Les TEG sont inexactement affichés

[Aristide]

Bpnjour,

C'est pourquoi, certains intervenants sur ce forum ont évoqué un "TEG légal" ou "TAEG légal" par opposition au "TEG réel" : cette formulation est un peu hasardeuse puisqu'il faudrait s'entendre sur le contenu d'un "TEG réel" et alors que si les instances européennes semblent plutôt se diriger vers un calcul européen normalisé, ce serait plus pour poser un principe d'établissement d'une régle commune que de se pencher sur le contenu des indicateurs pris en compte.

OK pour la remarque mais quelles appellations proposez vous pour distinguer le TEG/TAEG calculés suivant la règlementation de ceux réellement supportés par les emprunteurs et dont le calcul intègre ses débours réels, y compris ce qui est facultatif telle une assurance décès invalidité par exemple ?

l'indemnité sera d'un semestre d'intérêt à 6,00% (***) sur cette somme (mode usuel de calcul alors qu'on peut considérer qu'elle serait calculée sur le capital déjà remboursé par le jeu des échéances mais le chiffrage ne serait pas modifié ici en raison du plafonnement réglementaire), soit 1.578,42 €.

(***) Au taux moyen du prêt. Ici 6% correspondant au taux contractuel.
Mais quid si prêt à taux révisable/variable ?

J'avais posé la question du mode de calcul dans ce précédent post :
"Calcul du taux moyen"

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/un-taux-moyen-peut-en-cacher-un-autre-calcul-des-ira.9542/
Personne n'a répondu ?

Cette situation d'équivalence de chiffrages globaux n'existe qu'en raison de l'existence d'un texte spécial réservé aux crédits immobiliers de consommation.

Pour les autres crédits, la situation est donc différente et il convient alors de se référer aux stipulations contractuelles.

Dans les autres crédits il y a un taux stipulé au contrat.
En cas de paliers de taux le taux contractuel n'est vérifié que si le ctédit court jusqu'au terme prévu.

Dans l'hypothèse d'un remboursement par anticipation (total ou partiel),donc avant ce terme, le prêteur a de la même façon droit au taux prévu au contrat et une indemnité compensatrice de taux moyen sera calculée de la même façon.

Cordialement

 

[avocatlex]

@ Aristide



Pour la situation que vous évoquez, il semble(rait) que le semestre d'intérêts s'entende de celui résultant de l'application du taux de palier stipulé ou calculé, ie : celui en cours lors du remboursement anticipé.

La lecture vaudrait pour les prêts à taux indexés ou autrement variables.


Cette indemnité ferait l'objet d'un éventuel complément calculé comme il est dit à l'art. R 312-2 Code Conso.

J'attire cependant votre attention sur le fait que le complément indemnitaire ne se calcule pas sur toute la durée du prêt mais sur celle courue depuis l'origine jusqu'au jour du remboursement anticipé : il ne s'agit pas d'une indemnité financière (au sens où vous paraissez l'entendre, si je ne me trompe), c'est à dire celle permettant au prêteur d'obtenir sur la durée complète du prêt sa rémunération contractuelle actualisée.

d'ailleurs, en fin de contrat de prêt, l'indemnité légale peut se trouver d'un montant supérieur à l'indemnité financière, ce qui n'est pas le moindre paradoxe offert par un régime protecteur du consommateur.



Un doute aurait pu subsister, comme vous le relevez avec pertinence, car il en résulterait que l'IRA pourrait se trouver calculée en fonction d'un taux de palier très supérieur au taux moyen que vous assimilez au taux contractuel.

En pareil cas, le plafonnement à 3% de la dette résiduelle serait fréquent car la prescription réglementaire (le décret 97-298 du 27/03/1997) ne prévoit pas que l'indemnité "pourrait, le cas échéant, être minorée de la partie excédant celle permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt"...

Si une telle clause avait figuré dans un contrat, elle aurait pu paraître abusive comme créant un "déséquilibre significatif entre les parties" maiis, puisqu'il s'agit d'un texte destiné à protéger le consommateur, laissons colorée l'observation d'une pointe d'humour iconoclaste...


Le "taux moyen" du prêt qui, dans votre hypothèse de calcul est également le "taux contractuel", s'entend bien de celui équivalent à l'ensemble des taux de paliers, c'est-à-dire le TEG réduit aux seuls flux comportant du capital et des intérêts et calculé jusqu'à la date du remboursement anticipé.

On observera d'ailleurs que cette interprétation est la seule qui donne sens à la rédaction de l'article R 312-2 précité.

Il ne s'agit pas d'une moyenne pondérée des taux de période, comme l'a soutenu votre correspondant "Bounty".




Sous réserve d'une appréciation souveraine des tribunaux dont j'ignore la teneur (éventuelle) en écrivant ces lignes, nos approches sont donc identiques sur ce point.

 

[Aristide]

Pour la situation que vous évoquez, il semble(rait) que le semestre d'intérêts s'entende de celui résultant de l'application du taux de palier stipulé ou calculé, ie : celui en cours lors du remboursement anticipé.

La lecture vaudrait pour les prêts à taux indexés ou autrement variables.

Cette indemnité ferait l'objet d'un éventuel complément calculé comme il est dit à l'art. R 312-2 Code Conso.

