Litige avec Banque concernant prêt immobilier "non capé"

[michèle91]

Bonjour à tous,

Pour notre part, rien n'a beaucoup évolué malheureusement...
La bonne nouvelle, c'est que, contrairement à ce que je craignais, nous avons eu une proposition de rachat de notre prêt à taux fixe 5,05% sur 30 ans. Pour gagner du temps, j'avais également rempli des formulaire de courtiers en ligne :
- un nous a fait une simulation sur la base d'un taux fixe à 5% sur 30 ans (sachant qu'il arriverait certainement à avoir un peu moins en négociant) mais le hic, c'est que ça nous fait un endettement de 36% (au point où on en est, c'est pas si mal) et il n'est pas sûr que ça passe auprès de toutes les banques : on le saura d'ici la fin de la semaine si tout va bien
- un a transmis nos coordonnées à la SG, en nous disant que celle-ci allait nous faire une offre à 4,80% fixe sur 30 ans : j'ai RV la semaine prochaine avec un conseiller
- un autre a transmis nos coordonnées également à la SG (agence d'une ville voisine), le conseiller de cette banque m'a dit qu'ils faisaient actuellement des taux à 5,15% sur 30 ans, mais que les taux allaient surement baisser, que peut-être que je ferai mieux d'attendre... (j'ai RV la semaine prochaine avec lui, mais son discours me fait froid dans le dos...)

Donc, comme il est urgent de sortir du pret variable du CF au plus vite, je planche sur des calculs pour savoir qu'elle est la solution la moins couteuse pour moi. Et il y a certains points que je ne maitrise pas bien :
Pour les simulations, les offres que j'ai eu prennent en compte :
- le capital restant dû
- les IRA
- les frais de dossier
- la nouvelle garantie
pour prendre en compte le montant à emprunter. Hors la garantie souscrite avec le CF c'est le privilège de preteur de denier, et il y a des frais main levée que les offres ne prennent pas en compte : c'est une erreur de leur part ?

D'autre part, le CF m'avait dit que si je demandais à passer en taux fixe, je serai à 6,10%. Selon les termes de mon contrat, pour l'option taux fixe "il sera retenu le taux de swap contre euribor 6 mois, majoré d'une partie fixe de révision de 1,10%" : au 01/10/07, il était à 4,547% donc ils auraient dû m'annoncer un taux fixe de 5.7% maximum, non ?

Dernière question : si, sur la base des offres de banques concurrentes, j'arrive à négocier avec le CF pour une rénégociation de mon crédit (un taux fixe intéressant), quels sont les frais que je n'éviterai pas ? (je n'aurai pas d'IRA, mais la main levée, et une nouvelle garantie, et des frais de dossiers ou pas dut tout ?)

Pour finir, avant mes RV la semaine prochaine, j'aimerai prendre les devants et avoir le décompte (s'il est indispensable pour établir des offres de prêt ailleurs) que vous avez tous eu beaucoup de mal à obtenir (moyennant 33€ je crois) et je voulais savoir quelle méthode a été la plus rapide pour l'obtenir, et si je demande ce décompte, est-ce que je risque pas de gacher toutes mes chances d'obtenir une renégociation ?

Merci à ceux qui pourront m'aider, j'aimerai vraiment sortir de ce pétrin avant l'accouchement qui aura lieu dans moins de 3 mois maintenant (voire encore moins si je continue à stresser comme ça...)

 

[IMEI]

=> Nouvelle garantie : Si vous pouvez obtenir une caution Crédit Logement, la mainlevée de l'IPPD n'est pas nécessaire.

=> Le passage en fixe (selon les dispositions contractuelles) au CF sera toujours à des taux rompus de la réalité, ils ne vont s'aligner (à peu près) sur le marché QUE si vous leur faxez une offre de rachat.

=> si vous restez au CF en fixe, vous n'aurez que des frais de réaménagement (de 0 à 1000 euros, ça dépends de leur humeur et de votre négo), donc plus de IRA/nouvelle garantie/frais de courtier/dossier.

=> le décompte : je l'ai obtenu sous 8 jours par simple appel téléphonique. Demandez-le quand même, car si les négos seront ouvertes, cela est un signe que vous comptez bien vous en aller.

