Les TEG sont inexactement affichés

[eurisko]

Merci Elaphus,
le blog me paraît excellent, même si je n'ai que peu de compétences pour juger de la pertinence des propos tenus.
J'ai particulièrement apprécié le rappel de l'article 432-1 du Code Pénal :
Le fait, par une personne dépositaire de l’autorité publique, agissant dans l’exercice de ses fonctions, de prendre des mesures destinées à faire échec à l’exécution de la loi est puni de cinq ans d’emprisonnement et de 75000 euros d’amende.
A propos de la décision de Monsieur Besson de ne pas signer les décrets d'application de la loi votée (recours aux tests ADN)...

 

[maximegoliath]

Je n'avais pas encore vu les conclusions avant de poster hier, et depuis j'ai découvert également le jugement.

1) je vois que votre avocat savait que c'est la déchéance qu'il faut demander et non la nullité...que pourtant il demande, à l'exclusion de la déchéance. C'est pour le moins surprenant.

2) votre dossier est effectivement mal fait pour prouver ce que vous avancez, et qui relève trop du 'baratin', on ergote un peu comme dans une dispute de chiffonniers sur des détails sans grande portée probante.QUOTE]

Merci Elaphus.

J'ai modifié le PDF conclusions et y est incorporé les liens sur le rapport DDCCRF , PRËT RELAIS , et PRËT PASS , pour voir la différence entre se qui est dit par la banque et le juge et les conclusions de mon avocat.

Pour ce qui est des détails, ils sont en réalité nécessaire car la banque n'a fait que mentir et donner des chiffres complètement faux.

Je vais aussi mettre en ligne les conclusions adverse et vous pourrez voir le bordel que c'est, et donc la nécessité de justifier chaque points.

A demain.

 

[sven]

OK maximegoliath, j'ai lu le jugement (pas encore les liens) et il m'est difficile de comprendre ce qui se passe.

L'impression que j'en ai est que le juge a été convaincu par quelques arguments vrais de la banque ou pas assez convaincants (capitalisation des intérêts, calcul de la dette, mise en garde) et s'est du coup laissé convaincre par les autres arguments "bidons" (TEG...).

Si c'est ça, la leçon a en tirer pour l'appel serait peut-être de se concentrer sur des éléments indiscutables (calculs erronés) avec une présentation et une garantie meilleure, donc une expertise?

Ou alors le juge est passé complètement à côté du jugement, et son oreille aurait été plus attentive pour une des parties?

 

[sven]

Pour ce qui est du débat entre déchéance et nullité, je croyais qu'il était clos depuis l'arrêt de cass du 18-02-09 (n°16774)?

Celui-ci introduisait une sanction différente selon que l'erreur dans le TEG soit dans le contrat (nullité) ou dans l'offre (déchéance). Les 2 sanctions étant potentiellement cumulable.

 

[maximegoliath]

OK maximegoliath, j'ai lu le jugement (pas encore les liens) et il m'est difficile de comprendre ce qui se passe.

Ou alors le juge est passé complètement à côté du jugement, et son oreille aurait été plus attentive pour une des parties?

EXACTEMENT:

Ce dont on est sure c'est que tout les prêts que j'ai eu avec cette banque ont le TEG erroné.
Si le jugement avait validé ce fait, je n'aurai pas seulement gagné mais des milliers d'emprunteurs aurait regarder de plus près leur offre de prêt et la traînée de poudre qui ce serai alors enflammer, je te laisse imaginer la suite X quantité de procès pour erreurs de TEG
X prêts recalculé au taux légal =
X titrisations de ses même prêts mis en causes et les investisseurs institutionnels pas les petits actionnaires ce serais retourné contre cette banque qui à commis de graves erreurs et aurait du comptabiliser et provisionner dans ses comptes les risques encourus.
Un bon subprime a la française.

la vérité sortira bien un jour ou l'autre.

A+

 

[Elaphus]

maximegoliath [lien réservé abonné]

Pour ce qui est des détails, ils sont en réalité nécessaire car la banque n'a fait que mentir et donner des chiffres complètement faux.

