Les SCPI

[lariflette1976]

Je sollicite ce jour et pour une nouvelle fois, les analyses éclairées des experts sur ce site. Ces derniers jours un coup de tonner à grondé sur le secteur des véhicules d'investissement de la SCPI au travers de correction des montants des parts des investisseurs, notamment chez "Amundi" et quelques autres encore..Je souhaiterai avoir votre avis au regard de la tendance corrective générale sur la possibilité d'un éventuel impact concernant le gestionnaire primalliance reim et plus particulièrement sur la SCPI primopierre...et secondairement, quel peut être la perte pour l'un de ses investisseurs ? Je vous remercie bien sincèrement pour vos réponses..

 

[Buffeto]

un article [lien réservé abonné] à ce sujet ?

 

[lariflette1976]

Avec une petite précision pour argumenter la légitimité de mon questionnement : l'évolution de la reconstitution 1) évolution valeur..7,22 % 2) potentiel de plus ou moins value -2,04%...merci pour vos réponses

 

[sorcier]

quel peut être la perte pour l'un de ses investisseurs ? Je vous remercie bien sincèrement pour vos réponses..

Zéro si tout ce qui t'intéresse sont les loyers: pas vendu, pas perdu. On pourrait parler d'une manque à gagner mais pas d'une perte.

Si non, une façon de faire une estimation (très) grossière serait calculer la valeur de la part nécessaire pour que le rendement soit intéressant.

Selon cela, si une bonne SCPI doit donner un minimum de 4 % de rendement et Primopierre donne 3.33 % elle peut se prendre une claque proche de -20% pour y arriver. Sans une expertise d'actualisation elle est limitée à -8 %.

D'ailleurs on peut y voir l’intérêt de Amundi à avoir choisi le moment de faire une expertise: pouvoir déprécier le prix de la part au delà de la fourchette +/- 10 % d'avant l'évaluation pour que le rendement de ses SCPI soit dans la course.

 

[lariflette1976]

Merci Sorcier pour ta réponse très éclairée, selon toi penses-tu qu'avec ces éléments cette SCPI pourrait faire l'objet d'une correction de la part de son gestionnaire ? Merci de ta réponse...

 

[sorcier]

Merci Sorcier pour ta réponse très éclairée, selon toi penses-tu qu'avec ces éléments cette SCPI pourrait faire l'objet d'une correction de la part de son gestionnaire ? Merci de ta réponse...

Je te recommande regarder le tableau de @Rouste et comparer Primopierre avec Rivoli Avenir Patrimoine (avant dépréciation de -12,41%) et obtenir tes propres conclusions. J'ai déjà obtenu la mienne.

 

[lariflette1976]

Merci Sorcier, difficile de tirer une analyse pertinente. En effet, certaines cumulent des décotes assez sévère sur l'exercice de deux années consécutives et n'ont pas encore fait l'objet d'une mesure correctives, là où Rivoli accuse une décote un peu plus modérée mais subit l'action corrective à un taux d'endettement similaire..donc oui compliqué d'avoir une idée objective..mesures anticipatoires dans un secteur en mauvaise santé économique ???

 

[sorcier]

Merci Sorcier, difficile de tirer une analyse pertinente.

Vraiment?

En regardant le tableau, Primopierre et Rivoli son très similaires: très largement investies en bureaux en ÎdF, même taux d'endettement, occupation inférieure à 90 %, même surcote (avant réévaluation) ...

L'une à fait une dépréciation du prix de la part, l'autre pas, et ta question est si celle qui ne l'a pas faite peut la faire...

 

[lariflette1976]

Ou bien est-ce pour un soucis d'anticipation dans la mesure ou deux autres SCPI du même gestionnaire (amundi) étaient aussi en difficulté dans une plus grande mesure ??

 

[lariflette1976]

Mais sur le fond, en effet votre analyse est pertinente...malheureusement..

 

[lariflette1976]

[lien réservé abonné]

un article [lien réservé abonné] à ce sujet ?