 

[michèle91]

Merci EMI pour les infos,

- Donc pour la garantie, il faut que je demande une société de caution si je fais racheter mon crédit ailleurs. Au CF, ils ne m'avaient pas donné le choix, c'est pour ça que je n'y connais pas grand chose

- Pour l'option taux fixe, je comprends pas pourquoi le CF n'applique pas ce qui est stipulé dans le contrat : même si 5.7% reste un taux au dessus du marché actuel, c'est quand même plus judicieux que de me proposer un 6.1% : je vois pas où est leur intérêt

- Il me semblait qu'en cas de renégociation, il fallait refaire une nouvelle garantie : j'ai trouvé ça sur un site : "Dans le cas d'un rachat ou renégociation de crédit immobilier, il n'est pas possible de prendre à nouveau un PPD. Vous devez choisir entre une caution ou une hypothèque". Mais si ce n'est pas le cas, rester au CF m'évite bien des frais, et il faut que je calcule le taux minimum à partir duquel rester chez eux devient plus rentable pour mois que partir...

- Pour le décompte, je vais donc appeller dès demain : c'est quoi le nom exact de ce document, "décompte pour remboursement anticipé" ?

Merci beaucoup pour tout

 

[Polmar]

--> Michèle91

En cas de rachat, c'est la banque "prêteuse" (voir ça avec le conseiller) qui va vous dire si oui ou non la Caution Crédit Logement peut être accordée ou non (il y a des conditions).
Si vous n'avez pas d'organisme de caution disponible (par votre employeur), il faudra prendre une garantie de type hypothèque (PPD doit marcher également - EDIT : Non ça ne marche pas) dite de "second rang" afin de ne pas payer la main levée de la première. Il faudra juste repasser chez le notaire pour l'enregistrement (les frais sont minimes pour cet acte - le seul inconvénient c'est qu'il faudra procéder à la main levée des 2 hypothèques si nécessaire à la fin du remboursement du prêt si vous revendez avant le délai d'un an requis par la loi - mais on n'en est pas encore là...).
Il n'y a donc pas de frais de main levée de l'hypothèque de 1er rang (celle en cours).
(Maintenant vous pouvez toujours procéder à la main levée de l'hypothèque en cours pour en reprendre une autre de 1er rang, mais je pense que là les "frais de notaire" seront très élevés...).

En ce qui concerne le taux de swap contre Euribor, il faut savoir que cet Euribor est affecté d'un indice de maturité.
Plus la durée restante à rembourser est élevée, plus l'indice de maturité est important, ce qui va donner un Euribor "corrigé" élevé. C'est la raison pour laquelle le CF vous dit 6.10 au lieu de 5.70. C'est un truc particulièrement vicieux.
L'Euribor que vous avez pris est un Euribor à maturité 0, donc au plus bas. (J'avais vu cette explication avec les indices de maturité sur un site, mais que je ne retrouve plus).

Pour le décompte, on peut faire très vite. Moi, j'avais téléphoné à 11h30 et ils me l'ont faxé à 15h30 (le même jour bien sûr)... J'avais baratiné (presqu'en pleurant, parfois il faut savoir ranger sa fierté au vestiaire) que c'était méga-urgent car mon rachat par banque était en cours et que si je ne l'avais pas pour le lendemain matin, le banquier allait m'augmenter son taux de 0.20 %...

Pour la négociation en réaménagement en fixe, le CFF ne fait que reprendre le capital restant dû pour calculer les nouvelles échéances au taux fixe proposé.
Il n'y a en plus que les frais de renégociation ou de dossier à payer (à vous de discuter le bout de gras avec eux, et comme l'a dit EMI, ça va de 0 à 1000 Euros, des fois plus...).
A savoir que si vous décidez d'accepter la valeur proposée, demandez de pouvoir les payer en 6 fois. Ils acceptent systématiquement... Mais ne le proposent pas systématiquement.

 

[michèle91]

Merci Polmar pour toutes ces précisions

Je comprends un peu mieux dans quoi je mets les pieds. L'idéal pour moi serait une super offre d'une banque et que le CF s'aligne... on peut toujours réver... mais j'ai rien à perdre à essayer.