Nous sommes ici dans le calcul de l'indemnité de remboursement anticipé stricto sensu (IRA) et non pas dans l'indemnité compensatrice de taux moyen (ICTM)

Je ne partage pas votre point de vue; à moins que je vous comprenne mal.

Pour moi, pour le calcul "du semestre d'ntérêts au taux moyen du prêt", c'est :

=> Si taux fixe sans palier = taux contractuel du prêt

=> Si Taux fixe avec paliers de taux = Taux contractuel du prêt.
Les paliers de taux ne constituent qu'un artifice pour permettre des paliers d'échéances sans amortissemnts négatifs. Le vrai taux est le taux contratuel. Il sera vérifié in fine par l'actualisation des échéances calculées à partir des divers paliers de taux

=> Si taux variable/révisable

1) Calcul du taux moyen constaté sur toute la période écoulée de la mise à disposition des fonds au remboursement anticipé.

Maintenant se pose la question de la méthode de calcul de ce taux moyen.

En fin de post vous exprimez ainsi votre avis:
"Le "taux moyen" du prêt qui, dans votre hypothèse de calcul est également le "taux contractuel", s'entend bien de celui équivalent à l'ensemble des taux de paliers, c'est-à-dire le TEG réduit aux seuls flux comportant du capital et des intérêts et calculé jusqu'à la date du remboursement anticipé.

On observera d'ailleurs que cette interprétation est la seule qui donne sens à la rédaction de l'article R 312-2 précité.

Il ne s'agit pas d'une moyenne pondérée des taux de période, comme l'a soutenu votre correspondant "Bounty"."

Cette façon de faire me semblerait effectivement la plus conforme à l'esprit du texte mais, faute de précisions (à ma connaissance ?) je ne suis vraiment pas certain que la pratique bancaire soit cellc-ci.

2) - Application de ce taux
=> Au capital effectivement remboursé qu'il soit total ou partiel
=> Divisé par deux (pour un semestre)

3) - Application du plafond de 3% au capital restant dû AVANT remboursement.

4) - Prise en considération du plus petit résultat entre les calculs des alinéas "2" et "3"

Vous écrivez:
"le semestre d'intérêts s'entende de celui résultant de l'application du taux de palier stipulé ou calculé, ie : celui en cours lors du remboursement anticipé"

Non, "le taux moyen du prêt" ne peut pas être le taux du seul dernier palier.

J'attire cependant votre attention sur le fait que le complément indemnitaire ne se calcule pas sur toute la durée du prêt mais sur celle courue depuis l'origine jusqu'au jour du remboursement anticipé : il ne s'agit pas d'une indemnité financière (au sens où vous paraissez l'entendre, si je ne me trompe), c'est à dire celle permettant au prêteur d'obtenir sur la durée complète du prêt sa rémunération contractuelle actualisée.

d'ailleurs, en fin de contrat de prêt, l'indemnité légale peut se trouver d'un montant supérieur à l'indemnité financière, ce qui n'est pas le moindre paradoxe offert par un régime protecteur du consommateur.

Pour ce qui est de l'indemnité compensatrice de taux moyen (second alinéa de l'article R312-2 du code de la consommation), le calcul se fait bien de la mise à disposition des fonds au remboursement anticipé.
C'est d'ailleurs ainsi que j'ai pratiqué dans le tableau d'amortissement que j'ai adressé récemment et où je démontre que le gain apparent généré par votre procédé est, en fait, exactement compensé par cette indemnité.

Pour que ce soit bien clair pour tout le monde, il me semble utile de préciser
1) - Qu'il a donc l'indemnité de remboursement anticipé stricto sensu (un semestre d'intérêts au taux moyen du prêt avec plafond de 3% du CRD....)
2) - Que, éventuellement, il y a - en plus - l'indemnité compensatrice de taux moyen (ICTM)
mais que le plafonnemnet du "1) ne concerne en aucun cas l'ICTM calculée en "2"

Un doute aurait pu subsister, comme vous le relevez avec pertinence, car il en résulterait que l'IRA pourrait se trouver calculée en fonction d'un taux de palier très supérieur au taux moyen que vous assimilez au taux contractuel.

En pareil cas, le plafonnement à 3% de la dette résiduelle serait fréquent car la prescription réglementaire (le décret 97-298 du 27/03/1997) ne prévoit pas que l'indemnité "pourrait, le cas échéant, être minorée de la partie excédant celle permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt"...
Si une telle clause avait figuré dans un contrat, elle aurait pu paraître abusive comme créant un "déséquilibre significatif entre les parties" maiis, puisqu'il s'agit d'un texte destiné à protéger le consommateur, laissons colorée l'observation d'une pointe d'humour iconoclaste...

Là encore, je ne sais si je vous comprend bien.

Il m'apparaît absolument évident que dans un crédit avec un taux fixe contractuel donné mais assorti de paliers de taux, le taux moyen à prendre en considération n'est pas le taux moyen résultant des paliers utilisés de la mise à disposition des fonds au remboursement anticipé mais bien le taux contractuel du prêt - qui sera en fait le taux moyen des paliers de taux sur la durée du crédit

Si des paliers n'avaient pas été introduits (artifice technique pour éviter un amortissement négatif)) c'est bien le taux contractuel qui aurait été appliqué

C'est d'ailleurs ainsi que j'ai procédé dans le TA ci-dessus cité et nos deux chiffrages correspondent bien.
J'ai par ailleurs trouvé d'autres exemples chiffrés dans un manuel spécialisé et c'est bien ainsi qu'il est procédé.

