maximegoliath
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Elaphus a dit:
faux les frais de notaires entre dans le teg il est juste mal interprete l'article qui evoque
les frais non codififier
Les TEG sont inexactement affichés
faux les frais de notaires entre dans le teg il est juste mal interprete l'article qui evoque
les frais non codififier
Aristide
Top contributeur
Crédits : le taux effectif global doit être calculé sur la durée de l'année civile (cassation)
https://www.moneyvox.fr/credit/actualites/38615/credits-le-taux-effectif-global-doit-etre-calcule-sur-la-duree-de-annee-civile
Bonjour,
"Le TEG d'un crédit immobilier ou d'un crédit à la consommation doit être calculé sur la durée de l'année civile...."
Oui.....mais laquelle ?
Pour les crédits à la consommation où il s'agit du TAEG et non pas du TEG la méthode de calcul veut qu'il n'y ait pas de problème puisque le calcul se fait directement en annuel et en nombre de jours exact.
De plus les règles d'arrondis sont clairement exprimées.
Mais qu'en est-il pour le TEG d'un crédit immobilier où le calcul se fait par périodes ?
C'est bien la théorie.
Mais j'aimerais bien que les juristes - notamment ceux de la Cour de Cassation - indiquent précisément comment - en pratique - les calculs du TEG doivent être faits pour respecter cette réglementation qui - par ailleurs - présente beaucoup d'imperfections....pour ne pas dire de stupidités....d'ailleurs au moins partiellement corrigées dans le TAEG.
L’article R.313-1 du code de la consommation précise - notamment - deux choses :
+ « Le taux de période et la durée de la période doivent expressément être communiqués à l’emprunteur »
+ « Lorsque les versements sont effectués avec une fréquence autre qu’annuelle, le taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de période par le rapport entre la durée de l’année civile et celle de la période unitaire »
Supposons :
+ Un taux périodique mensuel de 0,5%.
+ Une durée de période de 30 jours indiquée dans le contrat (expressément communiquée).
=> Dans cette hypothèse, « Le rapport entre la durée de l’année civile et celui de la période unitaire » sera donc égal à la durée de cette année civile divisée par 30.
=> Mais si une année civile « normale » a 365 jours, sur un prêt d’une durée de 20 ans il y aura 5 - voire 6 - années bissextiles de 366 jours.
Alors quelle durée de l’année civile retenir ?
1) - L’année d’émission de l’offre de prêt donc 365 jours ou 366 jours suivant l’année considérée ?
Si tel est bien la règle, si l’année d’émission de l’offre a 366 jours on considérerait donc cependant, dans les calculs, que ce sont les 20 années du prêt qui ont 366 jours alors qu’en réalité il n’y en aura que 5 ou 6 ?
Ou bien :
2) - Si 5 années bissextiles dans les 20 ans de la durée du prêt = [(365 x 15) + (366 x 5)]/20 = 365,25 jours ?
Ou bien :
3) - Si 6 années bissextiles dans les 20 ans de la durée du prêt = [(365 x 14) + (366 x 6)]/20 = 365,30 jours ?
Pour concrétiser l’exemple suivant les hypothèses l’on aurait :
1) - TEG = 0,5% x (365/30) = 6,0833%
1 bis) - TEG = 0,5% x (366/30) = 6,10%
2) - TEG = 0,5% x (365,25/30) = 6,0875%
3) - TEG = 0,5% x (365,30/30) = 6,0883%
Mais il ne faut pas oublier que si le TEG sert à vérifier si le taux est ou non usuraire, il sert aussi à comparer des offres de divers Établissements.
Au début je parlais de stupidités de cette réglementation.
Première démonstration :
Supposons :
+ Que ce soit l’hypothèse « 1) - L’année d’émission de l’offre de prêt donc 365 jours ou 366 jours suivant l’année considérée » qui soit la bonne (?)
+ Que la durée de période expressément prévue au contrat soit de 30 jours
Dès lors :
+ Pour une offre de prêt émise le 31 décembre 2012 (année bissextile = 366 jours) le TEG de l’exemple serait de 0,5% x (366/30) = 6,10%
+ Mais une offre émise deux jours plus tard le 2 janvier 2013 (année normale = 365 jours) le TEG de l’exemple serait de 0,5% x (365/30) = 6,0833%
Pourtant tout serait strictement égal par ailleurs hormis le nombre de jours de l’année d’émission de l’offre de prêt ce qui inciterait donc l’emprunteur à plutôt accepter la seconde que la première sans aucun intérêt réel.
Seconde démonstration :
Supposons maintenant que les deux offres soient émises la même année ; disons 2013 = année normale de 365 jours.
Mais une banque a désigné « expressément » une durée de période de 30 jours dans son offre/contrat alors que la seconde, très « puriste » l’a calculée et indiquée comme suit : [(365 x 15) + (366 x 5)]/20 = 365,25 / 12 = 30,4375 jours.
=> Le TEG de la première banque sera alors de 0,5% x (365/30) = 6,0833%
=> Alors que celui de la seconde sera de 0,5% x (365/30,4375) = 5,9959%
Notez par ailleurs que - suivant les calculs - les différences sont au plus de 0,016% et que ce n’est qu’une question d’affichage car les échéances seront strictement les mêmes et le volume des intérêts payés sera strictement identique.
Troisième démonstration
=> A la clause de l’article R.313-1 du code de la consommation ci-dessus reproduite :
« Lorsque les versements sont effectués avec une fréquence autre qu’annuelle, le taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de période par le rapport entre la durée de l’année civile et celle de la période unitaire »
=> vient s’ajouter le complément suivant :
« Le rapport est calculé avec une précision d’au moins une décimale »
Il convient de bien insister sur le fait que c’est bien « le rapport entre la durée de l’année civile et celle de la période unitaire » qui doit être calculé avec une précision d’au moins une décimale.
Ce n’est pas le TEG lui-même pour lequel aucune règle n’est d’ailleurs fixée ni en termes de nombre de décimales affichées ni d’arrondi.
Si l’on reprend désormais les quatre hypothèses initiales :
1) - TEG = 0,5% x (365/30) = 6,0833% (Avec 365/30 = 12,16666....)