Merci et bonne nuit!

 

[lherbier]

meme probleme, je leur est envoyé en recommander, en fax en mail l'explication de ce qu'etait le taux moyen (ben oui ils ont pas l'air de connaitre) nous avons recu un corectif (pares harcelement telephonique ainsi que par fax et mail du coup dans leur extreme bonté ils nous ont calculé les ira sur le taux d'appel pour s'excuser de leur erreur.
N'hesitez pas a les harceler (si vous avez un fax au boumot vous leur envoyez la lettre genre toute les 1/2h!

j'ai envoyé un recommandé ce soir en leur demandant de clarifier les calculs qui font que j'ai un solde débiteur de 220,16€. j'ai aussi précisé que j'avais déjà appelé et que personne n'avait été en mesure de m'expliquer cette différence.
je verrais bien leur réponse mais un taux moyen ce n'est définitivement pas pour moi le dernier taux pratiqué.

sur quel taux ont t'il calculé au final ? le taux d'appel c'est le taux auquel le crédit a été signé à la base ? en tout cas, si c'est ca et meme si au final c'est la moyenne des taux de ces 2 dernières années, ils vont me devoir des sous. maintenant... est ce que je vais les toucher ???

 

[Polmar]

--> Michèle91

Le CFF s'alignera plus ou moins sur l'offre de banque.

Dans mon cas, ils l'ont fait presque à l'Euro près. Dans d'autres cas ils n'en étaient pas loin.

Maintenant c'est à vous de voir par exemple si une différence (à payer en plus) de 1000 ou 2000 Euros étalée sur 25 ou 30 ans vaut le coup de quitter le CFF.

Rem : Dans quelques années si les taux redescendent de manière significative, vous pourrez re-renégocier, mais cette fois sans IRA à payer, donc plus sereinement... et donc récupérer sur ce que vous perdez sur cette 1ère renégociation.
En 20 ans ou plus l'occasion se présentera certainement (peut-être même plus d'une fois). Vous saurez comment faire ! La routine quoi !

 

[Anonyme]

PETIT CALCUL POUR MICHELE


je viens de faire la simulation suivante :

100.000 € sur 30 ans à 5.05 %

comparé au coût de rachat de ce m^me capital

100.000 € + IRA 3000 + garantie hypothécaire 1600 € + dossier 300 €

soit un total de rachat a financer de 104.900 €

pour 100.000 sur 30 ans à 5.05% la mensu hors assurance = 539.88 €

pour arriver à 539.88 € avec un capital de 104900 sur 30 ans il faut un taux de 4.63%

à 4.80% on est a 11€ au dessus de la renégo à 5.05%

de + j'ai les taux de la banque citée par Michèle , dans vos 2 taux cités l'un est trop bas et l'autre est trop haut ( et il ont monté au 1°octobre)

donc , ET COMME JE L'AI DEJA ECRIT DANS 2 POST PRECEDANTS , la renégo sans IRA et sans garantie supplémentaire du CFF à 5.05% est interessante.


maintenant pour info :

quelqu'un sur ce forum m'a envoyé la proposition d'avenant pour passage a taux fixe du CFF qu'il avait reçu afin que je la valide avant de la retourner.
j'ai tout vérifié et rien trouvé a redire.
même les IRA en cas de remboursement anticipé étaient supprimés


donc pour moi y'a pas photo

quand a savoir pourquoi le CFF à baissé ses taux de passage à taux fixe, regardez simplement l'effet internet ou l'on parle de + en + de ce forum comme étant celui des a.......... du CFF ( pas le droit de mettre le mot ).

quand le ballon descend on lache du lest ............

c'est pareil pour le taux.

donc ne vous prenez pas la tête MICHELE, occupez vous d'obtenir votre avenant et si vous le souhaitez vous me l'enverrez pour que je vous le valide avant de le retourner signé.


pour tous les membres assidus de cette discussion, juste un service, si vous pouviez copier coller qq unes de mes réponses standard qui sont dans cette discussion depuis mon arrivée il y a 20 jours comme celle ci pour répondre aux questions qui reviennent sans cesse, celà me permettrai de souffler un peu ( et surtout dormir un peu )

 

[IMEI]

quelqu'un sur ce forum m'a envoyé la proposition d'avenant pour passage a taux fixe du CFF qu'il avait reçu afin que je la valide avant de la retourner.
j'ai tout vérifié et rien trouvé a redire.
même les IRA en cas de remboursement anticipé étaient supprimés

Ca c'est cool, et cela permet une rénégo future (si baisse des taux) vraiment rélax, cela va permettre de ratrapper un peu la perte initiale.

