Les TEG sont inexactement affichés

[Aristide]

TEG 5.475%
Frais rédaction et constitution des garanties : 0,375%
--------
Taux effectif global : 5.996%

Ces informations sont extraites de l'acte de prêt notarié.

De toute évidence l'acte mentionné un TEG erroné puisque 5.475%+0.375% = 5.85% et non pas 5.996%.

Pourquoi ce total alors qu'il s'agit d'une simple addition?

Dans le pargraphe hypothèque, il est mentionné TEG 5.621% à ce taux doit être ajouté les frais, débours et émoluments dus au notaire.

Qu'en pensez-vous?

Bonjour,
Le calcul du TEG fait par le notaire en additionnant au TEG, sans doute fourni par la banque, l'incidence des frais est inexact.

Hormis le fait que l'addition soit fausse, en fait c'est la méthode de calcul qui consiste à caculer l'incidence et à l'ajouter au TEG qui n'est pas bonne.

C'est une pratique ancienne des notaires qui est la suivante
+ On prend le montant des frais
+ On le divise par le nombre d'années du prêt
+ On rapporte le résultat de cette division au capital emprunté en pourcentage.
A l'époque où l'informatique n'existait pas cet usage pouvait s'expliquer.
Maintenant ce n'est plus le cas.

Ce sujet a déjà été abordé dans le post "Les TEG sont inexactement affichés":
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Pour bien calculer le TEG il faut considérer les frais (***) comme les frais de dossier de la banque et les ôter du capital; c'est en effet à partir du net versé que ce TEG se calcule.

(***) Attention: seuls les frais de garantie liés au crédit sont à prendre en considération et non pas les frais d'acquisition par exemple qui n'ont rien à voir avec le crédit.

Il peut y avoir une ambiguité lorsque la garantie est un privilège de prêteur de deniers où l'acte de vente et l'acte de prêt ne font qu'un seul et même acte ?

Si je raisonne logiquement, il faudrait donc que le notaire évalue séparément le coût afférent à l'acte d'acquisition et celui concernant la seule prise de garantie ???
Là il serait bien que les juristes donnent leur avis.

Cordialement,

 

[sven]

Un notaire qui donne 3 TEG pour le même prêt! Faudra qu'il aille voir la définition.
Un TEG est unique (et ne se calcule pas en additionnant les frais).

Faut mieux commencer par savoir quel est le bon TEG, ça se calcule:
https://www.moneyvox.fr/credit/teg-outil.php

 

[SERGIO]

Salut Sven, je suis entièrement d'accord avec toi. Pourquoi mettre plus d'un TEG alors qu'un seul suffit pour rendre compte du coût du crédit. Je ne dois pas être très adroit car je n'arrive pas à calculer le TEG hors coût des garanties et notaires.

La banque affichait un taux hors incidence des frais afférents à la rédaction du présent acte et à la constitution des garanties de 5.475%.

Pourrais-tu me dire si le calcul à ce niveau est exact avec les éléments que j'ai cité à savoir:

Prêt: 1 537 000F; durée: 192 mois; montant des intérêts: 745904.44F; ADI: 53118.72F; Frais de timbres: 80.00F; Frais de dossier: 1000.00F; Coût total du crédit: 800 103.16F

Est-ce que le taux avancé par la banque de 5.475% est vérifié? ou est-ce le taux qui figure dans la partie hypothèque qui est de 5.621%?

Merci d'avance.

 

[SERGIO]

Merci Aristide pour ta réponse.

La facture du notaire est composée de 3 bloques :

Emoluments proportionnels (Prêt, cautionnement), émoluments de formalités et trésor public.

Il faut donc différencier chaque ligne pour savoir si elle est à prendre en compte dans le calcul du TEG ou pas.

Je précise que ce prêt concerne une SCI et que la déchéance ne peut être demandée car le code de la consommation ne s'applique pas aux SCI mêmes de type familiale.

Quelles sont alors les solutions pour demander la nullité ?

Merci d'avance,

 

[pollux1963]

Bonjour Sergio,

Ravi de ton retour sur le front.

Bien à toi.

 

[sven]

Pourrais-tu me dire si le calcul à ce niveau est exact avec les éléments que j'ai cité à savoir:...

Est-ce que le taux avancé par la banque de 5.475% est vérifié? ou est-ce le taux qui figure dans la partie hypothèque qui est de 5.621%?

