Litige avec Banque concernant prêt immobilier "non capé"

[Polmar]

Le non-rachat du Prêt à taux Zéro peut-il devenir un problème ?


1 - Supposons que vous étiez déjà endetté à 33 ou 36% avec votre prêt du CF à l'origine sur 25 ans

2 - Supposons que vous n'ayez pas à racheter votre PTZ du CF (apparemment le CF l'a accordé oralement à plusieurs) , vous leur devez donc encore sur plusieurs années une échéance mensuelle de X Euros

3 - Vous trouvez une banque pour vous racheter votre prêt principal CF et cela sur une durée de 25 ans avec une mensualité de Y Euros.

Si jamais la mensualité du prêt banque Y additionné à la mensualité du PTZ X donne un % d'endettement supérieur à 33 ou 36%, la banque acceptera-t-elle de vous prêter malgré tout ? Il me semble bien que non !
(Parce que dans ce cas là, on atteindra vite 37 à 40% d'endettement... voir plus).

Alors, cela vaut-il la peine de ne pas racheter le PTZ ?

:

 

[cayac]

Polmar,
A mon avis il faut tout tenter pour conserver le bénéfice du PTZ.
Il y a par exemple la possibilité de demander à la banque qui effectue le rachat un crédit comportant un palier. On commence par des mensualités réduites les premieres années, le temps de rembourser le PTZ puis des mensualités plus élevées après. Attention, il faut que les premières mensualités permettent d'amortir le pret pour ne pas payer que des intérêts les premières années. Enfin tout cela se calcule au cas par cas.

Sinon, je viens de faire racheter mon crédit. Maintenant, je vais faire une pause avec toute cette histoire le temps des vacances et revenir à la charge
à la rentrée.

Bon courage à tous.

 

[Polmar]

... demander à la banque qui effectue le rachat un crédit comportant un palier. On commence par des mensualités réduites les premieres années, le temps de rembourser le PTZ puis des mensualités plus élevées après...

Merci de la suggestion. Très intéressant !

 

[IMEI]

Si tu commence par des mensualités réduites, aux taux fixes actuels, tu n'est pas prêt de rembourser le PTZ trop vite. Alors le prêt principal ...

 

[Polmar]

Si tu commence par des mensualités réduites, aux taux fixes actuels, tu n'est pas prêt de rembourser le PTZ trop vite. Alors le prêt principal ...

Je pense que Cayac a donné la solution.
Maintenant c'est à nous de persuader la banque "racheteuse" de faire en sorte.
De toute façon, en fonction du "restant à vivre" et du train de vie, on peut démontrer au banquier que l'on peut supporter un endettement de 40% ou plus, le temps de rembourser le PTZ (7 ans au plus).

 

[IMEI]

Bonsoir, j'ai une question au sujet de l'obtention du décompte, adressée à ceux qui ont plus d'expérience que moi : est-ce que si on se déplace personnellement au siège de Paris-Bercy, le matin, on peut obtenir le décompte sur place ?

Pour une personne qui habite en province, c'est très important de connaître cet aspect.

 

[ivrique]

quelqu'un peut m'expliquer l'histoire du ptz? j'avais compris que c'etait mieux de le laisser au cf mais pourquoi?
quelle est la consequance de le faire racheter? ca marche pas comme un pret normal?
et est ce qu'on peut le solder au rachat de l'autre pret?
j'ai aps trop compris cette histoire de pret?

 

[Polmar]

quelqu'un peut m'expliquer l'histoire du ptz? j'avais compris que c'etait mieux de le laisser au cf mais pourquoi?
quelle est la consequance de le faire racheter? ca marche pas comme un pret normal?
et est ce qu'on peut le solder au rachat de l'autre pret?
j'ai aps trop compris cette histoire de pret?

Laisser le PTZ au CF c'est bien financièrement, car la banque racheteuse ne vous prêtera que la somme correspondant au capital restant du prêt principal du CF (avec les frais).
Mais la banque va vous calculer une échéance sur une durée.
Pour savoir si elle peut vous prêter, elle va calculer votre % d'endettement.

