Si l’ensemble des frais F déductibles une année civile (ex: intérêts d’emprunt, comptable, taxe foncière, etc…) est inférieur aux recettes de la même année, R, les amortissements cette année là étant A, on ne pourra effectivement imputer que les amortissements A’=R-F, si R-F<A, sinon A’=A ; dans l’écrasante majorité des cas, A’<A ; ce qui conduit à limiter l’amortissement effectivement imputé et conduit à un résultat fiscal nul, la quotité d’amortissement non imputé étant reportable sur les années suivantes sans limitation de temps et réintégrée le moment venu (quand les autres charges baisseront) dans la comptabilité de l’opération. La conclusion est qu’on a longtemps un résultat fiscal nul, souvent encore bien après la fin du remboursement et conduit à obtenir des recettes non fiscalisées (puisque résultat fiscal=0).
En revanche, en cas d’opération en activité à l’achat (ou l’année de l’achat), suivant la fiscalité de l’acheteur, on aura peut-être plus intérêt à déduire sur cette année les frais d’acquisition et de commercialisation : les charges augmentant fortement cette année là créerons un déficit imputable sur le revenu global, même en l’absence d’utilisation des amortissements qu’on reportera. Mais dans un cas comme dans l’autre, on déduira un jour ou l’autre la totalité des frais, charges et amortissements de l’opération, ce qui me fait dire qu’une opération dans le neuf n’a pas un plus mauvais rendement que la même en activité.