 

[purpleman]

Une fois encore, je vois que la loi scrivner n'a que le nom !!! hein Michele91...
Vive les lois françaises....à géométrie variable !!!
Heureusement pour toi.

 

[purpleman]

IFC62 a raison, l'argument que ce forum prend de l'ampleur peut y jouer, dans mon cas, je vous dis pas la tête du conseiller quand je lui ai sorti la liasse (pratiquement un paquet de 3cms d'épaisseur) de tous les messages de ce forum. Avec en prime post-iter les passages d'amortissement négatif, chose dont il niait l'existance....Et puis lui dire que la contre publicité ça existe et qu'avec internet maintenant les infos vont bcp plus vite à peut être jouer en ma faveur. Qui sait ?

En 5j c'était plié ! La chance, je ne sais pas ! Je crois que parfois le choix des mots dit pendant ces entretiens est primordial. Bien se préparer pour son argumentation et faire arriver le conseiller dans ses propres contradictions, c'est ce que j'ai réussi à faire et en plus, je l'enregistrais...

Je tiens ici à remercier particulièrement Crabos (pour nous avoir ouvert les yeux) et IFC62 pour tous ces conseils appréciables (comme quoi y'a des gens sérieux).

 

[michèle91]

PETIT CALCUL POUR MICHELE



donc , ET COMME JE L'AI DEJA ECRIT DANS 2 POST PRECEDANTS , la renégo sans IRA et sans garantie supplémentaire du CFF à 5.05% est interessante.

Merci ICF pour la démo.

Effectivement, si le CF me fait une offre à 5,05%, y'a pas photo, je signe tout de suite. Le problème c'est qu'il ne m'ont proposé que du 6,10% jusqu'à maintennant. Bon, il faut dire que j'avais pas de propositions de rachat ailleurs, donc ça limitait nettement les négociations. Je vais donc appeler aujourd'hui, demander le décompte et une renégociation sur la base des offres que j'ai déjà...

Sinon, 4,80% proposés par la SG sur 30 ans, c'est en dessous du marché ? Donc y'a peut-être un loup derrière... J'attends le RV de mardi pour voir si c'est pas du pipeau.

Merci pour tout

 

[Anonyme]

Merci ICF pour la démo.


Sinon, 4,80% proposés par la SG sur 30 ans, c'est en dessous du marché ? Donc y'a peut-être un loup derrière... J'attends le RV de mardi pour voir si c'est pas du pipeau.

Merci pour tout

Non, je ne veux surtout pas dire celà,

en plus, ce n'est pas la banque qui vous l'a proposé mais le courtier ....

nuance ( et de taille ).

je ne peux en aucun m'étendre sur mon métier de courtier et je dis juste que pour moi il y a un écart de taux qui " me semble trop grand ".

mais si le taux est appliqué et confirmé par un accord de prêt de la banque ce sera au contraire super.

bien cordialement.

 

[michèle91]

Je deviens certainement parano... j'espère que ça me protègera !

 

[Anonyme]

Une fois encore, je vois que la loi scrivner n'a que le nom !!! hein Michele91...
Vive les lois françaises....à géométrie variable !!!
Heureusement pour toi.

bonjour,

il ne faut pas le predre en ce sens PURPLEMAN.

la loi scrivener n'a pour but que de mettre des barrières pour protéger le consommateur.

elle ne dis pas : le prêteur "doit prendre" des IRA plafonnées à tant etc...

elle dis que les indemnités auquelles peut prétendre le prêteur ne doivent pas dépasser.....



elle pose des limites mais rien n'empêche et c'est du reste la loi en matière de contrats, que le contrat de prêt prévoit des disposition plus avantageuses comme l'abandon d'IRA.

et c'est pour toutes les loi pareil.

c comme la condition suspensive pour accord de prêt.

minimum 30 jours mais de nombreux notaires mettent 2 mois voire 3 mois


voilà , juste pour ne pas tirer sur l'ambulance scrivener.

elle est pas parfaite mais elle a au moins le mérite d'exister.


bien cordialement

 

[Anonyme]

Je deviens certainement parano... j'espère que ça me protègera !

disons que vous êtes devenue méfiante ...........

mais on est aussi là pour vous aider vous le voyez.

