Les TEG sont inexactement affichés

[Elaphus]

Merci à vous deux :​

​

Aristide [lien réservé abonné]​

​

Quand il ne s'agit pas d'acquisition mais qu'une garantie hypothécaire soit demandée, c'est l'emprunteur qui désigne le notaire qu'il a choisi et il intervient seul.

​

Faux, du moins dans mon cas. En outre une constitution d’hypothèque exige que la banque soit représentée.​

​

Par contre quand un dossier présente des particularités (exemple de plusieurs copies exécutoires demandées déjà pris) la banque ne peut le savoir (voir explication ci-dessous)

​

Pourquoi plusieurs copies exécutoires ? Et alors ce serait une demande de la banque…​

Mais n’oublions pas : estimation demandée, pas exactitude. L’argument ironique du mutiné ne vaut pas : est moins inexacte une estimation que rien du tout.​

​

Vanille95 [lien réservé abonné]​

​

Je ne voudrais pas généraliser et affirmer que toutes les banques ont à leur disposition des outils informatiques sophistiqués... je peux seulement dire que la banque pour laquelle j'ai travaillé l'an dernier disposait dans son outil de simulation (= avant l'émission de l'offre) des tables de coûts (inscription de PPD, d'hypothèque, frais d'actes,...).

​

Cela me semble assez naturel. Qu’en disent les camarades banquiers du forum ?

Si toutes les banques étaient en mesure de calculer ce coût (très proche du coût définitif),

​

​

Depuis le temps que la loi existe, elles ont toutes dû comprendre qu’il fallait la respecter, quand même !​

​

l'emprunteur y verrait peut-être un peu plus clair... mais cela ne répondrait pas à la question (cruciale) relative à la nature (et aux modalités de calcul) des autres coûts qui entrent dans le calcul du TEG :

​

C’est toujours ce que j’appelle la double source non pas de la morale, mais de l’immoralité du TEG :​

- aspects du calcul selon la vision d’avocatlex ;​

- omission de certains éléments à prendre en compte.​

Et j’en reviens à ma question sur la façon dont tous ces frais sont énéoncés et estimés dans les offres bien faites. Personne n’en a jamais vu ?​

​

​

​

 

[hargneux]

Le notaire est toujours choisit par le client et jamais imposé par la banque.
Si la banque veut passer par son notaire il vient toujours en "second" et sa rémunération est en fait un pourcentage retrocédé par le notaire rédacteur (d'où la bonne ambiance qui règne entre eux), le coût est donc strictement le même avec un, deux voire trois notaires.

En ce qui concerne la copie exécutoire, sauf erreur, elle n'existe qu'en un seul exemplaire au profit du prêteur (nominative ou à ordre) , et c'est d'ailleurs un joyeux bazard que d'en demander un duplicata en cas de perte.

Je constate quand même qu'au bout de 23 pages et 221 messages on n'a pas beaucoup avancé.
Il suffirait pourtant un tout petit peu de bon sens (pratique) de la part de ceux qui veulent nous imposer, par la loi des choses qu'eux mêmes ils ne comprenent pas.

Un exemple récent, et qui n'a rien à voir, le prouve encore, le gars de TF1 qui vient de se faire virer, l'est parceque il a posé une question à son député sur la loi Hadopi, que son député qui n'y connais strictement rien n'a pu répondre à la question et la transmise plus haut...Ca me parait totalement abérrant qu'un député vote une loi dans laquelle il ne comprend rien, celle du TEG est tout à fait dans ce shéma.

 

[idiotduvillage]

Bonjour à tous,

Quelqu'un peut-il me dire quelle est la sanction civile d'un TEG erroné sur dépassement d'un découvert autorisé (je fais naturellement référence à la jurisprudence de la CC de février 2008 sur l'obligation d'intégrer les CIAP dans ce TEG).

La nullité de la convention d'intérêt, bien sûr (ceux-ci étant ramenés au taux légal), mais quoi d'autre ? En clair, le remboursement des frais et commissions est-il aussi à inclure ? Il semble que ce soit la position adoptée par la CA de renvoi de Rennes en février dernier mais je n'en comprend pas le fondement.

Merci.

 

[Aristide]

C'est ainsi que mon propos étais de dire qu'il ne faut pas se referer à un TEG mais à la valeur que va nous coûter notre emprunt qui comme vous le dite est la charge réelle.

Bonjour,

Je ne partage pas votre point de vue.

