Litige avec Banque concernant prêt immobilier "non capé"

[Anonyme]

bonjour à tous,

j'ai lu toutes les pages de ce forum avec attention.

comme tous vous avez constaté que rien n'est clair et que toutes les promesses sont verbales.

les seules pièces écrites sont les offres de prêt........
que malheureusement chacun d'entre vous ont signés après le délai de rétractaction légal.

en plus les taux fixes ont eux aussi grimpés depuis 1 ans.

on en est à 4.76% sur 25 ans et 4.97 sur 30 ans, je parle là pour la région nord. mais sans apport et avec revenus inférieurs à 30.000 € / an
certaines régions peuvent présenter des taux plus bas.
mais ne nous voilons pas la face , dans de nombreux cas la situation des emprunteurs est loin de 50.000 € de revenus annuels ou plus.

pour mémoire, on avait du 3.55 sur 25 ans en avril 2006

LA MARCHE A SUIVRE:
demander au CFF le montant du crédit restant dû dans 4 mois.
car si c'est comme au CIF il y a un préavis de 3 mois en LR avec AR.

ensuite prendre votre taux de crédit et calculer 6 mois d'intérêts sur le capital restant dû.
ex: CRD = 100.000 € taux 5% pénalité = 100.000 x 5% divisé par 2

pour le coût de la garantie.
il n'y a pas obligation de lever l'hypothèque ou l'IPPD mais soit hypo en second rang soit caution type crédit logement : coût 0.97% de l'emprunt + 300 €

ensuite pas la peine de passer par un courtier qui vous prends des frais car il touche lui m^me des commissions par la banque qui rachète le prêt.
en général 1% de votre prêt.

mais il faut aussi voir la différence sur l'assurance: en moyenne si vous avez - de 36 ans l'assurance de la banque vous coutera jusqu'a 50% de moins que celle du CFF.

EN CONCLUSION : dites vous bien que la politique du CFF est basée sur le fait que la plupart des clients vont baisser les bras.
sur le fait que la plupart vont même être super comptant que le CFF les passe en fixe à 6.5% ( il gagne alors encore plus d'argent que sur le révisable)

et pour finir, sans vouloir être vulgaire, je trouve que s'en faire remettre une couche par un établissement qui a de telles pratiques c'est un peu du masochisme.

DERNIERE PRECISION : le CFF comme le CIF , comme l'UCB etc
NE SONT PAS DES BANQUES.
CE SONT DES SOCIETES DE CREDIT. ils sont là pour faire de l'argent.

rappeler vous les prêts à taux progressif des années 80 qui ont contraint des milliers de familles a revendre leur maison car elles ne pouvait plus régler les mensualités.
j'ai rencontré l'an dernier une personne qui avait été responsable de la + grosse agence d'un organisme maintenant disparu et tête de file des distributeurs de prêts a taux progressif.
ses paroles : " mais bien sur qu'a l'époque ont savait que les clients allaient dans le mur ! mais il fallait en faire toujours plus..."
SANS COMMENTAIRE

j'ai fait racheter à des clients un prêt du CIF en juin dernier, ils étaient passé à + 40 mois en 13 mois et celà allait encore augmenter en décembre avec en + une hausse de la mensu.
on les a refinancé sur 25 ans auprès d'une banque de dépôt classique avec la m^me mensu qu'au CIF et m^me en suposant que leur taux n'augmente plus au CFF ils ont économisé 35.000 € par rapport à leur prêt CFF sur 340 mois.


je vous laisse là pour ce soir.

bien cordialement

 

[IMEI]

est ce que quelqu'un a demarché les banques dans le pas de calais ? histoire de prendre contact avec une banque qui connait dejà le problème ?

Cela ne sert à rien qu'une banque soit au courant "de ton problème", ce ne sont pas des sociétés de bienfaisance, elles te jugent selon ton dossier point. Tu es un client comme les autres, pas un réscapé à aider.

LA MARCHE A SUIVRE:
demander au CFF le montant du crédit restant dû dans 4 mois.
car si c'est comme au CIF il y a un préavis de 3 mois en LR avec AR.

Au CF, au moins pour les prêts Foncier Objectif i, le delai de préavis (en fait la demande de décompte) est de 2 semaines.

ensuite pas la peine de passer par un courtier qui vous prends des frais car il touche lui m^me des commissions par la banque qui rachète le prêt.
en général 1% de votre prêt.