1 bis) - TEG = 0,5% x (366/30) = 6,10% (Avec 366/30 = 12,20)
2) - TEG = 0,5% x (365,25/30) = 6,0875% (Avec 365,25/30 = 12,175)
3) - TEG = 0,5% x (365,30/30) = 6,0883% (Avec 365,30/30 = 12,176666....)
=> Et que l’on applique cette dernière règle de précision à une décimale, les TEG deviennent :
1) - 0,5% x 12,1 = 6,05% au lieu de 6,0833% soit une différence de 0,0333%
1 bis) - 0,5% x 12,2 = 6,10% Inchangé
2) - 0,5% x 12,1 = 6,05% au lieu de 6,0875% soit une différence de 0,0375%
3) - 0,5% x 12,1 = 6,05% au lieu de 6,0883% soit une différence de 0,0383%
Mais pour une différence de 0,015% - uniquement sur l’affichage - entre la première instance, l’appel et la cassation, cela fait trois instances judiciaires qui auront dû intervenir avec le temps et les coûts que l’on imagine.
L’arrêt de la cour d’appel étant cassé par la plus haute juridiction, pour une différence de ~/~ 0,015% la déchéance du droits aux intérêts risque donc d’être prononcée.
Or si la banque avait appliqué cette possibilité que lui donne l’article R.313-1 du code de la consommation de tronquer à une décimale le « rapport durée année civile/ durée de période » les différences sur l’affichage du TEG auraient été plus que doublées (= de 0,033% à 0,038% dans les exemples pris)
Pourtant la banque n’aurait pas été sanctionnée puisque c’est légal... !!!... ???
J'ai dit stupidités...!!!...???
Cdt
https://www.moneyvox.fr/credit/actualites/38615/credits-le-taux-effectif-global-doit-etre-calcule-sur-la-duree-de-annee-civile
Bonjour,
"Le TEG d'un crédit immobilier ou d'un crédit à la consommation doit être calculé sur la durée de l'année civile...."
Oui.....mais laquelle ?
Pour les crédits à la consommation où il s'agit du TAEG et non pas du TEG la méthode de calcul veut qu'il n'y ait pas de problème puisque le calcul se fait directement en annuel et en nombre de jours exact.
De plus les règles d'arrondis sont clairement exprimées.
Mais qu'en est-il pour le TEG d'un crédit immobilier où le calcul se fait par périodes ?
C'est bien la théorie.
Mais j'aimerais bien que les juristes - notamment ceux de la Cour de Cassation - indiquent précisément comment - en pratique - les calculs du TEG doivent être faits pour respecter cette réglementation qui - par ailleurs - présente beaucoup d'imperfections....pour ne pas dire de stupidités....d'ailleurs au moins partiellement corrigées dans le TAEG.
L’article R.313-1 du code de la consommation précise - notamment - deux choses :
+ « Le taux de période et la durée de la période doivent expressément être communiqués à l’emprunteur »
+ « Lorsque les versements sont effectués avec une fréquence autre qu’annuelle, le taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de période par le rapport entre la durée de l’année civile et celle de la période unitaire »
Supposons :
+ Un taux périodique mensuel de 0,5%.
+ Une durée de période de 30 jours indiquée dans le contrat (expressément communiquée).
=> Dans cette hypothèse, « Le rapport entre la durée de l’année civile et celui de la période unitaire » sera donc égal à la durée de cette année civile divisée par 30.
=> Mais si une année civile « normale » a 365 jours, sur un prêt d’une durée de 20 ans il y aura 5 - voire 6 - années bissextiles de 366 jours.
Alors quelle durée de l’année civile retenir ?
1) - L’année d’émission de l’offre de prêt donc 365 jours ou 366 jours suivant l’année considérée ?
Si tel est bien la règle, si l’année d’émission de l’offre a 366 jours on considérerait donc cependant, dans les calculs, que ce sont les 20 années du prêt qui ont 366 jours alors qu’en réalité il n’y en aura que 5 ou 6 ?
Ou bien :
2) - Si 5 années bissextiles dans les 20 ans de la durée du prêt = [(365 x 15) + (366 x 5)]/20 = 365,25 jours ?
Ou bien :
3) - Si 6 années bissextiles dans les 20 ans de la durée du prêt = [(365 x 14) + (366 x 6)]/20 = 365,30 jours ?
Pour concrétiser l’exemple suivant les hypothèses l’on aurait :
1) - TEG = 0,5% x (365/30) = 6,0833%
1 bis) - TEG = 0,5% x (366/30) = 6,10%
2) - TEG = 0,5% x (365,25/30) = 6,0875%
3) - TEG = 0,5% x (365,30/30) = 6,0883%
Mais il ne faut pas oublier que si le TEG sert à vérifier si le taux est ou non usuraire, il sert aussi à comparer des offres de divers Établissements.
Au début je parlais de stupidités de cette réglementation.
Première démonstration :
Supposons :
+ Que ce soit l’hypothèse « 1) - L’année d’émission de l’offre de prêt donc 365 jours ou 366 jours suivant l’année considérée » qui soit la bonne (?)
+ Que la durée de période expressément prévue au contrat soit de 30 jours
Dès lors :
+ Pour une offre de prêt émise le 31 décembre 2012 (année bissextile = 366 jours) le TEG de l’exemple serait de 0,5% x (366/30) = 6,10%
+ Mais une offre émise deux jours plus tard le 2 janvier 2013 (année normale = 365 jours) le TEG de l’exemple serait de 0,5% x (365/30) = 6,0833%
Pourtant tout serait strictement égal par ailleurs hormis le nombre de jours de l’année d’émission de l’offre de prêt ce qui inciterait donc l’emprunteur à plutôt accepter la seconde que la première sans aucun intérêt réel.
Seconde démonstration :
Supposons maintenant que les deux offres soient émises la même année ; disons 2013 = année normale de 365 jours.
Mais une banque a désigné « expressément » une durée de période de 30 jours dans son offre/contrat alors que la seconde, très « puriste » l’a calculée et indiquée comme suit : [(365 x 15) + (366 x 5)]/20 = 365,25 / 12 = 30,4375 jours.
=> Le TEG de la première banque sera alors de 0,5% x (365/30) = 6,0833%
=> Alors que celui de la seconde sera de 0,5% x (365/30,4375) = 5,9959%
Notez par ailleurs que - suivant les calculs - les différences sont au plus de 0,016% et que ce n’est qu’une question d’affichage car les échéances seront strictement les mêmes et le volume des intérêts payés sera strictement identique.