Par contre, dans un crédit à taux variable/révisable,pour le calcul de l'IRA, le taux moyen ne peut pas être le taux stipulé au contrat mais bien le taux moyen des des différents taux révisables utilisés depuis l'origine à la date de remboursement avec la même interrogation concernant la méthode de calcul de ce taux moyen

Si d'aventure, dans ce prêt à taux révisables il y a eu intégration de paliers de taux, le calcul est encore plus complexe car l'ICTM tiendrait compte, palier de taux par palier de taux, des différences entre ces paliers de taux et le taux révisable normalement dû, résultant des clauses du contrat.

 

[avocatlex]

@ Aristide.


Il subsiste une difficulté de compréhension, en effet.

Dans les données fournies par vous, jje regarde le taux de 6,00 % comme taux moyen.

le taux de chaque palier se déduit du chiffrage d'autant de niveau différents de termes de remboursement.

le calcul de l'indemnité légale de remboursement devrait, me semble t'il, s'opérer en usant du taux de palier en cours à l'instant du remboursement anticipé total ou partiel et être complété de celle calculée au taux moyen de 6,00% par application de l'art. R 312-2 précité, mais ce n'est qu'un avis.

Et cette discussion, qui ne vaut que pour les crédits immobiliers de consommation, ne parait pas devoir prospérer plus avant puisque nous avons vu ensemble que, pour ce type de crédits, aucune différence de chiffrage n'exsite entre nos deux approches.

je suggère donc que nous en restions là sur cette question, car je ne pense pas qu'elle soit de nature à passionner nos lecteurs.

 

[Aristide]

@ Aristide.


Il subsiste une difficulté de compréhension, en effet.

Dans les données fournies par vous, jje regarde le taux de 6,00 % comme taux moyen.

le taux de chaque palier se déduit du chiffrage d'autant de niveau différents de termes de remboursement.

le calcul de l'indemnité légale de remboursement devrait, me semble t'il, s'opérer en usant du taux de palier en cours à l'instant du remboursement anticipé total ou partiel et être complété de celle calculée au taux moyen de 6,00% par application de l'art. R 312-2 précité, mais ce n'est qu'un avis.

Et cette discussion, qui ne vaut que pour les crédits immobiliers de consommation, ne parait pas devoir prospérer plus avant puisque nous avons vu ensemble que, pour ce type de crédits, aucune différence de chiffrage n'exsite entre nos deux approches.

je suggère donc que nous en restions là sur cette question, car je ne pense pas qu'elle soit de nature à passionner nos lecteurs.

OK
Mais ce n'est ni simple ni évident du fait de diverses intérprétations posibles.

Si je trouvais le temps, je tenterai bien quelques exemples chiffrés à partir de mes propres expériences et visions des choses.

Le concret serait sans doute plus compréhensible pour les intervenants moins initiés.

Dans cette éventualité, vos avis seraient toujours d'une grande utilité

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour

Envoyé par avocatlex

A ce stade; je crois pouvoir considérer que démonstration est faite qu'une approche mathématique inversée par rapport à celle usuelle est possible.....

Et c'est à raison encore qu'il est observé pour les crédits à la consommation ....le chiffrage des sommes versées au cas de remboursement anticipé (capital restant du + indemnité de remboursement + indemnité compensatrice de taux moyen) serait strictement équivalent en conséquence des deux méthodes proposées comme il le serait encore en cas d'usage d'un mode dégressif d'amortissement

Pour résumer

Qu’il s’agisse d’un crédit immobilier ou professionnel :

+ Calculer d'abord la part de capital amorti et seulement ensuite les intérêts,
+ Procéder à un amortissement dégressif,
=> N'est pas possible chaque fois qu'il y a amortissement négatif (procédé qui serait à bannir puisque en contradiction avec l'article 1154 de code civil (= capitalisation mensuelle des intérêts) mais qui reste néanmoins pratiqué faute de jurisprudence contraire)

=> N'est pas possible chaque fois que le montant de l'échéance est inférieur au montant d'un amortissement par fraction de capital constant (fréquent dans les montages avec échéances lissées)

=> Est possible dans les autre cas mais :

+ La somme du capital remboursé par anticipation + l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) + l’indemnité compensatrice de taux moyen (ICTM) sera strictement identique que le tableau d’amortissement soit bâti :

+ Par la méthode usuelle des banques à savoir :
- Calcul intérêts d’abord puis capital amorti ensuite
Et/Ou
- Amortissement progressif

+ Par la méthode d’avocatlex à savoir :
- Capital amorti d’abord puis intérêts ensuite
Et/Ou
- Amortissement dégressif

les indemnités de remboursement anticipé ne concernent pas que les seuls crédits immobiliers de consommation mais l'ensemble des crédits puisqu'il n'est pas rare de rencontrer des stipulations fixant celles-ci à 5%, voire même 10%, du capital résiduel dans les crédits aux professionnels ou les opérations de leasing.

Pour ces crédits, l'indexation de l'indemnité sur le "capital restant du" éloigne celle-ci de la seule "indemnité financière" c'est à dire celle destinée à assurer au prêteur la rémunération initialement prévue : ne perdons pas de vue que le terme d'un contrat est réputé convenu dans l'intérêt commun des parties et qu'il n'y a donc pas lieu de faire supporter au prêteur les conséquences d'une modification qui n'est pas de son fait

Dans le cas de crédit professionnel, les indemnités de remboursement anticipé stricto sensu sont déterminées par le contrat

Dans l’hypothèse de paliers de taux, le taux stipulé au contrat n’est réellement atteint que sur le crédit va jusqu’au terme convenu.