 

[purpleman]

IFC62, je parle juste de la barrière des 33% que l'on nous brandit pour l'obtention de nos prêts. En fait, maintenant j'ai compris que ce n'était plus vrai par la conseillière du CIC qui parle en "reste à vivre" avec 37% d'endettement !!!

C'est dans ce sens là que je parlais de la loi scrivner.

D'ailleurs maintenant quelle est le % de reste à vivre ? Car elle parlait d'une somme / pers
du foyer ?

 

[nicolass]

re-bonjour,
je viens à l'instant de recevoir les 2 propositions de reprise en taux fixe à 4.95%
je vais suivre l'avis de IFC62 pour la reprise immédiate.

Bonjour Purpleman !

Le mardi 18/09 je demande par téléphone un réamménagement de mon prêt au CFF suite à une proposition de la banque postale.

Le 22/09 je reçois la proposition par courrier ! soit 4 jours après seulement !!!
4.95% fixe sur 284 mois

Je l'ai accepté donc je l'ai renvoyée par courrier. Après un coup de fil pour vérifier, ils me disent bien l'avoir reçu le 26/09.

Or je n'ai toujours pas reçu l'avenant à retourner signé !!! Par téléphone, ils me disent qu'il faut compter un mois !!! Car soit disant ce n'est pas le même service qui s'occupe d'imprimer les avenants, et ils auraient beaucoup de réamménagements en cours !


Ca me semble quand même bizarre ! Quatre jours seulement après mon coup de fil pour réamménager mon prêt, ils m'envoient une proposition ! et l'avenant ils me disent qu'il faut un mois !!

Or une proposition n'a aucune valeur juridique tant que l'avenant n'est pas accepté ! Je me demande s'ils ne sont pas en train de se moquer de moi !

As tu reçu l'avenant ????

Je précise que c'est Paris qui gère mon dossier et j'habite à Marseille, je ne peux donc pas passer dans une agence de Marseille.

 

[purpleman]

j'ai eu l'entretien le mardi 17/09 avec le conseiller.
Le 20/09, le premier contact avec le responsable departement renegociation avec mail de confirmation sur les propositions de rachat. J'ai reçu les deux propostions par mail le jour même.
J'ai pris qqs jours de reflexion et j'ai téléphoné en fin de semaine pour donner mon choix.
J'ai reçu l'avenant le 27/09, et là je suis dans les 11j...

 

[nicolass]

j'ai eu l'entretien le mardi 17/09 avec le conseiller.
Le 20/09, le premier contact avec le responsable departement renegociation avec mail de confirmation sur les propositions de rachat. J'ai reçu les deux propostions par mail le jour même.
J'ai pris qqs jours de reflexion et j'ai téléphoné en fin de semaine pour donner mon choix.
J'ai reçu l'avenant le 27/09, et là je suis dans les 11j...

Pourquoi m'ont-il dit un mois ? A quel date prend effet le nouveau prêt ? moi normalement c'est pour le 6 décembre ! j'espère qu'ils ne sont pas en train de m'entourlouper ! En effet la proposition en elle même n'a pas de valeur juridique, seul l'avenant compte !

D'autant que ça m'étonne qu'ils envoient les proposition par mail ! moi ils me l'ont envoyé par courrier et il fallait que je date et que je signe pour donner une réponse ! pas de réponse par téléphone ! alors je ne comprends pas du tout !!
un mois pour envoyer l'avenant ça me paraît long ! ca va faire me faire sauter la proposition de la banque postale ! je risque de me retrouver sans rien dans un mois !

Qu'est ce que je dois faire ?? ils vous l'ont envoyé en 5 jours et moi ils me disent qu'il faut un mois !!

A quel date prend effet votre nouveau prêt réaménagé ?