LMNP ancien : micro-BIC ou bic réel simplifié

[Vanille95]

mais je vois pas de reference a ces fameux 85%...c'est juste un "usage de comptable" ?

Moi non plus.
Je ne connais pas d’usage comptable qui obligerait à amortir un bien pour une valeur inférieure à sa valeur... sauf en matière de véhicules automobiles VP (mais c'est une autre histoire car il ne s'agit pas d'un pourcentage mais d'un montant maxi).

Le BOI que j’ai cité donne un exemple d’un bien d’une valeur de 350.000 € avec une réduction d’impôt assise sur une valeur de 300.000 €. Si vous faites le ratio 300/350… nous trouvons bien nos 85%.
Pourtant, dans l’exemple, le LMNP ne peut amortir que sur la valeur de 50.000 € (350 – 300).

Serait-ce la source de la légende ?

 

[Vanille95]

Vanille
Attention : ne confondez pas certains LMNP, tel le Censi-Bouvard, avec le LMNP au sens large. Ici, ZRR fait du meublé pur. Exit le 199sexvicies et le 39G : ils concernent les résidences de services (étudiantes, tourisme haut de gamme, résidence avec service santé, ...)

Je ne fais que citer le BOI...

 

[xaxa]

Oui, mais vous en tirez une conclusion erronée.

Dans le cadre du 39G, les premiers 300k sont utilisables pour la réduction d'impot spécifique. Du coup, l'amortissement comptable n'est possible que sur la fraction excédent ces 300k dans le cadre des résidences de services uniquement.

Dans un LMNP classique, le fonctionnement est celui d'un LMP : l'amortissement commence au premier euro du bâti.

 

[ZRR_pigeon]

en tous cas l'internet foisonne de discussions disant que le foncier vaut entre 5 et 15% du total, plus pres de 15% en ile de france etc....

mais comme souvent, aucune reference a un texte officiel...

mais je lis souvent: bien a 100K, dont 85K de bati, et 15K de foncier.
amortissement LMNP est egal a 2% de 85K, et ce pendant 50 ans...
voire 4% de 85K sur 25 ans...
pour le coup c'est coherent avec la fourchette 20-50 ans donnee auparavant..

 

[ZRR_pigeon]

bon alors les impots disent 1% a 2% pour amortissement linéaire d'une habitation ordinaire, donc 50 ans a 100 ans voir ici [lien réservé abonné]

et ils confirment aussi que les terrains ne s'amortissent pas : voir ici [lien réservé abonné]

mais pour le calcul "terrain, pas terrain"....je crois qu'il va falloir qu'on repasse...

 

[Vanille95]

Oui, mais vous en tirez une conclusion erronée.

Ben… non puisque nous disons la même chose.

Si vous bénéficiez de la réduction d’impôt prévu par l’article 199 sexvicies du CGI [lien réservé abonné], les dotations aux amortissements que vous comptabiliserez ne viendront en déduction du résultat imposable que sur la fraction du prix de l’immeuble excédant 300.000 €.

 

[ZRR_pigeon]

Bon et bien merci à tous les participants.

J'ai profité de ces diverses infos pour fabriquer un petit Excel qui en fonction des variables parametrables d'entrée (prix du bien, frais de notaire, frais d'agence, charges mensuelles, nombre de mois loué par an, charge d'interets, taxe fonciere, frais de gestion locative, assurances, honoraires comptable) et de parametres comptables et fiscaux (TMI, taux de CSG-RDS, pourcentage amorti de la valeur du bien, durée d'amortissement des meubles et de l'immeuble), donne les revenus net d'impots issu de ce placement pour les 50 ans a venir en mode micro-BIC et en mode BIC réel simplifié.

Seul manque a l'appel :

• l'expiration du déficit BIC non utilisé pendant 6 ans

• l'indexation des loyers

• l'explosion avec le temps de la taxe foncière !

• l'explosion avec le temps des taux de prélèvements sociaux CSG-RDS !

 

[Buffeto]

, donne les revenus net d'impots issu de ce placement pour les 50 ans a venir en mode micro-BIC et en mode BIC réel simplifié.

désolé de te décevoir , le calcul de probabilité de changement de législation fiscale au cours de cette période , selon la méthode du professeur Ergébel , démontre , que la fiscalité est susceptible de varier environ 2 fois par année à venir au cours des 3 prochains quinquennats ( la méthode n'est plus si fiable au delà ) .....

 

[ZRR_pigeon]

aucune simulation n'est parfaite, mais elle permet de definir des balises basses et hautes, et on peut encadrer le resultat.
je me pose juste la question de si oui ou non je le mets sur cBanque ou si tout le monde s'en foutrait...

 

[gglamalice]

Bonjour à tous, je suis nouvel inscrit sur ce site que je suis depuis quelques années déja.
Cette discussion m'intéresse tout particulièrement, car je suis exactement dans la même situation que l'ami de ZRR.