Et votre % d'endettement sera au minimum :
- l'échéance de la banque
- l'échéance du PTZ du CF (qui n'est pas négligeable car calculé sur 8 ans)

Si la somme des 2 donne un % d'endettement trop important, et c'est le cas si à l'origine avec le prêt du CF vous étiez déjà limite, vous risquez un refus en commission de décision.

***

Maintenant si la banque rachète le prêt principal + le prêt PTZ (avec les frais) et recalcule votre échéance sur la durée, il peut s'avérer que le % d'endettement reste raisonnable, et votre prêt sera accordé.
Bien sûr le coût total de ce prêt sera plus élevé.
Il faut simuler un calcul et voir si vous êtes prêt à sacrifier le PTZ ou non - ou voir avec la banque la solution de Cayak.

 

[ivrique]

et le ptz est ce possible a ce moment la de le solder si ca pose un pb (mes parent nous propose un pret sans interet d'a peu pres le montant de ce ptz et nous propose un remboursement differé (genre dans qq années quand on aura solder par exemple deux petits pret de mon boulot.

 

[Polmar]

et le ptz est ce possible a ce moment la de le solder si ca pose un pb (mes parent nous propose un pret sans interet d'a peu pres le montant de ce ptz et nous propose un remboursement differé (genre dans qq années quand on aura solder par exemple deux petits pret de mon boulot.

Très bonne question ! Il faut relire le contrat...

EDIT : remboursement par anticipation d'une somme partielle... il doit y avoir des frais !

 

[a.bubule]

Bonjour à tous,
Pour répondre au pb concernant le PTZ, lorsque j'avais fait le tour des banques le mois dernier, la plupart me proposaient de réduire effectivement les mensualités de mes 4 années restantes de remboursement du PTZ afin de faire passer le taux d'endettement. Effectivement, je remboursais 320 E de moins (montaux du remboursement mensuel de mon PTZ) pendant encore 4 ans, puis la mensualité de mon prêt principal était augmentée quasi d'autant tout le restant du prêt, ce qui me fesait un taux d'endettement fixe sur toute la durée du prêt et donc mon dossier passait. Mais comme je n'avais pas mon décompte j'ai été coincée. Donc là, je refais le tour des banques (et donc avec un taux d'emprunt plus élevé !)
Sinon, lorsque je suis allée au siège à Paris, j'y suis allée le matin et j'y avais rencontré un dame qui nous a fait notre décompte mais au mauvais taux. Elle nous l'avait fait au dernier taux en vigueur, soit 5.40 %. Sur le coup, comme je n'avais pas le calcul exacte lorsque j'y suis allée, je n'ai rien dit et comme il n'y avait pas le détail, je ne savais pas à quel taux les IRA avaient été calculées. C'est une fois chez moi que j'ai fait le calcul et que je m'en suis rendue compte. J'ai donc rapellé et on m'a dit qu'on ne pouvait pas me passer la personne car elle n'était pas là ce vendredi après midi même (le 13/07). J'ai donc laissé un message afin de dire que je n'étais pas d'accord sur le taux de calcul, que ce devait être un taux moyen.
Je devais recevoir, normalement, m'avait dit cette dame que j'avais rencontré, le décompte détaillé en début de semaine, et j'ai reçu mon décompte jeudi (hier) avec un taux de calcul,en fait, au taux d'appel, qui chez moi était à 3.10%. Donc, elle a bien eu mon message en début de semaine je pense et m'a envoyé ensuite mon décompté avec l'autre calcul. Je pense que ce fut aussi après qu'elle est contacté le service de renégociation, qui, je le rappelle, devait m'appeler cette semaine, mais je n'ai toujours pas eu de nouvelles de leur part.
Je vous laisse car j'ai rendez vous dans une heure au LCL, et il faut que j'y aille.
A bientôt et bonne journée à vous tous.

 

[ivrique]

alors si j'ai bien compris il fautr bien verifier que les ira sont sur le taux d'apel 'c'est ca?
comment calcul t'on ces ira?
IL ne faut demander ce decompte que lorsqu'on a la propositions de rachat de pret?
j'ai rendez vous a meileur taux.com le 31, on verra ce que ca donne. Quelqu'un est deja passé par eux?