Troisième démonstration
=> A la clause de l’article R.313-1 du code de la consommation ci-dessus reproduite :
« Lorsque les versements sont effectués avec une fréquence autre qu’annuelle, le taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de période par le rapport entre la durée de l’année civile et celle de la période unitaire »
=> vient s’ajouter le complément suivant :
« Le rapport est calculé avec une précision d’au moins une décimale »
Il convient de bien insister sur le fait que c’est bien « le rapport entre la durée de l’année civile et celle de la période unitaire » qui doit être calculé avec une précision d’au moins une décimale.
Ce n’est pas le TEG lui-même pour lequel aucune règle n’est d’ailleurs fixée ni en termes de nombre de décimales affichées ni d’arrondi.
Si l’on reprend désormais les quatre hypothèses initiales :
1) - TEG = 0,5% x (365/30) = 6,0833% (Avec 365/30 = 12,16666....)
1 bis) - TEG = 0,5% x (366/30) = 6,10% (Avec 366/30 = 12,20)
2) - TEG = 0,5% x (365,25/30) = 6,0875% (Avec 365,25/30 = 12,175)
3) - TEG = 0,5% x (365,30/30) = 6,0883% (Avec 365,30/30 = 12,176666....)
=> Et que l’on applique cette dernière règle de précision à une décimale, les TEG deviennent :
1) - 0,5% x 12,1 = 6,05% au lieu de 6,0833% soit une différence de 0,0333%
1 bis) - 0,5% x 12,2 = 6,10% Inchangé
2) - 0,5% x 12,1 = 6,05% au lieu de 6,0875% soit une différence de 0,0375%
3) - 0,5% x 12,1 = 6,05% au lieu de 6,0883% soit une différence de 0,0383%
Mais pour une différence de 0,015% - uniquement sur l’affichage - entre la première instance, l’appel et la cassation, cela fait trois instances judiciaires qui auront dû intervenir avec le temps et les coûts que l’on imagine.
L’arrêt de la cour d’appel étant cassé par la plus haute juridiction, pour une différence de ~/~ 0,015% la déchéance du droits aux intérêts risque donc d’être prononcée.
Or si la banque avait appliqué cette possibilité que lui donne l’article R.313-1 du code de la consommation de tronquer à une décimale le « rapport durée année civile/ durée de période » les différences sur l’affichage du TEG auraient été plus que doublées (= de 0,033% à 0,038% dans les exemples pris)
Pourtant la banque n’aurait pas été sanctionnée puisque c’est légal... !!!... ???
J'ai dit stupidités...!!!...???
Cdt
escroquerie
Nouveau membre
Bonsoir Aristide et merci pour la qualité de votre blog et la pertinence de vos interventions.
J'aimerais votre avis
vous dites :
Bonjour,
"Le TEG d'un crédit immobilier ou d'un crédit à la consommation doit être calculé sur la durée de l'année civile...."
"Pour les crédits à la consommation où il s'agit du TAEG et non pas du TEG la méthode de calcul veut qu'il n'y ait pas de problème puisque le calcul se fait directement en annuel et en nombre de jours exact.
De plus les règles d'arrondis sont clairement exprimées."
Or lorsque je regarde
1 les OPC de credits amortissables par fraction assortis d'une carte (les revolvings)
certaines opc sont présentées avec des TEG calculés sur une base de 360jours, le taux de période (taux nominal mensuel) est également calculé sur 30jours
exemple
une opc avec un teg de 19,83% pour un taux de période de 1,51900
reprenons
un TN mensuel de 1,519% donne un TN annuel (taux débiteur) de 18,228%
a partir du TN annuel on peut calculer le TEG ou TAEG
soit : 19,83% pour un taeg annuel
soit : 19,99% pour un taeg basé sur l'année civile.
or l'opc présentée comporte un taux de période de 1,519% et un teg de 19,83%
j'en conclue que l'opc contrevient à l'arrêt de la cour de cassation
donc déchéance de DDI
2 sur les relevés
on rencontre un taux de période de 1,519% et les intérets sont calculés à partir de ce taux, et le teg affiché est 19,83%
selon vous y a t il également DDI? (DDI: déchéance du droit aux intérêts).
J'aimerais avoir votre avis cher aristide.
(ne vous méprenez pas sur le pseudo, c est le surnom de mon toutou).
Escroquerie.
J'aimerais votre avis
vous dites :
Bonjour,
"Le TEG d'un crédit immobilier ou d'un crédit à la consommation doit être calculé sur la durée de l'année civile...."
"Pour les crédits à la consommation où il s'agit du TAEG et non pas du TEG la méthode de calcul veut qu'il n'y ait pas de problème puisque le calcul se fait directement en annuel et en nombre de jours exact.
De plus les règles d'arrondis sont clairement exprimées."
Or lorsque je regarde
1 les OPC de credits amortissables par fraction assortis d'une carte (les revolvings)
certaines opc sont présentées avec des TEG calculés sur une base de 360jours, le taux de période (taux nominal mensuel) est également calculé sur 30jours
exemple
une opc avec un teg de 19,83% pour un taux de période de 1,51900
reprenons
un TN mensuel de 1,519% donne un TN annuel (taux débiteur) de 18,228%
a partir du TN annuel on peut calculer le TEG ou TAEG
soit : 19,83% pour un taeg annuel
soit : 19,99% pour un taeg basé sur l'année civile.
or l'opc présentée comporte un taux de période de 1,519% et un teg de 19,83%
j'en conclue que l'opc contrevient à l'arrêt de la cour de cassation
donc déchéance de DDI
2 sur les relevés
on rencontre un taux de période de 1,519% et les intérets sont calculés à partir de ce taux, et le teg affiché est 19,83%
selon vous y a t il également DDI? (DDI: déchéance du droit aux intérêts).
J'aimerais avoir votre avis cher aristide.
(ne vous méprenez pas sur le pseudo, c est le surnom de mon toutou).
Escroquerie.
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
En comparant le calcul du TEG (des prêts immobiliers et prêt professionnels qui sont des prêts amortissables) à celui du TAEG, je faisais également référence aux prêts à la consommation amortissables et non pas aux découverts en compte ou crédits renouvelables.