Démonstration à partir de deux exemples simples

Offre première banque :
- Emprunt de 100.000€
- Taux nominal proportionnel = 4,50%
- Durée = 240 mois
- Echéance 632,65€ après arrondi monétaire
- Frais dossier = 1.000€
- Coût du crédit = (((632,65€ x 240) + 1.000€) – 100.000€) = 52.836€
- TEG = 4.6181%

Offre seconde banque :
- Emprunt de 100.000€
- Taux nominal proportionnel = 4,40%
- Durée = 240 mois
- Echéance 627,26€ après arrondi monétaire
- Frais dossier = 2.000€
- Coût du crédit = (((627,26€ x 240) + 2.000€) – 100.000€) = 52.542,40€
- TEG = 4.6369%

Le coût du crédit (charge réelle en euros) de la seconde offre est donc inférieur de 52.836€ - 52.542,40€ = 293,60€ par rapport à la première offre.
Mais son TEG est supérieur = 4,6369% contre 4,6181%.

Le fait que l’emprunteur ait à payer dès le départ 2.000€ de frais de dossier au lieu de 1.000€ conduit à un TEG supérieur bien que le taux du prêt soit inférieur (4,40% contre 4,50%).

C’est normal, la banque « profite » de 1.000€ de plus dès le départ et elle peut les re prêter immédiatement.
Inversement l’emprunteur doit au mieux puiser 1.000€ dans son épargne, au pire les emprunter, pour équilibrer son plan de financement.

Entre deux offres, le TEG reste donc un paramètre de comparaison plus pertinent que le coût du crédit, à condition bien entendu que les règles de son calcul soient bien respectées par les prêteurs.

Ce n’est sans doute pas sans raison d’ailleurs que les législations imposent cet indicateur ni que les organismes de défense des consommateurs recommandent d’y prêter une attention particulière.

Bien cordialement,

 

[Bounty]

Bonjour,

Je ne partage pas votre point de vue.

Démonstration à partir de deux exemples simples...

J'ai du mal a cerné votre point de vue. Vous prendriez quel offre?

Dans l'exemple cité, théoriquement, si j'etais l'emprunteur je prendrais la 2eme offre. Le coût final étant moins élévé et le taux nominal plus petit. Et c'est bien la que le TEG induis en erreur puisqu'il est plus élévé.

Par ailleur j'ai simulé le placement des 1000 euro pendant 20ans sur un compte ainsi que le placement des 5,36 euro de différence des écheances sur un compte aussi au même taux de 2%.
Il en ressort que au bout de 20ans le placement des 5,36 euro tous les mois est plus avantageux que de placer 1000 euro des le depart.
1000 euro placé à 2% pendant 20 ans donnent environ 485 euro d'interet et donc un total de 1485 euro de capital final
5,36 euro placé à 2% tous les mois pendant 20 ans donnent environ 307 euro d'interet et donc un total de 1593 euro de capital final
Un différentiel de grosso modo 100 euro en faveur de l'emprunt le moins couteux mais ayant le TEG le plus élévé.

Dans la réalité je ferais aligner les frais de dossier sur l'autre offre pour les reduire à 1000 euro ou aligner le taux de la premiere offre. Apres tout la concurrence est faite pour cela. D'ailleurs je me demande comment les banquiers arrivent à justifier des frais de dossier qui n'ont plus de correlation avec leur côut réel.

Le législateur qui a instauré le TEG voulais au départ que l'on puisse comparer deux offres facilement en se referant à 1 seul indicateur identique à toutes les offres. Le TEG etant ainsi le dénominateur commun à toute les offres et pourtant votre exemple montre justement que le TEG le plus bas n'est pas nécéssairement le plus avantageux in fine.
L'utilisateur lambda s'y referera alors que le comptable averti se servira de l'ensemble des données pour choisir son offre.
Cdt,

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vous propose une autre approche par la comparaison de ce que j'appelle "Le coût réel du projet à crédit"

Voir fichier Excel joint :

Hypothèse N° 1 - Taux 4,50% - Frais dossier = 1.000€ puisés sur épargne
Coût réel projet à crédit 153 354,21 €
Cette hypothèse correspond à "l'offre première banque" au TEG de 4,6181%

Hypothèse N° 2 - Taux 4,40% - Frais dossier = 2.000 puisés sur épargne
Coût réel projet à crédit 153 513,41 €
Cette hypothèse correspond à "l'offre seconde banque" au TEG de 4,6369%


Bien cordialement,

 

[idiotduvillage]

Et sur la sanction d'un TEG erroné , toujours pas d'avis ?

 

[Elaphus]

Là c'est crédit immo, pas conso...
Pour lui, le TEG erroné amène de façon automatique la déchéance totale du prêteur au droit aux intérêts, alors qu'elle est laissée à la discrétion du juge pour le crédit immo (c'est la faille de la stratégie d'avocatlex) .

 

[idiotduvillage]

Merci Elaphus, d'autant que la distinction que vous relevez entre prêts conso et immo est en effet d'importance.