Attention, il ne s’agit pas de jouer sur la sensibilité du juge, mais de le convaincre en droit et en fait.
J’ai vu sur un autre forum que vous disiez en substance : « j’ai une très bonne avocate, elle est d ‘accord avec tout ce que je pense ». Là, justement, ça ne va pas, elle est là pour démontrer, pas pour vous faire plaisir, et doit donc vous déstabiliser un peu quand c’est nécessaire (mais c’est mal perçu, quand j’ai essayé de le faire avec sven et autres tenants de « l’escroquerie du CF » je n’étais pas très populaire…). Faire des conclusions, ce n’est pas seulement que l’avocat écrive ce que vous pensez…sauf si vous dominez le droit et l’affaire et que vous ayez à la fois raison et su démonter ce que vous devez prouver pour gagner.
Je vous donne un ex d’argument catastrophique : dire la méchante banque, elle ne m’a pas dit que j’allais payer de la PV ! C’est inutilisable juridiquement, la banque n’ayant pas à s’immiscer dans vos affaires, mais surtout très dangereux car le juge comprend : tiens, en vendant bien moins cher que souhaité il a quand même fait de la PV, il n’avait qu’à vendre moins cher en 2003 et aurait eu plus d’argent (ni PV ni intérêts du prêt relais).

Je vais aussi mettre en ligne les conclusions adverse et vous pourrez voir le bordel que c'est, et donc la nécessité de justifier chaque points.

Il faut hiérarchiser entre ce qui a de la portée et ce qui n’en a pas, sans tomber dans le piège de la discussion de chiffonniers qui a pour mérite (pour la banque) de vous faire perdre de vue ce qui importe. Vous apparaissez comme quelqu’un qui « se plaint » au lieu de démontrer que vous avez le droit pour vous. La morale aussi sans doute est utile, mais pas indispensable.

sven [lien réservé abonné]

L'impression que j'en ai est que le juge a été convaincu par quelques arguments vrais de la banque ou pas assez convaincants (capitalisation des intérêts, calcul de la dette, mise en garde) et s'est du coup laissé convaincre par les autres arguments "bidons" (TEG...).

Il ne fallait pas faire juger par juge unique, mais demander la formation collégiale du TGI, ça peut limiter les dérapages éventuels du juge unique.

Si c'est ça, la leçon a en tirer pour l'appel serait peut-être de se concentrer sur des éléments indiscutables (calculs erronés) avec une présentation et une garantie meilleure, donc une expertise?

Oui.​

​

Pour ce qui est du débat entre déchéance et nullité, je croyais qu'il était clos depuis l'arrêt de cass du 18-02-09 (n°16774)?

Celui-ci introduisait une sanction différente selon que l'erreur dans le TEG soit dans le contrat (nullité) ou dans l'offre (déchéance). Les 2 sanctions étant potentiellement cumulable.

​

Mais là on n’a pas d’acte notarié, donc déchéance seule encourue, mais alors que l’avocate dit elle seule est en cause dans la motivation de ses demandes, elle demande (et c’est cela seulement sur quoi le juge se prononce !!) la nullité (raison pour laquelle j’ai cité hier le rapport 2004 avant d’avoir lu les conclusions)! Aberrant. A-t-elle même relu ses conclusions ?
​

 

[pollux1963]

Bonjour

Encore la déchéance et la nulité ! Cela me rappelle le cas de SERGIO.

Pourquoi toujours ce même problème ? Les avocats ne font ils pas la différence ?

 

[maximegoliath]

maximegoliath [lien réservé abonné]

​

Attention, il ne s’agit pas de jouer sur la sensibilité du juge, mais de le convaincre en droit et en fait.
J’ai vu sur un autre forum que vous disiez en substance : « j’ai une très bonne avocate, elle est d ‘accord avec tout ce que je pense ». Là, justement, ça ne va pas, elle est là pour démontrer, pas pour vous faire plaisir, et doit donc vous déstabiliser un peu quand c’est nécessaire (mais c’est mal perçu, quand j’ai essayé de le faire avec sven et autres tenants de « l’escroquerie du CF » je n’étais pas très populaire...). Faire des conclusions, ce n’est pas seulement que l’avocat écrive ce que vous pensez...sauf si vous dominez le droit et l’affaire et que vous ayez à la fois raison et su démonter ce que vous devez prouver pour gagner.
Je vous donne un ex d’argument catastrophique : dire la méchante banque, elle ne m’a pas dit que j’allais payer de la PV ! C’est inutilisable juridiquement, la banque n’ayant pas à s’immiscer dans vos affaires, mais surtout très dangereux car le juge comprend : tiens, en vendant bien moins cher que souhaité il a quand même fait de la PV, il n’avait qu’à vendre moins cher en 2003 et aurait eu plus d’argent (ni PV ni intérêts du prêt relais).]

