Linxea spirit 2: 100% en SCPI

[Olivier78]

Il n'y a pas de doute à avoir.

Si je suis votre raisonnement, je pourrais récupérer par exemple la première année les 5 000 € de dividendes versées sur le fonds euro en étant imposé que sur 240 € à 30%, soit 72 € d'impôts sur un total de 5 000 €, soit une imposition totale de 1,5%. Non impossible.

 

[ganesh]

Normalement pas besoin de revenus complémentaires mais sous réserve que pas de perte d'emploi ou autre. Je cherche donc le meilleur système "hybride".

En admettant que vous avez une épargne de précaution , alors il faut mieux utiliser SPIRIT pour ces SCPI que pour son fond €.
Perso, je réinvesti les loyers du fond € dans les SCPI. Les frais ( 0,5% ) grignotent vos parts dans le temps et donc vous toucherez moins de dividende ( sauf éventuelle revalorisation de la part ).
En système hybride, vous pouvez ouvrir en parallèle une seconde AV 100% fond € .

 

[Olivier78]

En admettant que vous avez une épargne de précaution , alors il faut mieux utiliser SPIRIT pour ces SCPI que pour son fond €.
Perso, je réinvesti les loyers du fond € dans les SCPI. Les frais ( 0,5% ) grignotent vos parts dans le temps et donc vous toucherez moins de dividende ( sauf éventuelle revalorisation de la part ).
En système hybride, vous pouvez ouvrir en parallèle une seconde AV 100% fond € .

Mon objectif serait de réinvestir systématiquement en SCPI les loyers versés sur le fond euro et de ne rien laisser dessus. Mais si un jour il y a un imprévu comme une perte d'emploi (donc arrêt de la recapitalisation des loyers en SCPI), j'essaie de comprendre si il serait alors possible de récupérer uniquement les loyers versés sur le fond euro uniquement (donc mes SCPI ne bougent pas), et à quel prix.

 

[agra07]

Si je suis votre raisonnement, je pourrais récupérer par exemple la première année les 5 000 € de dividendes versées sur le fonds euro en étant imposé que sur 240 € à 30%, soit 72 € d'impôts sur un total de 5 000 €, soit une imposition totale de 1,5%. Non impossible.

Lorsque vous faites un premier rachat sur une AV, les gains sont égaux d'abord à la plus value globale du contrat puis proratisés en fonction du montant racheté par rapport à la valorisation totale du contrat avant le rachat.
C'est pour cela que, dans votre exemple, la part de gain est d'environ 240€ le reste (soit 4760€) constitue une part du capital investi:
gain contenu dans le rachat = 5000(gain du contrat) x [5000 (montant du rachat)/105000 (valeur du contrat avant rachat]
Et ceci, quel que soit le support sur lequel vous rachetez (fonds € ou UC).

 

[ZeNeoPhyte]

Si l'objectif est de se servir de l'imposition au PFU, il faut garder en tête certains détails :
- le calcul correct de la plus value au moment du rachat d'un montant X sur le F€ : ca fait baisser ton imposition par rapport à ton estimation (agra07 l'a bien expliqué)
- investir 100k€ revient à investir + ou - 92k€ : les frais d'entrée sont prélevés dès l'achat des parts
- Si rachat systématique des loyers, il y aura une perte de capital (92k€) de 0.5% chaque année (frais de gestion)
- pour le calcul des loyers, autant partir sur le "dividende versé" et estimer ses loyers en fonction du nombre de parts : partir sur des % sera toujours trompeur.

le système le plus hybride que je vois, c'est d'essayer de reconstituer son capital perdu à cause des frais de gestion (un certain % des loyers) et de laisser le reste sur le F€ en attente d'encaissement en cas besoin, avec un peu de chance le rendement du F€ peut être correct aussi.

Si, tant que le besoin n'est pas là, on réinvestit automatiquement tout, et que d'un coup on a besoin de sous, il faudra attendre longtemps avant d'avoir des loyers (dignes de ce nom) à encaisser.

 

[ZeNeoPhyte]

pour rectifier sur la première remarque (rachat & plus value):
si tu pars sur un achat systématique dès la première année. étant donné que t'es en perte au début, tu auras quelques années où tu ne paieras aucun impôt ni PS (genre 3 années probablement).
100k€ - frais = 92k€ => retrait des loyers 1ere année (4k€) : 92+4 < 100 => t'es en perte.
à la 2eme année, tes versements ne sont plus que de 96k (100 - 4) et ca devient la nouvelle base
...
Comme ca va à 2 vitesses (rachats à déduire du capital versé Vs frais de gestion) tu vas rattraper ton retard, et tu entreras dans le calcul des proratas comme expliqué avant (règle de 3).

il ne faut pas trop se réjouir de ne pas payer d'impôt/PS sur les retraits, car ca signifie automatiquement qu'il y a perte sur le capital investi (plus value sur les parts supposée à 0 pour simplifier).

