SERGIO
Contributeur
pollux1963 a dit:
Oui sauf celui que vous mentionnez.
Les TEG sont inexactement affichés
Oui sauf celui que vous mentionnez.
Elaphus
Contributeur régulier
a) attention au délai après signification de l'arrêt.
b) votre avoué + avocat sont là pour vous conseiller, voyez les 2.
c) lisez ceci quand même où je fais une mise au point (demande de nullité de la clause d 'intérêts je le crains et non de déchéance, qui expliquerait les 5 ans, qui alors seraient justifiés!! l'avocat est parti sur une mauvaise base, aberrant! Et trop tard pour en changer en cassation).
Trop long, je morcèle.
Les 2 demandes (déchéance des intérêts, nullité) sont possibles concurremment, mais avant la réforme de 2008 la durée de la prescription était différente selon le cas.
a) La demande tendant au prononcé de la déchéance des intérêts prévue par l'article L. 312-33 du Code de la consommation, même présentée par voie d'exception, est soumise à la prescription décennale de l'article L. 110-4 du Code de commerce…mais qui est passée à 5 ans au 20 juin 2008 (LOI n°2008-561 du 17 juin 2008 - art. 15).
Cf. aussi l’article 26 de la loi du 17 juin 2008:
II. ― Les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
III. ― Lorsqu'une instance a été introduite avant l'entrée en vigueur de la présente loi, l'action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne. Cette loi s'applique également en appel et en cassation.
Se pose aussi la question de la détermination du point de départ de la prescription, et donc celle de la détermination de la date à laquelle les vices dénoncés ont été connus, bien que dans un cadre décennal cela ne vaudrait guère :
Cour d’appel de Rennes, ct0014, 8 septembre 2006 :
« Qu’il est constant que les dispositions de l’article L.313-1 du code de la consommation, qui imposent que pour la détermination du TEG soient prises en compte les intérêts, frais et commissions ou rémunérations de toute nature directs ou indirects, sont d’application générale ;
Qu’il est constant également que le délai de prescription de l’action en nullité de la stipulation d’intérêts qui constitue la sanction du défaut de mention du TEG ou de son caractère erroné, court dans ce dernier cas à compter de la découverte de l’erreur ;Que les époux X... estiment qu’ils n’ont pu découvrir cette erreur qu’au vu du rapport du cabinet BCA s’agissant d’une question technique ;
Qu’il revenait donc à la banque de démontrer qu’ils pouvaient avoir une connaissance préalable de ce taux erroné, ce qu’elle ne fait pas ;Que dès lors, il sera fait droit à la demande tendant au prononcé de la nullité de la stipulation d’intérêt conventionnel et à l’application du taux légal depuis la date d’attribution du prêt ;»
« Que leur contestation reposant sur le cahier des conditions générales de l’offre de prêt conclue le 8 juillet 1986, ils pouvaient dès cette date se convaincre de l’irrégularité dénoncée ; qu’ils ne peuvent invoquer sa découverte tardive, ce qu’ils ne font pas, pour faire repousser le point de départ de la prescription acquise bien avant l’introduction de l’instance le 5 mars 2004 »
La déchéance de l’article L. 312-33, alinéa 4, qui ne sanctionne pas une condition de formation du contrat, n’est ainsi pas une nullité, donc elle ne relève pas de l’article 1304 du Code civil. Pourtant le consentement a bien été donné sur de mauvaises bases…
NB : dès lors que le mode de calcul du TEG n’a pasété parfaitement porté à la connaissance de l’emprunteur ce n’est pas de la date de l’offre que part le calcul de la prescription.
Et le statut de l’exception ? Cette interprétation, qui vient des moyens d’un pourvoi devant la chambre civile 1 (mais qui n’a pas eu à juger cette branche du moyen) :
Cour de cassation, chambre civile 1, 8 janvier 2009, N° de pourvoi: 07-12388 & 07-14003, Cassation partielle :
« Alors enfin, que l’exception d’irrégularité du taux de l’intérêt effectif global qui permet à l’emprunteur de s’opposer à une demande en paiement de la banque, n’est pas soumise à la prescription décennale ; qu’ainsi, l’arrêt attaqué a violé les articles L 131-1, L 312-8, L 312-33 du Code de la consommation et L 110-4 du Code de commerce. »
avait été refusé par la Cour de cassation, chambre commerciale, un an avant (il est donc curieux que la SCP d’avocats aux conseils ayant produit le moyen précédent se soit embarquée dans cette tentative : idée que la jurisprudence pouvait évoluer ? Mais la tendance constante est bien à la limitation en général de la portée pratique de l’exception, d’une part, d’autre part comme il ne s’agit pas d’une nullité…toutefois la chambre commerciale n’utilise pas cet argument me semble-t-il) :
Cour de cassation, chambre commerciale, 8 janvier 2008, N° de pourvoi: 06-16371, Rejet :
« Attendu, enfin, que M. X... n’a demandé dans ses conclusions d’appel la déchéance du droit aux intérêts fondée sur l’article L. 312-7 du code la consommation que pour le contrat de prêt immobilier conclu par acte notarié le 28 décembre 1992 ; qu’une telle demande, même présentée par voie d’exception, étant soumise à la prescription décennale de l’article L. 110-4 du code de commerce, la cour d’appel a pu en déduire que M. X... n’ayant formulé sa contestation qu’en septembre 2004, sa demande était prescrite ; »
Curieusement ce sont les trois arrêts postérieurs de la Chambre commerciale de la Cour de cassation du 10 juin 2008 (pourvois 06-18906, 06-19452, 06-19905), pris au visa des articles 1304, 1907 du code civil et L. 313-2 du code de la consommation, qui ont eu le plus grand retentissement, comme ayant été mis en ligne sur son site : désormais le mode de défense par voie d'exception à la demande en paiement n’est plus perpétuel…Si l’on étend cette position, même pour un contrat non exécuté, l’article 1304 du code civil devient ainsi le fossoyeur de l'exception perpétuelle ! Cette évolution ne va pas dans le sens de la protection de la partie faible.
« Attendu qu'en cas de contestation des intérêts payés par un emprunteur qui a obtenu un concours financier pour les besoins de son activité professionnelle, l'exception de nullité de la stipulation de l'intérêt conventionnel ne peut être opposée que dans un délai de cinq ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître le vice affectant le taux effectif global (TEG) ; »
Toutefois il s’agit ici de prêts obtenus pour les besoins de l’activité professionnelle, mais la solution serait probablement la même dans le cadre consumériste du reste évoqué par le visa de L. 313-2 (qui supprimerait peut-être le « aurait dû » pour un simple consommateur ?). Reste que dans le cadre du code de la consommation l’article 1304 du code civil serait plus dur à placer comme il ne s’agit pas d’une demande de nullité !
b) votre avoué + avocat sont là pour vous conseiller, voyez les 2.
c) lisez ceci quand même où je fais une mise au point (demande de nullité de la clause d 'intérêts je le crains et non de déchéance, qui expliquerait les 5 ans, qui alors seraient justifiés!! l'avocat est parti sur une mauvaise base, aberrant! Et trop tard pour en changer en cassation).
Trop long, je morcèle.
1) La question des prescriptions :
Les 2 demandes (déchéance des intérêts, nullité) sont possibles concurremment, mais avant la réforme de 2008 la durée de la prescription était différente selon le cas.
a) La demande tendant au prononcé de la déchéance des intérêts prévue par l'article L. 312-33 du Code de la consommation, même présentée par voie d'exception, est soumise à la prescription décennale de l'article L. 110-4 du Code de commerce…mais qui est passée à 5 ans au 20 juin 2008 (LOI n°2008-561 du 17 juin 2008 - art. 15).
Cf. aussi l’article 26 de la loi du 17 juin 2008:
II. ― Les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
III. ― Lorsqu'une instance a été introduite avant l'entrée en vigueur de la présente loi, l'action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne. Cette loi s'applique également en appel et en cassation.