 

[a.bubule]

Rebonjour
Je reviens de mon RDV avec le LCL et ils me proposent 4.85 % ! Alors que le crédit mutuel me propose 4.70%.
Sinon, j'ai reçu au courrier tout à l'heure une offre du service de renégociation me proposant un passage en taux fixe à 5% ! Et sur 27 ans et 8 mois (temps restant de mon crédit actuel). Hors on ne m'a rien demandé sur la durée à laquelle je souhaitais passer en taux fixe et perso ça ne m'interresse pas du tout car je vais payer autant d'intérêts que de capital emprunté (comparé à une simulation que j'avais faite à la Société Générale : 200 000E d'emprunt à 4.97% sur 30 ans = 200 400 de frais d'intérets + assurances et frais de dossier) sauf que dans le courrier que j'ai reçu du CF il n'y a aucune précision, juste que ça va me faire économiser 54 000 E ???! Mais c'est quoi ce chiffre, c'est le montant par rapport au taux d'intérêt actuel ? sachant qu'il change tous les 3 mois ? Moi je veux savoir ce que ça va me coûter en tout. Donc je vais rappeler cet AM pour essayer de voir ça et en plus d'obtenir un courrier de la part de la personne que j'ai rencontré vendredi dernier concernant le PTZ car avec le courrier que j'ai eu ce matin, j'avais un décompte pour le PTZ !
je vous tiens au courant.
Sinon pour le calcul des IRA, Ivrique, va voir page 14, il y a le détail de comment calculer sur un taux moyen. Perso j'ai eu un calcul au taux d'appel car c'est LEUR "geste" commerciale, mais sinon c'est au taux moyen.
A bientôt.

 

[Polmar]

Au vu de la montée des taux et du temps que je perdrai à négocier un rachat dont le PTZ n'y est pas inclus (Août est perdu pour cause de congés des personnels CF, et ça nous mène fin septembre/mi-octobre au plus tôt pour l'obtention d'un accord écrit, j'ai décidé d'adopter la solution suivante (dans le cas bien sûr où une demande de réaménagement de mon prêt à mes conditions ne serait pas satisfaisante) :

J'opterai pour un rachat total de mon prêt (Principal + PTZ). J'espère ainsi obtenir le décompte plus rapidement.

J'ai longuement réfléchi et pesé le pour et le contre.

- Ma priorité est de me débarrasser au plus vite de ce prêt Objectif i CF qui est un véritable piège dans la conjoncture actuelle. Je ne peux pas savoir où je vais étant donné qu'il n'est pas possible de connaître le taux d'intérêt maximal de l'emprunt (à supposer encore qu'il y en ait un).
- Les propositions des taux fixes des banques visitées ne cessent de monter, et donc je ne veux plus perdre de temps.
- Je tiens beaucoup à l'appartement que je viens d'acquérir et je ne veux pas me voir plus tard dans l'obligation de le revendre faute de ne plus pouvoir payer les échéances. Bref, je ne veux plus redevenir locataire, à cause d'une erreur de discernement et de la naïveté lorsque j'ai contracté ce prêt.
- La valeur de cet appartement après 25 ans compensera largement la perte financière que je suis contraint d'accepter dans les circonstances défavorables actuelles.
- J'accepte le sacrifice financier du PTZ.
- Je suis dans la Fonction Publique, et j'aurai toujours un revenu pour payer mes échéances.
- Mon salaire augmente chaque année.
- Mon salaire est dans la partie haute de la moyenne nationale.
- Je n'ai pas de charges familiales et je ne mène pas un train de vie d'enfer.
- Je vais monter hiérarchiquement en grade en 2008 et voir mes revenus augmenter.
- Il est prévu que "les fonctionnaires pourront travailler plus pour gagner plus" et je peux accepter de le faire par périodes afin de ne pas dégrader mon train de vie.

En faisant le calcul de ce que je perdrais en rachetant mon PTZ (il ne s'agit que des intérêts payés à la banque et les pénalités correspondantes du rachat de ce PTZ), la perte serait d'environ 10200 Euros (sur 25 ans).
En y retranchant les réductions d'impôts sur les intérêts (sur 5 ans max), la perte serait de 6500 Euros.
J'estime donc cette situation acceptable.
(6500 Euros ne représentent qu'après tout 1.5 m2 de mon bien).