La bonne nouvelle c'est que pour perdre 50% de ses SCPI via les frais de gestion, il faut pas moins de 138 ans.

 

[Olivier78]

Lorsque vous faites un premier rachat sur une AV, les gains sont égaux d'abord à la plus value globale du contrat puis proratisés en fonction du montant racheté par rapport à la valorisation totale du contrat avant le rachat.
C'est pour cela que, dans votre exemple, la part de gain est d'environ 240€ le reste (soit 4760€) constitue une part du capital investi:
gain contenu dans le rachat = 5000(gain du contrat) x [5000 (montant du rachat)/105000 (valeur du contrat avant rachat]
Et ceci, quel que soit le support sur lequel vous rachetez (fonds € ou UC).

Imaginons que tous les ans je décide de récupérer les 5 000 € versés sur le fond euro. Il se trouve donc

Si l'objectif est de se servir de l'imposition au PFU, il faut garder en tête certains détails :
- le calcul correct de la plus value au moment du rachat d'un montant X sur le F€ : ca fait baisser ton imposition par rapport à ton estimation (agra07 l'a bien expliqué)
- investir 100k€ revient à investir + ou - 92k€ : les frais d'entrée sont prélevés dès l'achat des parts
- Si rachat systématique des loyers, il y aura une perte de capital (92k€) de 0.5% chaque année (frais de gestion)
- pour le calcul des loyers, autant partir sur le "dividende versé" et estimer ses loyers en fonction du nombre de parts : partir sur des % sera toujours trompeur.

le système le plus hybride que je vois, c'est d'essayer de reconstituer son capital perdu à cause des frais de gestion (un certain % des loyers) et de laisser le reste sur le F€ en attente d'encaissement en cas besoin, avec un peu de chance le rendement du F€ peut être correct aussi.

Si, tant que le besoin n'est pas là, on réinvestit automatiquement tout, et que d'un coup on a besoin de sous, il faudra attendre longtemps avant d'avoir des loyers (dignes de ce nom) à encaisser.

Concernant les frais d'entrée prélevés dès le départ, effectivement il faudrait enlever disons 8%, soit un capital restant de 92 000 €.
Pour les SCPI, je pensais faire un mix Pierval Santé (5,35%), Activimmo (5,50%), Epargne Pierre (5,28%). On serait sur du 5,40% en moyenne mais tu indiques qu'il convient cependant de partir sur le dividende versé au lieu de retenir un %. C'est pertinent car à loyer inchangé, le rendement en % sera plus faible si la part augmente, mais selon toi, je dois tabler sur combien de loyer annuel si j'investis par ex 100 000 € sur ces 3 SCPI, soit 92 000 € de SCPI après déduction des frais d'entrée, et que les rendements indiqués en % restent inchangés ?

Concernant la récupération temporaire des loyers versés sur le fonds euro en cas de perte d'emploi ou autre, il y a effectivement la problématique des frais de gestions de 0,5% qui grignoteraient les SCPI, soit grosso modo 500 € de SCPI en moins par an. Si les loyers versés sur le fonds euro sont par ex de 5 000 €, je devrais, sauf erreur de ma part, pouvoir contourner cette érosion en recapitalisant en SCPI par ex 10% des loyers versés sur le fonds euro.

Enfin, je me pose une autre question: Pierval Santé annonce un rendement de 5,35% mais elle détient beaucoup de biens à l'étranger. Doit-on déduire de ce % le montant d'un impôt payé à la source (par ex 20%), auquel cas le rendement réel (loyers reversés) ne serait plus que de 4,3% ?

Merci d'avance.