Donc, en cas de remboursement anticipé (total ou partiel) le prêteur est en droit d’obtenir ce taux contractuel et une indemnité compensatrice de taux moyen (ICTM) sera calculée de la même façon que pour un crédit immobilier.

Quelle que soit la méthode utilisée (banque ou avocatlex), le total Capital remboursé + Indemnité de remboursement anticipé contractuelle + Indemnité compensatrice de taux moyen, sera identique.

En second lieu, si le chiffrage de l'ensemble des sommes versées (capital + indemnités) est en effet équivalent, la nature de ces versements n'est pas la même, notamment au regard de la fiscalité qui s'y rapporte.

Pour illustrer ce propos, je vous invite à vous pencher sur un crédit accordé à un particulier (voire une SCI familiale) pour le financement d'un immeuble affecté à la location.

Celui-là relèvera du régime de protection de la loi du 13/07/1979.

Dans le calcul usuel des sommes dues au cas de remboursement anticipé, il existe une part plus importante de dette (CRD) et une part moins importante d'indemnités diverses que dans le calcul préconisé.

L'emprunteur pourra, selon le second procédé, déduire un montant d'indemnités plus important de son revenu catégoriel (Revenus fonciers) soumis à l'impôt alors que le capital restitué par anticipation n'est pas fiscalement déductible.

(En effet, depuis une réponse ministérielle Lang, l'indemnité de "réaménagement" est déductible du revenu de l'exercice au cours duquel elle a été exposée et la même solution parait s'imposer pour l'indemnité découlant d'un remboursement total du solde d'un prêt.)​

Corrélativement, l'établissement de crédit, dans son mode de calcul, déclarera sur le total des sommes qui lui auront été versées, un montant en capital supérieur (non imposable) et une moindre indemnité accroissant son produit soumis à l'IS.

Les avantages de l'un constituant les inconvénients de l'autre.

La neutralité du choix d'un procédé plutôt que l'autre, alors même qu'il conduirait globalement au même chiffrage, n'est donc qu'apparente.

Je comprends ainsi votre argumentation :

=> Si c’est la méthode usuelle des banques qui est utilisée les frais financiers globalement déductibles seront moins élevés que si c’était la méthode que vous préconisez (amortissement dégressif) qui était appliquée.

=> Si c’est bien cela, je n’en suis pas du tout certain.
Dans la première méthode les frais financiers sont payés au mois le mois et donc imputables dans leur totalité (il n’y a pas d’ITCM), année fiscale par année fiscale.

Dans le second cas, les frais financiers ne sont que partiellement payés et, année fiscale par année fiscale, ne sont donc imputable qu’à hauteur, et seulement à cette hauteur, de ce qu’ils ont été réellement payés.

Au moment du remboursement anticipé, dans cette seconde méthode (amortissement dégressif) il y a effectivement cette indemnité compensatrice de taux moyen (ICTM) qui va s’ajouter aux autres frais financiers normaux payés dans l’exercice fiscal considéré.

L’impact fiscal sur l’impôt sera donc très fort cette année là mais :

1) – Pendant de nombreuses années au préalable, les impôts réellement payés auront été plus élevés que la normale.

2) – Actuariellement parlant, l’emprunteur est forcément perdant car les surplus d’impôts payés pendant lesdites années préalables auraient pu être utilement rentabilisées à son profit.

3) – Et, de surcroît, il existe un autre risque non négligeable à savoir au moment du remboursement anticipé, l’emprunteur a-t-il les ressources nécessaires pour payer de cette indemnité compensatrice de taux moyen à laquelle il ne s’attendait pas forcément.

Pour mémoire, dans l’exemple que nous avons pris, pour 70.000€ empruntés et un remboursement anticipé au bout de 48 mois, l’indemnité compensatrice de taux moyen était de l’ordre de 8.000€ (> 11%) ce qui me semble une somme relativement importante

Le comble serait que l’emprunteur doive solliciter un autre crédit pour s’en acquitter.

4) – Pour les particuliers qui investissent dans une résidence principale, l’amortissement dégressif générant de moindres intérêts les premières années, aurait pour conséquence de réduire significativement les crédits d’impôts possibles sur 5 ans ou 7 ans suivant l’investissement objet du financement. (neuf/ancien – norme Bâtiment Basse Consommation ou non)

Enfin, le montant de la dette résiduelle (le capital restant du, qui n'est pas le même d'un tableau à l'autre) servira d'assiette au calcul des intérêts moratoires (les intérêts de retard si le remboursement anticipé n'est pas volontaire mais contraint).

Dans ce cas, peut-on dire que les procédés sont équivalents en leurs effets ?

Assurément, non....

Oui, effectivement, le capital restant dû est toujours supérieur dans la méthode usuelle utilisée par les banques (amortissement progressif) que dans celle que vous préconisez (amortissement dégressif).
Mais l’argument des intérêts moratoires que vous avancez ne concerne que les emprunteurs défaillants en gestion contentieuse des crédits considérés.
Sachant que dans de tels cas le prêteur est déjà bien content s’il recouvre le capital dû....???

