Litige avec Banque concernant prêt immobilier "non capé"

[lotusse]

Bonjour,

J'essaye de positiver et j'attends l'avenant de pieds fermes. Si le prêt devient capé, je suis juste curieux de savoir si les mensualités peuvent augmenter ou pas (apparemment non, cfr les messages que j'ai lu précédemment).



Désolé de te contredire mais oui les mensualités peuvent augmenter : ca été notre cas et celui de centaines de personnes.
D'autre part si l'augmentation de la durée limitée par la loi ainsi que d la mensualité , elle-même limité par la loi, ne suffit pas le CF augmente ton capital restant dû : resultat nous avons vu mois après mois la somme que nous leur devions augmenter au lieu de diminuer

Voilà maintenant à toi de voir si tu dois paniquer ou non... tout dépend de ton niveau d'endettement, de la somme emprunté etc etc etc...



Encore une chose. Oui, y'a de l'entube cachée ici, oui, la durée peut-être allongée de 5 ans mais concrètement, d'ici 25 ans, vous serez où, vous? Moi j'en sais rien du tout. Une chose est certaine, si ça ne va pas, je vends d'ici quelques années, je rembourse le capital (avec ou sans pénalité, on verra mais je leur arrache les yeux éventuellement).

Nous nous esperons être toujours dans notre maison ! On n'a pas acheté pour revendre, on a acheté ce bien pour y passer toute notre vie...
Mais outre cela, ce que je trouve inadmissible et que je n'accepterais jamais c'est le mensonge du Crédit Foncier qui m'a bel et bien arnaqué!
Donc que je parte demain ou dans 40 ans ca ne change rien à l'affaire

Ne vous laissez pas emporter par le vent de panique qui vous envahit quand vous relisez votre contrat. 5 ans sur 25 ans, c'est pas le bout du monde, et si la mensualité se plafonne à 5.9 %, d'ici 10 ans, ce sera que dalle à rembourser.

Le problème c'est pas que les 5 ans (ca on le savait tous , enfin je crois). Le problème c'est que le plafond n'est pas respecté et qu'on peut se retrouver à ne rien amortir pendant plusieurs années: resultat un bien d'une valeur de 100000 on l'aura payer au Foncier 400000 a la fin des 25 ans . Est-ce normal ???

 

[Témite]

Tout à fait d'accord.

Donc, si je te comprends bien, il n'y a pas de plafond pour la mensualité fixée au taux de 5,9%? Je croyais avoir compris que si le taux était réévalué tous les 3 ans, ils augmentaient d'abord le nombre d'années (jusqu'à 20 %) puis seulement la mensualité, dans la limite d'un taux de 5,9 % si cela ne suffisait pas à éponger l'augmentation du taux (exemple, l'augmentation ne dépassera pas plus de 100 € par mois, ce qui, avec du capital derrière, transforme purement et simplement un emprunt 20 ans en 24 ans)?

Effectivement, la somme due au CF ne fait que croître, mais n'est-ce pas là le principe du taux variable?

Ce qui me scandalise plus, c'est leur 1.3 % fixe à l'évaluation. Dans 3 ans, même si mon taux reste à 4,4 %, je serai automatiquement à 5,7 % et vais voir ma durée augmenter également.

Rassure-moi, la taux max sera bien de 5,9% pour la mensualité?

Si l'avenant change ça, les mensualités resteront définitivement fixes, mais la durée pourra augmenter, un moindre mal mais une arnaque sur le total du crédit au final, ça fait très cher son habitation principale... (je parle de l'avenant que je n'ai pas encore lu, je me base sur le contenu d'un message posté précédemment une page ou deux en arrière).

 

[Pierrealb]

Oui la mensualité est bien limitée par ce taux mais ça ne suffira pas la marge de cette banque est vraiment disproportionnée, et payer du 5.9 avec des intérêt à 6 et plus c'est une chaîne sans fin, t'amortis de moins en moins donc ce genre de prêt ne fini jamais.