A vrai dire, je n'ai jamais fait de calcul de TEG. Sur le principe tu simules ton prêt et tu indiques en plus les frais lors de l'achat. Ce ne doit pas être très différent d'une simulation classique.

Si on en revient aux fondamentaux, c'est bien le banquier qui doit indiquer le TEG du prêt, et ce taux doit déjà comprendre tous les frais qui pouvaient être estimés (donc les frais de notaire).

Ce qui est moins clair dans mon esprit, c'est la responsabilité du notaire qui semble vouloir "compléter" un calcul de TEG la banque (?). Comme dit Aristide, ce doit être une ancienne pratique, mais la réglementation sur le TEG existait déjà.

 

[SERGIO]

Ce qui est moins clair dans mon esprit, c'est la responsabilité du notaire qui semble vouloir "compléter" un calcul de TEG la banque (?). Comme dit Aristide, ce doit être une ancienne pratique, mais la réglementation sur le TEG existait déjà.[/QUOTE]

Dans l'offre de prêt, le teg est incomplet puisque les frais de notaire et de prise de garantie n'apparaissent pas. Mais cela est admis par la jurisprudence puisque ce prêt n'entre pas dans le champ d'application de l'article L312 et suivants du code de la conso. Les SCI ne bénéficient pas des mêmes règles que les particuliers.

Comme tu le dis cette pratique permettait certainement de modifier les chiffres comme voulu mais je pense plutôt qu'il y a eu camouflage d'une erreur de TEG car comme on peut le voir le taux de 5.621% + 0.375% font bien 5.996%.

Alors que la banque indique dans l'acte de prêt un taux de 5.475% + 0.375% = 5.85% et non pas 5.996% comme indiqué.

C'est peut-être pas évident de comprendre. Quand au calcul à faire avec le programme je n'arrive pas à le faire, j'ai mon ordi qui bloque la macro d'après ce que j'ai compris.

 

[Aristide]

Pourrais-tu me dire si le calcul à ce niveau est exact avec les éléments que j'ai cité à savoir:

Prêt: 1 537 000F; durée: 192 mois; montant des intérêts: 745904.44F; ADI: 53118.72F; Frais de timbres: 80.00F; Frais de dossier: 1000.00F; Coût total du crédit: 800 103.16F

Est-ce que le taux avancé par la banque de 5.475% est vérifié? ou est-ce le taux qui figure dans la partie hypothèque qui est de 5.621%?

Pour calculer le TEG il faut faire une somme actualisée - au taux recherché - des flux d'entrées de trésorerier et de sorties de trésorerie, ces entrées et sorties de trésorerie étant prises au momement où elles existent.

Il faut aussi rappeler que seuls les frais rendus obligatoires par la banque sont à prendre en considération.

=> A l'instant zéro = mise à diposition des fonds, il y a un flux net d'entrée de trésorerie qui est égal
+ Au capital emprunté
diminué
--des frais de dossier
--des parts sociales éventuelles
--des frais d'acte de garantie (et pas les frais d'acte d'acquisition qui ne concernent pas le crédit et qui seraient de toutes façon à payer même sans crédit).
--des frais de timbres
-- des assurances incendie si elles sont rendues obligatoires

=> Les autres flux sont des flux de sorties de trésorerie constituées par les échéances payées incluant les seules assurances rendues obligatoires.

Si tu veux que l'on te calcule ton TEG il faut donc fournir tous ces paramètres.
Le montant des intérêts payés et le coût total du crédit ne permet pas de le faire.
Cdt

 

[SERGIO]

J'avais donné les infos mais elles semblent ne pas apparaitre.

Je recommence. Taux nominal 5.30% Périodique : 0.441%

Les flux entrants: Prêt de 1 537 000F acte du 06/03/2000

Les flux sortants:
Frais de dossier : 1000.00F
Frais de timbres : 80.00F

1ère échéance de remboursement: le 05/04/2000 de 11444.14F + ADI 276.66F puis 191 de 11890.12 + ADI 276.66F

Durée du remboursement : 192 mensualités

Montant des intérêts :745904.44F

Cout total du crédit : 800103.16F

Aristide les autres informations n'ont pas été prises en compte c'est pourquoi dans un premier temps je souhaiterais vérifier l'exactitude des renseignements donnés par la banque qui affiche un taux avec ces éléments de 5.475%.

