Les TEG sont inexactement affichés

[Aristide]

Peut-être mais, quoi qu'il en soit, comme vous ne savez pas comment ont été calculés les frais de garantie même en "étudiant le dossier en profondeur" vous ne retrouverez jamais le détail de ces frais à inclure dans chaque TEG concerné.

D'autre part, vous ignoriez que les PTZ ne doivent supporter aucun frais de dossier; de toute façon votre "reconstitution" aurait été erronée.

Votre démarche théorique est intéressante, mais, en pratique s'avère inapplicable.

Cdt

 

[avocatlex]

Puisque la prise de sûretés immobilières impliquait l'intervention d'un notaire, la ventilation des "frais de garantie" peut être obtenue du notaire rédacteur si vous ne pouviez les calculer vous-même à l'aide des barèmes rapides utilisée par la profession.

Chacun est parfaitement libre de choisir sa méthode de travail et il s'agit de porter au juge les éléments nécessaires à fonder sa décision.

Au cas présent, je n'avais que les données que vous m'avez transmises dont je ne sais d'ailleurs même pas si elles correspondent à une situation réelle (j'en doute d'ailleurs, notamment sur l'indication de durée de période unitaire) ni du nom de l'établissement pour retrouver ses procédés de calcul pour le cas où ils auraient déjà été reconstitués par le passé.

Lorsqu'un professionnel reçoit un dossier, il doit en étudier le moindre mot, la moindre virgule avant de traduire en chiffres et d'effectuer les recherches nécessaires; ainsi je ne connais en effet rien des "PTZ" et peu de choses aux crédits aux particuliers, mais cela n'empêchait pas l'observation faite, ne serait-ce qu'à titre de préliminaires;

la "reconstitution" du calcul a été faite et aboutit à vérifier la pertinence du résultat obtenu au seul regard des données affichées (vous avez pu observer la confirmation des TEG sur la base des informations fournies), ce qui m'a amené à douter de la pertinence des éléments de frais pris en considération pour comprendre votre critique.


De manière générale, je vous précise que la démarche globale d'approche a permis d'établir, pour un établissement que vous connaissez bien, que des intérêts intercalaires sont dolosivement décomptés par application de dates de valeur depuis maintenant plus de trente ans, ce qui constitue une rémunération indirecte.

Celle-ci n'étant pas intégrée dans le calcul du TEG, il en résulte que tous les TEG affichés par ce grand nom de la place sont inexacts; je réponds ainsi à l'interrogation d'Elaphus en vous précisant que cela n'a rien de théorique et applicable tous les jours.


L'approche scientifique apprend à tellement de modestie depuis qu'on sait que la terre n'est pas plate et que le soleil ne tourne pas autour d'elle, que d'autres méthodes pourront certainement se substituer à celle qui serait aujourd'hui l'objet d'un consensus.


Pourquoi, dès lors, vouloir à toutes forces trouver des failles dans ce qui ne reste qu'une méthode expérimentale ?

VBD

 

[Elaphus]

Paix mes agneaux, paix mes brebis.

N'étant pour ma part pas capable de suivre le débat, ce que je peux dire:

- la méthode d'Avocatlex semble en fait fondée sur ce qui est assez évident, y compris pour un juge, me semble-t-il (du fiat de mon ignorance je me torturais le cerveau pour chercher quelque astuce de maths fi...à même de m'échapper).

En gros: des garanties pas prises en compte, et/ou des questions de "prise en compte du temps" (qui est de l'argent), soit par la durée de l'année bancaire, soit comme ci-dessus (dates de valeur).

- ergo: on peut en effet se contenter de faire constater cette absence de prise en compte des garanties (assez simple, ça), ou, plus difficile, les failles dans la prise en compte du temps.
On en déduit que le TEG ne peut qu'être inexact.
Mais est-ce que cela ne risque pas d'être un peu court?
Pas dans le cas d'un prêt pro (nullité seule en jeu et passage au taux légal *) mais pour une demande de déchéance il est évident qu'un calcul de l'importance de l'inexactitude du TEG reste indispensable. Le juge aura peu de raison de prononcer une déchéance totale* s'il ne perçoit pas l'importance de l'anomalie du TEG (0,1 point...ou plus d'un point, ça n’appelle pas la même sanction).

