Linxea spirit 2: 100% en SCPI

[agra07]

On est d'accord. j'ai donné un chiffre au hasard arrondi pour les calculs non savants que j'ai inscrits

Ce cafouillage sur les ratios est la raison principale qui me fait penser, encore plus dans le cas d'une AV, que se baser sur le dividende versé est plus pertinent pour estimer son propre % de rendement réel avant fiscalité de l'AV.
il est plus simple d'estimer l'évolution de son enveloppe, en fonction du nombre de parts multiplié par le dividende net versé.
j'étais parti sur un Excel basé sur un % tiré du TDVM, et en passant sur le dividende versé, mes chiffres ont plutôt pas mal changé.

Le TDVM a une autre fonction selon moi, qui est celle d'évaluer l'effort d'investissement de la SCPI.
J'aurais aimé que l'AMF et cie exigent plus de chiffres précis de la part des SdG : dividende brut, dividende brut FR, dividende brut Euro, dividende versé Euro...

Aujourd'hui, plusieurs SCPI s'en tiennent au minimum, spécialement Corum (la plupart des comparatifs partent d'une estimation de leur impôt européen ou attendent des témoignages)
Là ou Sofidy E. Invest par exemple, publie les chiffres dans le rapport annuel. On peut estimer facilement son rendement vu que c'est du 100% Euro.

Pour fixer les idées et éviter de rêver sur des rendements de 6 ou 7%, je donne (une fois de plus) des chiffres réels sur l'exercice 2020 de la SCPI Corum Origin détenue en direct (avec un TMI de 30%):
Rendement net de tout impôt à l'étranger et en France 3,68%.
En comparaison, une SCPI investie en France, très performante comme Epargne Pierre (5.36% de TDVM) aurait donné en 2020 un rendement net de tout impôt et prélèvement sociaux de 2,83%.
Une autre bonne SCPI, très connue, comme Primovie aurait donné un rendement net de 2,38%.
Je rappelle enfin que le rendement net de la SCPI Corum Origin dépend, de façon non négligeable, du taux moyen d'imposition du foyer fiscal avant les revenus de source étrangère (plus ce taux est élevé, plus le rendement net l'est aussi).
A noter enfin que la qualité d'une SCPI ne se mesure pas seulement à son rendement.

 

[ZeNeoPhyte]

Pour fixer les idées et éviter de rêver sur des rendements de 6 ou 7%, je donne (une fois de plus) des chiffres réels sur l'exercice 2020 de la SCPI Corum Origin détenue en direct (avec un TMI de 30%):
Rendement net de tout impôt à l'étranger et en France 3,68%.
En comparaison, une SCPI investie en France, très performante comme Epargne Pierre (5.36% de TDVM) aurait donné en 2020 un rendement net de tout impôt et prélèvement sociaux de 2,83%.
Une autre bonne SCPI, très connue, comme Primovie aurait donné un rendement net de 2,38%.
Je rappelle enfin que le rendement net de la SCPI Corum Origin dépend, de façon non négligeable, du taux moyen d'imposition du foyer fiscal avant les revenus de source étrangère (plus ce taux est élevé, plus le rendement net l'est aussi).
A noter enfin que la qualité d'une SCPI ne se mesure pas seulement à son rendement.

Merci pour tous ces chiffres.
Ca va dans le sens de mes conclusions jusqu'ici

 

[sorcier]

Perso, en TMI 30% et à moins de 10 ans de la retraite, je prends les SCPI dans un PER.

Même sans changement de tranche à la sortie cela fait 20% plus de rendement après impôts que dans l'assurance vie. Je prends aussi des SCPI majoritairement investies en France.

 

[garnuts]

nt de tranche à la sortie cela fait 20% p

Tu peux détailler ton calcul pour les 20% ?
PER chez qui ?
merci

 

[agra07]

Perso, en TMI 30% et à moins de 10 ans de la retraite, je prends les SCPI dans un PER.

Même sans changement de tranche à la sortie cela fait 20% plus de rendement après impôts que dans l'assurance vie. Je prends aussi des SCPI majoritairement investies en France.