Cela s'appelle une vision archaique du rôle du courtier.

DERNIERE PRECISION : le CFF comme le CIF , comme l'UCB etc
NE SONT PAS DES BANQUES.
CE SONT DES SOCIETES DE CREDIT. ils sont là pour faire de l'argent.

Et les banques sont là pour ... ?

 

[Anonyme]

bonjour,

EMI a raison quand il me fait remarquer que les banques sont aussi là pour faire de l'argent. c'est vrai.
mais n'enpêche que plusieures banques ont suspendu la diffusion de prêts à taux révisables ( ex: BNP) et que dans les autres les prêts sont capé +1 ou +2 ce qui permet de savoir ou on va.

juste une précision pour ma vision "archaîque" du rôle de courtier :

normal j'ai + de 50 ans

je suis courtier ! j'ai 6 conseillers actifs et nous croulons sous les dossiers de financement.
nous ne travaillons que par recommandation et bouche à oreille.

et cette précision s'arrête là car si je participe à ce forum c'est peut être justement parce que je supporte pas l'attitude de certains professionnels sur le marché financier.
je ne prétends pas être le chevalier blanc mais juste un homme que la mauvaise foi et l'incompétence fait réagir.

gardons surtout a l'esprit que ces forums sont là pour permettre à ceux qui sont dans l'embarras de trouvers, sinon une solution , au moins un peu de réconfort.
on se sent mieux quand on se sent moins seul.

bien cordialement

 

[IMEI]

Je pense que le problème n'est pas le "taux révisable", pas plus que l'orientation de l'établissement (banque généraliste ou crédits immobiliers uniquement).

Le problème c'est que plusieurs établissements commercialisent des fausses copies des prêts variables capés. Dans les mass-médias, y compris internet, les prêts variables sont expliqués, détaillés, comparés à ceux à taux fixe. Si c'était logique de lire que l'augmentation de l'Euribor entraîne l'augmentation des mensualités ou des durées, dans la limite du capé, jamais je n'ai rencontré la moindre mise en garde d'un amortissement négatif. Cette situation dépasse aussi les limites du bon sens, quand même on n'est pas en Afrique, un prêt doit être remboursé sur une période donnée.

Bien évidemment aucun conseiller du CF/CIF/co n'a jamais mis en garde son client de cet aspect. Comme je disais, dans la présentation commerciale et dans le texte du contrat, ils simulent à la perfection le crédit révisable classique.

C'est un défaut de conseil, bien sûr, un défaut machiavélique, mais vu que en justice les enregistrements ne sont pas acceptés, c'est notre parole contre leur parole, c'est difficile de les attraper.

Le texte du contrat était clair uniquement si le lecteur était averti à l'avance du fonctionnement intime, ce qui n'a pas été le cas.

Je ne comprends toujours pas comment ces établissements ont osé jouer une telle carte. J'avais beau à croire que c'était une erreur du management CF, vu que l'établissement homologue (le CIF) fait exactement la même chose, c'est bien une politique réfléchie, bichonnée, opportuniste.


PS. Perso j’ai réussi à m’en sortir à temps, avant même la première révision, grâce à ce topique. Et c’est un courtier qui m’a déniché une situation favorable de rachat, d’où mon étonnement antérieur.

 

[mousepotato]

euh ... deslé mais c'est quoi le PTZ ?

 

[Anonyme]

EMI à parfaitement raison,
si un client souscrit un prêt à taux révisable, Capé 1 ou 2 , il est possible de lui faire une simulation indiquant , en cas de hauuse, la mensualité maximale qu'il pourrait avoir a payer.
c'est donc bien la démarche, volontairement trompeuse, des organismes dont nous parlons, qui abuse le client.
je ne parlerai même pas de défaut de conseil mais plutôt de "tromperie" ou "abus de faiblesse "

mais nous en restons malheureusement toujours sur la même problèmatique: en justice les écrits font foi et les actions collectives n'ont pas cours.



et pour finir EMI : quand je disais de ne pas passer par un courtier pour ne pas payer de frais, je voulait plutot dire : passez par un courtier qui ne vous prends pas d'honoraires pour votre opération.
je pratique ce système pour les rachats de prêts car comme je l'ai expliqué avant nous sommes rémunérés par les banques sur le montant du prêt mis en place.

bien cordialement

 

[Anonyme]

euh ... deslé mais c'est quoi le PTZ ?

il s'agit du PRET A TAUX ZERO d'ou l'abrégé PTZ

prêt institué par les pouvoirs publics et dont le montant varie en fonction de divers paramètres : composition de la famille, revenus, zone d'habitat

 

[franck et laeti]

Salut!