En conclusion
=> La méthode usuelle des banques est très simple à mettre en oeuvre (***)et permet une faisabilité dans 100% des cas ce qui n’est pas le cas pour l’autre,
(***)Pas besoin calculer taux de périodes ligne par ligne
=> Les sommes à payer au prêteur dans l’hypothèse d’un remboursement anticipé sont strictement les mêmes,
=> L’intérêt fiscal pour les professionnels n’est pas démontré,
=> Pour les particuliers l’amortissement dégressif préconisé devient un désavantage fiscal,
=> Il y aurait un gain possible sur les intérêts moratoires en cas de procédures contentieuses mais d’une part et heureusement, en France le nombre des dossiers concernés reste encore limité.
D’autre part dans bien des cas, la banque récupère rarement capital dû + intérêts normaux + intérêts de retard.
Si elle récupère capital + intérêts normaux c’est déjà une grande satisfaction....alors les intérêts moratoires....

A côté de cela il faudrait considérer le fait que changer la pratique bancaire nécessiterait la duplication de tous les programmes de simulations/instructions/gestions dans tous les cas de figure.
Un remplacement de l’existant ne serait pas possible car il faut bien continuer de gérer les crédits en cours d’amortissement.
A cet investissement, pendant encore une trentaine d’années, il faudrait donc ajouter le coût de la double maintenance.
Bien entendu, in fine, ce sera toujours les clients qui paieront ces surcoûts.

Donc, comparant avantages et inconvénients je reste très réservé sur cette proposition.

Cordialement,

 

[maximegoliath]

BONJOUR A TOUS.
Comme je vous l'ai dit je vous informe que je vient de recevoir mon jugement , c'est à vraiment rien comprendre à la justice.

JE SUIS DÉBOUTÉ DE TOUTES MES DEMANDES.
CONDAMNE AUX DÉPENS.
CONDAMNE A VERSER 1000€ AU VISA DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.
AVEC EN PRIME EXÉCUTION PROVISOIRE.

POUR LES TEG ERRONÉ ("Les demandeurs étant défaillants à justifier et démontrer une erreur commise par ..... seront déboutés de leur demande d'annulation, ce taux étant explicité dans le contrat de prêt.")

Le juge n'a pas du voir le calcul effectué par la DDCCRF et une banque concurrente ???

ET IL Y EN A DES TONNES DU MÊME STYLE

(" Les défendeurs sont défaillants à justifier en quoi l'article 1154 du code civile serait violé puisque la capitalisation des intérêts est prévue par la convention de prêt page 13.")

Bon pour finir je ne vais pas tout écrire car ce serai trop long , mais je vais scanner le tout et le mettre en ligne pour que vous puissiez en profiter tous.
J'en connaît qui risque de s'arracher les cheveux .

Il est évident que je vais faire appel de ce jugement et s'il le faut j'irai en cass . Au moins certains point peuvent faire jurisprudence et servirent aux autres .

Non seulement j'étais en colère contre cette banque mais là si ils crois que je vais avoir peur et tout laisser tomber , GROSSE ERREUR s'est jusqu'à la fin et tôt ou tard les fautes ressortiront .
Pour commencer je vais faire faire une expertise des offres de prêts et contacter la DDCCRF pour leur faire part du jugement et leurs apprendre que les juges ne tiennent pas compte de leurs calculs (voir même qu'ils sont faux) .

A BIENTÔT .

 

[sven]

Mince, désolé pour toi.
Si tu peux mettre en ligne on pourrait essayer de voir ce qui s'est passé.

 

[pollux1963]

Bonjour

Désolé pour vous. Il faut se remettre au travail pour l'appel et voir la cassation ensuite.

Comprendre la motivation du juge est essentielle.

J'attends avec impatience votre mise en ligne du jugement.

Courage, le combat continue.

Cordialement

 

[eurisko]

Bonjour,

De tout coeur avec Maximegoliath, notamment parce que mon avocat va assigner le CFF pour TEG erroné entre autres.
C'est l'avocat qui, après avoir perdu en appel a obtenu le fameux arrêt du 13 novembre 2008 (pourvoi n° 07-17737) cassant le jugement et obligeant l'établissement à prendre en compte l'assurance incendie dans le calcul du TEG.

Cependant, il reste très méfiant à l'égard des juges de formation littéraire et souvent effrayés par une simple règle de trois, et ne s'attend pas à une partie facile (certains juges ignorent délibérément les arrêts de cassation selon lui)

Je m'interroge cependant sur la demande d'annulation des intérêts, cela relève des prêts à la consommation et non immobiliers non?

 

[sven]

Le jugement de maximegoliath semble montrer qu'une expertise est indispensable, même avec des calculs existants et réalisés par des pros.

La question que je me pose et à laquelle on ne peut pas répondre, c'est si une expertise aurait réellement modifié le jugement.
Bref ça marche pas bien sans, mais avec?

 

[maximegoliath]

BONJOUR a tous et merci de votre soutien.

Comme je vous l'ai dit je vais mettre en ligne ce jugement ainsi que les conclusions de mon avocat vous pourrez voir qu'il y a un gros problème .
Je viens juste de raccrocher avec la personne de la DDCCRF qui a effectué les calculs, pour l'informer de la décision et il veut lire ce jugement que je vais donc lui faxer .
Heureusement qu'il y a encore des personnes qui prennent leur travail a coeur et interprètent les textes de loi correctement .