Tu a raison de dire que faire des conclusions s'est le rôle de mon avocat ce n'est pas le mien.
Et c'est mon avocat qui les a faite sans que je lui dise ce qui devait être dit mais s'est aussi vrai que nous avons beaucoup échangé des points de vue sur des jurisprudences et arguments qui devait être dit sans être toujours d'accord sur tout.
ex: Je voulais qu'elle produise comme pièce une convention en bon et du forme qu'une personne d'un autre forum m'avait transmis:
"(que « le terme du prêt initialement fixé à 12 mois a été conventionnellement porté à 24 mois » (or quid de la convention ?).)"
Elle ma dit que le juge savait ce qu'était une convention et qu'il n'y en avait pas pour appuyer les dires de la banque et que d'en produire une a titre d'exemple il pouvait penser qu'ont le prenait pour un idiot ?

Tout comme quand je voulais que la monstrueuse erreur de calcul lors du solde restant due après la vente pour obtenir la levé d'hypothèque:

"(mentionnant dans sa seconde requête à Madame le Juge de l’Exécution une créance qui « s’élève à la somme de 68.806, 93 euros » (pièce 42) alors qu’un mois et demi auparavant il ne faisait état que d’un « reliquat de la créance d’un montant de 50.600 euros » (pièce 23)...)"

Dans son acte introductif d’instance, le X détaille sa créance de 221.247, 81 euros comme suit :

- Capital emprunté.................................................................. 182.936 euros
- Intérêts à 4, 05 % du 12 septembre 2003 au 6 septembre 2005......... 15.274, 94 euros
- Intérêts à 4, 05 % du 7 septembre 2005 au 30 septembre 2006............ 8562, 71 euros
- Indemnité de 7 %................................................................................... 14.474, 16 euros


Pour moi: le X a fait délivrer le 13 octobre 2006 une assignation aux époux XX sollicitant leur condamnation solidaire à lui payer la somme principale de 221.247, 81 euros-175.410, 23 euros d’ores et déjà réglés au X par le Notaire).= 45.837,58 euros (reliquat de la créance établie ci-dessus lors de l'assignation et 1° prise d'hypothèque.
pas 50.600 euros ?

Mais encore plus grave puisque le solde due au 24 juillet 2006 est de:210.399,26 euros= 198.210 euros (capital + intérêts à 4.05%)au 6 septembre 2005 + (intérêts majorés de 3%) au 20 juillet 2006.
Donc 210.399,26 euros - 175.410,23 euros = 34.989,03 euros
La réaction du juge aurai était : Vous croyez que je ne sais pas compter ?

Pour mon avocat le plus simple était de retrancher au capital prêté (182.936 euros montant du prêt - 175.410, 23 euros d’ores et déjà réglés au X par le Notaire).= 7525, 77 euros en capital
ensuite à la banque de faire le détail des intérêts normaux et ceux majorés et des frais de poursuite, mais avec une calculatrice pas le boulier chinois cela évite les erreurs.

Donc non mon avocat ne fait pas tout ce que je lui dit mais j'ai approuvé ce qui est écrit au moins si il y a une erreur ou un oublie il n'y a aucune raison pour que je le lui reproche tout le monde a fait pour le mieux.


Mon avocat n'y est pas favorable et j'ai vu un jugement en collégiale complètement bidon.