Déja bienvenue à ICF62,merci pour ses precisions interressantes.
Evidement on a pas de preuve de ce que nous ont dit ses conseillers véreux,donc j'avancai l'idée de les faire piéger par un huissier,celà serait il possible au regard de la loi?
Pour en revenir au courtier,nous sommes allez chez meilleurs t....com(courtier) et il est vrai que les frais sont relativement élévé tout de même,par contre on a pas essayé avec un courtier indépendant,à voir.
Petite question,est ce qu'on peut laisser son PTZ au CIF et levé quand même l'hypotheque de premier rang si on fait racheter le prêt principal par une autre banque?
Car le problème,c'est que les banques veulent prendre une hypotheque de 1er rang,ce qui me semble normal,vu qu'elle rachete le plus gros du prêt.
Pourriez vous m'indiquer ce qu'il est possible de faire et ne pas faire?

Merci d'avance

 

[Anonyme]

Salut!

Déja bienvenue à ICF62,merci pour ses precisions interressantes.
Evidement on a pas de preuve de ce que nous ont dit ses conseillers véreux,donc j'avancai l'idée de les faire piéger par un huissier,celà serait il possible au regard de la loi?
Petite question,est ce qu'on peut laisser son PTZ au CIF et levé quand même l'hypotheque de premier rang si on fait racheter le prêt principal par une autre banque?
Car le problème,c'est que les banques veulent prendre une hypotheque de 1er rang,ce qui me semble normal,vu qu'elle rachete le plus gros du prêt.
Pourriez vous m'indiquer ce qu'il est possible de faire et ne pas faire?

Merci d'avance

bonjour franck et laeticia, merci de votre accueil.
sur le point de vue de pièger un conseiller avec un huissier, des antécédents existent: certains assureurs ont piègé des facteurs de la poste dans les année 90, facteurs qui proposaient des placements à domicile aux clients alors qu'ils n'en avaient pas le droit car non habilités.
du reste certains facteurs ont été inquiétés sur les scandales des contrats multisupports qui ont fait perdre des sommes considérables aux souscripteur.
dans le cas d'un conseiller financier je crois que le résultat sera moins probant.
en effet il faudrait des dizaines de constats , sur des régions différentes, avec des conseillers différents, pour que quelqu'un intente un procés au CFF.


concernant la levée d'une hypothèque en gardant le prêt au CFF.

si votre banque demande un premier rang, c'est non car il y aura toujours l'inscription du CFF pour le PTZ.
par contre il n'est pas rare qu'une banque prenne un second rang sachant que l'inscription du prêt immo principal du CFF n'a plus lieu d'avoir d'impact puisque remboursé.
et sinon pourquoi ne pas prendre une caution type "crédit logement" qui vous coutera moins cher qu'une hypothèque.
et dans ce cas là vous pourrez laisser sans problème le PTZ.

j'ai déjà mis en place ces différentes formules pour des clients.

bien cordialement

 

[ivrique]

bienvenue ICF 62

si votre banque demande un premier rang, c'est non car il y aura toujours l'inscription du CFF pour le PTZ.
par contre il n'est pas rare qu'une banque prenne un second rang sachant que l'inscription du prêt immo principal du CFF n'a plus lieu d'avoir d'impact puisque remboursé.
et sinon pourquoi ne pas prendre une caution type "crédit logement" qui vous coutera moins cher qu'une hypothèque.
et dans ce cas là vous pourrez laisser sans problème le PTZ.

pour nous c'est ca, on laisse le ptz au CF et le CIC pour le rachat du pret principal prend un credit logement

 

[IMEI]

nous sommes allez chez meilleurs t....com(courtier) et il est vrai que les frais sont relativement élévé tout de même

Les frais de courtage mt.com sont autour de 600 €, ET tu ne paye pas de frais de dossier à la banque. Donc pour toi, c'est quasiment gratos.

 

[Anonyme]

Les frais de courtage mt.com sont autour de 600 €, ET tu ne paye pas de frais de dossier à la banque. Donc pour toi, c'est quasiment gratos.