Mais ma véritable interrogation, au delà de la déchéance pour le prêteur de la stipulation des intérêts contractuels prévus au contrat, porte sur les divers fais et commissions qu'il aurait dû intégrer dans le TEG affiché (ceci étant valable pour tous les crédits dont le TEG est reglementé).

Dès lors que son TEG est erroné, la sanction de ce manquement va-t-elle au delà de la simple déchéance de ses intérêts, c'est-à-dire peut-elle entrainer la restitution des frais et éventuelles commissions payés par le prêteur et qu'il y avait lieu d'intégrer dans ce TEG.

C'est là toute ma question. Vos pistes sont évidemment très bienvenues. Merci

 

[Aristide]

En ce qui concerne la copie exécutoire, sauf erreur, elle n'existe qu'en un seul exemplaire au profit du prêteur (nominative ou à ordre) , et c'est d'ailleurs un joyeux bazard que d'en demander un duplicata en cas de perte..

Bonjour,

Oui, bien évidemment.
Dans l'exemple que je donnais il fallait comprendre "Copies de copie exécutoire".
Je conçois que je me suis mal exprimé.

Mais pour en revenir au fond de la discussion à savoir est-ce qu'une agence bancaire au moment "M" où le conseiller instruit et saisit informatiquement son dossier, a la possibilité de connaître avec une précision acceptable, le montant des frais que l'accédant/emprunteut aura à payer, j'aurais pu aussi prendre, comme exemple, l'importance plus ou moins grande du travail à fournir par le notaire dans sa recherche d'origine de propriété.

Il va de soi qu'un bien très ancien qui a fait l'objet de multiples cessions demandra beaucoup plus de recherches (sur 30 ans) et de pages qu'un bien récent qui est revendu pour la première fois.
A cet instant, croyez vous qu'une que sur un appel de l'agence le notaire pourrait "au pied levé" fournir une estimation suffisamment précise ?

Cordialement

 

[Elaphus]

idiotduvillage :
[lien réservé abonné]

Dès lors que son TEG est erroné, la sanction de ce manquement va-t-elle au delà de la simple déchéance de ses intérêts, c'est-à-dire peut-elle entrainer la restitution des frais et éventuelles commissions payés par le prêteur et qu'il y avait lieu d'intégrer dans ce TEG.

Là, c’est niet !
Aristide :
[lien réservé abonné]

Dans l'exemple que je donnais il fallait comprendre "Copies de copie exécutoire".

2 cas :
- plusieurs prêts, alors on peut imaginer qu’il y ait plusieurs copies, mais leur coût relève du TEG de chaque prêt.
- un seul, et alors la banque n »’a aucun dorit à faire payer des "Copies de copie exécutoire" à l’emprunteur. Du reste une nouvelle copie de la ‘grosse’ ne s’obtient que par décision de justice en cas de perte.
Quand je disais ‘le notaire de la banque’ : cela ne veut pas dire qu’il participe officiellement à l’acte, sauf éventuellement pour la représenter à l’acte, mais bien souvent il va envoyer le texte de la partie d ‘acte traitant du prêt à son confrère, avec son logiciel notarial, et la banque le paie sans aucun partage classique de frais.

Pour en revenir au sujet, un TEG erroné amène les possibilités de sanctions suivantes pouvant du reste être demandées concurremment:
- demande de déchéance du droit consumériste.NB : depuis la loi scélérate de 2008, prescription sur 5 ans et non 10 !!
- action (ou exception) en nullité des clauses d’intérêts, hors droit consumériste : droit civil classique. Avocatlex conviendra que cela ne fait pas rembourser le prêt, et a donc tout son intérêt. Eventuellement pour un faux capé on peut ne demander que la nullité de la clause d’indexation.
- action (ou exception) en nullité du contrat entier du droit civil classique.
- demande de dommages-intérêts du droit civil classique.

 

[Aristide]

2 cas :
- plusieurs prêts, alors on peut imaginer qu’il y ait plusieurs copies, mais leur coût relève du TEG de chaque prêt.
- un seul, et alors la banque n »’a aucun dorit à faire payer des "Copies de copie exécutoire" à l’emprunteur. Du reste une nouvelle copie de la ‘grosse’ ne s’obtient que par décision de justice en cas de perte.
[lien réservé abonné]

Merci Elaphus

Mais je me demande si l'on se comprend bien

1) - Ne peut-il pas y avoir plusieurs copies de copie exécutoire même s'il n'y a qu'un seul prêt.
Par exemple achat et financement d'un bien en indivision par plusieurs personnes, chacune exigeant sa copie ?