LEFT][/LEFT]

Oui.​

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​

​

Mais là on n’a pas d’acte notarié, donc déchéance seule encourue, mais alors que l’avocate dit elle seule est en cause dans la motivation de ses demandes, elle demande (et c’est cela seulement sur quoi le juge se prononce !!) la nullité (raison pour laquelle j’ai cité hier le rapport 2004 avant d’avoir lu les conclusions)! Aberrant. A-t-elle même relu ses conclusions ?
​

Il y a un acte notarié pour chaque prêts le TEG est le même dans l'acte (faux)

A+

 

[Elaphus]

maximegoliath [lien réservé abonné]

Elle ma dit que le juge savait ce qu'était une convention et qu'il n'y en avait pas pour appuyer les dires de la banque et que d'en produire une a titre d'exemple il pouvait penser qu'ont le prenait pour un idiot ?

Là elle a raison, en revanche il fallait faire un incident de mise en état après sommation à la banque de produire une telle convention. Toutefois le juge peut envisager une reconduction tacite, et sans convention cela vous fait intérêts au taux légal, mais sans la majoration. Donc ce qu’il fallait demander était de passer au taux légal après 1 an. Comme la banques est impuissante à prouver l’existence de cette convention, cela passera obligatoirement.


Or vous n'avez fait aucune demande en ce sens sur la base de l'article 1907 du code civil (et donc le juge n'avait aucune réponse à faire à ce sujet, et du reste n'en fait logiquement pas):
-constater l'absence etc;
-en conséquence, appliquer les intérêts au taux légal sans majoration...depuis le...
et là vous aviez à peu près le même résultat qu'avec votre demande, mais facilement! Ce n'est pas perdu en appel.

Il y a un acte notarié pour chaque prêt

Je ne le savais pas. Mais cela ne change rien, il fallait AUSSI demander la déchéance.

 

[sven]

Il y a un acte notarié pour chaque prêts le TEG est le même dans l'acte (faux)

Encore une subtilité qui ne me parait pas très claire. Pourquoi le régime de nullité serait-il réservé aux seuls actes notariés?

Subsidiairement, comme on dit, un prêt sous seing privé semble pouvoir se faire sous contrôle d'un notaire, et là que se passe-t-il?

 

[Elaphus]

Sven:

Encore une subtilité qui ne me parait pas très claire. Pourquoi le régime de nullité serait-il réservé aux seuls actes notariés?

C'est lié au fait qu'il y a d'un côté le droit civil général (régime de la nullité du contrat, qu'il soit notarié ou pas). de l'autre le droit consumériste, en principe plus protecteur, avec des sanctions spécifiques codifiées: dès lors que ces sanctions existent, la Cour de cassation a estimé qu'elles seules avaient à s'appliquer. Mais au seul niveau régi par le code conso, celui de l'offre.

Subsidiairement, comme on dit,

Là dans un autre sens. Attention: dans des conclusions, une demande subsidiaire n'a à être examinée par le juge que s'il a refusé la demande principale, alors qu'on fait souvent comme s'il s'agissait de numéroter les demandes pour plus de clarté...

un prêt sous seing privé semble pouvoir se faire sous contrôle d'un notaire, et là que se passe-t-il?

Non, c'est toujours l'offre [et comme c'est un contrat d'adhésion, le notaire n'a rien ou pas grand chose à faire, déjà, même si cela n'empêche pas de la faire étudier par un notaire], mais ça restera une offre, qui est obligatoire, donc soumise au code conso.

Simplement il n'est pas indispensable que l'offre soit réitérée devant notaire...sauf s'il y a constitution d'hypothèque. Dans ce 1er cas elle est aussi le 'contrat', mais plus au sens de la jurisprudence de 2009 citée plus haut: elle est à juger comme offre.

 

[sven]

Pour résumer 2 codes permettent de se retourner mais il ne faut en utiliser qu'un parce que l'autre est moins protecteur. Sauf que la déchéance me semble protéger moins que la nullité.

Et la jurisprudence que j'ai citée me semblait aussi compatible avec la version des choses apportées par Elaphus en distinguant bien une sanction au niveau de l'offre et une au niveau du contrat (bien que ce soit le même document).

J'ai envie de dire: comment voulez-vous que les français et même les avocats puissent se dépêtrer de ce charabia?
On voudrait diminuer les chances de recours qu'on ne s'y prendrait pas autrement!

 

[Elaphus]

sven:

Pour résumer 2 codes permettent de se retourner mais il ne faut en utiliser qu'un parce que l'autre est moins protecteur.