Se pose aussi la question de la détermination du point de départ de la prescription, et donc celle de la détermination de la date à laquelle les vices dénoncés ont été connus, bien que dans un cadre décennal cela ne vaudrait guère :
Cour d’appel de Rennes, ct0014, 8 septembre 2006 :
« Qu’il est constant que les dispositions de l’article L.313-1 du code de la consommation, qui imposent que pour la détermination du TEG soient prises en compte les intérêts, frais et commissions ou rémunérations de toute nature directs ou indirects, sont d’application générale ;
Qu’il est constant également que le délai de prescription de l’action en nullité de la stipulation d’intérêts qui constitue la sanction du défaut de mention du TEG ou de son caractère erroné, court dans ce dernier cas à compter de la découverte de l’erreur ;Que les époux X... estiment qu’ils n’ont pu découvrir cette erreur qu’au vu du rapport du cabinet BCA s’agissant d’une question technique ;
Qu’il revenait donc à la banque de démontrer qu’ils pouvaient avoir une connaissance préalable de ce taux erroné, ce qu’elle ne fait pas ;Que dès lors, il sera fait droit à la demande tendant au prononcé de la nullité de la stipulation d’intérêt conventionnel et à l’application du taux légal depuis la date d’attribution du prêt ;»
« Que leur contestation reposant sur le cahier des conditions générales de l’offre de prêt conclue le 8 juillet 1986, ils pouvaient dès cette date se convaincre de l’irrégularité dénoncée ; qu’ils ne peuvent invoquer sa découverte tardive, ce qu’ils ne font pas, pour faire repousser le point de départ de la prescription acquise bien avant l’introduction de l’instance le 5 mars 2004 »
La déchéance de l’article L. 312-33, alinéa 4, qui ne sanctionne pas une condition de formation du contrat, n’est ainsi pas une nullité, donc elle ne relève pas de l’article 1304 du Code civil. Pourtant le consentement a bien été donné sur de mauvaises bases…
NB : dès lors que le mode de calcul du TEG n’a pasété parfaitement porté à la connaissance de l’emprunteur ce n’est pas de la date de l’offre que part le calcul de la prescription.
Et le statut de l’exception ? Cette interprétation, qui vient des moyens d’un pourvoi devant la chambre civile 1 (mais qui n’a pas eu à juger cette branche du moyen) :
Cour de cassation, chambre civile 1, 8 janvier 2009, N° de pourvoi: 07-12388 & 07-14003, Cassation partielle :
« Alors enfin, que l’exception d’irrégularité du taux de l’intérêt effectif global qui permet à l’emprunteur de s’opposer à une demande en paiement de la banque, n’est pas soumise à la prescription décennale ; qu’ainsi, l’arrêt attaqué a violé les articles L 131-1, L 312-8, L 312-33 du Code de la consommation et L 110-4 du Code de commerce. »
avait été refusé par la Cour de cassation, chambre commerciale, un an avant (il est donc curieux que la SCP d’avocats aux conseils ayant produit le moyen précédent se soit embarquée dans cette tentative : idée que la jurisprudence pouvait évoluer ? Mais la tendance constante est bien à la limitation en général de la portée pratique de l’exception, d’une part, d’autre part comme il ne s’agit pas d’une nullité…toutefois la chambre commerciale n’utilise pas cet argument me semble-t-il) :
Cour de cassation, chambre commerciale, 8 janvier 2008, N° de pourvoi: 06-16371, Rejet :
« Attendu, enfin, que M. X... n’a demandé dans ses conclusions d’appel la déchéance du droit aux intérêts fondée sur l’article L. 312-7 du code la consommation que pour le contrat de prêt immobilier conclu par acte notarié le 28 décembre 1992 ; qu’une telle demande, même présentée par voie d’exception, étant soumise à la prescription décennale de l’article L. 110-4 du code de commerce, la cour d’appel a pu en déduire que M. X... n’ayant formulé sa contestation qu’en septembre 2004, sa demande était prescrite ; »
Curieusement ce sont les trois arrêts postérieurs de la Chambre commerciale de la Cour de cassation du 10 juin 2008 (pourvois 06-18906, 06-19452, 06-19905), pris au visa des articles 1304, 1907 du code civil et L. 313-2 du code de la consommation, qui ont eu le plus grand retentissement, comme ayant été mis en ligne sur son site : désormais le mode de défense par voie d'exception à la demande en paiement n’est plus perpétuel…Si l’on étend cette position, même pour un contrat non exécuté, l’article 1304 du code civil devient ainsi le fossoyeur de l'exception perpétuelle ! Cette évolution ne va pas dans le sens de la protection de la partie faible.
« Attendu qu'en cas de contestation des intérêts payés par un emprunteur qui a obtenu un concours financier pour les besoins de son activité professionnelle, l'exception de nullité de la stipulation de l'intérêt conventionnel ne peut être opposée que dans un délai de cinq ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître le vice affectant le taux effectif global (TEG) ; »
Toutefois il s’agit ici de prêts obtenus pour les besoins de l’activité professionnelle, mais la solution serait probablement la même dans le cadre consumériste du reste évoqué par le visa de L. 313-2 (qui supprimerait peut-être le « aurait dû » pour un simple consommateur ?). Reste que dans le cadre du code de la consommation l’article 1304 du code civil serait plus dur à placer comme il ne s’agit pas d’une demande de nullité !
Elaphus
Contributeur régulier
b) La demande de nullité de la clause de stipulation des intérêts du contrat :
En fait moins intéressante, sauf à titre subsidiaire et alors par pure précaution.
Toutefois j’ai vu soulever (mais sans que le point ait eu à être jugé, donc issue restant inconnue) que l’action ne saurait se prescrire que suivant les règles résultant de l’article 2262 du Code Civil. Audacieux ( ? cf. article 1304 du Code civil !), mais pourquoi pas puisque l’on n’est plus dans l’ordre public de protection du droit consumériste et s’il s’agissait de demander des dommages-intérêts (demande qui en cause d’appel ne serait pas nouvelle dans la mesure où il s’agirait d’une compensation opposée à la créance de la banque) et non la nullité? Mais la jurisprudence va contre.
[Il y a cependant le cas de cet arrêt de principe de la Cour de cassation sur la prescription de l’action en nullité pour dol (1ère civ, 24 janvier 2006) : après 38 ans les héritiers découvrent le dol commis par la seconde épouse de leur père et agissent en nullité de l’acte de renonciation à la succession de leur père. La cour d’appel décide que l’action est prescrite car intentée plus de 30 ans après l’acte. La Cour de cassation censure cet arrêt : l’article 1304 joue seul et ne doit pas être combiné avec l’article 2262. ]
Toutefois, sur le point de départ :
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre commerciale, 6 décembre 2007, N° de RG: 05/22476 :
« 1. En application de l’article 1304 du Code civil, le point de départ de la prescription de l’action en nullité d’une convention pour cause d’erreur est retardé à la date à laquelle l’erreur a été découverte.
2. Il résulte des articles 1907 du Code civil et L 313-2 du Code de la consommation que le taux effectif global doit être fixé par écrit, cette exigence étant une condition de validité de la stipulation même de l’intérêt.
La méconnaissance de ces textes est sanctionnée par la nullité relative de la clause d’intérêts conventionnels.
L’action tendant à voir mettre en œuvre cette sanction s’éteint si elle n’a pas été exercée dans les cinq ans suivant la signature de l’acte quant celui- ci ne mentionne pas de TEG ou bien lorsque les énonciations de cet acte révèlent en elles- mêmes le caractère erroné du TEG qui y figure.
(…)
A les supposer fondées, ces irrégularités ne se déduisent pas des énonciations de la convention de prêt et de la convention de réaménagement.
Il s’ensuit que les appelants sont fondés à soutenir que le délai de prescription de l’action en nullité des clauses d’intérêts n’a commencé à courir, par application de l’article 1304 du Code civil, qu’à compter de la révélation à l’emprunteur du caractère erroné du TEG.
3. C’est à l’emprunteur, qui s’oppose à la fin de non recevoir tirée de la prescription des actions en nullité, qu’il appartient d’établir que la découverte de l’erreur est intervenue au cours des cinq années ayant précédé la demande en nullité. »
Ce qui est logique, et capital.
Cour d’appel de Paris, 19 janvier 2001, N° de RG: 1998/18761 :
« Dès lors qu’à la date de la signature du prêt considéré, peut être relevée, entre le taux effectif global mentionné dans l’offre et celui réellement pratiqué par la banque, une différence d’un demi-point de nature à compromettre le caractère éclairé de l’acceptation de l’emprunteur, les dispositions de l’article L. 312-33 du Code de la consommation relatives à la déchéance des intérêts ont vocation à s’appliquer, et cela, quelles que soient les dispositions de l’acte authentique, étant entendu que c’est à la date de soumission de l’offre qu’il convient d’apprécier l’information des emprunteurs ».