Il est évident que si ce jugement avait été en ma faveur cela aurait créer une traînée de poudre car sans parler des fautes et manquements de la banque, j'ai trois prêts avec des TEG ERRONÉS, un ami a le sien tout aussi faux ainsi que mon frère .
Ce qui viendrait à mettre en évidence que la majorité des prêts octroyé par cette banque contiennent des TEG ERRONÉS .
Je vous laisse imaginer les conséquences favorables a des milliers d'emprunteurs, mais surtout très mauvaises pour la banque.

A EURISKO :
VOICI CE QUE MON AVOCAT A DIT:

(" DIRE ET JUGER que le taux effectif global relatif aux prêts N° 000000001, 0000002 et 00000003 T est erroné.
En conséquence, PRONONCER l’annulation des stipulations d’intérêts et ORDONNER la substitution du taux de l’intérêt légal au taux d’intérêt conventionnellement prévu (à compter du jour de la mise à disposition des fonds).")
Je mets en ligne les conclusions dès que j'ai supprimé les informations nominatives.

A BIENTOT.

 

[avocatlex]

[/LIST]

JE SUIS DÉBOUTÉ DE TOUTES MES DEMANDES.


POUR LES TEG ERRONÉ ("Les demandeurs étant défaillants à justifier et démontrer une erreur commise par ..... seront déboutés de leur demande d'annulation, ce taux étant explicité dans le contrat de prêt.")

Le juge n'a pas du voir le calcul effectué par la DDCCRF et une banque concurrente ???


Pour commencer je vais faire faire une expertise des offres de prêts.

Réellement navré pour vous.

Votre désagrément souligne la nécessité de solliciter du juge une expertise judiciaire établissant l'inexactitude d'affichage du TEG qu'une expertise amiable préalable aura pu relever.

En l'occurrence, le juge a considéré que les calculs de la DDCCRF, qui n'a pas qualité d'expert judiciaire, étaient insuffisants à rapporter cette preuve

S'il appartient en effet à l'établissement de crédit d'afficher un TEG exact, il est nécessaire que le demandeur contestant le chiffrage présenté puisse fournir les éléments permettant au juge de décider s'il y a lieu ou non à expertise contradictoire.

Mais encore faut-il solliciter celle-ci car, si vous ne l'avez pas fait, fût-ce à titre subsidiaire, il ne pouvait décider de lui-même de mettre en oeuvre cette procédure, lourde et coûteuse en temps et en moyens, qui pourrait être détournée de son objet à des fins dilatoires par des emprunteurs moins scrupuleux que vous.


C'est pourquoi j'ai avancé ici que, pour des problèmes relatifs à l'affichage du TEG il était utile et probablement nécessaire :


1/ Dans un premier temps, de faire réaliser une expertise amiable développant l'entièreté du calcul.

2/ De solliciter seulement ensuite une expertise judiciaire, que le Juge décidera plus facilement si l'expertise amiable est convaincante : le travail déjà réalisé à la demande du débiteur facilitera le travail de l'expert désigné et permettra au prêteur de présenter ses observations.

3/ Alors seulement le Juge, qui n'a pas à répondre à une question qui ne lui a pas été posée ni trancher un point dont la matérialité n'est pas établie, pourra exercer pleinement son rôle.


Je crois d'ailleurs devoir rappeler que j'avais calculé en ligne, à titre gracieux et pédagogique, à la fois le TEG de l'un de vos prêts et établi la dette résiduelle à une date précise, que les chiffrages obtenus de la DGCCRF ultérieurement connus, ont très exactement validés.


Ne perdez pas espoir et demandez à votre conseil d'analyser cette décision pour envisager vos options en cause d'appel : tant qu'une voie de procédure n'est pas épuisée, rien n'est jamais gagné ni jamais perdu !

 

[maximegoliath]

MERCI AVOCATLEX .

Pour commencer voici les conclusions de mon avocat .
J'ai mis des xxxx a la place des informations nominatives,
Tu vas voir elle sont claire.

A plus tard pour le jugement .

 

[maximegoliath]

MERCI AVOCATLEX .

Pour commencer voici les conclusions de mon avocat .
J'ai mis des xxxx a la place des informations nominatives,
Tu vas voir elle sont claire.

A plus tard pour le jugement .

J'ai oublier d'insérer le lien

[lien réservé abonné]

Les offres et le rapport DDCCRF y sont visible dans mes fichiers.

A+

 

[avocatlex]

MERCI AVOCATLEX .

Pour commencer voici les conclusions de mon avocat .
J'ai mis des xxxx a la place des informations nominatives,
Tu vas voir elle sont claire.

A plus tard pour le jugement .

La seule chose de claire est qu'une expertise judiciaire n'a pas été sollicitée.

Le jugement, que nous n'avons pas encore, ne pouvait donc surprendre.

 

[Elaphus]

Désolé , maximegoliath, j’allais presque dire condoléances, mais hélas le juge n’a fait qu’appliquer la jurisprudence.
Vous avez, par votre avocat, demandé la nullité de la stipulation d’intérêts.
Déjà c’est un peu bête car moins avantageux que la déchéance.