Non! Il en est ainsi parce que c'est la loi, la jurisprudence lui étant assimilée.Dès lors qu'il y a un code conso, il est logique qu'il ait à s'appliquer, non?

Sauf que la déchéance me semble protéger moins que la nullité.

Non, puisque nullité = retour au taux légal.
Sauf si c'est le contrat entier dont on veut la nullité, alors on remet tout au point de départ...mais rembourser le capital n'est pas forcément facile.
Ici c'est la nullité de la seule clause de stipulation des intérêts qui était en cause.

une sanction au niveau de l'offre et une au niveau du contrat (bien que ce soit le même document).

Non.

 

[Aristide]

Le contrôle au stade de l'offre de prêt bien trop tardif.

Ainsi que je l'explique dans une page précédente :
[lien réservé abonné]
les emprunteurs font le tour des banques à la suite de quoi il font une présélection de deux Etablssements, quelquefois trois, mais c'est plus rare.

Or s'ils se basent sur le TEG pour faire cette présélection, ils peuvent très facilement être induits en erreur en écartant à tort des Etablissements qui semblent présenter un TEG plus élevé.

Outre le fait que le TEG n'est pas toujours pertinent (cf exemple de prêt à la consommation donné dans lien ci-dessus) il est très facile de minorer le TEG au niveau de la simulation qui sert de base à la présélection.

Un exemple simple; il suffit de minorer les fras de garantie estimés par exemple.

Donc ce qu'il faudrait c'est :
1) - Un document standardisé où seuls les éléments discriminants propres à chaque banque pourraient faire une différence. (Un exemple unique d'nvestissement = même coût - mêmes frais - même coût garantie +++ Eléments discriminants = Taux prêt - Taux Assurance - Frais dossier/parts sociales)

2) - Supprimer cette notion de frais obligatoires et facultatifs = prendre réellement tous ce que paie l'emprunteur car ce qu'il choisit chez un prêteur il le choisit aussi chez les autres et c'est ce qu'il paie réellement qui compte.

3) - Prévoir un controle indépendant mais non pas au stade de l'offre, mais au stade de la simulation afin que la préselection soit faite sur des bases fiables.
Cdt

Que les simulations préalables à l'offre soit le début des déboires, je suis tout à fait d'accord.

Quand je parlais d'offre (avant mise en distribution) je visais le principe général du prêt en lui-même et du calcul de son TEG.
Ceci n'empêche pas, il est vrai, qq manipulations au stade de la simul ou de l'offre.
Aussi faudrait-il un contrôle systématique a priori et une vérification aléatoire a posteriori.
Si un système d'agrément pouvait être mis en place, il faudrait que le prêt passe au contrôle a priori pour obtenir l'agrément, mais des problèmes a posteriori pourrait faire retirer l'agrément.

Question d'Elaphus en MP:

Objet : Petit problème soumis à votre sagacité


Bonjour Aristide,

Pourriez-vous, soit par mail, soit sur le forum, indiquer quelle est l'incidence de l'imprécision éventuelle dans la prise en compte des charges à l'émission de l'offre dans le calcul du TEG.

Prenons par exemple un prêt de 140 000 €, hypo de 3000 € en définitf, et de 3400 € estimés, taux nominal 4,42%, 144 mois. A combien de chiffres après la virgule cela joue-t-il?

Le sujet TEG d'avocatlex semble mourant...Dommage.

Bonjour,

L’incidence est de 0,0522%.

Ci-joint fichier Excel avec calculs.

Cordialement,

 

[Elaphus]

​

Grand merci à Aristide de cet excellent travail:c'est bien ce que je pensais, cela reste donc d'effet très limité.​

Ce qui empêche de pouvoir s'abriter, du côté des banques, derrière l'imprécision du coût estimé de la constitution d'hypothèque pour l'écarter du calcul du TEG sur l'offre.​

​

La marge d'erreur que j'avais choisie est en effet considérable, pour un résultat qui ne se voit pas quand la banque se contente d'un arrondi à un chiffre après la virgule.​

​

Désormais la Cour de cassation impose légitimement à la banque de prouver qu'il lui était impossible d'estimer le coût de la constitution d'hypothèque et de l'inclure dans le calcul du TEG.​

​

Il est évident que le consommateur souffre de toute façon moins d'un TEG approché à 0,05 point près que d'un TEG gravement sous-estimé par non prise en compte de cette charge.​

​

Et même à la signature de l'acte le notaire ne donnerait pas un montant tout à fait exact de cette garantie, dont la prise en compte à ce moment ne souffre aucune exception.
​

 

[sven]

Au fait j'ai pas abandonné l'idée de poursuivre cette discussion en répondant à Elaphus sur le taux nominal dans les prêts CF.