Cour d’appel de Colmar, 12 mai 2005 :
« c’est au moment de l’acceptation de l’offre qu’il convient de se placer pour vérifier si les époux Y... ont bénéficié d’un contrat régulier les informant clairement de leurs droits et obligations, soit nécessairement à une date antérieure à la signature de ces actes notariés. »
Cour d’appel de Paris, 11 janvier 2002, N° de RG: 1999/12617 :
« Mais considérant que ce texte s’insère dans un ensemble de dispositions destinées à assurer à l’emprunteur une information précise lui permettant, avant de prendre sa décision, d’apprécier l’effort financier à consentir et l’évolution, dans le temps, de sa dette ;
Que dès lors, une information qui ne précède pas la décision de l’emprunteur ne répond, ni à l’objectif, ni aux prescription de ces textes ; »
En fait moins intéressante, sauf à titre subsidiaire et alors par pure précaution.
Toutefois j’ai vu soulever (mais sans que le point ait eu à être jugé, donc issue restant inconnue) que l’action ne saurait se prescrire que suivant les règles résultant de l’article 2262 du Code Civil. Audacieux ( ? cf. article 1304 du Code civil !), mais pourquoi pas puisque l’on n’est plus dans l’ordre public de protection du droit consumériste et s’il s’agissait de demander des dommages-intérêts (demande qui en cause d’appel ne serait pas nouvelle dans la mesure où il s’agirait d’une compensation opposée à la créance de la banque) et non la nullité? Mais la jurisprudence va contre.
[Il y a cependant le cas de cet arrêt de principe de la Cour de cassation sur la prescription de l’action en nullité pour dol (1ère civ, 24 janvier 2006) : après 38 ans les héritiers découvrent le dol commis par la seconde épouse de leur père et agissent en nullité de l’acte de renonciation à la succession de leur père. La cour d’appel décide que l’action est prescrite car intentée plus de 30 ans après l’acte. La Cour de cassation censure cet arrêt : l’article 1304 joue seul et ne doit pas être combiné avec l’article 2262. ]
Toutefois, sur le point de départ :
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre commerciale, 6 décembre 2007, N° de RG: 05/22476 :
« 1. En application de l’article 1304 du Code civil, le point de départ de la prescription de l’action en nullité d’une convention pour cause d’erreur est retardé à la date à laquelle l’erreur a été découverte.
2. Il résulte des articles 1907 du Code civil et L 313-2 du Code de la consommation que le taux effectif global doit être fixé par écrit, cette exigence étant une condition de validité de la stipulation même de l’intérêt.
La méconnaissance de ces textes est sanctionnée par la nullité relative de la clause d’intérêts conventionnels.
L’action tendant à voir mettre en œuvre cette sanction s’éteint si elle n’a pas été exercée dans les cinq ans suivant la signature de l’acte quant celui- ci ne mentionne pas de TEG ou bien lorsque les énonciations de cet acte révèlent en elles- mêmes le caractère erroné du TEG qui y figure.
(…)
A les supposer fondées, ces irrégularités ne se déduisent pas des énonciations de la convention de prêt et de la convention de réaménagement.
Il s’ensuit que les appelants sont fondés à soutenir que le délai de prescription de l’action en nullité des clauses d’intérêts n’a commencé à courir, par application de l’article 1304 du Code civil, qu’à compter de la révélation à l’emprunteur du caractère erroné du TEG.
3. C’est à l’emprunteur, qui s’oppose à la fin de non recevoir tirée de la prescription des actions en nullité, qu’il appartient d’établir que la découverte de l’erreur est intervenue au cours des cinq années ayant précédé la demande en nullité. »
2) C’est à la date de soumission de l’offre qu’il convient d’apprécier l’information des emprunteurs :
Ce qui est logique, et capital.
Cour d’appel de Paris, 19 janvier 2001, N° de RG: 1998/18761 :
« Dès lors qu’à la date de la signature du prêt considéré, peut être relevée, entre le taux effectif global mentionné dans l’offre et celui réellement pratiqué par la banque, une différence d’un demi-point de nature à compromettre le caractère éclairé de l’acceptation de l’emprunteur, les dispositions de l’article L. 312-33 du Code de la consommation relatives à la déchéance des intérêts ont vocation à s’appliquer, et cela, quelles que soient les dispositions de l’acte authentique, étant entendu que c’est à la date de soumission de l’offre qu’il convient d’apprécier l’information des emprunteurs ».
Cour d’appel de Colmar, 12 mai 2005 :
« c’est au moment de l’acceptation de l’offre qu’il convient de se placer pour vérifier si les époux Y... ont bénéficié d’un contrat régulier les informant clairement de leurs droits et obligations, soit nécessairement à une date antérieure à la signature de ces actes notariés. »
Cour d’appel de Paris, 11 janvier 2002, N° de RG: 1999/12617 :
« Mais considérant que ce texte s’insère dans un ensemble de dispositions destinées à assurer à l’emprunteur une information précise lui permettant, avant de prendre sa décision, d’apprécier l’effort financier à consentir et l’évolution, dans le temps, de sa dette ;
Que dès lors, une information qui ne précède pas la décision de l’emprunteur ne répond, ni à l’objectif, ni aux prescription de ces textes ; »
Elaphus
Contributeur régulier
Bon, je suis revenu au point de départ de votre récit:
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-teg-sont-inexactement-affiches.8055/page-25
hélas vous avez donc bien engagé l'action sur la mauvaise base, je ne comprends pas que l'avocat ait laissé passer ça.
Toutefois il devait y avoir bataille sur la date de révélation, il faut savoir si dans vos conclusions d'appel il y a de quoi aller en cassation ou pas.
Mais je ne comprends pas pourquoi le TI et non le TGI pour un prêt immo ayant fait l'objet d'un acte notarié.
Sur ce qui est à inclure:
Article L313-1
Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.
Ces limites sont doubles :
a) - il appartient à la banque de prouver cette impossibilité (et les juges du fond ne peuvent se dispenser de la constater) :
Cass. Civ. 1re, 30 avril 2009 (pourvoi n° 08-16371), cassation partielle :
« En statuant ainsi, sans constater que la banque avait prouvé, comme elle en avait la charge, que le montant desdits frais ne pouvait être connu antérieurement à la conclusion définitive du contrat, la cour d’appel n’a pas donné de base légale au regard des articles 1315 du Code civil, et des articles L. 312-8 et L. 313-1 du Code de la consommation. »
NB : les frais en cause ne visent pas seulement l’acte hypothécaire mais aussi les assurances
« notamment en raison du défaut d’inclusion dans le taux effectif global du montant des frais notariés et des frais liés aux garanties ;
Attendu que, pour débouter la SCI de ses prétentions, l’arrêt attaqué retient qu’il n’est nullement établi que le montant de ces frais était connu, voire déterminable, au jour de l’offre de prêt ; »
Moyens du pourvoi :
Le jugement attaqué : « En l’espèce, l’offre de prêt acceptée mentionne un taux nominal de 8,10 % l’an et un taux effectif global de 9,03 % l’an et indique que ce TEG est déterminé conformément aux dispositions légales, en tenant compte notamment des frais notariés et de la prime d’assurance, décès-invalidité, ITT
Il n’est nullement établi que le montant des frais notariés et des frais liés aux garanties étaient connus, voire déterminables au jour de l’offre de prêt à laquelle les parties ont entendu se placer.
La circonstance que l’acte pour lequel le prêt a été consenti (acte d’acquisition de terrain à bâtir auquel le prêteur est étranger) soit, selon l’intimée, un acte classique ne suffit pas à établir que la banque avait ou pouvait avoir une connaissance exacte du montant des honoraires du notaire. En ce qui concerne les assurances, leur coût ne pouvait pas être mentionné dans l’offre de prêt, puisqu’il appartenait à l’emprunteur et aux cautions de justifier d’une assurance décès-invalidité pour que le contrat de prêt devienne définitif ; qu’il en était d’ailleurs de même pour les sûretés réelles convenues dont les emprunteurs et cautions devaient justifier de leur inscription. Il en est encore de même pour l’assurance incendie dont la souscription incombait à l’emprunteur qui devait en justifier »
« ALORS, D’AUTRE PART, QUE
A supposer que les frais notariés et les frais liés aux garanties n’aient pas été déterminables au jour de l’offre, ils l’étaient à la date de l’acte ;
ALORS, ENFIN, QUE
Les frais d’assurance incendie, lorsqu’elle est exigée par le prêteur, doivent être également mentionnés dans l’offre et inclus dans le taux effectif global du prêt ; qu’ainsi, la Cour d’Appel, qui constatait que la souscription de l’assurance incendie « incombait à l’emprunteur qui devait en justifier » a, en statuant ainsi, méconnu les conséquences qui s’évinçaient légalement de ses propres constatations et encore violé les articles L 312-8 et L 313-1 du Code de la Consommation. »
Arrêt en sens contraire, mais les faits nous sont inconnus, donc prudence (il faudrait avoir l’arrêt en cause: cour d'appel de Grenoble - audience solennelle, chambres civiles réunies donc sur renvoi après cassation : 1ère Civ. 9 mars 1999 B. n° 86 car la nullité du prêt avait été prononcée pour défaut de communication du tableau d'amortissement alors que seule la perte, en totalité ou en partie, du droit aux intérêts est encourue - du 12 juin 2001 qui n’est pas accessible sur Legifrance, le premier arrêt cassé n’y figure pas non plus : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, du 2 mai 1996, où les faits seraient détaillés).