Pour l'allongement tout dépend du prêt, un PAS si tu vas jusqu'au bout ça va encore puisque ce qui n'est pas remboursé est à la charge de la banque, mais pour les prêts classiques, une clause précise que ce qui reste est d'office à payer sur la dernière année et la si t'as amortit qu'un tiers du capital t'es très mal.

 

[littlec]

Littlec j'ai eu la même proposition que toi et sachant que le coût total du crédit me reviendrait à 301000€ alors qu'en le faisant racheter sur 30ans par une autre banque le coût total serait de environ 220000€ et ce malgrés les IRA, je cherche pas plus loin et je fais racheter, ça me fait gagner plus de 80000€.

Pour moi le plus rentable c'est de rester quelques temps (1 an ou 2 de plus) chez le CF. Niveau taux d'endettement en rachat c'est juste car ma femme bosse à temps partiel. Sinon étant postier il y à pas mal d'avantage à la poste : pas de frais dossier, cautionnement MG, taux préférentiels...
Donc pour ne pas payer d'ira 2 fois, dès que le prêt aura 2 an et demi, 3 ans la poste pourra me le racheter.

 

[Témite]

Oui la mensualité est bien limitée par ce taux mais ça ne suffira pas la marge de cette banque est vraiment disproportionnée, et payer du 5.9 avec des intérêt à 6 et plus c'est une chaîne sans fin, t'amortis de moins en moins donc ce genre de prêt ne fini jamais.

Pour l'allongement tout dépend du prêt, un PAS si tu vas jusqu'au bout ça va encore puisque ce qui n'est pas remboursé est à la charge de la banque, mais pour les prêts classiques, une clause précise que ce qui reste est d'office à payer sur la dernière année et la si t'as amortit qu'un tiers du capital t'es très mal.

Mais si ni la mensualité (plafonnée par le taux de 5,9%), ni l'augmentation de max 20% dans le temps ne suffisent à compenser l'augmentation d'un taux variable, je croyais comprendre que c'était pour leur pomme (ce qui sera ridicule comparé au gain de leur part).

Donc, j'ai un emprunt de 20 ans à 4,4 %
Le taux passe à 7 % au bout de 3 ans
J'imagine que je vais payer 24 ans, avec une mensualité maxi (fixée grâce au taux de 5,9%), non?

Si tel est le cas, c'est scandaleux sur le prix final total, mais mes mensualités n'exploseront pas et je serai quitte du CF à 24 ans, non?

Je ne dis pas que c'est le pied, mais mon principal soucis serait de voir mes mensualités exploser au fil des années (alors que je fixe les dégâts maxi à 24 ans et avec mensualités 5,9%).

Si l'avenant devait changer quelque chose, c'est peut-être la mensualité qui elle devrait rester fixe (mais sur quelle base?) sur tout la durée du contrat, seule la durée resterait flottante jusque 20% en sus.

 

[Pierrealb]

C'est pour leur pomme uniquement pour les PAS (prêt sociaux) et uniquement si l'emprunteur va jusqu'au bout du prêt.

Dans les autres cas vous paierez 24 ans (si prêt sur 20 ans) quasiment que des intérets et la dernière année, on prend tout ce qui reste on ajoutes les intérêts en cours pour la 25ème année et divisé par 12. S'il vous reste 60 000 € de capital c'est plusde 5000€ par mois.

Si l'avenant change ça limitera juste le risque de passer en amortissement négatif et encore pas sûre que les personne ayant démarré à des taux de 2.80 puisse bénéficier de cette clémence.

Donc le "CAPE" de la mensualité limitera le montant de l'échéance (sauf dernière année et PAS) à l'équivalent d'un 5.9 mais tous ce qui est au dessus est ajouté à la suite de votre dette.

Ces supléments d'intérêts jouent en premier sur l'allongement, 20% semble beaucoup mais ça va très vite, (j'ai pris 5 ans de plus en 2 années car ma mensualité était fixe annuelement), ensuite ça va jouer sur l'amortissement qui va se réduire de plus en plus. Si la mensualité ne suffit pas le reste des intérêts non payés sont ajoutés au capital retant du.
Vu que celui-ci augmente les intérêts aussi et donc vous perdez encore plus vite le peu d'amortissement qui reste etc.....