Sachant qu'il manque les parts sociales, l'assurance incendie,et le coût des suretés et des frais d'acte.

Merci d'avance.

A Pollux, ravi de te revoir aussi. Elaphus n'est plus là?

 

[pollux1963]

Elaphus n'est plus là?

A mon avis, il ne doit pas être très loin.

Bien à toi.

 

[Aristide]

Sachant qu'il manque les parts sociales, l'assurance incendie,et le coût des suretés et des frais d'acte.

Donnes moi un peu de temps; je te calculerai ton TEG sur les bases indiquées

Par contre :

Sachant qu'il manque les parts sociales, l'assurance incendie,et le coût des suretés et des frais d'acte.

je répete que les frais d'acte relatifs à la prise de sureté sont bien à prendre en considération mais pas les frais d'acte d'acquisition.
Cdt

 

[SERGIO]

Merci Aristide.

Par la suite je te communiquerais les autres éléments pour connaitre le TEG (véritable), celui qui aurait du figurer sur l'acte de prêt. Mais concernant les frais liés aux garanties je ne sais pas comment je vais faire pour différencier ceux qui nous intéressent. Puisque tout les frais semblent être mélangés.

 

[Aristide]

. Mais concernant les frais liés aux garanties je ne sais pas comment je vais faire pour différencier ceux qui nous intéressent. Puisque tout les frais semblent être mélangés.

Oui, c'est souvent un problème.
Dans un post récent (je ne sais plus lequel) j'ai sollicité l'avis de juristes sur la question mais je n'ai pas eu de réponse.
Cdt

 

[SERGIO]

Oui, c'est souvent un problème.
Dans un post récent (je ne sais plus lequel) j'ai sollicité l'avis de juristes sur la question mais je n'ai pas eu de réponse.
Cdt

Je vous en donne le détail :

EMOLUMENTS PROPORTIONNELS:
Prêt: 9725.00F
Cautionnement: 1375.00F
Cautionnement: 1375.00F

EMOLUMENTS DE FORMALITES:
1- Ensemble de demandes actes état civil: 64.50F
2- Attestation de remplacement d'un acte: 86.00F
3- Ensemble de demandes au cadastre: 64.50F
6- Copies Exécutoires: 212.85F
6- Copies sur papier libre: 172.00F
15- Notification, sauf préemption: 172.00F
22-Réquisition publication ou mention: 161.25F
22- Bordereau d' incription à la publicité FON: 51.60F
22- Réquisition d'état Hypothècaire: 21.50F
32- Recherche de renseignements de toute natu: 64.50F
32- Atres formalités: 43.00F
32- Objet fiscal: 215.00F
15- Notification assuarance:86.00F
15-Notification banque: 86.00F

Total des émoluments et honoraires HT 14070.30F
TVA à 20.6% 2898.48F

Total des émoluments et honoraires TTC 16968.78F

TRESOR PUBLIC
Timbres copies minutes /annexes: 660.00F
Timbres copies exécutoires: 640.00F
Enregistrement droits sur état: 500.00F
Taxe hypothècaire: 11343.00F
Etat: 85.00F
Salaire du conservateur inscription:922.00F
Salaire du conservateur inscription: 922.00F
Frais de correspondance: 20.00F

DEBOURS NON SOUMIS A TVA
Cadastre:60.00F
Hypothèques 100.00F

Montant total 32220.78F

Je précise que la vente des parts sociales s'est faite avec le concours d'un avocat et que le notaire n'a pas pris de frais sur la vente.

Comment différencie t-on les frais à inclure dans la valeur du TEG?

Avis est demandé aux spécialistes du forum.

Au plaisir de vous relire.

 

[Aristide]

Cautionnement: 1375.00F
Cautionnement: 1375.00F

deux questions :
1) - Il est fait état de cautionnement; y avait-il une garantie réelle immobilière en plus de la caution.
Si non, seul le coût de la caution est à prendre en considération dans le calcul du TEG.

2) - Pourquoi deux fois 1.375F de coût de cautionnement ?
Cdt

 

[SERGIO]

C'est pas une erreur. Il y a 2 cautions solidaires pour ce prêt et une affectation hypothécaire.

La caution est calculée sur la base du montant du prêt.

Prêt: base 1537000.00F; Montant: 9725.00F
Cautionnement: base 768500.00F; Montant 1375.00F
Cautionnement: base 768500.00F; Montant 1375.00F
(Cette ligne apparait 2 fois car nous sommes 2 à nous être porté caution pour moitié).