 

[Olivier78]

Si l'objectif est de se servir de l'imposition au PFU, il faut garder en tête certains détails :
- le calcul correct de la plus value au moment du rachat d'un montant X sur le F€ : ca fait baisser ton imposition par rapport à ton estimation (agra07 l'a bien expliqué)
- investir 100k€ revient à investir + ou - 92k€ : les frais d'entrée sont prélevés dès l'achat des parts
- Si rachat systématique des loyers, il y aura une perte de capital (92k€) de 0.5% chaque année (frais de gestion)
- pour le calcul des loyers, autant partir sur le "dividende versé" et estimer ses loyers en fonction du nombre de parts : partir sur des % sera toujours trompeur.

le système le plus hybride que je vois, c'est d'essayer de reconstituer son capital perdu à cause des frais de gestion (un certain % des loyers) et de laisser le reste sur le F€ en attente d'encaissement en cas besoin, avec un peu de chance le rendement du F€ peut être correct aussi.

Si, tant que le besoin n'est pas là, on réinvestit automatiquement tout, et que d'un coup on a besoin de sous, il faudra attendre longtemps avant d'avoir des loyers (dignes de ce nom) à encaisser.

J'ai un budget investissement de 145 000 € (en fait, c'est l'argent de mon épouse qu'elle me charge d'investir). Cela ferait des loyers mensuels d'environ 500, donc ça permettrait d'aider le quotidien.​

 

[garnuts]

Hello, ceux qui investissaient régulièrement sur les scpi via spirit 2, le contexte vous a fait modifié vos habitudes ou pas du tout ?

 

[agra07]

pour rectifier sur la première remarque (rachat & plus value):
si tu pars sur un achat systématique dès la première année. étant donné que t'es en perte au début, tu auras quelques années où tu ne paieras aucun impôt ni PS (genre 3 années probablement).
100k€ - frais = 92k€ => retrait des loyers 1ere année (4k€) : 92+4 < 100 => t'es en perte.
à la 2eme année, tes versements ne sont plus que de 96k (100 - 4) et ca devient la nouvelle base
...
Comme ca va à 2 vitesses (rachats à déduire du capital versé Vs frais de gestion) tu vas rattraper ton retard, et tu entreras dans le calcul des proratas comme expliqué avant (règle de 3).

il ne faut pas trop se réjouir de ne pas payer d'impôt/PS sur les retraits, car ca signifie automatiquement qu'il y a perte sur le capital investi (plus value sur les parts supposée à 0 pour simplifier).

La bonne nouvelle c'est que pour perdre 50% de ses SCPI via les frais de gestion, il faut pas moins de 138 ans.

Dans votre raisonnement il resterait à vérifier que les gains se calculent à partir des primes brutes, comme vous le faites, ou à partir des primes nettes, comme je ne suis pas loin de penser.
Dans le cas de SCPI, cette question est primordiale car la différence entre les deux est de l'ordre 7% en AV.

 

[agra07]

J'ai un budget investissement de 145 000 € (en fait, c'est l'argent de mon épouse qu'elle me charge d'investir). Cela ferait des loyers mensuels d'environ 500, donc ça permettrait d'aider le quotidien.​

Attention, à mon avis c'est un peu risqué de tout investir sur des SCPI en ce moment.
A cause des taux de crédit élevés, nous entrons dans une crise de l'immobilier.
Les bureaux, commerces et autres entrepôts ne vont probablement pas y échapper totalement.
D'ores et déjà on peut relever des amorces de baisse de la valeur de certaines grandes SCPI réputées.

 

[sorcier]

D'ores et déjà on peut relever des amorces de baisse de la valeur de certaines grandes SCPI réputées.

Bonjour,

Des exemples?

Merci.

 

[ZeNeoPhyte]

J'ai un budget investissement de 145 000 € (en fait, c'est l'argent de mon épouse qu'elle me charge d'investir). Cela ferait des loyers mensuels d'environ 500, donc ça permettrait d'aider le quotidien.​

Ca ne sera pas recommandé de mettre 145k€ dans une même enveloppe.
Mais tu ne trouveras pas une autre AV qui offre 100% en SCPI et avec autant de choix.

tu peux mélanger entre SCPI en démembrement temporaire (min 3 ans, pour amortir les frais et retarder la fiscalité) + AV.
A terme, t'auras le fisc dans les pattes, mais c'est une diversification tout de même.

Le contexte actuel peut avoir l'air tendu, mais si on devait raisonner comme ca on n'investirait jamais. il y aura toujours un risque.

 

[Atys]

Je pense aussi que c'est une bonne idée de mixer scpi en direct et en av (et pas les mêmes scpi). En direct des scpi type corum européennes achetées en np et en av des françaises ayant fait leur preuve du genre immorente, épargne foncière...