EMI a raison d'appuyer sur ce point car il faut en effet regarder le différentiel entre les frais du courtier et le gain sur frais de dossier abandonnés.
ceci étant les frais de dossier bancaire sont toujours négociables par le client.

pour ma part, quand je monte un dossier pour un client, j'arrive tout de même à souvent ne pas avoir de frais de dossier bancaire et au pire les plafonner a 300€
néanmoins je ne prends pas d'honoraires.
il faut aussi savoir que les taux que nous, petits courtiers avons, SONT LES MEME que les grosses structures comme M.Tx . com ou Cafpi en effet les grilles sont envoyés a tous en m^me temps.
par contre nous argumentons nos dossier un par un avec en face de nous un décideur qui est placé au dessus des directeurs d'agence.

et quand on traite un dossier hors région, il est envoyé après com. tél et étudié par le même niveau hierarchique.
c'est plus de boulot pour traiter le dossier mais au moins il n'est pas noyé dans la masse
c'est mieux que d'en traiter 10.000 ou 15000 par mois par fichier internet.

nous gérons en moyenne 10 nouveaux dossiers par mois et par conseiller et c'est déjà un sacré boulot.

aller, on arrête là car ce n'est pas le sujet du forum

bonne soirée a tous

 

[franck et laeti]

Moi mt.com,compter 1800 euros de frais,et il ont baisser à 1400 euros mais ne pouvait soit disant pas mieux faire!en plus soit disant il etait obliger de racheter le PTZ alors que c'est faux.
Merci pour votre aide,mais j'aimerai plus de precision:
Comment fonctionne le crédit logement?je ne connais pas du tout
Et ce que je ne comprend pas,c'est que le conseillé du CIC que j'ai vu,ne se contente pas de l'hypotheque de 2eme rang si on laisse le PTZ au CIF,que faire?
Je suppose le crédit logement,mais ce n'est pas un apport perso?
Merci de m'eclairer,svp

A+

 

[IMEI]

Chez mt.com, l'année passée ils coûtaient 750 €, tandis que cet été ils m'ont coûté 600 €. Peut-être que les tarifs varient en fonction de l'agence ?

Concernant la caution crédit logement, tu peux l'intégrer dans le rachat de crédit (moi je l'ai fait).

 

[franck et laeti]

ok donc la caution crédit logement c'est un crédit qui sert à payer l'hypotheque ou c'est une assurance sur le crédit?et ca coute combien?
J'ai du mal à piger le fonctionnement de ce systeme
Merci

 

[ivrique]

pour nous le cic prend un credit logement (c'est une garantie qui remplace l'hypotheque est qui est moins chere)
au debut on devait prendre un ehypothrque et ca n'avait pas l'air de poser de pb au cic que l'on laisse le ptz au Credit foncier.
quand j'avais vu meilleur taux les frais de dossier etaient de 1400€ environ!! au cic on a 150€ (en prenant leur assurance habitation)

 

[svrunner]

ou est comb?

 

[ivrique]

ou est comb?

en region parisienne je crois c'est combs la ville

 

[Anonyme]

ok donc la caution crédit logement c'est un crédit qui sert à payer l'hypotheque ou c'est une assurance sur le crédit?et ca coute combien?
J'ai du mal à piger le fonctionnement de ce systeme
Merci

"crédit logement" est en fait une société de caution qui après étude du dossier ( rapide) donne ou non son accord pour cautionner le prêt.
pour le banquier c'est une exellente garantie car en cas de problème il est payé de suite par la sté de caution qui, elle, se retourne vers le client pour régler le litige.

le coût de "crédit logt" : c'est 0.97% du montant du prêt + 300 €

lorsque le prêt est remboursé Crédit logement rembourse au client environ 70% des 0.97% pris au départ
exemple prêt de 100.000 coût Ct Logt = 970€ + 300 = 1270€
a la fin ils rembourse environ 670€ au client.

vous pouvez financer votre rachat de la manière suivante;
Montant du prêt restant dû + pénalité de remboust anticipé( maxi 3%) +
+ coût de la caution ct logt + frais de dossier bancaire.

si vos cptes bancaires sont propres et si vous n'êtes pas surendettés, la Caution Ct Lgt doit pouvoir être accordée.

pour info sur 25 ans les taux sont a 4.87% / 4.97%

j'espère avoir était clair sur la caution Crédit Logement

bien cordialement

 

[crabos]

Merci ICF92 en tout cas de venir nous donner quelques explications supplémentaires...