La seule chose que je ne sait pas c'est que se passe t il si vous capital restant du revient au capital initiale ?????? mais pendant X années vous paierez sans quasiment rien rembourser.

 

[Témite]

C'est pour leur pomme uniquement pour les PAS (prêt sociaux) et uniquement si l'emprunteur va jusqu'au bout du prêt.

Dans les autres cas vous paierez 24 ans (si prêt sur 20 ans) quasiment que des intérets et la dernière année, on prend tout ce qui reste on ajoutes les intérêts en cours pour la 25ème année et divisé par 12. S'il vous reste 60 000 € de capital c'est plusde 5000€ par mois.

Si l'avenant change ça limitera juste le risque de passer en amortissement négatif et encore pas sûre que les personne ayant démarré à des taux de 2.80 puisse bénéficier de cette clémence.

Donc le "CAPE" de la mensualité limitera le montant de l'échéance (sauf dernière année et PAS) à l'équivalent d'un 5.9 mais tous ce qui est au dessus est ajouté à la suite de votre dette.

Ces supléments d'intérêts jouent en premier sur l'allongement, 20% semble beaucoup mais ça va très vite, (j'ai pris 5 ans de plus en 2 années car ma mensualité était fixe annuelement), ensuite ça va jouer sur l'amortissement qui va se réduire de plus en plus. Si la mensualité ne suffit pas le reste des intérêts non payés sont ajoutés au capital retant du.
Vu que celui-ci augmente les intérêts aussi et donc vous perdez encore plus vite le peu d'amortissement qui reste etc.....

La seule chose que je ne sait pas c'est que se passe t il si vous capital restant du revient au capital initiale ?????? mais pendant X années vous paierez sans quasiment rien rembourser.

En effet, 5 ans c'es vite passé, et ma main au feu que je vais y passer, à mon très grand regret.

Peux-tu, STP, me dire où tu as vu/lu que la dernièer annéen ils prennent ce qui reste et divisent par 12? Si cela est vrai, comment se fait-il qu'on parle de taux d'usure et que la BdF ne fasse rien? On est pas à une abbération près en France...

Ce que je lis c'est "A partir du dernier ajustement annuel des échéances, celles-ci seront calculées en retenant les taux issu de la révision et fixées au montant nécessaire pour parvenir à l'amortissement complet du prêt. Lorsque le "taux max servant au calcul des échéances (5.9%) est utilisé, l'amortissement du prêt s'en trouve ralenti (logique, on payera pas assez par rapport à ce que l'on devrait). Si des paliers successifs d'échéances ont été prévus, les palliers à venir (je suppose dans les 12 derniers mois, ou du moins ce qui reste à payer) sont recalculés de telle sorte que soient préservés leurs rapport initiaux". Cela veut-il dire que les mensualités seront préservées? que signifie "pallier"? Tu l'interprêtes comment?

 

[Pierrealb]

Les paliers ce sont les augmentations de la mensualité dans la limite du 5.9%.
Comme le prêt joue d'abord sur la durée, la mensualité n'est augmenté qu'après avoir été au maximum (+20% de la durée initiale) et le palier grimpera d'autant plus vite que la différence avec le 5.9 sera grande.

Si les taux descendent et donc en théorie que la durée se réduit la banque maintiendra la mensualité à un niveau élevé pour compenser et amortir un peu plus. (enfin en théorie).
Elle le fera jusqu'à ce que ta mensualité couvre les excédants et que les conditions initiales du prêt soit retrouvée à ce moment tu repasses à une mensualité du début afin que la durée du prêt redevienne celle qui est prévue au début également.
Cela n'arrivera héla jamais, le taux d'appel étant très bas il faut qu'il descende en plsu e l'élément fixe pour y arriver (très peu probable) donc jamais tu ne reviendra à la mensualité du début.


Enfin si malgré tout ça, (durée augmentée mensualité au taquet), c'est pas suffisant tu rembourses tout ce qui reste la dernière année.