* finalement le consommateur n'est mieux protégé que si la déchéance est totale, sinon la nullité et le passage au taux légal sont plus avantageux.

 

[Aristide]

Puisque la prise de sûretés immobilières impliquait l'intervention d'un notaire, la ventilation des "frais de garantie" peut être obtenue du notaire rédacteur si vous ne pouviez les calculer vous-même à l'aide des barèmes rapides utilisée par la profession.

Au niveau de l'offre les banques ne font pas appel au notaire; elles ont leurs outils de calcul (souvent developpés avec la participation des chambres de notaires et - même - le Conseil National du Notariat)

Le problème - que j'ai d'ailleurs signalé à d'autres occasions - c'est les frais de garanties sont "de niveau projet" et qu'ensuite la répartition par prêt est plus ou moins farfelue.

C'est une lacune (de plus) de ce TEG qui peut être ainsi "biaisé" à cause de ces frais de garanties.

Au cas présent, je n'avais que les données que vous m'avez transmises dont je ne sais d'ailleurs même pas si elles correspondent à une situation réelle (j'en doute d'ailleurs, notamment sur l'indication de durée de période unitaire) ni du nom de l'établissement pour retrouver ses procédés de calcul pour le cas où ils auraient déjà été reconstitués par le passé.

Aussi puis je me permettre de proposer le cas tout à fait plausible suivant:

Merci, Aristide, de relever d’intéressantes singularités

Je l'ai annoncé d'emblée, ce n'est pas un cas réel mais un cas tout à fait plausible et ce que vous appelez "singularités" depuis que le PTZ est accessible sans conditions de revenus, ce type de montage est quasimement devenu la norme.

NB - même si j'avais eu un dosssier réel je n'aurai pas communiqué le nom de l'Etablissement

Pour le sujet évoqué, vous n'auriez pas eu plus de précisions dans une offre de prêt.

Tous les éléments nécessaires sont communiqués.

Lorsqu'un professionnel reçoit un dossier, il doit en étudier le moindre mot, la moindre virgule avant de traduire en chiffres et d'effectuer les recherches nécessaires; ainsi je ne connais en effet rien des "PTZ" et peu de choses aux crédits aux particuliers, mais cela n'empêchait pas l'observation faite, ne serait-ce qu'à titre de préliminaires;

la "reconstitution" du calcul a été faite et aboutit à vérifier la pertinence du résultat obtenu au seul regard des données affichées (vous avez pu observer la confirmation des TEG sur la base des informations fournies), ce qui m'a amené à douter de la pertinence des éléments de frais pris en considération pour comprendre votre critique.

De manière générale, je vous précise que la démarche globale d'approche a permis d'établir, pour un établissement que vous connaissez bien, que des intérêts intercalaires sont dolosivement décomptés par application de dates de valeur depuis maintenant plus de trente ans, ce qui constitue une rémunération indirecte.

Celle-ci n'étant pas intégrée dans le calcul du TEG, il en résulte que tous les TEG affichés par ce grand nom de la place sont inexacts; je réponds ainsi à l'interrogation d'Elaphus en vous précisant que cela n'a rien de théorique et applicable tous les jours.

L'approche scientifique apprend à tellement de modestie depuis qu'on sait que la terre n'est pas plate et que le soleil ne tourne pas autour d'elle, que d'autres méthodes pourront certainement se substituer à celle qui serait aujourd'hui l'objet d'un consensus.

Pourquoi, dès lors, vouloir à toutes forces trouver des failles dans ce qui ne reste qu'une méthode expérimentale ?

Vous préconisez une démarche à savoir:

1) - "Démonter" Les TEG calculés par les banques et ainsi démontrer qu'ils sont inexacts
2) - Refaire les bons calculs avec les bonnes donées pour obtenir les bons TEG et ainsi les comparer aux précédents

Je dis que - en pratique -faute de savoir comment les banques ont réellement procédé la phase 1)- de "démontage" me semble quasi impossible à réaliser.

Je vous donne un cas tout à fait plausible avec tous les éléments utiles que vous auriez trouvé dans l'offre de prêt d'un dossier réel.