Merci Buffeto...

 

[lariflette1976]

[lien réservé abonné]
Cela est assez subjectif.....N'étant pas très aguerri sur ce genre d'exercice, je vais reformuler ma question, au risque de passer pour un "profane" : dans ce cas de figure, ayant acheter une part de ce produit x à un moment donné, celui-ci subissant une correction en devenir Y, dois-je accuser une perte de la valeur de x devenue la nouvelle résultante de Y...??? Merci pour vos réponses..

 

[agra07]

Merci Sorcier, difficile de tirer une analyse pertinente. En effet, certaines cumulent des décotes assez sévère sur l'exercice de deux années consécutives et n'ont pas encore fait l'objet d'une mesure correctives, là où Rivoli accuse une décote un peu plus modérée mais subit l'action corrective à un taux d'endettement similaire..donc oui compliqué d'avoir une idée objective..mesures anticipatoires dans un secteur en mauvaise santé économique ???

De mémoire, Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI mature dont le rendement annuel est plutôt faible (loyers), dont le RAN est correct et dont la valeur de part était jusqu'à présent régulièrement augmentée, donc le TRI à 10 ans correct (sous réserve de vérification).
Le tableau ci-dessus doit se lire à la lumière de ces précisions.

 

[lariflette1976]

Merci de ton analyse agra07..

 

[lariflette1976]

Vraiment?

En regardant le tableau, Primopierre et Rivoli son très similaires: très largement investies en bureaux en ÎdF, même taux d'endettement, occupation inférieure à 90 %, même surcote (avant réévaluation) ...

L'une à fait une dépréciation du prix de la part, l'autre pas, et ta question est si celle qui ne l'a pas faite peut la faire...

Oui, c'était effectivement bien cela le sens de ma question..merci à toi..

 

[Axiles]

Pour ajouter ma vue, subjective : ce genre de crise doit amener à faire ce que chacun devrait faire régulièrement, se poser la question de l'intérêt ou non de garder chaque produit. Telle SCPI a-t-elle toujours un bon rendement ou pas ? Quelles sont ses perspectives de revalorisation, etc. De la même manière qu'on se demande si on veut rester investi sur telle ou telle action, où clôturer un PEL au vu de la hausse des taux.

Ce que ça ne doit pas amener à faire, c'est des ventes panique. Mais vendre de mauvaises SCPI, c'est sain.

Personnellement, je n'avais que deux SCPI, et j'ai tout vendu le week-end dernier, principalement parce que les rendements étaient devenus dégueu, entre 3 et 4% avant FDG.

Enfin, et ça n'est pas contradictoire avec la critique des vente panique, mais il faut considérer que c'est un scénario tout à fait réaliste que le marché baisse nettement et durablement, à cause d'une peur panique des investisseurs. Donc quelqu'un qui a vocation à sortir des SCPI à horizon <5 ans devrait le faire au plus vite selon moi.

 

[Blister]

Il y aura inévitablement de nombreuses ventes paniques.
Pour s'en convaincre, il suffit déjà de lire les réactions sur ce forum étant entendu que nous sommes entre personnes déjà avisées.
Imaginez donc la réaction d'investisseurs lambdas qui ont investi sur ces supports un peu par hasard car c'était à la mode et mis en avant par les commerciaux.

 

[agra07]

Pour ajouter ma vue, subjective : ce genre de crise doit amener à faire ce que chacun devrait faire régulièrement, se poser la question de l'intérêt ou non de garder chaque produit. Telle SCPI a-t-elle toujours un bon rendement ou pas ? Quelles sont ses perspectives de revalorisation, etc. De la même manière qu'on se demande si on veut rester investi sur telle ou telle action, où clôturer un PEL au vu de la hausse des taux.

Ce que ça ne doit pas amener à faire, c'est des ventes panique. Mais vendre de mauvaises SCPI, c'est sain.