Cour de cassation, chambre civile 1, 8 mars 2005, N° de pourvoi: 01-15353, Non publié au bulletin, rejet :
« Attendu que c’est sans dénaturer les écritures des époux X... ni inverser la charge de la preuve que l’arrêt a relevé qu’il n’était pas démontré que le coût de l’hypothèque était connu et pouvait être intégré dans le TEG au moment de la signature de l’offre de sorte que la caisse pouvait user de l’exception de l’article L. 313-1 du Code de la consommation ; que le moyen n’est pas fondé ; »
Cour de cassation, 1e chambre civ., 30 mars 2005 (pourvoi n° 02-11.171), cassation
« Les frais de notaire doivent entrer dans le calcul du TEG
Les juges du fond devaient donner raison à la banque estimant que "le montant exact de l’un des facteurs du taux effectif global, celui des frais, ne figurait pas à l’acte, mais que la banque, qui avait communiqué le montant des frais de dossier, n’avait pas été en mesure de faire connaître à l’emprunteur les frais de notaire et d’inscription hypothécaire qui ne relevaient pas de son activité, voire ne pouvaient être connus avant l’établissement de l’acte notarié".
La Cour de cassation censure la décision rendue au motif "qu’en se déterminant ainsi, alors qu’à la date de l’acte, les frais de notaire et d’inscription hypothécaire étaient déterminables, la cour d’appel a violé les textes susvisés". »
Déjà avant : cassation d’un arrêt constatant que la banque n'avait pas été en mesure de faire connaître à l'emprunteur les frais qui ne relevaient pas de son activité, voire ne pouvaient être connus avant l'établissement de l'acte notarié :
Cour de Cassation, civile 1, 30 mars 2005, N° de pourvoi : 02-11171.
« Viole les articles 1907 du Code civil et L. 313-1 du Code de la consommation, la cour d'appel qui pour rejeter la demande d'annulation de la stipulation d'intérêts conventionnels et décider l'application du taux légal, retient que le montant exact de l'un des facteurs du taux effectif global, celui des frais, ne figurait pas à l'acte mais que la banque qui avait communiqué le montant des frais de dossier, n'avait pas été en mesure de faire connaître à l'emprunteur les frais de notaire et d'inscription hypothécaire, alors qu'à la date de l'acte, ces frais étaient déterminables. »
Cour d'Appel de Pau, 25 octobre 2005, condamnation du Crédit Agricole :
« Mais, aux "frais de notaire", il y a lieu d'ajouter les frais d'acte et les frais de prise de garantie nécessaire au prêt et dont la banque ne démontre pas, en l'espèce, qu'il n'étaient pas connus ou non déterminables au moment du prêt, notamment en ce qui concerne les frais d'acte et ceux afférents à la prise et à l'inscription du privilège du prêteur de deniers, lesquels sont en relation directe avec l'octroi du prêt ; ainsi l'omission de ces frais affecte l'exactitude du T.E.G. stipulé dans l'acte, comme l'a démontré l'étude financière communiquée ;
Ensuite, sur les parts sociales, la banque fait valoir que la souscription par l'emprunteur de parts sociales ne doit pas être comprise dans le T.E.G. au motif que "sa raison réside dans la qualité requise du candidat emprunteur pour émarger au service du crédit (...). Ce n'est pas le prêt qui induit le coût de cette adhésion mais sa souscription qui ouvre l'avantage des prestations mutualistes contributives et notamment du prêt" ; En l'espèce, il résulte de l'acte de prêt lui même que la souscription de parts sociales est incluses dans l'opération de crédit dont elle a constitué une condition nécessaire à son octroi ; Ayant donc un lien direct avec le prêt souscrit, les frais engendrés par cette souscription auraient dû être inclus dans le calcul du T.E.G. ;
Il suit des considérations qui précèdent que le T.E.G. stipulé dans l'acte est erroné ; »
Mais si l’on admettait la preuve que le montant pouvait ne pas être encore connu avec précision au moment de la présentation de l'offre, il n’en reste donc pas moins que la mention de cette charge comme étant à débourser mais non encore non estimable devait ressortir du contrat.
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-teg-sont-inexactement-affiches.8055/page-25
hélas vous avez donc bien engagé l'action sur la mauvaise base, je ne comprends pas que l'avocat ait laissé passer ça.
Toutefois il devait y avoir bataille sur la date de révélation, il faut savoir si dans vos conclusions d'appel il y a de quoi aller en cassation ou pas.
Mais je ne comprends pas pourquoi le TI et non le TGI pour un prêt immo ayant fait l'objet d'un acte notarié.
Sur ce qui est à inclure:
Les limites à la possibilité d’écarter l’estimation des frais d’acte ou autres :
Article L313-1
Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.
Ces limites sont doubles :
a) - il appartient à la banque de prouver cette impossibilité (et les juges du fond ne peuvent se dispenser de la constater) :
Cass. Civ. 1re, 30 avril 2009 (pourvoi n° 08-16371), cassation partielle :
« En statuant ainsi, sans constater que la banque avait prouvé, comme elle en avait la charge, que le montant desdits frais ne pouvait être connu antérieurement à la conclusion définitive du contrat, la cour d’appel n’a pas donné de base légale au regard des articles 1315 du Code civil, et des articles L. 312-8 et L. 313-1 du Code de la consommation. »
NB : les frais en cause ne visent pas seulement l’acte hypothécaire mais aussi les assurances
« notamment en raison du défaut d’inclusion dans le taux effectif global du montant des frais notariés et des frais liés aux garanties ;
Attendu que, pour débouter la SCI de ses prétentions, l’arrêt attaqué retient qu’il n’est nullement établi que le montant de ces frais était connu, voire déterminable, au jour de l’offre de prêt ; »
Moyens du pourvoi :
Le jugement attaqué : « En l’espèce, l’offre de prêt acceptée mentionne un taux nominal de 8,10 % l’an et un taux effectif global de 9,03 % l’an et indique que ce TEG est déterminé conformément aux dispositions légales, en tenant compte notamment des frais notariés et de la prime d’assurance, décès-invalidité, ITT
Il n’est nullement établi que le montant des frais notariés et des frais liés aux garanties étaient connus, voire déterminables au jour de l’offre de prêt à laquelle les parties ont entendu se placer.
La circonstance que l’acte pour lequel le prêt a été consenti (acte d’acquisition de terrain à bâtir auquel le prêteur est étranger) soit, selon l’intimée, un acte classique ne suffit pas à établir que la banque avait ou pouvait avoir une connaissance exacte du montant des honoraires du notaire. En ce qui concerne les assurances, leur coût ne pouvait pas être mentionné dans l’offre de prêt, puisqu’il appartenait à l’emprunteur et aux cautions de justifier d’une assurance décès-invalidité pour que le contrat de prêt devienne définitif ; qu’il en était d’ailleurs de même pour les sûretés réelles convenues dont les emprunteurs et cautions devaient justifier de leur inscription. Il en est encore de même pour l’assurance incendie dont la souscription incombait à l’emprunteur qui devait en justifier »
« ALORS, D’AUTRE PART, QUE
A supposer que les frais notariés et les frais liés aux garanties n’aient pas été déterminables au jour de l’offre, ils l’étaient à la date de l’acte ;
ALORS, ENFIN, QUE
Les frais d’assurance incendie, lorsqu’elle est exigée par le prêteur, doivent être également mentionnés dans l’offre et inclus dans le taux effectif global du prêt ; qu’ainsi, la Cour d’Appel, qui constatait que la souscription de l’assurance incendie « incombait à l’emprunteur qui devait en justifier » a, en statuant ainsi, méconnu les conséquences qui s’évinçaient légalement de ses propres constatations et encore violé les articles L 312-8 et L 313-1 du Code de la Consommation. »
Arrêt en sens contraire, mais les faits nous sont inconnus, donc prudence (il faudrait avoir l’arrêt en cause: cour d'appel de Grenoble - audience solennelle, chambres civiles réunies donc sur renvoi après cassation : 1ère Civ. 9 mars 1999 B. n° 86 car la nullité du prêt avait été prononcée pour défaut de communication du tableau d'amortissement alors que seule la perte, en totalité ou en partie, du droit aux intérêts est encourue - du 12 juin 2001 qui n’est pas accessible sur Legifrance, le premier arrêt cassé n’y figure pas non plus : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, du 2 mai 1996, où les faits seraient détaillés).