Pour un prêt à la consommation amortissable, ceci serait inexact.
Votre méthode ne donnerait qu'une approximation
Le TAEG de ces crédits se calcule directement en annuel (donc en actuariel) sans avoir à calculer d'abord un taux périodique.
Au contraire le TEG est obtenu (en proportionnel) par le produit du taux périodique par "le rapport entre la durée de l'année civile (laquelle comme je demandais ???) et la durée de la période unitaire"
Dans le TAEG des prêts amortissables la procédure est inverse puisque ce TAEG est directement calculé en actuariel/annuel, le taux périodique n'est calculé qu'ensuite par extraction.
Pour les découverts en compte et crédits renouvelables le calcul du TAEG se fait par la" méthode des nombres" et "le nombre débiteur" ce qui n'a rien à voir avec le celui des prêts amortissables.
Contrairement aux prêts amortissables, dans ces découverts et crédits renouvelables on calcule bien d'abord un taux périodique journalier à partir des deux notions ci-dessus.
La procédure avait déjà été précisée par les décrets N°2002-927 et 928 du 10 juin 2002 (JO du 11 juin 2002 - pages 10357 à 10360) et surtout par l'annexe au décret 2002-928 où plusieurs exemples sont traités.
Le TAEG du découvert et du prêt "permanent" devenu "renouvelable" est traité au paragraphe "B".
Le décret N°2011-135 du 1er février 2011 en son article 3 est venu compléter ce paragraphe "B" de ladite annexe mais y fait toujours référence.
Le mieux serait sans doute que vous vous reportiez à cette annexe pour vérifier si le TAEG de votre OCP est ou non bien calculé.
Cdt
En comparant le calcul du TEG (des prêts immobiliers et prêt professionnels qui sont des prêts amortissables) à celui du TAEG, je faisais également référence aux prêts à la consommation amortissables et non pas aux découverts en compte ou crédits renouvelables.
escroquerie a dit:
Pour un prêt à la consommation amortissable, ceci serait inexact.
Votre méthode ne donnerait qu'une approximation
Le TAEG de ces crédits se calcule directement en annuel (donc en actuariel) sans avoir à calculer d'abord un taux périodique.
Au contraire le TEG est obtenu (en proportionnel) par le produit du taux périodique par "le rapport entre la durée de l'année civile (laquelle comme je demandais ???) et la durée de la période unitaire"
Dans le TAEG des prêts amortissables la procédure est inverse puisque ce TAEG est directement calculé en actuariel/annuel, le taux périodique n'est calculé qu'ensuite par extraction.
Pour les découverts en compte et crédits renouvelables le calcul du TAEG se fait par la" méthode des nombres" et "le nombre débiteur" ce qui n'a rien à voir avec le celui des prêts amortissables.
Contrairement aux prêts amortissables, dans ces découverts et crédits renouvelables on calcule bien d'abord un taux périodique journalier à partir des deux notions ci-dessus.
La procédure avait déjà été précisée par les décrets N°2002-927 et 928 du 10 juin 2002 (JO du 11 juin 2002 - pages 10357 à 10360) et surtout par l'annexe au décret 2002-928 où plusieurs exemples sont traités.
Le TAEG du découvert et du prêt "permanent" devenu "renouvelable" est traité au paragraphe "B".
Le décret N°2011-135 du 1er février 2011 en son article 3 est venu compléter ce paragraphe "B" de ladite annexe mais y fait toujours référence.
Le mieux serait sans doute que vous vous reportiez à cette annexe pour vérifier si le TAEG de votre OCP est ou non bien calculé.
Cdt
Dernière modification:
LMDP
Contributeur
@Aristide : excellente démonstration chiffrée et fort claire ! Chapeau !
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
Merci
Cdt
Merci
Cdt
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
A toutes fins utiles :
Cdt
betty832 a dit:
A toutes fins utiles :
Cdt
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
"Frais de notaire" - Calcul du TEG des prêts immobiliers et professionnels :
Le texte ci-dessus est ambigu en ce sens qu'il indique que "les honoraires des officiers ministériels" doivent être pris en considération dans le calcul du TEG de l'offre de prêt.....si leur montant peut peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.
De là à interpréter que les frais d'acte d'acquisition notariés (communément appelés - à tort - "frais de notaire" ) doivent donc être pris en compte dans ce calcul du TEG il n'y a qu'un pas.
Mais cette interprétation est contraire à l'esprit du texte puisque lesdits "frais de notaire" :
1) - Concernent l'acquisition et non pas les crédits qui la financent
2) - Seraient à payer par l'acquéreur même en cas de paiement comptant sur fonds personnels; donc sans recours au crédit
3) - Ne sont pas une condition d'obtention du crédit; ils ne sont pas rendus obligatoire par la banque prêteuse,
4) - L'on voit mal comment une banque pourrait les calculer avec précision au moment de l'émission de l'offre de prêt quand l'on sait que même les notaires mettent plusieurs mois avant d'établir le décompte définitif des frais réellement dus.
La 1ère chambre civile de la cour de cassation vient de confirmer, le 1er octobre 2014, dans un arrêt contre la cour d'appel de Nancy du 8 avril 2013, que ces "honoraires d'officiers ministériels" afférents à l'acte d'acquisition ne sont pas à prendre en considération dans le calcul du TEG.
Conclusion: Les frais d'actes d'acquisition notariés d’un bien immobilier - qui ne conditionnent pas l’octroi du prêt - ne doivent pas être inclus dans le TEG.
Cdt
"Frais de notaire" - Calcul du TEG des prêts immobiliers et professionnels :
Le texte ci-dessus est ambigu en ce sens qu'il indique que "les honoraires des officiers ministériels" doivent être pris en considération dans le calcul du TEG de l'offre de prêt.....si leur montant peut peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.
De là à interpréter que les frais d'acte d'acquisition notariés (communément appelés - à tort - "frais de notaire" ) doivent donc être pris en compte dans ce calcul du TEG il n'y a qu'un pas.
Mais cette interprétation est contraire à l'esprit du texte puisque lesdits "frais de notaire" :
1) - Concernent l'acquisition et non pas les crédits qui la financent
2) - Seraient à payer par l'acquéreur même en cas de paiement comptant sur fonds personnels; donc sans recours au crédit
3) - Ne sont pas une condition d'obtention du crédit; ils ne sont pas rendus obligatoire par la banque prêteuse,
4) - L'on voit mal comment une banque pourrait les calculer avec précision au moment de l'émission de l'offre de prêt quand l'on sait que même les notaires mettent plusieurs mois avant d'établir le décompte définitif des frais réellement dus.