Je ne me suis pas penché sur cette option car je ne suis pas concerné par le PER.
Mais si l'on considère que les sommes investies dans un PER sont déductibles du revenu imposable, cela représente un avantage immédiat de 30% dans votre cas.

 

[sorcier]

Tu peux détailler ton calcul pour les 20% ?
PER chez qui ?
merci

Pour investir dans des SCPI dans un PER, le meilleur assureur semble être Spirica (comme pour les assurances vie).

Le fait d'avoir 20% plus de bénéfice que dans une AV (en étant dans la TMI 30% à l'entrée et à la sortie) est valable pour tous les PER.

Pour les détails:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/jai-teste-pour-vous-le-per.46626/post-514847

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/jai-teste-pour-vous-le-per.46626/post-514879

Si on est dans une tranche supérieure c'est encore mieux (même sans changement de tranche).

 

[Twini]

Bonjour Agra07,
merci pour le détail de votre calcul. Si ce n'est pas trop indiscret, votre TM est de combien ?

 

[garnuts]

Hello, ceux qui investissaient régulièrement sur les scpi via spirit 2, le contexte vous a fait modifié vos habitudes ou pas du tout ?

pas de réponses ?

 

[agra07]

Bonjour Agra07,
merci pour le détail de votre calcul. Si ce n'est pas trop indiscret, votre TM est de combien ?

Environ 10% pour le foyer fiscal.

 

[ZeNeoPhyte]

Je suis à la recherche de l'historique des dates de prélèvement des frais de gestion sur les UC Spirica.
Si quelqu'un avec un contrat Spirit 2 ou tout simplement Spirica via un autre courtier, pouvait nous en fournir sur la dernière année par exemple, ca serait sympa

Mon contrat étant récent, je n'ai vu passer que le prélèvement du 24/03.

le but est d'essayer de trouver une approximation pour savoir quand faire un versement les mois de mars/juin/septembre/décembre. Le service client n'en sait rien et s'en tient aux termes vagues des CG.

Pour ceux qui ne comprendraient pas le sens de ma question:
Les frais de gestion sur UC n'ayant pas de notion de prorata, si on verse une somme quelques jours avant ces fameux frais, on perd les 0.125% des nouvelles parts sans leur laisser ne serait-ce qu'un mois pour générer des loyers (c'est peut être pas grand chose, mais les frais sont calculés de la manière la plus bête possible pour ponctionner un max de sous).

 

[mishell63]

@ZeNeoPhyte, voici les dates de prélèvement depuis l'ouverture de mon contrat "Mes Placements Liberté" chez Spirica :

	ven. 22/03/19​	ven. 20/03/20​	ven. 19/03/21​	ven. 18/03/22​	ven. 24/03/23​
ven. 22/06/18​	ven. 21/06/19​	ven. 19/06/20​	ven. 18/06/21​	ven. 17/06/22​
ven. 21/09/18​	ven. 20/09/19​	ven. 18/09/20​	ven. 17/09/21​	ven. 23/09/22​
ven. 14/12/18​	ven. 13/12/19​	ven. 11/12/20​	ven. 17/12/21​	ven. 16/12/22​

 

[ZeNeoPhyte]

@ZeNeoPhyte, voici les dates de prélèvement depuis l'ouverture de mon contrat "Mes Placements Liberté" chez Spirica :

	ven. 22/03/19​	ven. 20/03/20​	ven. 19/03/21​	ven. 18/03/22​	ven. 24/03/23​
ven. 22/06/18​	ven. 21/06/19​	ven. 19/06/20​	ven. 18/06/21​	ven. 17/06/22​
ven. 21/09/18​	ven. 20/09/19​	ven. 18/09/20​	ven. 17/09/21​	ven. 23/09/22​
ven. 14/12/18​	ven. 13/12/19​	ven. 11/12/20​	ven. 17/12/21​	ven. 16/12/22​

Merci pour avoir fourni autant de dates.
Le conseiller m'avait effectivement parlé d'une vague histoire de l'avant dernier vendredi des mois (3-6-9-12) sans pouvoir assumer l'information ni s'engager.

Et ca a l'air d'être effectivement le cas si j'en crois les dates que tu nous as préparées (sauf pour décembre ou ca intervient encore plus tôt, ce qui laisse le temps de verser et arbitrer avant la fin du mois)

prochaine échéance, 23/06/2023 alors (donc versement le 21 au plus tôt pour un chassé-croisé).