Cour de cassation, chambre civile 1, 8 mars 2005, N° de pourvoi: 01-15353, Non publié au bulletin, rejet :
« Attendu que c’est sans dénaturer les écritures des époux X... ni inverser la charge de la preuve que l’arrêt a relevé qu’il n’était pas démontré que le coût de l’hypothèque était connu et pouvait être intégré dans le TEG au moment de la signature de l’offre de sorte que la caisse pouvait user de l’exception de l’article L. 313-1 du Code de la consommation ; que le moyen n’est pas fondé ; »
Cour de cassation, 1e chambre civ., 30 mars 2005 (pourvoi n° 02-11.171), cassation
« Les frais de notaire doivent entrer dans le calcul du TEG
Les juges du fond devaient donner raison à la banque estimant que "le montant exact de l’un des facteurs du taux effectif global, celui des frais, ne figurait pas à l’acte, mais que la banque, qui avait communiqué le montant des frais de dossier, n’avait pas été en mesure de faire connaître à l’emprunteur les frais de notaire et d’inscription hypothécaire qui ne relevaient pas de son activité, voire ne pouvaient être connus avant l’établissement de l’acte notarié".
La Cour de cassation censure la décision rendue au motif "qu’en se déterminant ainsi, alors qu’à la date de l’acte, les frais de notaire et d’inscription hypothécaire étaient déterminables, la cour d’appel a violé les textes susvisés". »
Déjà avant : cassation d’un arrêt constatant que la banque n'avait pas été en mesure de faire connaître à l'emprunteur les frais qui ne relevaient pas de son activité, voire ne pouvaient être connus avant l'établissement de l'acte notarié :
Cour de Cassation, civile 1, 30 mars 2005, N° de pourvoi : 02-11171.
« Viole les articles 1907 du Code civil et L. 313-1 du Code de la consommation, la cour d'appel qui pour rejeter la demande d'annulation de la stipulation d'intérêts conventionnels et décider l'application du taux légal, retient que le montant exact de l'un des facteurs du taux effectif global, celui des frais, ne figurait pas à l'acte mais que la banque qui avait communiqué le montant des frais de dossier, n'avait pas été en mesure de faire connaître à l'emprunteur les frais de notaire et d'inscription hypothécaire, alors qu'à la date de l'acte, ces frais étaient déterminables. »
Cour d'Appel de Pau, 25 octobre 2005, condamnation du Crédit Agricole :
« Mais, aux "frais de notaire", il y a lieu d'ajouter les frais d'acte et les frais de prise de garantie nécessaire au prêt et dont la banque ne démontre pas, en l'espèce, qu'il n'étaient pas connus ou non déterminables au moment du prêt, notamment en ce qui concerne les frais d'acte et ceux afférents à la prise et à l'inscription du privilège du prêteur de deniers, lesquels sont en relation directe avec l'octroi du prêt ; ainsi l'omission de ces frais affecte l'exactitude du T.E.G. stipulé dans l'acte, comme l'a démontré l'étude financière communiquée ;
Ensuite, sur les parts sociales, la banque fait valoir que la souscription par l'emprunteur de parts sociales ne doit pas être comprise dans le T.E.G. au motif que "sa raison réside dans la qualité requise du candidat emprunteur pour émarger au service du crédit (...). Ce n'est pas le prêt qui induit le coût de cette adhésion mais sa souscription qui ouvre l'avantage des prestations mutualistes contributives et notamment du prêt" ; En l'espèce, il résulte de l'acte de prêt lui même que la souscription de parts sociales est incluses dans l'opération de crédit dont elle a constitué une condition nécessaire à son octroi ; Ayant donc un lien direct avec le prêt souscrit, les frais engendrés par cette souscription auraient dû être inclus dans le calcul du T.E.G. ;
Il suit des considérations qui précèdent que le T.E.G. stipulé dans l'acte est erroné ; »
Mais si l’on admettait la preuve que le montant pouvait ne pas être encore connu avec précision au moment de la présentation de l'offre, il n’en reste donc pas moins que la mention de cette charge comme étant à débourser mais non encore non estimable devait ressortir du contrat.
Elaphus
Contributeur régulier
Suite:
b) - dans toutes les situations usuelles la nécessité d’une estimation qui n’est pas une fixation précise s’impose.
« Aussi dès lors que sont connus le montant du prêt et les garanties à conférer, une prévision de taxe est possible à quelques euro près (nombre de pages). Il s’en déduit que le TEG peut être déterminé. »
Le juge doit rechercher ce qui avait fait obstacle à la détermination de ces frais préalablement à la conclusion du contrat.
Enfin ne pas donner d’estimation est pire que d’évacuer ces coûts au motif qu’ils ne seraient pas parfaitement connus, la fourchette d’incertitude restant limitée.
Un moyen d’un pourvoi gagnant :
Cour de cassation, chambre civile 1, 18 février 2009, N° de pourvoi: 05-16774, Cassation :
« ALORS, D’AUTRE PART, QUE lorsque les charges liées aux garanties ou les honoraires ministériels ne peuvent être indiquées avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat, l’offre de crédit immobilier doit contenir un T.E.G. tenant compte de l’estimation de ces coûts indéterminés qui conditionnent la conclusion du prêt ; qu’en considérant que l’offre était régulière, tout en constatant qu’elle ne comportait pas l’estimation des frais de notaire et de prise de garantie, la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatation en violation des articles L.312-8 et L.313-1, alinéa 2, du Code de la consommation ; »
c) enfin, c’est à la banque de se renseigner sur le coût des frais :
Cour de cassation, chambre civile 1, 13 novembre 2008, N° de pourvoi: 07-17737, Publication :Bulletin 2008, I, n° 262:
La Cour d'appel de Lyon avait dans un arrêt du 24 mai 2007 suivi le raisonnement d’une banque qui n'avait pas intégré le coût de l'assurance incendie qui était une condition d'octroi du prêt dans le calcul du taux effectif global. Elle jugeait que l'assurance incendie étant souscrite auprès d'un autre établissement la banque n'avait pas connaissance du coût. La Cour de cassation censure l'arrêt de la Cour d'appel de Lyon. Elle juge en effet que la banque devait s'informer auprès du souscripteur du coût de celle-ci avant de procéder à la détermination du taux effectif global. La Cour de cassation rappelle ainsi le caractère impératif de l'intégration de tous les frais inhérents au prêt :
« Vu l'article L. 313-1 du code de la consommation ;
Attendu que, prétendant qu'était erroné le taux effectif global figurant dans le contrat constatant le prêt destiné à financer l'achat d'un immeuble, que lui avait consenti la caisse de crédit mutuel de Rive-de-Gier (la banque), la société civile immobilière La Pléiade l'a assignée en substitution du taux d'intérêt légal au taux d'intérêt conventionnel et en établissement d'un nouveau tableau d'amortissement ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt, après avoir exactement rappelé que les frais relatifs à l'assurance-incendie de l'immeuble devaient, en principe, être pris en compte pour déterminer le taux effectif global dès lors qu'ils étaient imposés par la banque et en lien direct avec le crédit, énonce que l'assurance-incendie contractée auprès d'un autre organisme et dont le coût n'était pas connu de la banque lors de l'offre de prêt et ne lui a pas été communiqué par l'emprunteur avant l'octroi du prêt, ne pouvait donc pas, en l'espèce, être intégrée dans le taux effectif global ;
Qu'en se déterminant ainsi, alors qu'il incombait à la banque, qui avait subordonné l'octroi du crédit à la souscription d'une assurance, de s'informer auprès du souscripteur du coût de celle-ci avant de procéder à la détermination du taux effectif global dans le champ duquel un tel coût entrait impérativement, la cour d'appel a violé, par fausse application, le texte susvisé ; »
NB : la publication de cet arrêt mentionne ces précédents jurisprudentiels :
« Sur la prise en compte des frais qui conditionnent l'octroi d'un prêt, à rapprocher :1re Civ., 23 novembre 2004, pourvoi n° 02-13.206, Bull. 2004, I, n° 289 (cassation) ;1re Civ., 28 juin 2007, pourvoi n° 05-19.853, Bull. 2007, I, n° 248 (cassation) . »
Le premier cité cassait contre le Crédit mutuel de l'Arbresle tant pour la non inclusion du coût des parts sociales (bien que remboursées) et de l'assurance incendie .