La 1ère chambre civile de la cour de cassation vient de confirmer, le 1er octobre 2014, dans un arrêt contre la cour d'appel de Nancy du 8 avril 2013, que ces "honoraires d'officiers ministériels" afférents à l'acte d'acquisition ne sont pas à prendre en considération dans le calcul du TEG.
Conclusion: Les frais d'actes d'acquisition notariés d’un bien immobilier - qui ne conditionnent pas l’octroi du prêt - ne doivent pas être inclus dans le TEG.
Cdt
Ph227
Nouveau membre
Bonjour,
Par expérience, la contestation d'un contrat de prêt par voie amiable ne fonctionne pas au regard des sanctions et des montants très importants auxquels sont exposés les banques en cas de déchéance partielle ou total des intérêts d'un emprunt.
La seule méthode efficace consiste à assigner la banque devant le TGI de votre ressort directement (avocat) à l'appui d'un rapport d'expertise réalisé par des professionnels reconnus et compétents en mathématiques financières. C'est par la compétence réunie de ce binôme (Expert/Avocat) durant toute la procédure que vous arriverez à de bons résultats. Ceux qui prétendent que le règlement amiable fonctionne pour les particuliers dans ce type de litige sont les représentants d'officines douteuses. Les banques disposent d’importants moyens techniques, juridiques et humains, il faut donc engager la procédure à "compétences égales" ou prendre le risque de se retrouver dans "les cordes".
Par expérience, la contestation d'un contrat de prêt par voie amiable ne fonctionne pas au regard des sanctions et des montants très importants auxquels sont exposés les banques en cas de déchéance partielle ou total des intérêts d'un emprunt.
La seule méthode efficace consiste à assigner la banque devant le TGI de votre ressort directement (avocat) à l'appui d'un rapport d'expertise réalisé par des professionnels reconnus et compétents en mathématiques financières. C'est par la compétence réunie de ce binôme (Expert/Avocat) durant toute la procédure que vous arriverez à de bons résultats. Ceux qui prétendent que le règlement amiable fonctionne pour les particuliers dans ce type de litige sont les représentants d'officines douteuses. Les banques disposent d’importants moyens techniques, juridiques et humains, il faut donc engager la procédure à "compétences égales" ou prendre le risque de se retrouver dans "les cordes".
Dernière modification par un modérateur:
bp1238
Membre
Bonjour,
Je suis un particulier avec un contrat ressemblant un peu à celui-ci. Ma banque a écrit "Phase de préfinancement non comprise" à côté du TEG affiché.
Le projet était un achat de maison ancienne sans travaux.
J'ai payé 3450 euros d'accessoires (frais de caution) le 29/05/2005
Ensuite, le déblocage du prêt a eu lieu le 27/06/2005
Le 10/07/2005, j'ai payé 458.39 euros (intérêts intercalaires + assurance des mois écoulés)
Et j'ai commencé à rembourser le 10/08/2005.
La banque aurait-elle dû prendre en compte la période de pré-financement pour calculer le TEG qu'elle m'a communiqué ?
Même si elle a explicitement écrit qu'elle ne le prenait pas en compte?
Merci d'avance
Je suis un particulier avec un contrat ressemblant un peu à celui-ci. Ma banque a écrit "Phase de préfinancement non comprise" à côté du TEG affiché.
Le projet était un achat de maison ancienne sans travaux.
J'ai payé 3450 euros d'accessoires (frais de caution) le 29/05/2005
Ensuite, le déblocage du prêt a eu lieu le 27/06/2005
Le 10/07/2005, j'ai payé 458.39 euros (intérêts intercalaires + assurance des mois écoulés)
Et j'ai commencé à rembourser le 10/08/2005.
La banque aurait-elle dû prendre en compte la période de pré-financement pour calculer le TEG qu'elle m'a communiqué ?
Même si elle a explicitement écrit qu'elle ne le prenait pas en compte?
Merci d'avance
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
Vous avez acheté une maison ancienne sans travaux.
Il n'y a donc eu qu'une seule mise à disposition de fonds et la "la période de préfinancement" dont vous parlez n'existe pas.
Les frais de caution doivent bien être pris en compte.
Quant aux 458.39 euros (intérêts intercalaires + assurance des mois écoulés) payés le 10/07/2005 ils constituent la première échéance majorée de votre plan d'amortissement puisque les intérêts ont été calculés du 27 juin 2005 au 10/08/2005 (soit plus d'un mois) ainsi que le rattrapage des primes d'assurances.
Il ne s'agit pas là "d'intérêts intercalaires" liés à un préfinancement mais d'une échéance normale avec un surplus d'intérêts et d'assurances liés au délai - supérieur à un mois - entre la mise à disposition des fonds et la première échéance.
Or, le TEG est calculé au moment de l'édition de l'offre de prêt.
A ce moment la banque ne connait évidemment pas la date exacte de mise à disposition des fonds; elle ne peut donc connaître avec exactitude les intérêts réels à inclure dans la première échéance et donc les majorations dues à ce décalage de dates ne peuvent pas être compris dans le calcul du TEG.
A noter par ailleurs que s'il s'agissait d'un préfinancement (comme dans les constructions par exemple) il y aurait eu plusieurs mises à dispositions de fonds à des dates différentes et non connues à l'avance ainsi que pour des montants différents et non connus à l'avance non plus.
Dans ces conditions, comment voulez vous qu'au moment de l'édition de l'offre prêt une banque puissent inclure les intérêts intercalaires (qui en sont bien cette fois-ci) dans le calcul du TEG ?
A toutes fins utiles voir :
Cdt
Vous avez acheté une maison ancienne sans travaux.
Il n'y a donc eu qu'une seule mise à disposition de fonds et la "la période de préfinancement" dont vous parlez n'existe pas.
Les frais de caution doivent bien être pris en compte.
Quant aux 458.39 euros (intérêts intercalaires + assurance des mois écoulés) payés le 10/07/2005 ils constituent la première échéance majorée de votre plan d'amortissement puisque les intérêts ont été calculés du 27 juin 2005 au 10/08/2005 (soit plus d'un mois) ainsi que le rattrapage des primes d'assurances.