En tout cas, réponse limpide, je crois que j'ai compris la règle. Et je t'en remercie

 

[Shonen07]

Je suis à la recherche de l'historique des dates de prélèvement des frais de gestion sur les UC Spirica.
Si quelqu'un avec un contrat Spirit 2 ou tout simplement Spirica via un autre courtier, pouvait nous en fournir sur la dernière année par exemple, ca serait sympa

Mon contrat étant récent, je n'ai vu passer que le prélèvement du 24/03.

le but est d'essayer de trouver une approximation pour savoir quand faire un versement les mois de mars/juin/septembre/décembre. Le service client n'en sait rien et s'en tient aux termes vagues des CG.

Pour ceux qui ne comprendraient pas le sens de ma question:
Les frais de gestion sur UC n'ayant pas de notion de prorata, si on verse une somme quelques jours avant ces fameux frais, on perd les 0.125% des nouvelles parts sans leur laisser ne serait-ce qu'un mois pour générer des loyers (c'est peut être pas grand chose, mais les frais sont calculés de la manière la plus bête possible pour ponctionner un max de sous).

Je ne comprends pas la démarche, pouvez vous expliquer svp? Il n'y a qu'à faire le versement après le prélèvement des frais non? Et quelques jours avant la fin du mois pour avoir une date de valeur avant le 01 du mois suivant pour valider la part de SCPI

 

[ZeNeoPhyte]

Je ne comprends pas la démarche, pouvez vous expliquer svp? Il n'y a qu'à faire le versement après le prélèvement des frais non? Et quelques jours avant la fin du mois pour avoir une date de valeur avant le 01 du mois suivant pour valider la part de SCPI

Oui, le but était de savoir si on avait toujours le temps avant la fin du mois.
il ne faut pas oublier (si on veut faire du 100% SCPI) qu'il faut attendre J+3 (ouvrés) pour valider le versement à 50% SCPI 50% F€, puis J+1(ouvré) pour arbitrer les 50% du F€ en SCPI. Ca fait facilement 5 jours.

La ligne des frais de gestion n'apparait pas non plus immédiatement dans l'historique des opérations.

 

[Shonen07]

Je comprends mieux. Il faudrait faire le versement l'avant dernier vendredi du mois pour être large ou le lundi d'après pour plus de sécurité

 

[Shonen07]

D'ailleurs j'essaye de calculer à partir d'une somme de départ donnée, si le contrat Linxea Spirit 2 est plus intéressant que de détenir des SCPI en direct (sans crédit).

Hypothèse de départ : versement de 30000€ initiale puis 0 pendant 15 ans.
Frais UC : 0.5%
PS : 17.2%
Impot : 11% (on peut le faire avec 30% mais je pense déjà connaitre le résultat).
Rendement : 5% par an pendant 15 ans (oui je sais mais c'est pour simplifier)

Année
1​	31500​	157,5​	31342,5​
2​	32909,625​	164,548125​	32745,0769​
3​	34382,3307​	171,911654​	34210,4191​
4​	35920,94​	179,6047​	35741,3353​
5​	37528,4021​	187,64201​	37340,7601​
6​	39207,7981​	196,03899​	39011,7591​
7​	40962,347​	204,811735​	40757,5353​
8​	42795,4121​	213,97706​	42581,435​
9​	44710,5068​	223,552534​	44486,9542​
10​	46711,3019​	233,55651​	46477,7454​
11​	48801,6327​	244,008164​	48557,6245​
12​	50985,5058​	254,927529​	50730,5782​
13​	53267,1071​	266,335536​	53000,7716​
14​	55650,8102​	278,254051​	55372,5561​
15​	58141,1839​	290,70592​	57850,478​
Total sorti	51661,41​