Dans le second cité, ‘pas déterminables’ a sans aucun doute un sens très fort, il ne saurait s’agir de la situation normale :
« Qu'en statuant ainsi alors que seules les charges liées aux garanties dont le crédit est assorti ainsi que les honoraires d'officiers ministériels, qui ne sont pas déterminables à la date de l'acte de prêt, ne sont pas compris dans le taux effectif global, la cour d'appel a violé les articles susvisés ; ».
N’est pas rappelé l’arrêt du 6 décembre 2007 (n° de pourvoi 05-17842) dans lequel la Cour de cassation, 1re Civ., a estimé à nouveau que lorsque la souscription de parts sociales était une condition d'octroi du prêt, les frais de souscription devaient être intégrés dans le calcul du TEG.
La règle est donc bien établie : doit être inclus pour calculer le taux effectif global le coût de réalisation de toutes les conditions d'octroi du prêt.
La banque a ainsi une obligation positive de rechercher tous les coûts tels que ceux de constitution d’hypothèque, de délégation d’assurance, ceux de l'assurance incendie, etc., pour ensuite déterminer le montant du taux effectif global, sans s’abriter derrière le fait qu’elle ne les connaîtrait pas.
b) - dans toutes les situations usuelles la nécessité d’une estimation qui n’est pas une fixation précise s’impose.
« Aussi dès lors que sont connus le montant du prêt et les garanties à conférer, une prévision de taxe est possible à quelques euro près (nombre de pages). Il s’en déduit que le TEG peut être déterminé. »
Le juge doit rechercher ce qui avait fait obstacle à la détermination de ces frais préalablement à la conclusion du contrat.
Enfin ne pas donner d’estimation est pire que d’évacuer ces coûts au motif qu’ils ne seraient pas parfaitement connus, la fourchette d’incertitude restant limitée.
Un moyen d’un pourvoi gagnant :
Cour de cassation, chambre civile 1, 18 février 2009, N° de pourvoi: 05-16774, Cassation :
« ALORS, D’AUTRE PART, QUE lorsque les charges liées aux garanties ou les honoraires ministériels ne peuvent être indiquées avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat, l’offre de crédit immobilier doit contenir un T.E.G. tenant compte de l’estimation de ces coûts indéterminés qui conditionnent la conclusion du prêt ; qu’en considérant que l’offre était régulière, tout en constatant qu’elle ne comportait pas l’estimation des frais de notaire et de prise de garantie, la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatation en violation des articles L.312-8 et L.313-1, alinéa 2, du Code de la consommation ; »
c) enfin, c’est à la banque de se renseigner sur le coût des frais :
Cour de cassation, chambre civile 1, 13 novembre 2008, N° de pourvoi: 07-17737, Publication :Bulletin 2008, I, n° 262:
La Cour d'appel de Lyon avait dans un arrêt du 24 mai 2007 suivi le raisonnement d’une banque qui n'avait pas intégré le coût de l'assurance incendie qui était une condition d'octroi du prêt dans le calcul du taux effectif global. Elle jugeait que l'assurance incendie étant souscrite auprès d'un autre établissement la banque n'avait pas connaissance du coût. La Cour de cassation censure l'arrêt de la Cour d'appel de Lyon. Elle juge en effet que la banque devait s'informer auprès du souscripteur du coût de celle-ci avant de procéder à la détermination du taux effectif global. La Cour de cassation rappelle ainsi le caractère impératif de l'intégration de tous les frais inhérents au prêt :
« Vu l'article L. 313-1 du code de la consommation ;
Attendu que, prétendant qu'était erroné le taux effectif global figurant dans le contrat constatant le prêt destiné à financer l'achat d'un immeuble, que lui avait consenti la caisse de crédit mutuel de Rive-de-Gier (la banque), la société civile immobilière La Pléiade l'a assignée en substitution du taux d'intérêt légal au taux d'intérêt conventionnel et en établissement d'un nouveau tableau d'amortissement ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt, après avoir exactement rappelé que les frais relatifs à l'assurance-incendie de l'immeuble devaient, en principe, être pris en compte pour déterminer le taux effectif global dès lors qu'ils étaient imposés par la banque et en lien direct avec le crédit, énonce que l'assurance-incendie contractée auprès d'un autre organisme et dont le coût n'était pas connu de la banque lors de l'offre de prêt et ne lui a pas été communiqué par l'emprunteur avant l'octroi du prêt, ne pouvait donc pas, en l'espèce, être intégrée dans le taux effectif global ;
Qu'en se déterminant ainsi, alors qu'il incombait à la banque, qui avait subordonné l'octroi du crédit à la souscription d'une assurance, de s'informer auprès du souscripteur du coût de celle-ci avant de procéder à la détermination du taux effectif global dans le champ duquel un tel coût entrait impérativement, la cour d'appel a violé, par fausse application, le texte susvisé ; »
NB : la publication de cet arrêt mentionne ces précédents jurisprudentiels :
« Sur la prise en compte des frais qui conditionnent l'octroi d'un prêt, à rapprocher :1re Civ., 23 novembre 2004, pourvoi n° 02-13.206, Bull. 2004, I, n° 289 (cassation) ;1re Civ., 28 juin 2007, pourvoi n° 05-19.853, Bull. 2007, I, n° 248 (cassation) . »
Le premier cité cassait contre le Crédit mutuel de l'Arbresle tant pour la non inclusion du coût des parts sociales (bien que remboursées) et de l'assurance incendie .
Dans le second cité, ‘pas déterminables’ a sans aucun doute un sens très fort, il ne saurait s’agir de la situation normale :
« Qu'en statuant ainsi alors que seules les charges liées aux garanties dont le crédit est assorti ainsi que les honoraires d'officiers ministériels, qui ne sont pas déterminables à la date de l'acte de prêt, ne sont pas compris dans le taux effectif global, la cour d'appel a violé les articles susvisés ; ».
N’est pas rappelé l’arrêt du 6 décembre 2007 (n° de pourvoi 05-17842) dans lequel la Cour de cassation, 1re Civ., a estimé à nouveau que lorsque la souscription de parts sociales était une condition d'octroi du prêt, les frais de souscription devaient être intégrés dans le calcul du TEG.
La règle est donc bien établie : doit être inclus pour calculer le taux effectif global le coût de réalisation de toutes les conditions d'octroi du prêt.
La banque a ainsi une obligation positive de rechercher tous les coûts tels que ceux de constitution d’hypothèque, de délégation d’assurance, ceux de l'assurance incendie, etc., pour ensuite déterminer le montant du taux effectif global, sans s’abriter derrière le fait qu’elle ne les connaîtrait pas.
Elaphus
Contributeur régulier
J'invite avocatlex, initiateur de ce sujet si important, à ne pas le laisser tomber, et à aller voir ici ce que je crois être un méfait ignoré:
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/sur-le-calcul-du-teg-pour-les-nuls.9313/#post-67958
Sur le calcul du TEG (pour les nuls)
avec le message du 6/6 10 H 42 surl'inclusion à pratiquer d'une dépense qui n’est pas payée en une fois et initialement seulement mais qui se renouvelle au fil des ans.
Exemple:
soit un prêt amorti de 100 000 € sur 12 ans, à 5% fixe sans paliers ni autre élément de confort moderne, avec par an 600 € d’assurances (Décès-Inv et incendie). Ce coût irait croissant mais restons à 600 € X 12 = 7200 €.
Aristide calculerait sur 600, moi je pense que ce devrait être sur 7200 (et mieux encore sur une estimation du coût total tel qu’il évoluera ?).
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/sur-le-calcul-du-teg-pour-les-nuls.9313/#post-67958
Sur le calcul du TEG (pour les nuls)
avec le message du 6/6 10 H 42 surl'inclusion à pratiquer d'une dépense qui n’est pas payée en une fois et initialement seulement mais qui se renouvelle au fil des ans.
Exemple:
soit un prêt amorti de 100 000 € sur 12 ans, à 5% fixe sans paliers ni autre élément de confort moderne, avec par an 600 € d’assurances (Décès-Inv et incendie). Ce coût irait croissant mais restons à 600 € X 12 = 7200 €.