Il ne s'agit pas là "d'intérêts intercalaires" liés à un préfinancement mais d'une échéance normale avec un surplus d'intérêts et d'assurances liés au délai - supérieur à un mois - entre la mise à disposition des fonds et la première échéance.
Or, le TEG est calculé au moment de l'édition de l'offre de prêt.
A ce moment la banque ne connait évidemment pas la date exacte de mise à disposition des fonds; elle ne peut donc connaître avec exactitude les intérêts réels à inclure dans la première échéance et donc les majorations dues à ce décalage de dates ne peuvent pas être compris dans le calcul du TEG.
A noter par ailleurs que s'il s'agissait d'un préfinancement (comme dans les constructions par exemple) il y aurait eu plusieurs mises à dispositions de fonds à des dates différentes et non connues à l'avance ainsi que pour des montants différents et non connus à l'avance non plus.
Dans ces conditions, comment voulez vous qu'au moment de l'édition de l'offre prêt une banque puissent inclure les intérêts intercalaires (qui en sont bien cette fois-ci) dans le calcul du TEG ?
A toutes fins utiles voir :
Cdt
bp1238
Membre
Merci pour la précision de votre réponse.
La banque a bien défini deux périodes dans son offre:
- "période de préfinancement" : Paiement de l'assurance seule;
- "période d'amortissement": Correspondant à l'amortissement du prêt.
Effectivement, la banque ne peut pas connaitre la date de déblocage lors de l'offre.
Suite à votre réponse, je viens de m'apercevoir que je ne travaillais pas avec le tableau d'amortissement de l'offre mais avec celui qui a précédé le déblocage!
Le tableau qui était avec l'offre annonce un TEG annuel proportionnel de 4.97% et il n'y a aucun piège puisque toutes les mensualités sont égales et que les frais sont indiqués à la fin.
Pour calculer le TEG, je suppose que le capital est débloqué à la période 0 et que les frais sont payés à cette même période. Ensuite, on amorti de la période 1 à 300 (25 ans).
Il faut résoudre donc 200k-3450 = SOMME i de 1 à 300 de 1145.70 x (1+t)^(-i).
Et nous avons 0.4139% mensuel soit 4.97% annuel.
Par contre notre tableau réel fait ressortir un coût plus important à cause des intérêts intercalaires et de la prime de raccordement. Je suppose que les banques jouent au maximum les prolongations durant cette phase pour gagner plus sur le prêt... C'est vrai que pour un déblocage le 27/06, j'aurais bien aimé commencer à rembourser le 10/07 puisque la date limite de déblocage était connue depuis l'offre (compromis).
Pour calculer le TEG sur ce dernier tableau, j'ai plus de difficultés car je n'ai pas très bien compris ce qu'il faut mettre en exposant. Est-ce un nombre entier de mois ou bien une fraction de mois pouvant aller par exemple de 0.5 à 300.5 ? Le déblocage du 27/06 et la mensualité intercalaire du 10/07 sont-elles dans une même période (même exposant) ?
Je recherche plus d'information technique pour calculer un taux périodique mensuel d'un crédit qui dure plus de 1 an...
La banque a bien défini deux périodes dans son offre:
- "période de préfinancement" : Paiement de l'assurance seule;
- "période d'amortissement": Correspondant à l'amortissement du prêt.
Effectivement, la banque ne peut pas connaitre la date de déblocage lors de l'offre.
Suite à votre réponse, je viens de m'apercevoir que je ne travaillais pas avec le tableau d'amortissement de l'offre mais avec celui qui a précédé le déblocage!
Le tableau qui était avec l'offre annonce un TEG annuel proportionnel de 4.97% et il n'y a aucun piège puisque toutes les mensualités sont égales et que les frais sont indiqués à la fin.
Pour calculer le TEG, je suppose que le capital est débloqué à la période 0 et que les frais sont payés à cette même période. Ensuite, on amorti de la période 1 à 300 (25 ans).
Il faut résoudre donc 200k-3450 = SOMME i de 1 à 300 de 1145.70 x (1+t)^(-i).
Et nous avons 0.4139% mensuel soit 4.97% annuel.
Par contre notre tableau réel fait ressortir un coût plus important à cause des intérêts intercalaires et de la prime de raccordement. Je suppose que les banques jouent au maximum les prolongations durant cette phase pour gagner plus sur le prêt... C'est vrai que pour un déblocage le 27/06, j'aurais bien aimé commencer à rembourser le 10/07 puisque la date limite de déblocage était connue depuis l'offre (compromis).
Pour calculer le TEG sur ce dernier tableau, j'ai plus de difficultés car je n'ai pas très bien compris ce qu'il faut mettre en exposant. Est-ce un nombre entier de mois ou bien une fraction de mois pouvant aller par exemple de 0.5 à 300.5 ? Le déblocage du 27/06 et la mensualité intercalaire du 10/07 sont-elles dans une même période (même exposant) ?
Je recherche plus d'information technique pour calculer un taux périodique mensuel d'un crédit qui dure plus de 1 an...
bp1238
Membre
Et si la banque a indiqué "périodicité mensuelle"? Sans durée de période...
On prend 365/12 comme durée de période pour déterminer le taux?
SIGMA[Fi x (1+t)^-(e)]=0
Fi: Flux de tréso (<0 si entrant)
t: Taux périodique
e: Qu'est-ce qu'on met ici? Des entiers ou des fractions de mois?
Exemple:
29/05/2005 : 3450
27/06/2005 : -200 000
10/07/2005 : 458.39
10/08/2005 : 1145.70
...
10/07/2030 : 1145.70
Les explications de la formule du site CBANQUE sont très bien sauf que pour un non initié comme moi, il faudrait quelques exemples supplémentaires dont un du type correspondant à mon prêt pour illustrer la périodicité dite "mensuelle"... et le calcul de son taux de période...
On prend 365/12 comme durée de période pour déterminer le taux?
SIGMA[Fi x (1+t)^-(e)]=0
Fi: Flux de tréso (<0 si entrant)
t: Taux périodique
e: Qu'est-ce qu'on met ici? Des entiers ou des fractions de mois?
Exemple:
29/05/2005 : 3450
27/06/2005 : -200 000
10/07/2005 : 458.39
10/08/2005 : 1145.70
...