 

[Témite]

Ecoute, je ne comprends pas tout, mais bon, je conçois que le capital dû sera remboursé la dernière année, vu ce qui restera, avec les intérêts en sus, à 5,9 % max. Si je prends un calculateur, dans les tableaux, j'arrive à la même mensualité. Mais je l'aurai payée 5 ans de plus (20 eu lieu de 25, en gros). Et ma mensualité X 12 X 5 (de plus que prévu), ça fait un max d'intérêts pour le CF par rapport au même prêt à taux fixe sur 20 ans.

Si je suis à 1000 € en début d'emprunt, ce ne sera pas 5000 € la dernière année pour clôturer (ou alors ton exemple était excessif?).

 

[Pierrealb]

C'est en effet un exemple, j'ai pas compté pour ton prêt et tout ça c'est de la théorie si le taux est maintenu au dessus de 5.9 sur la totalité du prêt.

Maintenant la marge de la banque, 1.5% pour toi il me semble, fausse tout car pour récupérer tes billes le taux doit descendre au dessa de cette marge.
Donc vis à vis d'un 5.9 le taux directeur interbancuaire doit être sous 4.5% ce mois ci il tourne vers 4.6 (à la hausse) donc en l'état la différence est faible à condition que ta mensualité soit déjà à 5.9.

Tant que t'es dans la première partie du prêt (partie fixe) c'est pas grave ça ne change rien mais dés la révision, sauf option mensualité fixe demandée, ta mensualité montera d'un coup à l'équivalent d'un 5.9, et ton prêt se ralongera un petit peu pour compenser les 0.1 non remboursé. C'est variation n'entre en marche qu'à partie de la première révision.

 

[biscotte]

bonjour
un copain nous racontait qu'il a pris son pret cif ou cf, chais plus, par un organiseme d'état, pour un logement social. On leur a dit que c'était un taux fixe, 1ère révision, ils viennent de se rendre compte que c du variable . Logement social fait par l'Etat, et meme là, ils se sont fait avoir, je suis écoeurée

 

[Témite]

J'avoue quand même tomber de haut. Je vous tiendrai au courant dès que je recevrai l'avenant au prêt, je vous communiquerai les variations de clauses.

Ne perdez pas le moral, je reste connecté très régulièrement.

Bon WE.

EDIT: je viens de parler avec une femme du CF et mon courtier est en vacances pour 15 jours. Son discours semble cohérent, et elle me confirme ce que j'ai mentionné plus haut. Pour elle, rien d'anormal. Concernant l'avenant, elle n'a pas su me répondre s'il était préférable ou pas de le signer (à-priori oui si cela permet de sécuriser les taux), elle m'a conseillé de la rappeler quand je l'aurai reçu...

 

[thierrydar]

Bonjour à tous en direct d'arnaque.cff,

Est ce que quelqu'un peut m'expliquer le taux d'usure ?
merci de vos réponses

 

[L35]

Bonjour à tous en direct d'arnaque.cff,

Est ce que quelqu'un peut m'expliquer le taux d'usure ?
merci de vos réponses

Slt,

En gros, c'est le taux maximum qu'une banque peut accorder sur un type de prêt, y a pas de minimum
Voir lien:

[lien réservé abonné]

A pluche

 

[thierrydar]

Slt,

En gros, c'est le taux maximum qu'une banque peut accorder sur un type de prêt, y a pas de minimum
Voir lien:

[lien réservé abonné]

A pluche

Celà veut-il dire que le taux d'usure ne peut pas dépasser un certain seuil au moment de la date du prêt celà même s'il est révisable ?????

 

[kaoooak]

nouvelle adresse du collectif ACTION :

encore en travaux mais forum opérationnel aux inscrits

[lien réservé abonné]

merci


les inscriptions vont bientôt reprendre, encore un peu de patience
merci

 

[aib]

Bonsoir,

J'ai démarché aujourdui les banques, afin détudier le rachat de mon pret CF ( PTZ et OBJECTIF I) ce qu on propose c'est 4.83 sur 24 ans, par contre avec le transfert du pret taux 0%. Il m'ont préciser que je n'avais pas la possibilité de le laisser au CF.
Ce nest pas du tout avantageux pr moi car ça me fait emprunter 158311 € ( dont ptz= 17000€ + 3% pénalité).
- il m'ont fait une simulation en tenant compte des 3% d IRA
- garantie credit logement 2066 €
- frais de dossier de 400 €
- assurance de la bque a 0.27 % avec 55 % pr mon mari et 45% pr moi(possibilité délégation d'assurance)
--> teg annuel 5.83%

jaimerai savoir si qq 1 est ds le meme cas que moi, et sil a fait racheté son credit a quel taux? Qu'en est il pr le PTZ?