Mais il y a pire : ce n’est plus applicable en cas de TEG erroné !
Voyez dans le rapport 2004 (de mémoire) de la Cour de cassation :
LES SANCTIONS CIVILES DE NATURE A ASSURER LA PROTECTION DES CONSOMMATEURS EN MATIÈRE DE CRÉDIT
Marie-Sophie RICHARD
Conseiller référendaire à la Cour de cassation

I. La déchéance du droit aux intérêts, sanction spécifique qui devient la règle

A cette fin, le législateur a institué aux termes des articles L. 311-33 et L. 312-33 du Code de la consommation, une sanction particulière, celle de la déchéance du droit aux intérêts qui vient réprimer le non-respect des mentions que doit contenir l’offre de crédit ainsi que celui du délai de réflexion du consommateur.
Après avoir laissé coexister la sanction de la nullité au côté de celle de la déchéance du droit aux intérêts, la Cour de cassation a admis que lorsqu’elle était prévue par le législateur, la déchéance du droit aux intérêts était la seule sanction civile applicable et qu’elle ne revêtait pas le caractère d’une nullité (Civ. 1ère, 2 juillet 1996, Bull. n° 283 et 9 mars 1999, Bull. n° 86 commentée au rapport annuel 1999, p 389).

La question de l’absence de demande d’expertise est donc secondaire.
Ce n’est pas au juge de vous dire ce qu’il fallait demander…

Mais finalement c’est plutôt une bonne nouvelle pour vous et pour les autres, non ?

Allez, vite, vers l’appel dans les délais… Et courage!

Je complète:

2. En matière de crédit immobilier

Les conditions relatives à l’offre préalable dont le non-respect peut être sanctionné sont :
(…)
En ce qui concerne la mention du TEG dans l’offre de crédit, la Cour de cassation, après avoir décidé que la méconnaissance de l’article L. 313-2 du Code de la consommation était sanctionnée par une nullité relative dont l’action s’éteint par cinq ans à compter de la signature du prêt (Civ. 1ère ,21 janvier 1992, Bull. n° 22), juge désormais que la déchéance du droit aux intérêts qui sanctionne l’absence de mention du TEG tel qu’il résulte de l’article L. 313-1 du même Code doit seule recevoir application (civ 1ère, 23 novembre 1999, pourvoi n° 97-14.955).
Cette sanction est également applicable en cas de mention d’un TEG erroné (Civ. 1ère, 9 novembre 2004, pourvoi n° 02-20.664) ou d’un TEG incomplet (Civ. 1ère, 23 novembre 2004, pourvoi n°02-13.206).
La Cour de cassation avait jugé que l’article L. 312-8 devait s’appliquer lors de la renégociation d’un prêt immobilier notamment en cas de difficultés financières (Civ. 1ère, 6 janvier 1998, Bull. n° 5), mais la loi du 25 juin 1999 a dispensé pour l’avenir, selon les termes de l’article L. 312-14-1, les prêteurs de l’obligation de remettre une nouvelle offre et seul un avenant est exigé.
Le caractère favorable de la renégociation doit être apprécié en considération de tous les éléments sur lesquels elle a porté (Civ. 1ère, 6 juillet 2004, pourvoi n° 01-14.618).

La sanction de la déchéance du droit aux intérêts tend donc à s’appliquer exclusivement en cas de non-respect des conditions de formation du contrat de prêt dès lors qu’elle est prévue par le législateur.
Cette uniformisation est favorable à l’emprunteur, les effets de cette sanction étant particulièrement adaptés à la volonté du consommateur de maintenir l’exécution du contrat tout en sanctionnant le prêteur non respectueux du droit de la consommation.

 

[maximegoliath]

BONJOUR et merci de prendre le temps de voir ce qui c'est passer.

Voici mon jugement au format pdf dont j'ai modifier les informations nominatives, celle ci apparaisse en bleu.

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Concernant les TEG une expertise judiciaire aurait été souhaitable pour faire établir un TEG exact, mais celle ci à un coût élevée et cela n'aurai pas changé le fait que ceux ci sont erroné .
Une étude de la DDCCRF et la SMC montre qu'en prenant seulement en compte l'assurance D.I le TEG est supérieur à celui indiqué par la BANQUE
Même le juge admet que le TEG dans les calculs des organismes cité plus haut et en aucun cas par les demandeurs avec leur calculette.
"arrivent à un montant plus élevé"
("Le calcul du taux effectif global effectué par les demandeurs est erroné puisqu'ils rajoutent au
taux de 4,05% la cotisation d'assurance de chacun des acquéreurs, et arrivent à un montant plus
élevé que celui noté dans l' offre de prêt acceptée par les défendeurs, en oubliant que Madame X
est assurée à 60% et Monsieur X à 40%, et que le taux, effectif global inclut le taux nominal et
les frais accompagnant le crédit, c'est à dire les frais de dossier, rémunérations diverses et coût
de l'assurance et les frais liés à la mise en place du contrat.
Les demandeurs étant défaillants à justifier et démontrer une erreur commise par BANQUE X
seront déboutés de leur demande d'annulation, ce taux étant explicité dans le contrat de prêt.")

et je ne parle pas de leur défense farfelue qui consiste à dire que Madame est assuré à 60% et Monsieur à 40% je ne vois pas quelle incidence sur le TEG cela peut avoir 60%+40%=100% du prêt ?
Il n'y a pas a ma connaissance un TEG pour Madame et un TEG pour Monsieur,
MAIS UN TEG POUR UN PRÊT.
D'ailleurs sur un des prêts Madame était seul donc à 100%

Donc bien sur que je vais faire appel et une expertise judiciaire qui sera sans équivoque et ne changera pas un TEG erroné en TEG juste mais peut faire apparaître un TEG usuraire.