Dès lors, plutôt que de longs discours (dont une partie pas vraiement dans le sujet) pourquoi ne pas faire ce que vous dites pouvoir faire ?

Ayant démonté mes calculs et proposé vos bons calculs vous auriez ainsi prouvé que votre démarche n'est pas que théorique.

Or, je suis désolé, ce n'est pas le cas pour l'instant.

Cdt

 

[vivien]

Bonsoir,

pourquoi ne pas faire ce que vous dites pouvoir faire ?

Je ne pense pas qu'il soit possible à un professionnel de dévoiler sur un forum ses méthodes de travail (calculs en l'espèce) qu'il a pu élaborer au fil des années et de l'expérience acquise.

La lecture de la jurisprudence montre que certains professionnels (avocats ou financiers) intervenant sur le sujet ne maîtrisent pas bien ou les points juridiques ou les points financiers sur ce type de dossier, et ceux-ci n'hésiteraient pas à faire du "copié-collé" des informations communiquées. Technique qui se révèle très souvent préjudiciable aux clients.

Vous êtes bien placé, et vous nous le montrez par le nombre impressionnant de calculs que vous avez fourni, pour savoir que chaque dossier est différent et qu'il n'est pas possible de procéder de la sorte (copié-collé) pour l'analyse des financements, même si certaines erreurs sont fréquemment répétées.

Cdt.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je pense que l'on ne se comprend pas bien.

Je ré-explique donc

Une démarche a été suggérée à savoir :

1) - Démonter le TEG fourni par la banque = détailler son calcul pour démontrer qu'il est faux.

2) - Refaire le calcul avec les bonnes données, les bonnes méthodes, pour présenter "un bon TEG" et le comparer au précédent.

Je dis qu'en pratique la phase 1) - est quasiment irréalisable.

Dès lors je présente un cas plausible avec strictement les mêmes données que celles qui figureraient dans une offre de prêt et en souhaitant - tout simplement - que la méthode préconisée soit appliquée à ce cas quasi réel.

Ce que j'ai donc demandé c'est :
1) - Un "démontage" de mon calcul de TEG faux (ce que j'estime quasi impossible à réaliser)
2) - Le calcul d'un bon TEG
ce qui est strictement conforme à la démarche initialement suggérée.

Ce que j'ai donc demandé ce sont des résultats qui prouvent qu'en pratique la démarche est bien applicable et, au contraire, qu'il ne s'agit pas d'une théorie en réalité inapplicable.

A aucun moment je n'ai donc demandé à ce qu'une technique, méthode, manière de faire soient dévoilées

Ce qui m'intéresse ce sont les résultats issus de cette démarche; pour l'instant la faisabilité pratique du procédé ne me semble pas démontré.

Cdt

 

[Elaphus]

Démonter le TEG fourni par la banque = détailler son calcul pour démontrer qu'il est faux.

Moi ce que je ne comprends toujours pas c'est en quoi cela se distingue d'un chiffrage du TEG.

En dehors du cas - nécessairement rarissime, une banque agissant ainsi se ferait une belle publicité - où aucune charge n'a été incluse dans le chiffrage du TEG, on ne peut voir ce qui a été omis sans re-calculer le TEG.

 

[avocatlex]

Il y a visiblement incompréhension.


L’inexactitude d’affichage d’un TEG peut découler de trois causes distinctes :

- Une erreur de calcul dans les éléments considérés.
- Une erreur dans les principes de calcul à mettre en oeuvre fixés par l’article R.313-1 du Code de la Consommation.
- Une erreur ou une omission dans les données de calcul à prendre en compte.


Il s’agit, dans un premier temps, de vérifier s’il y a – ou non – erreur dans le calcul lui-même et pour ce faire, on peut reprendre les divers éléments (chiffrage des termes et frais initiaux) et rechercher le taux de période.

Il ne s'agit après tout que de la phase d'observation d'un phénomène qui constitue le support de toute approche scientifique et cette reconstitution du calcul bancaire permet de retrouver avec précision les données prises en compte et d’établir celles qui auraient été omises.

Dans le cas proposé, le calcul bancaire a été reconstitué ce qu’atteste la plus grande précision d’affichage des TEG, dont l’arrondi au 4ème chiffre après la virgule confirme les chiffrages présentés et la conformité au principe fixé par R 313-1 en ce compris la « durée de la période unitaire » qui n’est généralement pas précisée dans les offres de crédit.