Aristide calculerait sur 600, moi je pense que ce devrait être sur 7200 (et mieux encore sur une estimation du coût total tel qu’il évoluera ?).
eurisko
Membre
BOnjour,
Si votre prêt relève de cet aliéna de l'article L 312-3
2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;
Il se pourrait qu'il relève du droit commun, la réduction des intérêts ne dépend plus du libre arbitre du juge et la prescription est de 10 ans, à confirmer par les érudits du Code
Si votre prêt relève de cet aliéna de l'article L 312-3
2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;
Il se pourrait qu'il relève du droit commun, la réduction des intérêts ne dépend plus du libre arbitre du juge et la prescription est de 10 ans, à confirmer par les érudits du Code
Elaphus
Contributeur régulier
eurisko, le juge du fond est lié par le fondement de l'action engagée, et il était mauvais (sauf si lé déchéance était aussi demandée). 
Le litige est la chose des parties...
En cassation, on ne peut innover, et partir sur des questions de faits nouvelles. C'est le moyen nouveau, ou mélangé de droit et de fait...
En plus l'autorité de la chose jugée telle que comprise depuis 2006 interdit ou presque de remettre la cause sur le tapis sous un autre fondement.
Toutefois une petite ouverture récente de l'Ass plénière(chose jugée dans le dispositif uniquement) pourrait suggérer de tenter une autre action, en déchéance cette fois, tant que les 10 ans ne sont pas écoulés.
Le litige est la chose des parties...
En cassation, on ne peut innover, et partir sur des questions de faits nouvelles. C'est le moyen nouveau, ou mélangé de droit et de fait...
En plus l'autorité de la chose jugée telle que comprise depuis 2006 interdit ou presque de remettre la cause sur le tapis sous un autre fondement.
Toutefois une petite ouverture récente de l'Ass plénière(chose jugée dans le dispositif uniquement) pourrait suggérer de tenter une autre action, en déchéance cette fois, tant que les 10 ans ne sont pas écoulés.
Aristide
Top contributeur
Elaphus a dit:
Bonjour,
Le calcul se fait sur 7.200€ mais pas considérés comme étant payé dès le départ.
Il s'agit d'atualisation de flux de trésorerie, en l'occurrence de flux de sortie de trésorerie; c'est donc au moment même de leur paiement qu'il faut considérer ces primes.
Si non pourquoi ne pas considérer également que toutes les primes assurance décès invalidité soient payées dès l'origine ???
Et, tant qu'on y est, pourquoi pas toutes les échéances dès le départ ???
Voilà comment je calculerais:
- 100.000€ - Taux 5% (nominal/proportionel) - 144 mensualités - Echéance 924,89€ (après arrondi monétaire)
- Pas de frais de dossier
- Prime assurance incendie 600€ supposée payable (pour simplifier) d'avance et en même temps que la 1ère échéance de l'année civile
NB) - On pourrait aussi considérer que le première prime est versée au moment de le mise à disposition des fonds.
Il y aurait donc un décalage d'un mois sur la première prime qui augmenterait le TEG et que j'ai chiffré à 0,0006%.
Voir fichier Excel joint:
- TEG = 6,0126% (Donc 6,0132% si 1ère prime supposée payée dès mise à disposition des fonds)
(Si "méthode Elaphus" TEG = 6,3995%)
Cordialement,
SERGIO
Contributeur
à Elaphus : Je vois que tu maitrises relativement bien les termes et les nuances des textes de loi. Je t'avoir très honnêtement ne pas comprendre les nuances. Tant j'ai l'impression d'avoir tout juste tantôt tout faux :
D'après ce que tu dis il semble que cela ne soit pas opportun de poursuivre car j'ai demandé la nullité de la stipulation des intérêts conventionnels alors que j'aurai dû demandé la déchéance si je comprends bien.
Seulement si les frais de garantie étaient bien estimés, il n'en reste pas moins que c'est l'analyse de l'analyste financier qui a révélé l'erreur et je dirais même partiellement car c'est après des recherche sur internet que je me suis rendu compte que la banque avait tout simplement oublié d'inclure les frais d'assurance incendie rendus obligatoires. Et dans ce cas précis elle ne les a pas estimés. A la signature de l'offre de prêt, il est évident que je n'avais pas la totalité des informations me permettant de faire le meilleur choix.
Je n'ai donc trouvé l'erreur que lorsque je suis partie en appel. C'est bien donc à partir de cette date que devait s'appliquer la période quinquennale.
D'après ce que tu dis il semble que cela ne soit pas opportun de poursuivre car j'ai demandé la nullité de la stipulation des intérêts conventionnels alors que j'aurai dû demandé la déchéance si je comprends bien.
Seulement si les frais de garantie étaient bien estimés, il n'en reste pas moins que c'est l'analyse de l'analyste financier qui a révélé l'erreur et je dirais même partiellement car c'est après des recherche sur internet que je me suis rendu compte que la banque avait tout simplement oublié d'inclure les frais d'assurance incendie rendus obligatoires. Et dans ce cas précis elle ne les a pas estimés. A la signature de l'offre de prêt, il est évident que je n'avais pas la totalité des informations me permettant de faire le meilleur choix.
Je n'ai donc trouvé l'erreur que lorsque je suis partie en appel. C'est bien donc à partir de cette date que devait s'appliquer la période quinquennale.
Elaphus
Contributeur régulier
SERGIO [lien réservé abonné]
Aviez-vous un avocat devant le TI (rappel: pourquoi pas TGI: prêt conso immo??)
Il faut distinguer offre (sanction relevant du droit consumériste) et contrat notarié (relevant du droit civil )en plus.
Pas des nuances dans ce cas…hélas. 2 voies d’action totalement différentes que j’ai bien distinguées plus haut, soit droit consumériste (déchéance) soit droit civil (nullité), avec effet sur la prescritpion en cause.
Aviez-vous un avocat devant le TI (rappel: pourquoi pas TGI: prêt conso immo??)
Etaient-ils énocés sur l’offre sans y être estimés ou seulement aux conditions générales ?
Il faut distinguer offre (sanction relevant du droit consumériste) et contrat notarié (relevant du droit civil )en plus.
Si cela n’avait pas été soulevé au 1° niveau, il y aurait dû y avoir une présomption de bonne foi pour la CA, mais appréciation souveraine des faits ! Sauf si les juges ont constaté la découverte en appel seulement, là la cour de cassation pourrait quelque chose. Alors pourvoi possible.
SERGIO
Contributeur
A ELAPHUS
Aviez-vous un avocat devant le TI (rappel: pourquoi pas TGI: prêt conso immo??)
J'ai été représenté par un avocat devant le TI. Le TGI a déclaré compétant le TI pour examiner le litige. (saisine sur incompétence)
Etaient-ils énocés sur l’offre sans y être estimés ou seulement aux conditions générales ?
Il est très exactement écrit: " Le coût de ces garanties et assurances s'élève:
- pour les garanties par acte notarié, le coût est évalué à: LOGIPRET REVI 10700 francs "
Concernant les frais assurances incendie, il faut aller chercher dans le paragraphe "obligations particulières relatives aux biens finances ou affectes en garantie" le texte suivant " Pendant toute la durée du prêt ... le bien devra :
- être assuré contre tout risque de destruction assurable... ce dont il devra être justifié à notre établissement à première demande de sa part "
IL n'y a donc pas d'estimation de ces frais car tout simplement pas pris en compte.
Il faut distinguer offre (sanction relevant du droit consumériste) et contrat notarié (relevant du droit civil )en plus.
Dans mon cas présent, il s'agit d'un prêt immobilier à usage locatif. Mon avocat à fait état de l'erreur affectant le TEG en disant que les frais de garanties n'étaient pas inclus dans le calcul du TEG et à fait remarquer que également les frais de garanties n'étaient pas inclus dans le calcul figurant l'acte de prêt notarié.
Mais encore une fois ce n'est qu'en appel que j'ai fait rajouter la jurisprudence concernant les frais d'assurance incendie qui n'étaient dans ce cas pas évalués ni intégrés dans le calcul du TEG.
Au plaisir de vous relire
Aviez-vous un avocat devant le TI (rappel: pourquoi pas TGI: prêt conso immo??)
J'ai été représenté par un avocat devant le TI. Le TGI a déclaré compétant le TI pour examiner le litige. (saisine sur incompétence)
Etaient-ils énocés sur l’offre sans y être estimés ou seulement aux conditions générales ?
Il est très exactement écrit: " Le coût de ces garanties et assurances s'élève:
- pour les garanties par acte notarié, le coût est évalué à: LOGIPRET REVI 10700 francs "
Concernant les frais assurances incendie, il faut aller chercher dans le paragraphe "obligations particulières relatives aux biens finances ou affectes en garantie" le texte suivant " Pendant toute la durée du prêt ... le bien devra :
- être assuré contre tout risque de destruction assurable... ce dont il devra être justifié à notre établissement à première demande de sa part "
IL n'y a donc pas d'estimation de ces frais car tout simplement pas pris en compte.