A BIENTÔT

 

[Elaphus]

Je n'avais pas encore vu les conclusions avant de poster hier, et depuis j'ai découvert également le jugement.

1) je vois que votre avocat savait que c'est la déchéance qu'il faut demander et non la nullité...que pourtant il demande, à l'exclusion de la déchéance. C'est pour le moins surprenant.

2) votre dossier est effectivement mal fait pour prouver ce que vous avancez, et qui relève trop du 'baratin', on ergote un peu comme dans une dispute de chiffonniers sur des détails sans grande portée probante.

3) sur la mise en garde, notamment. Là le problème est dans le ratio prêt relais/ valeur du bien. De toute évidence le bien a été surestimé en 2003, alors que la bulle immobilière ne faisait que s'esquisser.
Il s'est vendu en 2007, au sommet de la bulle, bien en dessous de cette estimation initiale, alors que la bulle avait permis, en partie, de corriger l'estimation initiale que l'évolution des prix permettait au bout de 4 ans d'approcher.

Donc en 2003 la mise en garde (qui ne porte pas que sur le surendettement s'agissant d'un PR) devait porter sur la valeur du bien, et le % excessif de cette valeur faisant le capital du prêt, ainsi que sur le risque d'un délai trop bref (1 ans, mais renouvelable) . L'argument de la banque :

En l’espèce, le Xxxxxxxx n’a rien fait de tout cela et apparaît donc bien malvenu aujourd’hui d’affirmer de manière péremptoire « que si la vente n’a pas été conclue, c’est en raison de ce que le prix demandé était trop élevé par rapport au prix du marché ou le bien en trop mauvais état pour intéresser les amateurs » !

n'a pas été utilisé en ce sens, alors qu'il prouve qu'elle a trop prêté sur ce bien (le double de ce qui convenait dans le marché de 2003?), ce qui vous a mis en difficultés. Là était la faille à exploiter.

De même pour les intérêts supplémentaires liés aux difficultés qu'elle vous a créées lors de la vente (et là le temps c'est de l'argent...pour elle), et qui ne sont pas abordées sous cet angle, mais juste pour dire combien elle est vilaine, ce qui est de peu de poids.

Ajouts:

- l'effet de la déchéance (si elle était obtenue) sera limité pour vous, le taux légal étant peu en-dessous du taux du contrat.
- faites disparaître du PDF de conclusions le nom de votre avocate.

 

[Elaphus]

Je voudrais mettre ici un bémol à ceux qui croient qu'on peut attendre trop du législateur (ou de la justice?).
Le parlement est le domaine du lobbying, bien évidemment relayé par certains élus en fonction de leur profession ou de leur idéologie...ou pire.
Un exemple dans le domaine qui nous intéresse.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 6 janvier 1998, est allée plus loin que le Parlement ne le souhaitait peut-être en votant en 1989 la loi Neiertz en exigeant une offre préalable en cas de renégociation d'un prêt.


M. Dominique Baert, rapporteur de l'Assemblée Nationale:

L'article L.312-8 du code de la consommation, introduit par la loi du 31 décembre 1989, dispose qu'en cas de modification des conditions d'obtention d'un prêt immobilier le prêteur devait remettre à l'emprunteur une offre préalable. Il était dans l'intention du législateur que les emprunteurs ne soient pas abusés par des clauses de dernière minute et d'éviter le surendettement des ménages. Mais l'article en question ne visait que le seul stade initial de l'obtention d'un prêt.
Or la Cour de cassation considère que toutes les modifications des conditions initiales du prêt doivent être soumises à une offre préalable, à quelque moment qu'elles interviennent.

Soit, c'est légitime.
Mais un député est monté au créneau sur ce coup, il était UMP et malgré une majorité de gauche il a fait passer l'amendement permettant de revenir sur cette jurisprudence ( loi no 99-532) .

Comment? Avec un argument scandaleux. Il avait alors 75 ans, mais n'était pas gâteux. Mais ...Inspecteur de banque en retraite.

Son argument?

M. Michel Inchauspé.
M. le rapporteur a bien expliqué de quoi il s'agit.
En définitive, quand il y a renégociation, la loi Neiertz ne devrait pas s'appliquer. La procédure, qui est lourde et entraîne des retards considérables, n'est pas de l'intérêt de l'emprunteur.
La Cour de cassation, qui est très stricte sur la forme, a estimé que, en cas de renégociation, non seulement l'avenant est nul mais également l'ensemble de l'opération. Ce qui fait que l'emprunteur est dégagé pratiquement de toute obligation de rembourser les sommes dues !

Or c'est complètement faux!
L'annulation d'un prêt fait rembourser le capital prêté, mais pas les intérêts (même pas légaux). L'hypothèque est même conservé jusqu'à ce remboursement.
Or ce député le savait parfaitement. Et il n'y a eu personne en sénace pour s'élever contre ce bobard.

Vous comprendrez que le travail législatif laisse à désirer en consultant, sur une affaire récente:
Simplifions le droit : sauvons la Scientologie [lien réservé abonné]

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Dissolution de la dissolution : réaction en commission des lois [lien réservé abonné]

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