Lmp

[delphine23]

bonjour,

En LMP, existe-t-il des critères pour déterminer le montant du loyer ? Peut-il être faible ou juste couvrir le prêt In Fine ?

Si création d'une SNC avec 3 associés, le déficit se répercute t-il en fonction du % d'actionnariat ?

Merci de vos réponses
Cordialement

 

[Gagarine]

Si vous trouvez un bien en LM dont le loyer couvre le prêt faites moi signe ! On tourne sur des renta entre 4,5% et 6%. donc avec un crédit à 100 ou 110% même sur 20 ans vous avez un effort d'épargne à produire.
De plus pour accéder au statut LMP il vous faut 23ke de recette annuelle alors a moins d'avoir suffisament de logement en LM il est difficile d'avoir un loyer trop bas.
Mais je suppose que derriere votre question se cache l'idée d'un montage un peu "limite", non ? Et vous voudriez savoir si un loyer nettement en dessous du marché est autorisé ou si vous risquez un redressement ou une requalification par l'administration fiscale ? Et bien je n'en sais rien LOL

 

[scampou]

est il possible de créer une SARL de famille pour gérer une LMP en sachant qu'un des membres est fonctionnaire ?

 

[Babar]

S'il n'est pas gérant, je ne vois pas ou est le problème

 

[scampou]

merci pour votre réponse.

Je gére seule et depuis une 10ème d'années 2 locations saisonnières qui fonctionnent très bien.

Je suis actuellement en pleine réflection pour inversir de nouveau ce qui me ferais passer de LMNP à LMP en profitant d'une possibilité d'essaimage proposé par mon actuel employeur.

Savez-vous se que représente en % les frais d'imposition et de charges sociales supportés par une LMP faisant la recette minimum de 23OOO€.

quel interlocuteur est le mieux placé pour éventuellement me conseiller et faire une étude chiffrée (chambre de commerce, conseil en patrimoine...) ?

Merci d'avance pour votre aide

 

[Gagarine]

Bonjour,

Les charges sociales sont, il me semble, calculé sur le resultat du LMP et non sur la recette. Donc avec le principe de l'amortissement il doir vous rester encore quelques années avec un resultat proche de 0. Mais rassurez vous, un resultat à 0 de signifie pas des charges à 0 . Il y a un montant forfaitaire (que je ne connais pas ).

Cordialement

 

[Babar]

Il faudrait d'abord savoir si vous faites vos locations actuelles en foncier, en micro bic (meublé) ou en tenant une compta (meublé); ensuite, si vous voulez faire un lmp, vous pouvez le faire en nom propre ou en créant une société; dans ce dernier cas, vous devrez apporter les biens existants à la société, ce qui va générer des frais de cession. Par ailleurs, les impôts, charges sociales, (le cas échéant) et les prélévement sociaux seront fonction du résultat fiscal; une solution néanmoins pour ne pas payer de charges sociales (en société): la nomination d'un gérant non appointé minoritaire. Votre cas est intéressant mais pas simple.

 

[scampou]

Merci pour vos réponses.

Je suis actuellement loueur en meublés non professionnel à ce titre je déclare mes revenus supplémentaires aux impôts comme revenus industriel et commerciaux non professionnel vu qu'ils sont inférieur à 23000€.

Actuellement salariée dans une de ces grosses sociétés cotées au CAC40 et qui cherchent à supprimer la masse salariale pour mieux plaire aux spéculateurs, ils proposent d'accompagner certains départs par un essaimage, c'est pourquoi, je me pose la question de rebondir sur une activité purement accès sur la location profitant de mon actuel patrimoine, mais je ne sais pas par quel bout commencer pour évaluer la réelle pertinence de mon projet ?

D'après ce que j'ai pu lire, il me faut :
- une forme juridique (je pense à une SARL de famille, on est 3 personnes mon mari fonctionnaire et ma fille de 14 ans)
- un régime fiscal que je pense être une micro BIC vu que mes revenus ne dépasseront pas le plafond

dites moi si je suis dans le vrai ou si il y a mieux ?

merci d'avance.

 

[Babar]

Créez une sarl, d'accord; mais votre intérêt n'est pas le microbic, mais plutôt le réel qui vous permet de déduire toutes les charges ainsi que les amortissements de l'immobilier et du mobilier; cela permet d'enregistrer des recettes (les loyers) en ayant un résultat fiscal faible et donc peu de charges et d'impôts sur ces revenus.

 

[ploovo]

Bonjour,

...En LMNP, le déficit n'est pas imputable aux revenus. En LMP il l'est...

Bonjour,
mais ce déficit est reportable, non? A ce que j'ai compris en période déficitaire, les amortissements ne peuvent être déduits, mais seront imputés sur les revenus locatifs des années bénéficiaires.
En gros je voudrais être sûr que les amortissements comptabilisés pendant la période où on est LMNP ne sont pas perdus.
Merci.

 

[Babar]

En effet, les amortissements sont reportés puis réintégrés, ce que l'on assimilait dans le passé, à tort aux amortissements réputés différés.

 

[ploovo]

Merci pour ces réponses rapides!
Je suis désolé mais là je ne vois pas la différence entre LMP et LMNP si on peut imputer les déficits créés par les amortissements (dans un cas c'est immédiat LMP et dans l'autre on les reporte LMNP). Me trompe-je?
Bon je pose des questions de base mais en ce moment mon conseiller me vend du LMNP pour être LMP dans 6 ans (100K€ par an) et je préfère me renseigner
Merci.