10/07/2030 : 1145.70
Les explications de la formule du site CBANQUE sont très bien sauf que pour un non initié comme moi, il faudrait quelques exemples supplémentaires dont un du type correspondant à mon prêt pour illustrer la périodicité dite "mensuelle"... et le calcul de son taux de période...
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
Le TEG (proportionnel) se calcule par période unitaire contrairement au TAEG qui se calcule directement au taux actuariel annuel.
Le net versé (= montant emprunté - frais obligatoires payés au départ) constitue l'échéance zéro et est un flux de trésorerie positif (l'argent rentre dans votre poche)
Chaque mensualité (avec les seuls frais rendus obligatoires) constituent des flux négatifs (l'argent sort de votre poche).
Dans le TEG l'on prend la durée de période la plus petite pendant toute la durée du prêt sans que celle-ci puisse être inférieure à un mois. Dans les prêts avec des remboursements mensuels la période unitaire est donc de 1 mois.
Le taux périodique mensuel se calcule par actualisation - de n=1 à n = 300 par exemple si la durée est de 300 mois - des échéances (flux de sorties de trésorerie = flux négatifs) au TEG périodique recherché, par itérations, de telle sorte à retrouver le net versé.
Supposons que ce TEG périodique soit de 0,25%
Une fois ce taux périodique trouvé il faut le multiplier par "le rapport entre la durée de l'année civile et la durée de la période unitaire" (article R313.1 du code de la consommation). Ce "rapport" doit être retenu avec au moins une décimale.
Si la durée de l'année civile est de 365 jours puisqu'il y a 12 mois dans l'année, la durée de la période unitaire sera de 365/12 = 30,41666666...jours.
Et "le rapport entre la durée de l'année civile et la durée de la période unitaire" sera de 365 / (365/12) = 12 (pas de décimale dans ce cas)
Si la durée de l'année civile est de 366 jours puisqu'il y a 12 mois dans l'année, la durée de la période unitaire sera de 366/12 = 30,50 jours.
Et "le rapport entre la durée de l'année civile et la durée de la période unitaire" sera de 366 / (366/12) = 12 (toujours pas de décimale)
Dans les deux cas, avec un TEG péridique de 0,25% pris pour hypothèse, le TEG sera donc de 0,25% x 12 = 3%
Si la durée période unitaire était 70 jours, avec une année civile de 365 jours le "rapport" serait de 365/70 = 5,21428571429.
Dans ce cas la banque peut choisir le nombre de décimales qu'elle veut à condition qu'il y en ait au moins une.
L'on perçoit la stupidité de ce texte:
Une banque qui retiendrait toute les décimales annoncerait un TEG de 0,25% x 5,21428571429 =1,303357...% (aucune règle d'arrondi n'est fixée pour le TEG lui même contrairement au TAEG ???)
Une autre banque qui ne retiendrait qu'une seule décimale comme le code de la consommation le permet annoncerait 0,25% x 5,2 = 1,30%
Pour calculer un TEG c'est très simple avec la fonction TRI de Excel.
NB) - C'est le TEG de l'offre qui compte; pas celui résultant des diverses mises à disposition de fonds dont ni les dates ni les montants ne sont connus au moment de l'émission de l'offre.
Cdt
Le TEG (proportionnel) se calcule par période unitaire contrairement au TAEG qui se calcule directement au taux actuariel annuel.
Le net versé (= montant emprunté - frais obligatoires payés au départ) constitue l'échéance zéro et est un flux de trésorerie positif (l'argent rentre dans votre poche)
Chaque mensualité (avec les seuls frais rendus obligatoires) constituent des flux négatifs (l'argent sort de votre poche).
Dans le TEG l'on prend la durée de période la plus petite pendant toute la durée du prêt sans que celle-ci puisse être inférieure à un mois. Dans les prêts avec des remboursements mensuels la période unitaire est donc de 1 mois.
Le taux périodique mensuel se calcule par actualisation - de n=1 à n = 300 par exemple si la durée est de 300 mois - des échéances (flux de sorties de trésorerie = flux négatifs) au TEG périodique recherché, par itérations, de telle sorte à retrouver le net versé.
Supposons que ce TEG périodique soit de 0,25%
Une fois ce taux périodique trouvé il faut le multiplier par "le rapport entre la durée de l'année civile et la durée de la période unitaire" (article R313.1 du code de la consommation). Ce "rapport" doit être retenu avec au moins une décimale.
Si la durée de l'année civile est de 365 jours puisqu'il y a 12 mois dans l'année, la durée de la période unitaire sera de 365/12 = 30,41666666...jours.
Et "le rapport entre la durée de l'année civile et la durée de la période unitaire" sera de 365 / (365/12) = 12 (pas de décimale dans ce cas)
Si la durée de l'année civile est de 366 jours puisqu'il y a 12 mois dans l'année, la durée de la période unitaire sera de 366/12 = 30,50 jours.
Et "le rapport entre la durée de l'année civile et la durée de la période unitaire" sera de 366 / (366/12) = 12 (toujours pas de décimale)
Dans les deux cas, avec un TEG péridique de 0,25% pris pour hypothèse, le TEG sera donc de 0,25% x 12 = 3%
Si la durée période unitaire était 70 jours, avec une année civile de 365 jours le "rapport" serait de 365/70 = 5,21428571429.
Dans ce cas la banque peut choisir le nombre de décimales qu'elle veut à condition qu'il y en ait au moins une.
L'on perçoit la stupidité de ce texte:
Une banque qui retiendrait toute les décimales annoncerait un TEG de 0,25% x 5,21428571429 =1,303357...% (aucune règle d'arrondi n'est fixée pour le TEG lui même contrairement au TAEG ???)
Une autre banque qui ne retiendrait qu'une seule décimale comme le code de la consommation le permet annoncerait 0,25% x 5,2 = 1,30%
Pour calculer un TEG c'est très simple avec la fonction TRI de Excel.
NB) - C'est le TEG de l'offre qui compte; pas celui résultant des diverses mises à disposition de fonds dont ni les dates ni les montants ne sont connus au moment de l'émission de l'offre.
Cdt
bp1238
Membre
Encore merci pour cette réponse.
Donc:
- si mon taux périodique mensuel calculé est 0.413908%.