 

[ZeNeoPhyte]

Dans votre raisonnement il resterait à vérifier que les gains se calculent à partir des primes brutes, comme vous le faites, ou à partir des primes nettes, comme je ne suis pas loin de penser.
Dans le cas de SCPI, cette question est primordiale car la différence entre les deux est de l'ordre 7% en AV.

Dans les méandres des SCPI (partiellement) européennes aujourd'hui, j'ai fini par préféré m'en tenir au dividende versé pour être plus serein dans mon approche.
Comme ca on fait des estimations, certes avec une année d'écart, mais au moins sur la base de ce qu'on risque de percevoir.
Je suis à fond en ce moment sur les estimations d'impôt sur les SCPI européennes, les chiffres ne sont pas réjouissants car avec une TMI de 30% on est quasiment sur du kifkif (45.5% CSG déduite en FR exclusif, et ~40% sur du 100% Euro) et il y a une grosse difficulté à estimer l'impôt versé par la SCPI en amont, à part quelques travaux d'Oziel et un membre d'un autre forum.

Ma conclusion à ce stade, est que le dividende versé est meilleur pour juger si l'investissement sur une SCPI est pertinent. J'aurais souhaité que les SCPI hybrides donnent en plus la répartition FR & Euro séparément...
Mais étant donné que la plupart ne communiquent même pas sur la première...

 

[Olivier78]

Sur du Corum Origin avec une TMI de 30, l'imposition totale pour moi serait de 40% au lieu de 47,2%.

 

[agra07]

Dans les méandres des SCPI (partiellement) européennes aujourd'hui, j'ai fini par préféré m'en tenir au dividende versé pour être plus serein dans mon approche.
Comme ca on fait des estimations, certes avec une année d'écart, mais au moins sur la base de ce qu'on risque de percevoir.
Je suis à fond en ce moment sur les estimations d'impôt sur les SCPI européennes, les chiffres ne sont pas réjouissants car avec une TMI de 30% on est quasiment sur du kifkif (45.5% CSG déduite en FR exclusif, et ~40% sur du 100% Euro) et il y a une grosse difficulté à estimer l'impôt versé par la SCPI en amont, à part quelques travaux d'Oziel et un membre d'un autre forum.

Ma conclusion à ce stade, est que le dividende versé est meilleur pour juger si l'investissement sur une SCPI est pertinent. J'aurais souhaité que les SCPI hybrides donnent en plus la répartition FR & Euro séparément...
Mais étant donné que la plupart ne communiquent même pas sur la première...

Attention: mon post 110 vise le calcul des gains en cas de rachat partiel sur une assurance vie (et non les produits versés par une SCPI).

 

[ZeNeoPhyte]

Attention: mon post 110 vise le calcul des gains en cas de rachat partiel sur une assurance vie (et non les produits versés par une SCPI).

On est d'accord. j'ai donné un chiffre au hasard arrondi pour les calculs non savants que j'ai inscrits

Ce cafouillage sur les ratios est la raison principale qui me fait penser, encore plus dans le cas d'une AV, que se baser sur le dividende versé est plus pertinent pour estimer son propre % de rendement réel avant fiscalité de l'AV.
il est plus simple d'estimer l'évolution de son enveloppe, en fonction du nombre de parts multiplié par le dividende net versé.
j'étais parti sur un Excel basé sur un % tiré du TDVM, et en passant sur le dividende versé, mes chiffres ont plutôt pas mal changé.

Le TDVM a une autre fonction selon moi, qui est celle d'évaluer l'effort d'investissement de la SCPI.
J'aurais aimé que l'AMF et cie exigent plus de chiffres précis de la part des SdG : dividende brut, dividende brut FR, dividende brut Euro, dividende versé Euro...

Aujourd'hui, plusieurs SCPI s'en tiennent au minimum, spécialement Corum (la plupart des comparatifs partent d'une estimation de leur impôt européen ou attendent des témoignages)
Là ou Sofidy E. Invest par exemple, publie les chiffres dans le rapport annuel. On peut estimer facilement son rendement vu que c'est du 100% Euro.

 

[agra07]

Attention, à mon avis c'est un peu risqué de tout investir sur des SCPI en ce moment.
A cause des taux de crédit élevés, nous entrons dans une crise de l'immobilier.
Les bureaux, commerces et autres entrepôts ne vont probablement pas y échapper totalement.
D'ores et déjà on peut relever des amorces de baisse de la valeur de certaines grandes SCPI réputées.

Je retire cette partie de mon message..

 

[agra07]

Bonjour,

Des exemples?

Merci.

Cf post 119