Il faut distinguer offre (sanction relevant du droit consumériste) et contrat notarié (relevant du droit civil )en plus.
Dans mon cas présent, il s'agit d'un prêt immobilier à usage locatif. Mon avocat à fait état de l'erreur affectant le TEG en disant que les frais de garanties n'étaient pas inclus dans le calcul du TEG et à fait remarquer que également les frais de garanties n'étaient pas inclus dans le calcul figurant l'acte de prêt notarié.
Mais encore une fois ce n'est qu'en appel que j'ai fait rajouter la jurisprudence concernant les frais d'assurance incendie qui n'étaient dans ce cas pas évalués ni intégrés dans le calcul du TEG.
Au plaisir de vous relire
Dernière modification:
SERGIO
Contributeur
Elaphus a dit:
Concernant le motif de la décision :
Il est écrit: Il est constant que le point de départ du délai quinquennal, prévu par l'article 1304, de l'action en nullité d'une stipulation d'intérêts contractuel résultant de l'irrégularité de la mention du taux effectif global est soit la date de la convention, soit la date de la révélation de l'erreur lorsque les mentions de l'acte ne la faisait pas révéler par elle-mêmes.
En l'espèce, l'offre de prêt mentionne que le coût des garanties par acte notarié est évalué à 10700 francs et que le taux effectif global de 5.482% est calculé "hors coût des frais liés aux garanties, leur montant ne pouvant être déterminé avec précision à ce jour". Cette offre stipule également que le bien devra être assuré par l'emprunteur contre tout risque de destruction.
Il s'ensuit que la demande en nullité de la stipulation d'intérêt contractuel engagée par acte d'huissier du 27/04/2006, alors que l'acte définitif de prêt est en date du 23 juin 1998, est en tout état de cause prescrite.
En conséquence, il convient par substitution des motifs de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur "SERGIO" de ses demandes et l'a condamné aux dépens de l'instance.
Au plaisir de vous relire
SERGIO
Contributeur
Elaphus a dit:Bon, je suis revenu au point de départ de votre récit:
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-teg-sont-inexactement-affiches.8055/page-25
hélas vous avez donc bien engagé l'action sur la mauvaise base, je ne comprends pas que l'avocat ait laissé passer ça.
Toutefois il devait y avoir bataille sur la date de révélation, il faut savoir si dans vos conclusions d'appel il y a de quoi aller en cassation ou pas.
Comment puis -je faire pour vous communiquer mes conclusions?
Elaphus
Contributeur régulier
SERGIO [lien réservé abonné]
-offre, rien à dire, rien qui justifie la déchéance sur ce point des frais notaire (reste l'incendie, mais comme vous n'avez rien demandé à ce titre, cela peut encore se faire avant les 10 ans)
- contrat notarié : pas régime de déchéance mais de nullité (or 5 ans)
Voir mon MP.
Cdt
+
Donc :
-offre, rien à dire, rien qui justifie la déchéance sur ce point des frais notaire (reste l'incendie, mais comme vous n'avez rien demandé à ce titre, cela peut encore se faire avant les 10 ans)
- contrat notarié : pas régime de déchéance mais de nullité (or 5 ans)
Des CG ou des CP ?
Faire état = le dire ‘comme ça’ (donc sans aucune portée) ou en faire l’objet d’une demande dans el disposirtif de ses conclusions ?
Voir mon MP.
Cdt
Elaphus
Contributeur régulier
Je me suis laissé emballer face à votre récit:
-l'avocat a fait ce qui lui semblait possible, sachant que le TEG de l'offre n'était pas attaquable, toutefois il aurait dû, et l'expertise amiable encore plus, voir avant que la question de l'assurance ouvrait la voie de la déchéance.Autres failles possibles dans l'offre, aussi, il ne faut pas se fixer que sur le TEG!
- en revanche il aurait dû vous dire que pour la prescription, ce n'était pas gagné d'avance.
-et la fin de non recevoir adverse n'intervenant qu'en appel réclamait une contestation. art 123 CPC: demande de D-I.
-l'avocat a fait ce qui lui semblait possible, sachant que le TEG de l'offre n'était pas attaquable, toutefois il aurait dû, et l'expertise amiable encore plus, voir avant que la question de l'assurance ouvrait la voie de la déchéance.Autres failles possibles dans l'offre, aussi, il ne faut pas se fixer que sur le TEG!
- en revanche il aurait dû vous dire que pour la prescription, ce n'était pas gagné d'avance.
-et la fin de non recevoir adverse n'intervenant qu'en appel réclamait une contestation. art 123 CPC: demande de D-I.
SERGIO
Contributeur
Elaphus a dit:
Elaphus
Contributeur régulier
Si c'est la nullité de la clause: du contrat notarié sur 5 ans.
Si c'est la déchéance, de l'acceptation de l'offre sur 10 ans.
Donc c'est plié aussi...
Petit rappel: en 2008 les durées de prescription ont été considérablement réduites,demandez-vous à qui ça profite et remerciez les députés et sénateurs qui ont voté ça (pour l'intérêt du citoyen de base?).
Si c'est la déchéance, de l'acceptation de l'offre sur 10 ans.
Donc c'est plié aussi...
Petit rappel: en 2008 les durées de prescription ont été considérablement réduites,demandez-vous à qui ça profite et remerciez les députés et sénateurs qui ont voté ça (pour l'intérêt du citoyen de base?).
pollux1963
Contributeur régulier
Bonjour
J'ai un peu de mal à comprendre tout cela. Pour moi la découverte de l'anomalie sur les frais d'assurance incendie devrait partir de novembre 2004 date à laquelle la cour de cassation s'est prononcé sur le sujet.
Bien cordialement
J'ai un peu de mal à comprendre tout cela. Pour moi la découverte de l'anomalie sur les frais d'assurance incendie devrait partir de novembre 2004 date à laquelle la cour de cassation s'est prononcé sur le sujet.
Bien cordialement
Elaphus
Contributeur régulier
pollux1963 [lien réservé abonné]
Mais dans le cas en cause cela ne passera pas pour une raison simple : la loi disposait déjà que cette assurance doit être incluse dans le calcul du TEG avant l’arrêt de 2004.
En revanche il faudrait savoir quelle était la rédaction du code conso au moment où SERGIO a contracté. Mais je pense que si elle n'était pas encore à intégrer, sa banque se serait emparée de l'idée.
Cela vaut :
- quant il y a un renversement de jurisprudence, en revanche, mais là il n’y a en a pas eu, simple lecture correcte de la loi.
- pour une banque qui persévérerait dans l’erreur après une jurisprudence se prononçant pour la 1ère fois sur une application de la loi dans un cas encore jamais venu devant elle. Désormais les tribunaux sont censés être au courant (et les plaignants aussi).
En fait pour cette assurance incendie les banques n’y faisaient guère attention, fourguant ça dans leurs CG. Désormais, pour s’éviter des ennuis, elles ont plutôt tendance à ne plus la réclamer. De toute façon l’acheteur va s’assurer dès lors qu’il est l’occupant, ce qui est moins évident pour un bailleur-emprunteur.
cordialement aussi.
Certes la CEDH assimile la jurisprudence à la loi, mais déjà en droit interne c’est plus complexe, on n'aime pas trop ça.
Mais dans le cas en cause cela ne passera pas pour une raison simple : la loi disposait déjà que cette assurance doit être incluse dans le calcul du TEG avant l’arrêt de 2004.
En revanche il faudrait savoir quelle était la rédaction du code conso au moment où SERGIO a contracté. Mais je pense que si elle n'était pas encore à intégrer, sa banque se serait emparée de l'idée.
Cela vaut :
- quant il y a un renversement de jurisprudence, en revanche, mais là il n’y a en a pas eu, simple lecture correcte de la loi.
- pour une banque qui persévérerait dans l’erreur après une jurisprudence se prononçant pour la 1ère fois sur une application de la loi dans un cas encore jamais venu devant elle. Désormais les tribunaux sont censés être au courant (et les plaignants aussi).
En fait pour cette assurance incendie les banques n’y faisaient guère attention, fourguant ça dans leurs CG. Désormais, pour s’éviter des ennuis, elles ont plutôt tendance à ne plus la réclamer. De toute façon l’acheteur va s’assurer dès lors qu’il est l’occupant, ce qui est moins évident pour un bailleur-emprunteur.
cordialement aussi.
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