2) - Il n'est pas question que la banque fasse "payer des "Copies de copie exécutoire" à l’emprunteur" mais simplement qu'elle ait une estimation correcte des frais que la notaire demandera avec deux objectifs :
2.1) - Etre certain que le plan de financement global sera bien équilibré.
Plus les frais sont importants, plus les emprunteurs devront avoir d'apport personnel ou plus le crédit devra être important. Dans ce dernier cas incidence sur les charges et donc la capacité de remboursement qui peut remettre en cause l'acceptation même du crédit.
2.2) - Permettre une saisie suffisamment correcte desdits frais afin d'afficher dans l'offre un TEG acceptable au sens de la loi ce qui était le sujet initial de la discussion.

Bien cordialement, [lien réservé abonné]

 

[Elaphus]

1) - Ne peut-il pas y avoir plusieurs copies de copie exécutoire même s'il n'y a qu'un seul prêt.
Par exemple achat et financement d'un bien en indivision par plusieurs personnes, chacune exigeant sa copie ?

Ben non, seul le prêteur a droit à la 'grosse', pas son débiteur qui n'a rien à faire exécuter contre lui...
Eux ils ont des copies simples de l'acte, et toutes celles demandées en supplément sont facturées à part.

 

[Aristide]

Merci

Qu'il n'y ait qu'une seule grosse nous soomes d'accord.
Pour les copies, un notaire que j'avais interrogé ne m'avait parlé de cette "facturation à part"

Mais quid de l'obligation d'inclure les frais de garanties dans le calcul du TEG ?
Cette "facturation à part" exonère t-elle banques et notaires de les inclure dans le calcul ?

Bon dimanche

 

[Elaphus]

Ce n'est pas à inclure dans le TEG car ces demandes spéciales en conditionnent pas l'obtention du prêt, l'hypothèque et sa 'grosse', si.
Donc facturation "à part" du TEG.

 

[Aristide]

Ce n'est pas à inclure dans le TEG car ces demandes spéciales en conditionnent pas l'obtention du prêt, l'hypothèque et sa 'grosse', si.
Donc facturation "à part" du TEG.

OK
Je vous remercie

 

[Elaphus]

Je fais remonter ce sujet qui semble mort de mauvaise mort, car il restait à terminer...
Serait-il arrivé quelque chose à avocatlex, car je l'imagine mal - nec pluribus impar- cesser ce combat?

 

[kenko82]

Il en partiel de droit, pour passer en L2

 

[avocatlex]

Je fais remonter ce sujet qui semble mort de mauvaise mort, car il restait à terminer...
Serait-il arrivé quelque chose à avocatlex, car je l'imagine mal - nec pluribus impar- cesser ce combat?

De retour sur terre, après déplacement lointain, mes respects à tous.

et relançons en effet : pourquoi cette accroche apparemment ravageuse et un tantinet provocatrice qui a conduit à poser que 90 % au moins des TEG seraient inexactement affichés ?


Prenons l'exemple concret des 150.000 contrats CFF.

Afficher un taux fixe sur une durée réduite, suivie d'un taux indexé sur le reste de la durée encore à courir du contrat suppose de tenir compte de ces deux taux pour le calcul du TEG.

Ne tenir compte que du premier - réduit ainsi à sa fonction de "taux d'appel" - et produire un tableau d'amortissement établi sur ce seul taux d'appel est fausser la calcul du TEG, les textes qui le définissent... et parfois même la législation sur l'usure.

Cela est d'autant plus pernicieux que l'allongement conventionnel de la durée d'un contrat de prêt n'a quasiment aucune incidence sur le TEG (si l'on excepte le lissage des frais non récurrents tels que frais de mise en place ou constitution de garanties)



Btref, ce TEG n'a pas été afiché loyalement car il n'a pas tenu compte des données prévisibles du contrat au jour d'émission de l'offre, données connues du professionnel mais ignoré du profane.

Il semble donc bien qu'aucun de ces contrats n'affiche correctement le TEG, ce terme "correctement" compris comme respectant la législation française et celle européenne à laquelle elle est soumise.

Il ne s'agit donc pas seulement de savoir si tel ou tel frais doit ou non être intégré dans ce calcul mais de constater que les fondements mêmes de celui-ci ne sont pas toujours respectés dans des familles entières de contrats.

ce qu'on appelle un vice "systémique"... en sorte qu'ici il s'agirait plutôt de 100% des contrats visés.

 

[kenko82]

Purée avec toi les banques françaises pourraient donc éviter de rembourser les emprunts que leur à consenti l'Etat pour éviter la faillite généralisée. Il leur suffirait de contester les TEG pour casser les contrats... C'est une bonne nouvelle pour mon employeur mais une moins bonne pour mes futurs impôts.