 

[Aristide]

Excuses moi mais je comprends pas tout

=> Les 2 cautions = OK
=> Mais quid "Prêt: base 1537000.00F; Montant: 9725.00F"

Pour isoler le coût de la garantie hypothécaire il me semble que seul le notaire rédacteur pourrait le faire ?

Nous attendons donc les avis des juristes.

Pour info j'ai tenté d'estimer le coût d'une hypothèque pour un prêt de 1.537.000F (=/= 235.000€)

=> Si prêt professionnel =/= 4.000€
=> si prêt particulier =/= 3.500€

C'est bien une hypothèque qui a étét inscrite ???

A toutes fins utiles
Cdt

 

[SERGIO]

Excuses moi mais je comprends pas tout

=> Les 2 cautions = OK
=> Mais quid "Prêt: base 1537000.00F; Montant: 9725.00F"

Pour isoler le coût de la garantie hypothécaire il me semble que seul le notaire rédacteur pourrait le faire ?

Nous attendons donc les avis des juristes.

Pour info j'ai tenté d'estimer le coût d'une hypothèque pour un prêt de 1.537.000F (=/= 235.000€)

=> Si prêt professionnel =/= 4.000€
=> si prêt particulier =/= 3.500€

C'est bien une hypothèque qui a étét inscrite ???

A toutes fins utiles
Cdt

Oui Aristide, j'ai bien dans l'acte de prêt "chapitre garantie"
- une hypothèque 1er rang
- et 2 cautions solidaires

Le capital social de la sci est de 10 000F et nous avons racheté les parts sociales et le compte courant avec l'emprunt.

JE suis bien embêté avec mon notaire car comme tu le sais peut être j'étais parti pour engager une action en responsabilité.

 

[Aristide]

base 1537000.00F; Montant: 9725.00F"

Mais ces 9.725 francs repésent-ils le coût de la garantie hypothécaire.
Cela ferait =/= 1.500€ alors que pour 1.537.000 francs (=/= 235.000€) j'évalue à =/= 3.500€/4.000€ ???

 

[Elaphus]

Sven :

Un notaire qui donne 3 TEG pour le même prêt!

Je n’en vois que 2, ce qui peut s’expliquer ainsi : l’un est peut-être celui de l’offre (sanction de l’erreur : déchéance), l’autre celui de l’acte (sanction de l’erreur : nullité, moins intéressante).
Aristide a justement pointé l’erreur de méthode de calcul du notaire.
Sergio:

Je précise que ce prêt concerne une SCI et que la déchéance ne peut être demandée car le code de la consommation ne s'applique pas aux SCI mêmes de type familiale.

Les § sur le TEG sont communs à tous les emprunteurs pour le calcul.

Quelles sont alors les solutions pour demander la nullité ?

En justice.

C'est peut-être pas évident de comprendre. Quand au calcul à faire avec le programme je n'arrive pas à le faire, j'ai mon ordi qui bloque la macro d'après ce que j'ai compris.

Alors l’autoriser…

Sachant qu'il manque les parts sociales, l'assurance incendie,et le coût des suretés et des frais d'acte.

Tiens, chic, des parts sociales pollux inside).

Oui Aristide, j'ai bien dans l'acte de prêt "chapitre garantie"
- une hypothèque 1er rang
- et 2 cautions solidaires

Tiens, la banque est Bretelle-ceinture ?

Sven :

Si on en revient aux fondamentaux, c'est bien le banquier qui doit indiquer le TEG du prêt, et ce taux doit déjà comprendre tous les frais qui pouvaient être estimés (donc les frais de notaire).

Il faut distinguer selon le moment, offre (banquier), acte (notaire), tout ce qui n’a pas été pris en compte pour le TEG de l’offre, à condition que ce soit justifié, doit l’être dans l’acte.

Ce qui est moins clair dans mon esprit, c'est la responsabilité du notaire qui semble vouloir "compléter" un calcul de TEG la banque (?).

Il est responsable, acte authentique, professionnel.

Il a l'obligation de porter dans l'acte un TEG 'complet'.
Mais la banque en général lui passe les calculs, sans doute pas le cas ici. Si la banque perd sur ce coup, il lui restera à se retourner contre le notaire (mais elle ne le fera probablement pas).