exemple) ?

Oui

Les banques n'ont aucun moyen de savoir si nous faisons avancer un dossier d'offre de prêt dans d'autres banques ?(es-ce une pratique courante ?)

Non

Une banque ne peut plus se rétracter une fois l'offre de prêt émise ?

Oui dans le cas général
Mais cependant pas tout à fait exact car il y a des clauses suspensives et des clauses résolutoires :

=> Exemples clauses suspensives :
+ Accord ensemble des prêts supérieurs à 10% du total des crédits figurant au plan de financement
+ Acceptation des assurances par l'assureur
+ Constitution effective des garanties
+ Etc...

=> Exemples clauses résolutoires :
+ Non conclusion du contrat principal objet du prêt dans les 4 mois de l'acceptation
+ Non acceptation de l'assurance
+ Etc...

=> En réalité un crédit n'est définitivement conclu qu'après réalisation des conditions suspensives et non réalisation des conditions résolutoires.

De notre côté il n'y a pas plus moyen de négocier une fois cette offre de prêt émise ?

Vous pouvez toujours tenter une négociation mais, en cas de suite favorable, il faut repartir à zéro.

Donc si j'ai 3 offres de prêt, que j'en accepte une et que je refuse les 2 autres, je pourrai potentiellement devoir payer 300 euros de frais ?

Non
Si c'est bien prévu dans les offres concernées (ce qui est très probable) vous n'aurez à payer les "frais d'études" de 0,75% du montant du prêt avec plafond de 150€ que pour les offres que vous aurez acceptées mais pour lesquelles, en définitive, vous ne donnerez pas suite

Peut-on connaître la liste des banques qui procèdent ainsi ?

Toutes

Ces informations sont elles inscrites clairement quelque part ?

Dans l'offre de prêt..

Cdt

 

[svprets]

Donc si j'ai 3 offres de prêt, que j'en accepte une et que je refuse les 2 autres, je pourrai potentiellement devoir payer 300 euros de frais ?
Peut-on connaître la liste des banques qui procèdent ainsi ? Ces informations sont elles inscrites clairement quelque part ?
Il serait risqué de faire une demande qu'auprès d'une seule banque, si elle met du temps à émettre une offre de prêt ou qu'elle est refusé, cela veut dire qu'il faut tout recommencer à 0 et le vendeur pourrait se rétracter...?
Merci pour votre aide

Je doute fort que vous acceptiez 3 offres de prêt...

 

[svprets]

Accepter une offre : la signer après, a minima, 10 jours de réflexion..

 

[Damienn]

Bonjour,

Une autre stratégie, celle que j'ai utilisée en 2021. Je ne sais pas si elle fonctionnerait encore aujourd'hui. Je pense aussi qu'il faut être le bon profil.

Contacter les banques. Dire qu'on a pas de temps à perdre en négociation, que la banque choisie sera celle qui propose d'emblée les meilleures conditions et que je prenais l'assurance habitation dans cette banque.
Printemps 2021 : financement à 100% (apport =les frais) -> 1% sur 25 ans, différé de 1 an, pas d'Ira, assurance groupe moitié prix.

 

[Axiles]

Je vous remercie pour votre réponses.
Je ne vais rien tenter de loufoque et j'apporterai des documents réels si nécessaire pour tenter la négociation, je resterai respectueux des propositions bancaires, je pars du principe que peut être seulement un nombre restreint de banque acceptera un crédit même à 3% (c'est ce que les courtiers me disaient mais ce sont peut être des bêtises "ne démarchez aucune banque, avec votre profil, seul quelques banques seront peut être intéressés, mais si vous allez les voir directement, mon pouvoir ne négociations sera nul, je vous avertis" )

L'intérêt objectif du courtier, c'est de vous dissuader d'aller voir les banques vous-même pour passer par lui car c'est lui qui touchera des honoraires. Je vous laisse tirer la conclusion qui va bien sur la validité de sa réponse

Dans le contexte actuel, les banques sont de plus en plus nombreuses à refuser de travailler avec un courtier, au moins temporairement pour certaines, durablement pour d'autres. Les frais de courtage vont rendre encore plus complexe le respect du TAEG pour les autres. A vous de voir, en fonction de votre niveau de connaissance du sujet / envie de négocier directement mais beaucoup de choses penchent en faveur du fait d'y aller en direct. Effectivement sur les quelques banques qui devraient être intéressées.

 

[Damienn]

Si je devais emprunter, je crois que je solliciterais 2 ou 3 banques.
Puis ensuite un courtier, en cas d'échec.
Et je ne le chercherais pas loin.

 

[JayD]

Je vous remercie à tous pour vos éclairages.

Bon après avoir creuser avec quelques banques, il y a un décalage entre les simulations qui proposent un taux encore attractif sur 25 ans (2.75% TAEG on va va dire) et la réalité des banquiers qui vous appellent par la suite en vous expliquant que les taux sont montés en octobre et que les outils de simulations ne sont plus à jour (on bascule toute de suite à 3% TAEG bien sur). Il y aurait quand même une marge de manœuvre, si une banque propose un taux plus bas, le banquier s'alignera dans la mesure du possible.

J'ai le sentiment qu'il est préférable de négocier avec le banquier comme critère une mensualité maximum inférieur à notre taux d'endettement pour avoir un taux plus favorable plutôt que de dire je souhaite un crédit sur 25 ans, ces derniers font tout pour vous plafonner au maximum (merci l’État du coup lol).