Je crois qu'il y a matière, Aristide d'ailleurs avait répondu sur une autre discussion qu'il y avait 2 taux nominaux si un prêt était en partie fixe et en partie variable.

Mais bon, pas trop le temps avec cette médiation en cours.
A+

 

[cs3000]

Bonjour,
J'ai reçu de ma banque une proposition de crédit immobilier non contractuelle car sous réserve de justification de l'ensemble des éléments pris en compte lors de l'établissement de cette offre.
Cette proposition comporte un taux ainsi que le montant des mensualités.
Le TEG n'est pas indiqué et à l'évidence le taux annoncé est bien inférieur au taux réel résultant des mensualités indiquées.
Preti de 200000€ sur 25ans
Taux indiqué 4,15% et mensualité à 1089,08€ (ce qui correspond à un taux de 4,30%)

Les frais annexes (assurances et garanties etc.) ne sont pas pris en compte à ce stade car non connus
Je souhaite donc savoir si, compte tenu des règles relatives au TEG ,ce document qui, bien que non contractuel constitue une pré offre, peut être produit le cas échéant dans une procédure et avec quelle chance de succès.

Merci pour vos avis

 

[sven]

Une procédure pour faire quoi? Vous n'avez ni contrat ni préjudice.

Faut mieux essayer d'éviter les pièges que d'accepter un contrat bancal et de viser la justice.

Dans votre cas, pourquoi la banque n'indique pas de TEG? Son rôle est de vous informer et de pouvoir comparer les offres, l'estimation des frais n'est pas un problème.
Faut-il comprendre que le TEG vous sera communiqué après signature? C'est un non sens.
Et pourquoi 4,15% au lieu de 4,30%?

 

[errare]

Les mensualités avec lesquelles vous avez déduit le taux nominal de 4.15% n'intégreraient elles pas à tout hasard l'assurance emprunteur ?

Je dit ça juste comme ça. Sinon rien que l'idée de faire une procédure sur la base d'une simulation.............enfin non je préfère ne rien dire finalement.

 

[SERGIO]

Bonjour à tous,

Me revoilà d'attaque pour essayer une nouvelle fois de faire valoir mes droits. Je vois que je ne suis pas le seul à me casser les dents. Je reconnais que seuls les initiés de ce forum savent faire la différence entre déchéance et nullité. Personnellement j'ai mis longtemps avant de comprendre.

Mais aujourd'hui je reviens vers vous concernant une autre affaire pour le moins bizarre.

J'aurai voulu avoir l'avis des connaisseurs concernant un prêt avec les caractéristiques suivantes:

Année du prêt : 2000.
Montant emprunté: 1 537 000 francs
Durée:192 mois
Périodicité: mensuelle
Taux d'intérêt: 5.30%
Taux périodique: 0.441%
Cout total du crédit 745 904.44 francs
ADI: 53 118.72 francs
Frais timbres garanties: 80,00 francs
Frais de dossier: 1000,00 francs
Cout total du crédit: 800 103.16 francs
TEG 5.475%
Frais rédaction et constitution des garanties : 0,375%
--------
Taux effectif global : 5.996%

Ces informations sont extraites de l'acte de prêt notarié.

De toute évidence l'acte mentionné un TEG erroné puisque 5.475%+0.375% = 5.85% et non pas 5.996%.

Pourquoi ce total alors qu'il s'agit d'une simple addition?

Dans le pargraphe hypothèque, il est mentionné TEG 5.621% à ce taux doit être ajouté les frais, débours et émoluments dus au notaire.

Qu'en pensez-vous?

Au plaisir de vous relire,