Car le proposition que me fait le credit foncier est la suivante/
- 5.25 sur 29 ans.
- 2.50 sur 20 ans.

jai aussi l'intention de me déplacer lagence Credit Foncier pr discuter de ça de vive oix avec la Directrice, essayer un passage taux fixe au taux du marché ( cad - de 5%).

Sil vous plait qq 1 pourait me conseillé.
En vous remerciant.

 

[thalie94]

je ne sais plus qui demandait pour le taux d'usure

Ce taux change assez souvent, mais on ne peux pas avoir un prêt dont le TEG depasse ce taux d'usure au moment ou on a signé le prêt

si on a signé le prêt en sept 2006 par ex et que le taux d'usure etait de 5%, le TEG du prêt ne peux depasser 5% (ce n'est qu'un exemple)

Aib : pour le PTZ, il vaut mieux le laisser au CF car si on le rachete, on en perd les droits (c'est un banquier qui me l'a dit donc a verifier quand même)
fuit le CF, les propositions qu'ils te font sont carrément du vol, bien au dessus du marché

 

[bob_74]

je ne sais plus qui demandait pour le taux d'usure

Ce taux change assez souvent, mais on ne peux pas avoir un prêt dont le TEG depasse ce taux d'usure au moment ou on a signé le prêt

si on a signé le prêt en sept 2006 par ex et que le taux d'usure etait de 5%, le TEG du prêt ne peux depasser 5% (ce n'est qu'un exemple)

Aib : pour le PTZ, il vaut mieux le laisser au CF car si on le rachete, on en perd les droits (c'est un banquier qui me l'a dit donc a verifier quand même)
fuit le CF, les propositions qu'ils te font sont carrément du vol, bien au dessus du marché

Bonjour,
les explications sur le taux d'usure se contredisent beaucoup...
Je pensais aussi que le taux d'usure pouvait empécher le taux de mon prêt de grimper.

On m'a expliqué il y a 30 pages en arrière que le taux d'usure se prenait en temps réel et non pas à la date de signature du prêt.

Exemple : ce trimestre l'usure est à 7.16 %, si on recevait une révision ce mois si, le taux du prêt ne pourrait dépasser 7.16 %. J'ai reçu ma révision à 5.5 % il y a quelques semaines, le CF est malheureusement très loin de l'illégalité sur ce point.

Idem, si on vous propose aujourd'hui un prêt capé à 7.5 %, le jour où le taux du prêt atteindra 7.5 %, le taux d'usure aura aussi augmenté et sera surement dans les 9 %...

Effectivement, si on résonnait en prenant l'usure à la date de signature, énormément de prêt seraient dans l'illégalité, mais dommage pour nous ça n'a pas l'air de fonctionner comme ça.

Quelqu'un peut-il confirmer ?
A+

 

[bob_74]

J'ai lu plusieurs messages concernant des propositions du CF de renégociation vers des prêts toujours faux capé, mais avec un effacement de dettes à la fin de la durée prévue du prêt au cas où le capital n'a pas été complètement amorti.

A moins d'avoir le couteau sous la gorge et de ne pouvoir accepter aucune autre proposition, c'est complètement fou.

Car dans le pire des cas (après s'être fait avoir une fois vaut mieux regarder celui-là) : vous êtes obligé de vous séparé du bien avant la fin du prêt, les taux ont continué de monté, le capital restant du a donc stagné ou augmenté, les prix de l'immobilier ont stagné ou diminué...

Vous vous retrouvez avec la vente d'un bien qui ne pourra couvrir ce que vous devez à la banque.... C'est le pire des cas, certains diront que ça n'arrivera jamais, mais j'aimerais pas me retrouver dans cette situation.
A+