Puisque l’on posait que les deux TEG étaient cependant inexacts, restait donc l’hypothèse selon laquelle les données elles-mêmes qui sont fournies au calcul ne sont pas pertinentes et elles ne pouvaient ici résider que dans l’évaluation des frais initiaux, ce qui supposait leur examen au regard de la nature des crédits offerts et de la ventilation entre eux de leur montant global.

Ce sont donc les données qui ne seraient pas fiables et non le calcul proposé, ce qui me parait relever d’une démarche un peu particulière.

A cet égard, on peut relever que le cas offert est largement théorique puisqu’on ne trouve pas de « PTZ » amortissable dès le premier terme de remboursement, l’insertion de ce type de prêt dans un crédit global (dit « lissé ») étant généralement décalé dans le temps utilisé pour freiner l’amortissement de la dette principale et optimiser le profit au cas de remboursement anticipé (cas de 50% des prêts).


Cela ne remet nullement en cause une démarche d’approche qui consistait bien à reconstituer le calcul bancaire pour comprendre comment il conduisait au résultat affiché car ce n’est qu’une fois cette connaissance acquise que peut s'envisager la critique.

Au cas présent, elle se réduit à une évaluation discutable des frais de constitution de garantie, ce qui est, somme toute, assez banal.

Vobis.

 

[Aristide]

Bonjour,

Ce sont donc les données qui ne seraient pas fiables et non le calcul proposé, ce qui me parait relever d’une démarche un peu particulière.

Non, ce n'est pas exactement cela.

De par le calcul initial il y avait deux choses qui rendaient ces TEG inexacts.

Effectivement il y a un mauvais calcul sur une partie des frais de garantie.

Mais, comme déjà souligné, ces frais de garantie sont nécéssairement estimés au niveau du projet et non pas prêt par prêt, il y a eu ensuite une très mauvaise répartition pour un bon calcul prêt par prêt

Vous avez introduit un critère d'nexactitude supplémentaire en voulant intégrer une partie des frais de dossier dans le PTZ ce qui n'était pas prévu dans ce cas encore une fois tout à fait plausible.

Je maintiens donc que - au plan pratique - la reconstitution des éléments de calcul s'avère quasiment impossible; désolé, vous n'avez pas démontré le contraire.

A cet égard, on peut relever que le cas offert est largement théorique puisqu’on ne trouve pas de « PTZ » amortissable dès le premier terme de remboursement, l’insertion de ce type de prêt dans un crédit global (dit « lissé ») étant généralement décalé dans le temps utilisé pour freiner l’amortissement de la dette principale et optimiser le profit au cas de remboursement anticipé (cas de 50% des prêts).

Absolument inexact.

Depuis le premier janvier tous les PTZ sont amortissables soit partiellement soit totalement dès le premier mois.

De toutes façons, amortissable ou pas, celà ne changerait rien au principe de calcul du TEG d'une part.

D'autre part, même en différé total - qui n'existe plus - il y aurait toujours eu un flux de sortie de trésoreie du fait des primes d'assurances à payer.

Enfin, PTZ avec ou sans différé, celà n'a aucune influence sur la réelle capacité ou non à détailler le calcul de son TEG et à le reconstituer.

N'ayant pas l'intention d'écrire des pages et des pages sur le sujet, pour ce qui me concerne, j'arrête donc là cet échange.

Cordialement,

 

[Elaphus]

Il y a visiblement incompréhension.

Pas de ce qui suit:

L’inexactitude d’affichage d’un TEG peut découler de trois causes distinctes :

- Une erreur de calcul dans les éléments considérés.
- Une erreur dans les principes de calcul à mettre en œuvre fixés par l’article R.313-1 du Code de la Consommation.
- Une erreur ou une omission dans les données de calcul à prendre en compte.

La question est que pour mettre en évidence l'une ou l'autre de ces causes d'erreur, il faut bien recalculer le TEG.

Cela ne remet nullement en cause une démarche d’approche qui consistait bien à reconstituer le calcul bancaire pour comprendre comment il conduisait au résultat affiché car ce n’est qu’une fois cette connaissance acquise que peut s'envisager la critique.