Je suis donc intéressé par la simulation excel pour pouvoir confirmer mes calculs.

En effet, ma propre simulation (un peu brouillon sous excel, je ne peux donc pas la partager) me donnait une exonération d'impot pendant au moins 15 ans (achat de 155k€ loué 680 par mois et emprunt de 85 k€).

Par rapport à nos amis politiques, j'espère simplement que l'exonération d'impot sur la plue-value au bout de 15 ans sera toujours valable ....... dans 15 ans

gg

 

[ZRR_pigeon]

des que je l'aurais finalisée (protégé) et qu'il sera sur le site, je vous ferais savoir.

 

[Buffeto]

Par rapport à nos amis politiques, j'espère simplement que l'exonération d'impot sur la plue-value au bout de 15 ans sera toujours valable ....... dans 15 ans

d'après les calculs du professeur Ergébel il y a mathématiquement plus de chance que l'état russe rembourse les descandants des épargnants qui ont souscrit à l'emprunt russe de 1906 que de chance que la législation fiscale n'évolue en France au cours des 12 prochains mois .

 

[ZRR_pigeon]

tu veux faire un sondage pour parier sur le futur taux de CSG-RDS apres les preisdentielles ? 16% ? 18% ?

 

[ZRR_pigeon]

Si on loue en meublé une partie de sa maison, qu'est ce que ca change au statut LMNP par rapport a louer un appartement séparé acheté d'occasion ?

A-t-on toujours le droit d'utiliser les amortissements (basé sur la fraction du bien qui correspond aux pieces louées) ?
J'ai seulement pu trouver que la limite de chiffres d'affaires etait de 70K au lieu de 32K...

 

[symon]

des que je l'aurais finalisée (protégé) et qu'il sera sur le site, je vous ferais savoir.

bonjour je serai intéressé par votre excel, l'avez vous finalisé et partagé?

 

[ZRR_pigeon]

bonjour je serai intéressé par votre excel, l'avez vous finalisé et partagé?

non pas encore...

 

[cedric24]

Bonjour,

j'ai acheté un studio meublé.
le mobilier, inclus dans le prix de vente mais bien séparé (2500 €) peut il etre amorti ?
d'apres mes recherches, le mobiler d'amorti sur 5 ans.

 

[ZRR_pigeon]

exact, 5 ans pour le mobilier.
50 a 100 ans pour l'appart (source impots.gouv.fr)

 

[cpo]

Bon et bien merci à tous les participants.

J'ai profité de ces diverses infos pour fabriquer un petit Excel qui [...] donne les revenus net d'impots issu de ce placement pour les 50 ans a venir en mode micro-BIC et en mode BIC réel simplifié.

Seul manque a l'appel :

• l'expiration du déficit BIC non utilisé pendant 6 ans

• l'indexation des loyers

• l'explosion avec le temps de la taxe foncière !

• l'explosion avec le temps des taux de prélèvements sociaux CSG-RDS !

Une réaction tardive, mais comme cela n'a pas été précisé dans la suite de ce post :
En LMNP spécifiquement (contrairement au BIC "classique"), on peut reporter le déficit BIC sur 10 ans

 

[David Xavier]

Bonjour à tous,

Le réel est beaucoup plus intéressant que le micro BIC : voici pourquoi

et faites un comparatif si vous voulez en être sur

Vous constaterez que le régime du réel simplifié est beaucoup plus intéressant fiscalement que le régime du micro BIC :
5 avantages de passer au Réel :

- L'abattement du régime du micro a été réduit de 71% à 50% depuis la loi de finances 2009
Cet abattement était avantageux jusqu'en 2009, depuis il ne l'est plus du tout sauf pour les meublés de tourisme.

- Le régime du réel meublé permet de déduire fiscalement les amortissements comptables (immobilier + mobilier) de vos loyers (meublés, saisonniers ou de vacances)
Les amortissements comptables sont des charges déductibles mais non décaissées, donc non payées de votre poche (à la différence des travaux par exemple).

- Même sans intérêts bancaires (crédit immobilier), le régime du réel meublé peut être plus intéressant que le micro, grâce aux amortissement comptables (immobilier + mobilier)
Les amortissements comptables représentent généralement entre 60 et 90% de déduction fiscale sur les loyers meublés (l'abattement du micro étant seulement de 50%).

- Le passage au réel meublé n'a aucun impact sur le régime des plus-values immobilières
En effet, les propriétaires de location meublée / saisonnière / vacances ont une activité à caractère non professionnelle.

- Le réel meublé nécessite l'établissement de formalités comptables (tenue d'une comptabilité, bilan, compte de résultats, annexes) ; le recours à un expert-comptable comme est fortement recommandé.