- si le taux périodique mensuel affiché par la banque est 0.41%
Le TEG annuel affiché par la banque devrait être (0.41% x 12 = 4.92%) ?
Avec quelle précision doit-être affiché le taux de période?
Donc:
- si mon taux périodique mensuel calculé est 0.413908%.
- si le taux périodique mensuel affiché par la banque est 0.41%
Le TEG annuel affiché par la banque devrait être (0.41% x 12 = 4.92%) ?
Avec quelle précision doit-être affiché le taux de période?
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
Que ce soit pour le taux effectif périodique ou pour le taux effectif global, contrairement à ce qui est prévu pour le TAEG (concerne les prêts à la consommation), , la réglementation ne précise rien quant aux arrondis.
Pour le calcul du TEG, la seule règle qui existe - non pas sur un arrondi - mais sur le minimum de décimale à retenir concerne le coefficient multiplicateur résultat "du rapport entre la durée de l'année civile et la durée de la période unitaire". Ce minimum de décimale à retenir est fixé à "au moins une décimale".
La pratique courante est de retenir toutes les décimales pour le taux périodique ainsi que pour le coefficient "rapport entre la durée de l'année civile et la durée de la période unitaire. Le produit de ces deux éléments aboutissant au TEG étant quant à lui arrondi par excès sur la seconde décimale.
Procédant ainsi le TEG affiché est maximisé.
Cdt
Que ce soit pour le taux effectif périodique ou pour le taux effectif global, contrairement à ce qui est prévu pour le TAEG (concerne les prêts à la consommation), , la réglementation ne précise rien quant aux arrondis.
Pour le calcul du TEG, la seule règle qui existe - non pas sur un arrondi - mais sur le minimum de décimale à retenir concerne le coefficient multiplicateur résultat "du rapport entre la durée de l'année civile et la durée de la période unitaire". Ce minimum de décimale à retenir est fixé à "au moins une décimale".
La pratique courante est de retenir toutes les décimales pour le taux périodique ainsi que pour le coefficient "rapport entre la durée de l'année civile et la durée de la période unitaire. Le produit de ces deux éléments aboutissant au TEG étant quant à lui arrondi par excès sur la seconde décimale.
Procédant ainsi le TEG affiché est maximisé.
Cdt
bp1238
Membre
Dans mon cas, 0.41% x 12 = 4.92% au lieu de 4.97% affiché.
D'après ce qui expliqué dans le document suivant, l'affichage du TEG serait faux...
[lien réservé abonné]
Cette source est-elle valable?
Le taux périodique affiché a été sous-estimé mais le taux annuel est conforme.
Quand au rapport dont parle la loi, il n'y a pas de décimales dans mon cas puisque c'est 12.
La seule question tient dans l'affichage du TEG périodique et j'ai pu consulter des offres de prêts autour de moi où le taux périodique affiché était de 4 décimales (est-ce une correction des banques suite à la découverte d'une anomalie d'affichage sur les contrats passés?).
D'après ce qui expliqué dans le document suivant, l'affichage du TEG serait faux...
[lien réservé abonné]
Cette source est-elle valable?
Le taux périodique affiché a été sous-estimé mais le taux annuel est conforme.
Quand au rapport dont parle la loi, il n'y a pas de décimales dans mon cas puisque c'est 12.
La seule question tient dans l'affichage du TEG périodique et j'ai pu consulter des offres de prêts autour de moi où le taux périodique affiché était de 4 décimales (est-ce une correction des banques suite à la découverte d'une anomalie d'affichage sur les contrats passés?).
Aristide
Top contributeur
???
0,4139% x 12 = 4,9668% arrondis par excès à 4,97% sur la seconde décimale
J'ai, lu "en travers" mais j'y ai remarqué qu'il y est dit que le TEG doit être indiqué avec au minimum une décimale.
Rien de tel n'est écrit dans les textes concernés.
Ainsi qu'expliqué antérieurement (voir ci-dessus article R.31.1 du code de la consommation) c'est le coefficient multiplicateur résultant "du rapport entre la durée de l'année civile et celle de la période unitaire" qui doit être retenu avec au moins une décimale; ce n'est donc pas la TEG lui même.
Cdt
bp1238
Membre
Vous avez raison sur le R31.1. Et dans mon cas, le rapport est de 12.0. Il est donc exact sans l'arrondir et sans le tronquer.
Le TEG affiché a trois chiffres significatifs. Donc obligatoirement 4.965%<= TEG < 4.975% (pour les arrondis)
Cela implique 0,41375% <= TEG/12 < 0,4145833333333333%
Soit 0,41375% <= Tp < 0,4145833333333333%
Mais Tp=0.41% et donc Tp < 0.41375%. Il est donc hors plage pour assurer la précision de TEG affichée par la banque.
En revanche, si nous avions eu Tp=0.414% ce serait bon car 0.414% x 12 = 4.968% qui s'arrondi à 4.97%.
Est-ce que cette démonstration tient la route?
Le TEG affiché a trois chiffres significatifs. Donc obligatoirement 4.965%<= TEG < 4.975% (pour les arrondis)
Cela implique 0,41375% <= TEG/12 < 0,4145833333333333%
Soit 0,41375% <= Tp < 0,4145833333333333%
Mais Tp=0.41% et donc Tp < 0.41375%. Il est donc hors plage pour assurer la précision de TEG affichée par la banque.
En revanche, si nous avions eu Tp=0.414% ce serait bon car 0.414% x 12 = 4.968% qui s'arrondi à 4.97%.
Est-ce que cette démonstration tient la route?
Aristide
Top contributeur
bp1238 a dit:
Je ne comprends rien à vos chiffres et calculs.
Je vous rappelle que l'on calcule d'abord le TEG périodique et que c'est seulement dans un second temps que l'on multiplie ce résultat par " le rapport entre la durée de l'année civile et celle de la période unitaire" (rapport avec au moins une décimale) et non pas l'inverse comme vous pratiquez ci-dessus.
bp1238 a dit:
Avec ces données le TEG mensuel est de 0,41425493015923%
Le rapport entre la durée de l'année civile et celle de la période unitaire étant égal à 12 le TEG est de 0,41425493015923% x 12 = 4,97105916191076%
Si l'arrondi est précisé avec trois décimales le TEG serait alors de 4.971%
Cdt
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