Personnellement, je n'avais que deux SCPI, et j'ai tout vendu le week-end dernier, principalement parce que les rendements étaient devenus dégueu, entre 3 et 4% avant FDG.

Enfin, et ça n'est pas contradictoire avec la critique des vente panique, mais il faut considérer que c'est un scénario tout à fait réaliste que le marché baisse nettement et durablement, à cause d'une peur panique des investisseurs. Donc quelqu'un qui a vocation à sortir des SCPI à horizon <5 ans devrait le faire au plus vite selon moi.

Bonjour,
pour ma part, je suis dans un autre état d'esprit.
Si on considère le cas, exemplaire, de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine., la baisse de la valeur de la part devrait faire remonter le taux de distribution au dessus de 4.,5% en 2023 si le volume des loyers reste inchangé. Ce taux la situerait alors parmi les "bonnes SCPI". Par ailleurs cette SCPI a des réserves importantes alors que d'autres n'en ont aucune. Elle a donc des atouts non négligeables mais les investisseurs s'intéressent trop à mon avis au taux de distribution au détriment des autres parametres.
Si l'on considère en outre que les frais de départ nécessitent un investissement sur la durée (disons 8 ans au moins), et d'autre part que je n'ai pas besoin immédiatement de cet argent, je n'envisage pas de vendre en l'état.
Mais c'est un choix purement personnel tout à fait discutable.

 

[Axiles]

Bonjour,
pour ma part, je suis dans un autre état d'esprit.
Si on considère le cas, exemplaire, de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine., la baisse de la valeur de la part devrait faire remonter le taux de distribution au dessus de 4.,5% en 2023 si le volume des loyers reste inchangé. Ce taux la situerait alors parmi les "bonnes SCPI". Par ailleurs cette SCPI a des réserves importantes alors que d'autres n'en ont aucune. Elle a donc des atouts non négligeables mais les investisseurs s'intéressent trop à mon avis au taux de distribution au détriment des autres parametres.
Si l'on considère en outre que les frais de départ nécessitent un investissement sur la durée (disons 8 ans au moins), et d'autre part que je n'ai pas besoin immédiatement de cet argent, je n'envisage pas de vendre en l'état.
Mais c'est un choix purement personnel tout à fait discutable.

Nous sommes dans une même logique, de rationaliser le choix

A noter cependant une vraie divergence apparemment : selon moi les frais d'entrée sont un pur sunk cost. Ils sont perdus, ils ne doivent plus impacter la décision dès une seconde après l'achat. Ce qui compte ce sont les frais d'entrée du futur placement si vente et réinvestissement il y a. C'est une nette différence.

C'est un peu le sujet avec RAP. Tant qu'on pouvait éviter cette baisse de 12%, il aurait fallu le faire, mais maintenant qu'il est trop tard, il faut oublier ce -12%, même si c'est dur . Le fait que le rendement remonte (de 3.38% en 2022 [lien réservé abonné] à 3,84% (3.38 / 0.88), pas 4,5%), est un petit réconfort mais même à ce niveau là la SCPI reste médiocre, et surtout, pourquoi son rendement cesserait sa baisse inélectutable, alors qu'on connaît tous la situation complexe des bureaux (79% de son actif) et des commerces (12% de son actif) ? Donc même en occultant la baisse, je me demande pourquoi conserver une SCPI qui ne sera même pas à 4% post décote, et qui n'a eu de cesse de décevoir dans le passé, pas juste en % de rendement, mais même en dividende en €.

 

[lariflette1976]

Il y aura inévitablement de nombreuses ventes paniques.
Pour s'en convaincre, il suffit déjà de lire les réactions sur ce forum étant entendu que nous sommes entre personnes déjà avisées.
Imaginez donc la réaction d'investisseurs lambdas qui ont investi sur ces supports un peu par hasard car c'était à la mode et mis en avant par les commerciaux.

Merci de votre réponse Blister, en effet, attitude similaire à un "bank run" est certainement à prévoir malheureusement..