 

[JayD]

Il semble que les banques ont encore relevés leur taux entre debut octobre et maintenant. Un nouveau coup de pression...
Il devient de plus en plus difficile d'être en dessous du taux d'usure avec les outils de simulation.
Je me demande comment cela va être en novembre, les banques augmentent leurs taux nominal malgré le taux d'usure à 3%...

 

[Aristide]

Bonjour,

Il faut bien comprendre, qu'à la base, la cause de l'augmentation des taux par les banques est l'accroissement du coût de leurs ressources (= taux de leurs refinancements).

Concernant les crédits immobiliers c'est le taux de l'Obligation Assimilable du Trésor (OAT) à dix ans qui fait référence et ce dernier est passé de -0,40% il y a trois ans à plus de 3% désormais.

Et pour les appoints de liquidités ce sont les taux directeurs de la BCE qui, depuis mi-septembre dernier, ont été augmentés de 0,75 points soit, désormais, à 1,25% pour les opérations principales de refinancement sur sept jours et 1,50% pour les opérations marginales de refinancement à un jour.

Comme les taux de marchés montent, afin de préserver leur marge financière, les banques révisent donc leurs taux débiteurs en conséquence.

Et comme le taux usuraire est calculé en prenant d'abord pour référence le taux effectif global moyen d'un trimestre civil donné ( = enquête BDF près des banques) puis, ensuite, en majorant ce dernier de un tiers :

=> Plus les taux de marchés augmentent => Plus les taux débiteurs pratiqués augmentent => et plus les taux usuraires du trimestre suivant augmentent.

Ces taux usuraires, en limitant donc les taux pratiqués, servent les emprunteurs à un moment donné mais cette supposée protection "saute" dès le trimestre suivant.

=>C'est le serpent qui se mord la queue.

Cdt

 

[Triaslau]

Oui les banques peuvent être incitées à gonfler leur taux pour faire monter plus vite le taux d'usure.

 

[JayD]

Je vous remercie pour vos éclairages, j'aurai une question concernant la clause suspensive de prêt qui est peut-être stupide mais comme les frais d'immobilisations sont en jeu, il vaut mieux être clair :

Si nous mettons par exemple 125 000€ maximum à emprunter sur la promesse de vente. Dans l'hypothèse ou la banque finalement souhaite nous prêter 120 000€ car cette somme suffit mais que finalement pour X ou Y raison le prêt est refusé. Nous sommes d'accord sur le fait que la clause suspensive ne se réaliste pas ? Le vendeur ne pourra pas argumenter sur le fait que j'aurai du insister pour avoir un emprunt a 125 000€ et que dans ces conditions le prêt serait peut être passé ?
Il en est de même pour le taux nominal, s'il est fixé à 3% sur la promesse de vente mais que les banques nous proposent un taux inférieur, par exemple 2.5%, si le crédit est refusé avec ce taux, il ne sera pas possible d'argumenter en expliquant qu'il aurait fallu initialement demander un taux à 3% pour que cela passe.

Merci pour votre aide

 

[Aristide]

Bonjour,

Si nous mettons par exemple 125 000€ maximum à emprunter sur la promesse de vente. Dans l'hypothèse ou la banque finalement souhaite nous prêter 120 000€ car cette somme suffit mais que finalement pour X ou Y raison le prêt est refusé. Nous sommes d'accord sur le fait que la clause suspensive ne se réaliste pas ?

Non.
Comme la clause suspensive indique " crédit maximum de 125.000€" et que 120.000€ est bien inférieur à ce maximum, la clause suspensive est bien réalisée si ledit prêt est accepté.

Le vendeur ne pourra pas argumenter sur le fait que j'aurai du insister pour avoir un emprunt a 125 000€ et que dans ces conditions le prêt serait peut être passé ?

Si la banque limite son concours c'est qu'elle estime que votre capacité de remboursement est insuffisante pour faire face aux remboursements d'un crédit plus élevé.
Mais, dans cette dernière hypothèse, le refus de la banque aura bien pour conséquence la non réalisation de la clause suspensive.

Il en est de même pour le taux nominal, s'il est fixé à 3% sur la promesse de vente mais que les banques nous proposent un taux inférieur, par exemple 2.5%, si le crédit est refusé avec ce taux, il ne sera pas possible d'argumenter en expliquant qu'il aurait fallu initialement demander un taux à 3% pour que cela passe.

La clause du compromis doit être précise est respectée.

Si elle indique "3%" c'est 3%.

Si elle indique "taux maximum de 3%" toute personne normalement constituée et sachant lire le français en déduira que, effectivement, avec un taux inférieur à 3% la clause suspensive sera réalisée.

Cependant contre toute attente, certains tribunaux, avec l'argument stupide qu'un refus de prêt à un taux inférieur au maximum stipulé dans le compromis aurait peut-être été accepté si ledit taux avait été porté à son maximum, en ont décidé autrement.

C'est d'autant plus absurde que si la banque a refusé le prêt avec des charges calculées à 2,50% elle l'aurait à fortiori aussi refusé avec ces mêmes charges calculées à 3%.

La banque raisonne d'abord sur la faculté qu'à - ou non - l'emprunteur à rembourser le capital et les intérêts et non pas sur le petit supplément de marge financière qu'elle pourrait faire.

De plus, dans au moins l'un des cas que j'ai en mémoire, l'évolution des taux à la baisse sur les marchés avait amené la banque à adapter en conséquence sa grille standard des taux et le maximum que le conseiller était autorisé à proposé de par son système d'information était bien inférieur au maximum prévu dans le compromis.

Cdt