Là je suis d'accord.

Aristide, restez dans le débat SVP!

 

[gest-pat]

Bonjour,

Dans le cadre d'un montage financier avec un prêt In-fine et adossement sur un contrat d'assurance vie, est ce que l'établissement financier dans son obligation d'affichage du TEG et d'intégration de l'ensemble des frais directs et indirects doit tenir compte ou estimer les :

- Frais de nantissement du contrat d'assurance vie,
- Droits d'entrée perçus sur le premier versement ainsi que les frais sur versements périodiques,
- Droits de gestion ?

Par avance merci de vos réponses.

 

[Vanille95]

Bonsoir,

L’article L313-1 du code de la consommation [lien réservé abonné], même modifié en 2010, ne répond pas avec certitude à vos 3 questions.

En ce qui concerne les frais de constitution de garantie, cet article précise
Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.

Je serais étonnée que les frais relatifs au nantissement d'une AV n'aient pu être chiffrés avec précision avant la conclusion du contrat.

Je n’ai pas connaissance de décisions judiciaires sur la question que vous évoquez… ce qui ne veut pas dire qu’il n’en existe pas.

 

[Elaphus]

Je réponds quand même: voir le sujet

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...e-au-point-sur-la-decheance-du-preteur.15336/

Vite:

-énonciation obligatoire, déchéance possible à défaut, même si chiffrage exact impossible;
-inclusion dans le TEG: la banque doit prouver que cela lui était impossible et que l'information n'aurait pu être connu que pour l'acte notarié.

 

[Elaphus]

Comment se fait-il que le Décret n° 2011-135 du 1er février 2011 relatif aux modalités de calcul du taux effectif global


n'ait pas été traité sur le forum?

 

[Aristide]

Bonjour,
Ce décret concerne surtout le TAEG des prêts à la consommation.
Il a dû être cependant abordé à quelques reprises ?

Cdt

 

[Elaphus]

Non, il y a aussi le crédit immo (article L. 312-2):

« II. ― Pour les opérations de crédit destinées à financer les besoins d’une activité professionnelle ou destinées à des personnes morales de droit public ainsi que pour celles mentionnées à l’article L. 312-2, le taux effectif global est un taux annuel, proportionnel au taux de période, à terme échu et exprimé pour cent unités monétaires. Le taux de période et la durée de la période doivent être expressément communiqués à l’emprunteur.

avec la fin de la prise en compte de:

« Les frais d’acte notarié établis en application du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires ne sont pas pris en compte pour le calcul de ce taux. »

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui; j'avais bien écrit "Ce décret concerne surtout le TAEG des prêts à la consommation"

Cdt

 

[Aristide]

Edit

« Les frais d’acte notarié établis en application du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires ne sont pas pris en compte pour le calcul de ce taux.

Ce texte concerne aussi les crédits à la consommation

Titre III article I décret N° 2011-135 du 1er février 2011
Pour les opérations de crédits autres que celles mentionnées au titre II....."

Or le titre II indique " Pour les opérations destinées à financer les besoins d'un activité professionnelle ou destinées à des personnes morales de droit public ainsi que celles mentionnées à l'article L.312-2....."

Et l'article L.312-2 vise les crédits immobiliers.

Cdt

 

[Elaphus]

Exact. Mais c'est significatif d'une certaine dérive...

 

[maximegoliath]

Si la situation devait se détériorer, du fait des TEG erronés, à tel point qu'un très grand nombre de prêts verraient leur titrisation annulée, je pense que c'est la banque qui serait le plus en difficulté.
Car d'une part ses capacités de refinancement seraient moindres, et que ce serait amplifié par une cotation revue à la baisse.
Pour les possesseurs d'obligation je ne sais pas trop quelle serait la conséquence théorique, peut-être le remboursement des obligations par la banque? Toutefois ce cas de figure est possible théoriquement mais très peu probable.

Ce serait intéressant intellectuellement car on reparlerait de subprime sans pourtant de défaillance des emprunteurs.

Bonjour
J'ai envoyé un mail à fitch rating avec le lien de cette discution pour leur demander se qu'ils en pensent ?