1​	31500​	1050​	296,1​	31203,9​
2​	32764,095​	1092,1365​	307,982493​	32456,1125​
3​	34078,9181​	1135,96394​	320,34183​	33758,5763​
4​	35446,5051​	1181,55017​	333,197148​	35113,308​
5​	36868,9734​	1228,96578​	346,56835​	36522,405​
6​	38348,5253​	1278,28418​	360,476138​	37988,0491​
7​	39887,4516​	1329,58172​	374,942045​	39512,5095​
8​	41488,135​	1382,93783​	389,988469​	41098,1466​
9​	43153,0539​	1438,43513​	405,638706​	42747,4152​
10​	44884,7859​	1496,15953​	421,916988​	44462,8689​
11​	46686,0124​	1556,20041​	438,848516​	46247,1639​
12​	48559,5221​	1618,65074​	456,459507​	48103,0626​
13​	50508,2157​	1683,60719​	474,777227​	50033,4385​
14​	52535,1104​	1751,17035​	493,830038​	52041,2803​
15​	54643,3444​	1821,44481​	513,647437​	54129,6969​
Total	54129,6969​

Est ce que mon raisonnement et mon calcul vous paraissent cohérents ?

Pour l'Av, je prend le montant de l'année, j'ajoute le rendement de 5 % et je déduis les frais UC pendant 15 ans.
Je prend en compte une sortie en 1 fois avec un abattement de 9200€ à la dernière année (on pourrait le faire sortie en plusieurs fois pour avoir l'abattement et éviter le 7.5% d'impôts). les prélèvement sociaux sont sur la totalités des intérêts générés sans abattement ?


Pour la partie en direct j'ajoute le rendement qui me donne mes revenus fonciers et j'enlève l'abattement de 30%) et je calcul les impôts sur ce résultat (11% + 17.2%) chaque années. J'enlève volontairement au montant que je reporte, celui de l'impot car il est payé de suite.
A la fin j'ai déjà payé mes impôts, mon résultat est Net

Le problème que je vois c'est que les frais d'entrée varient si c'est en direct ou en AV. Ex Altixia Cadence :
En AV : 7% de frais d'entrée, Valeur de retrait de 91% (182€)
En direct : 10.80% de frais d'entrée, Valeur de retrait 182€

Du coup je devrais peut-être prendre une différence de départ de 3.8% dans mon hypothèse pour le calcul en direct ? Cela ramènerait a 52463€ le résultat en direct.

 

[ZeNeoPhyte]

1- Les prélèvements sociaux sont sur la totalité "de la part PV" de chaque rachat. Les 7.5% sur ce qui est au dessus de l'abattement du même montant.
cette calculette te donne le montant max à retirer pour ne payer que les P.S : [lien réservé abonné]

2- Tu retires 30% d''abattement parce que tu détiens de l'immo physique en dehors des SCPI? car sinon tu n'as pas le droit, tu es taxé sur 100%.

3- il vaut mieux faire un calcul pour une SCPI en particulier pour avoir les chiffres exacts

4- Je n'ai pas trop compris tes chiffres, je ne vois pas où tu retires les frais d'entrée sur tes 30k€ en AV, ni les frais de gestion. Tu dois surement ne pas tenir compte des frais de souscriptions dus en sus en détention directe.

5- J'ai déjà fait des calculs exacts sur une seule SCPI par le passé (avec 30% de TMI on est perdant en détention directe malgré un démembrement de 5 ou 7 ans).
Avec 11% de TMI, on est légèrement au dessus après 10ans, et 20ans
(estimation AV faite en reconstituant les parts perdues dès l'année 2. valeur de l'enveloppe à l'instant T = valeur des parts [fixe du coup] + rachat net de 100% du F€ sans retraits intermédiaires).
(la valeur en détention directe est déjà diminuée des frais de souscription aussi, pour comparer avec l'AV)
On peut optimiser davantage avec des rachats réguliers dans la limite de l'abattement annuel.

 

[Shonen07]

1- Les prélèvements sociaux sont sur la totalité "de la part PV" de chaque rachat. Les 7.5% sur ce qui est au dessus de l'abattement du même montant.
cette calculette te donne le montant max à retirer pour ne payer que les P.S : [lien réservé abonné]

O [lien réservé abonné]k c'est ce que pense avoir fait.

2- Tu retires 30% d''abattement parce que tu détiens de l'immo physique en dehors des SCPI? car sinon tu n'as pas le droit, tu es taxé sur 100%.