Bien sûr je ne compare pas le coût total de revient de mon bien dans ce cas de rachat avec le coût total si j'étais resté au CF avec un taux d'intérêt soit-disant capé de 4.85% sur 24 ans restants.

Je mets l'importance sur une vision globale à long terme.

 

[IMEI]

Dans mon contrat Objectif i, il n'y a pas des pénalités de remboursement anticipé du PTZ.

 

[ivrique]

a bubule, les proposition de rachat de pret sont sur quelle durée, toutes les banques font du 30 ans maintenant?
car nous je pense qu'il nous faut 30 ans pour pouvoir assumer les mensualités.

 

[sebastien0509]

Bonjour à tous,

Pour ma part je suis vraiment dans l'expectative je ne sais quoi faire. J'ai bien un prêt principal chez le CF à 3.65% fixe 3ans ( c'est à dire jusqu'à janvier 2010) et deux PTZ chez eux. Après bien sûr les données sont sensiblement les mêmes.

Nous voudrions éviter de devoir revendre dans 3 ans pour ne pas perdre d'argent. Mais en même temps nous savons que nous n'y resterons pas éternellement (on veut des enfants et faudra donc autre chose...).

On pourrait se dire qu'on attend les trois ans et qu'on essaie de renégocier à ce moment là en espérant que les taux qui ont fortement augmenté depuis quelques mois restent sensiblement les mêmes que ceux d'aujourd'hui....

OU alors renégocier au CF en ce moment en passant en fixe mais qui revient pendant trois ans à payé plus d'intérêts que ceux que nous aurions payés...

Ou faire racheter le tout mais alors là on perd beaucoup d'argent et surtout de la sécurité pour la revente du bien. En effet si le marché vient à décliner un peu au moment ou nous voudrions revendre on risuqe de ne pas avoir beaucoup d'argent de coté voir rien du tout... a titre d'exmple notre amortissement sur 3 ans actuellement représente 18000 euors donc si on revend au même prix on a ca de coté avec un autre taux ceic fond comme neige au soleil.... Nous sommes jeunes et nos revenus évolues à la hausse très régulièrement mais c'est ce qui evrait nous permettre d'avoir plus grand demain...

Enfin vous voyez que les données ne sont pas très simple à appréhender..;

En tout cas j'espère que vous vous en sortez bien tous.. a bientôt

 

[a.bubule]

-->Ivrique
Pour te répondre quant aux crédits sur 30 ans, non les banques ne le proposent pas toutes. La société générale le fait, le LCL non, le crédit agricole non, le Crédit mutuel et le CIC (même groupe)je ne crois pas (mais je n'en mettrais pas ma main à couper) et la Bred il ne me semble pas non plus. Quant au Crédit du Nord, ils font du 20 ans et débute tout juste le 25 ans avec la condition d'avoir un apport de 20% ! La poste, elle, ne rachète que les prêts de plus de 3 ans.
Moi je recherche un prêt sur 25 ans, et sache que sur 30 ans tu as autant de frais d'intérêts que de capital emprunté.
Sinon, j'ai eu le CF au tél hier AM et ils m'ont donnés le coût total du crédit en le faisant passer à taux fixe à 5% sur 27 ans et 3 mois exactement, pour un capital à rembourser de 178245 E j'en ai pour 175129 E de frais (assurances incluses).
Ils m'ont aussi bien affirmé que je pouvais laissé mon PTZ là bas et donc je leur ai demander de m'envoyer un courrier me le précisant, je devrais donc le recevoir la semaine prochaine.
A bientôt.

 

[ivrique]

merci pour ta reponse, quand je prendrai rendez vous a la poste je preciserai de suite que monpret a moins de 3 ans ca m'evitera de me deplacer pour rien.
pour la proposition du cf tu eur a demandé par courier ou est ce que t'y est allé?
(je suis sur marseille donc je peux pas aller au siege )
merci bonne soiree

 

[lae1309]

bonjour il y a une semaine j'ai eu la meme surprise d'untaux de 3.15 cape 1.5 soit disant je suis passée a 5.7.échéances augmentées et allongement de la durée de mon pret de 5 ans.quels resours je peux avoir?je pense même a vendre ma maison car je ne peux assumer de telles mensualités!