 

[Babar]

Il y a une régle comptable qui veut qu'en activité de location exercée directement ou indirectement par une personne physique on ne puisse annuellement amortir plus que la différence entre produits de l'activité et autres charges de l'activité; cette règle conduit, si les charges sont réellement lourdes (c'est souvent le cas en début d'exploitation) à ne pas imputer d'amortissement mais à constater néanmoins un déficit, imputable sur le revenu en LMP. En LMNP, le déficit constaté n'est imputable que sur un revenu de même nature; par conséquent, s'il n'y a pas de revenu lmnp existant, il n'y a pas d'imputation sur le revenu global possible et le déficit constaté sera reporté à travers le report des amortissements et leur réintégration ultérieure. Il y a donc bien différence entre LMP et LMNP et ce n'est d'ailleurs, à bien des égards, pas la seule.

 

[ploovo]

... Il y a donc bien différence entre LMP et LMNP et ce n'est d'ailleurs, à bien des égards, pas la seule.

Quelles sont donc les autres différences majeures, j'entends, entre ces 2 statuts? Le statut LMNP est-il intéressant uniquement dans l'optique de passer LMP un jour?
Merci.

 

[Gagarine]

Bien sur que non ! Le LMP doit répondre à des besoins et/ou un projet assez precis car il y a un cout (surtout lorsque le resultat devient positif).
Le LMnP permet d'investir dans l'immobilier sans générer d'impot pendant de nombreuses années (>20 ans). C'est donc utile lorsque vous entrez dans les tranches elevees de l'impot car l' "ancien" n'est plus rentable. De plus (contrairement à Robien) le LMnP a un véritable objectif patrimonial.
Avec le LMP vous ajouter, comme son nom l'indique, un statut PRO. Donc charges sociales ce qui peut être interressant en cas d'arrêt d'activité pro. Exo d'ISF (sous certaines conditions) du patrimoine de la LMP. Transmission aux héritiers avantageuses (je ne rentre pas dans les détails car je les oublie tout le temps LOL).


Cordialement

 

[ploovo]

Le statut de LMP est-il réversible? Si par exemple, on passe les 23K€ ou 50% du revenu et qu'ultérieurement on ne répond plus à ces critères (on reprend une activité par exemple). Sous-entendu, on arrête de travailler 1 an le temps de passer LMP et on reprend ensuite... Bon je sais il faut pouvoir s'arrêter 1 an mais on ne sait jamais.
J'ai aussi vu au cours de mes recherche que les biens éligible au LM(N)P sont très très peu liquides donc danger si on compte rembourser son In Fine par la vente du bien : info ou intox?
Merci.

 

[Gagarine]

Il est clair qu'aujourd'hui, la LMnP n'a pas la popularité du Robien, donc revente plus difficile mais qu'en sera-t-il dans quelques années, quand la masse de propriétaires de Robien vont vouloir revendre dans un marché saturé ??? Les avantages du LMnP sont repportés à chaque revente et grace à cela je pense qu'il y aura tjrs un preneur pour ce type de bien.
Le LMP est certainement reversible mais à quelles conditions, Babar ou Christian sauront nous le dire . En revanche, passer en LMP pour un an (pour bénéficier du déficit foncier ?) est sans doute risqué avec un requalification possible par l'administration fiscale...

Cordialement

 

[pluto34]

Bonjour à tous .Je suis nouveau sur ce forum et j'aimerai creer une SARL familiale pour gerer une LMP.Le probleme est que tout l'immobilier est au nom de ma femme donc comment distribuer les parts avec mon fils et moi meme.Il faut prevoir egalement des frais de cession je suppose .Merci pour un debut de clarification.

 

[ThierryZ]

Bonjour à tous,

Pour ceux qui veulent aller plus loin dans leur démarche de LM, je recommande la lecture de "Le loueur en meublé professionnel" de Gérard VINSON. Il date de mars 2006 et n'est donc pas tout à fait à jour mais offre une bonne pédagogie. Il coûte 19€, alors vu les sommes en jeu, à ce prix, autant le faire en connaissance de cause.

Il n'est tout de même pas exaustif et je me pose toujours quelques questions :

- Est-il possible de louer en meublé un appartement dans une résidence dont le règlement de copropriété interdit d'exercer une activité commerciale ?

- Est-il possible de vendre un bien à une société dont on est le gérant (une EURL par exemple) plutôt que de transférer sa propriété ?
L'intérêt serait de vendre ma résidence principale actuelle en :
- empochant la pluvalue sans être taxé
- mettant mon actuelle résidence principale en LM
- me ré-endettant (pour avoir des intérêts à déduire de mes revenus)
et ainsi avoir l'assurance de vendre mon appartement à un bon prix (disons dans la fourchette haute du marché pour ne pas froisser nos amis du fisc, prix de vente minorant certes la rentabilité de l'opération) tout en gardant un bien immobilier que je considère comme une valeur sûre pour un loueur en meublé compte tenu de la pénurie locale de logements étudiants.

- Un de mes proches est fonctionnaire et serait intéressé par le statut de LMP, normalement incompatible. Mais j'ai lu qu'il pouvait y avoir des exceptions. C'est-à-dire ?

Merci à ceux qui auraient des éléments de réponse.

Cordialement,

Thierry

 

[Babar]

Vendre votre bien à une Eurl dans un but uniquement fical, c'est de l'abus de droit fiscal. Le vendre à une sarl de famille comprenant conjoint et enfant(s) (majeur(s)) c'est une motivation patrimoniale qui n'est plus de l'abus de droit; ne perdez pas de vue cependant que la vente entrainera des frais de mutation.
Pour ce qui est du fonctionnaire, je ne connais pas bien les contraintes; si existantes, il me semble qu'il suffit de nommer gérant de la société à créer une personne minoritaire.