Oui j'ai de l'immo physique mais j'avais lu que vu que c'était des revenus fonciers on avait quand même droit à l'abattement de 30% ce n'est pas le cas ? car le plafond de 15500e est vite atteint avec SCPI + immo physique.

3- il vaut mieux faire un calcul pour une SCPI en particulier pour avoir les chiffres exacts

4- Je n'ai pas trop compris tes chiffres, je ne vois pas où tu retires les frais d'entrée sur tes 30k€ en AV, ni les frais de gestion. Tu dois surement ne pas tenir compte des frais de souscriptions dus en sus en détention directe.

Bah si je pars du principe que j'ai 30k en AV après frais d'entrée. Ce qui donne 28860€ en Direct différence de 3.8% sur altixia cadence entre AV et direct. Par contre j'ai mal copié le 2 ème tableau, ça donnerait ça.
Le 30303 vient du montant du début (28860) auquel j'ajoute les 5 % de rendement ça fait 30303€.
Tableau en direct :

1​	30303​	212,1​	59,8122​	30243,1878​
2​	31755,3472​	1058,51157​	298,500264​	31456,8469​
3​	33029,6893​	1100,98964​	310,479079​	32719,2102​
4​	34355,1707​	1145,17236​	322,938605​	34032,2321​
5​	35733,8437​	1191,12812​	335,898131​	35397,9456​
6​	37167,8429​	1238,9281​	349,377723​	36818,4651​
7​	38659,3884​	1288,64628​	363,398251​	38295,9901​
8​	40210,7896​	1340,35965​	377,981423​	39832,8082​
9​	41824,4486​	1394,14829​	393,149817​	41431,2988​
10​	43502,8638​	1450,09546​	408,926919​	43093,9368​
11​	45248,6337​	1508,28779​	425,337157​	44823,2965​
12​	47064,4613​	1568,81538​	442,405937​	46622,0554​
13​	48953,1582​	1631,77194​	460,159687​	48492,9985​
14​	50917,6484​	1697,25495​	478,625895​	50439,0225​
15​	52960,9736​	1765,36579​	497,833152​	52463,1405​
Total	52463,1405​

Sur le tableau AV de mon précédent message c'est la colonne 2 qui représente les frais de gestion de 0.5% du contrat Spirit 2. La colonne 3 est est la soustraction du montant de départ + Rendement - Frais de gestion.
On repart sur la 2 ème année avec ce montant et on recommence chaque année
Exemple 30000 de base (après déduction des frais d'entrée + 5% = 31500. 0.5% de frais de gestion sur 31500 = 157.5€ donc au final sur l'année 1 on a 31342.5€
Le 1er chiffre de l'année 2 est 31342.5€ + 5 % = 32909.625€ Etc C'est vrai que j'aurais pu mettre une colonne en + pour séparr.

5- J'ai déjà fait des calculs exacts sur une seule SCPI par le passé (avec 30% de TMI on est perdant en détention directe malgré un démembrement de 5 ou 7 ans).
Avec 11% de TMI, on est légèrement au dessus après 10ans, et 20ans
(estimation AV faite en reconstituant les parts perdues dès l'année 2. valeur de l'enveloppe à l'instant T = valeur des parts [fixe du coup] + rachat net de 100% du F€ sans retraits intermédiaires).
(la valeur en détention directe est déjà diminuée des frais de souscription aussi, pour comparer avec l'AV)
On peut optimiser davantage avec des rachats réguliers dans la limite de l'abattement annuel.

C'est à dire après 10 et 20 ans ? Si on est plus cher an AV après 10 ans on le sera forcément toutes les années suivantes non?

 

[dodo1]

J'avais eu la même démarche que toi il y a quelques temps en comparaison entre l'achat de SCPI en AV et en direct,
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/investissement-scpi.45944/page-14

 

[Shonen07]

J'avais eu la même démarche que toi il y a quelques temps en comparaison entre l'achat de SCPI en AV et en direct,
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/investissement-scpi.45944/page-14

Si je comprends bien ton image, pour 12 ans l'AV était plus intéressante pour toi, mais je lis dans les messages suivants qu'il y a quelques erreurs de calculs. Le fichier a été remis à jour ou pas? Je vais prendre le temps de parcourir la discussion dans sa totalité