Les SCPI

[ba7872]

Dans les assurances vie la quasi totalité ou totalité des SCPI doivent être à capital variable et achetées / vendues sans carnet d'ordre.

Même pour une SCPI à capital variable, il y a un carnet d'ordre (registre des demandes de retrait) qui enregistre les demandes de retrait dans l'ordre chronologique.
La notion de variable est surtout vraie pour l'augmentation du capital. Pour la diminution, c'est beaucoup plus restreint et réglementé (retrait compensant des parts souscrites les mois précédents et non encore investies + retrait via le fonds de remboursement). Ce n'est pas comme un OPCVM où il y a obligation de rachat par la société de gestion (sauf exception rare dans des situations particulières)

Clairement ces contrats d'assurance vie perdent leur liquidité et des investisseurs qui voudraient juste arbitrer pour éviter une éventuelle future baisse des parts sont désormais pieds et mains liés.

On met juste sur un pied d'égalité les porteurs de parts en direct et les détenteurs de parts en AV. Donc je ne vois pas où le problème. Les détenteurs en AV disposaient en fait d'un avantage, on le leur a juste supprimé.
A votre avis, les détenteurs en direct, ils vendent pour quels raisons ? De manière directe ou indirecte (SCPI possédées par les SCI/OPCI ou en AV), tout le monde vend massivement pour éviter une future baisse des parts et dans le même temps plus personne n'achète. Donc comment justifier que les possesseurs en AV auraient un avantage aussi important ?

 

[Bossuet]

Donc comment justifier que les possesseurs en AV auraient un avantage aussi important ?

Parce que tel est le contrat avec l'assureur, pour bcp d'AV.

Là, c'est un avantage, il y a des cas où c'est un inconvénient.

Le propriétaire des parts est l'assureur. Le risque qu'il prend est rémunéré. (De plus, si on rachète ou arbitre une UC, le prix est fixé après l'ordre de rachat, à cours inconnu au moment de la demande, et suivant les règles spécifiques du contrat. Comme d'ailleurs lors de la souscription.)

 

[Msimmo]

Donc comment justifier que les possesseurs en AV auraient un avantage aussi important ?

Les deux ont des avantages et inconvénients.

SCPI à capital variable via assurance vie : vous sortez quand vous voulez à un prix non décidé. Certains ont pu sortir au moment du -15% et ça fait mal. D'où des demandes d'annulation.

SCPI à capital fixe : il y a un matching des ordres de ventes et d'achat et vous maîtrisez en partie le prix au risque d'un manque de liquidité fort.

Si vous allez dans cette direction il y a aussi pas mal de différence niveau fiscalité. C'est surtout deux enveloppes différentes et maintenant les règles du jeu change.

Si la seconde moitié des SCPI bloquées dans l'assurance vie se mettent à dévisser ça va faire du bruit chez les investisseurs bloqués...

 

[Axiles]

Capimmo est une SCI, pas une SCPI. Si vous voulez faire des additions, il faut prendre toutes les SCI.

Bien vu, merci pour votre vigilance !

D'ailleurs, dire que 1/3 du marché est bloqué n'a aucun sens. C'est plutôt le ration "nombre de SCPI bloquées/nombre se SCPI" qui serait plus pertinent.

En désaccord là pour le coup. Raisonner en valeur et non en nombre de SCPI me semble plus adapté. On se fiche de savoir que 99% des SCPI garantissent la liquité si ce sont des SCPI microscopiques.

 

[ba7872]

En désaccord là pour le coup. Raisonner en valeur et non en nombre de SCPI me semble plus adapté. On se fiche de savoir que 99% des SCPI garantissent la liquité si ce sont des SCPI microscopiques.

Je pense qu'on peut discuter longtemps pour savoir s'il faut considérer le nombre de SCPI, leur capitalisation relative, la valorisation totale des parts en attente de retrait ... Ce que je voulais dire, c'est que (pour exemple) pour un total de 100 Mds, entre 1 SCPI bloquée qui vaudrait 10 Mds et 10 SCPI bloquées de 1Mds chacune, je trouve le problème plus alarmant dans le second cas.

 

[ba7872]

Parce que tel est le contrat avec l'assureur, pour bcp d'AV.

Je suis d'accord. Mais si le contrat permet à l'assureur de bloquer les arbitrages à cause d'une situation particulière, ça ne me choque pas du tout. Pour Oradéa Vie, si c'est écrit dans le contrat, les assurés sont censés le savoir et ne peuvent pas se plaindre.

Pour Spirica, il y a une clause dans l'avenant des SCPI :

Dans le cas où ce support serait amené à faire l’objet d’une mesure de restriction telle que prévue par la réglementation, les opérations source support pourront être refusées par l’Assureur.

Je ne sais pas exactement quelles sont ces potentielles mesure de restriction ? (loi Sapin II uniquement ?)

 

[opération spéciale]

BJ à tous,
Forte probabilité de baisse de la part chez Primovie (début 2024), la décote est déjà de plus de 6%.

 

[jeekes]

BJ à tous,
Forte probabilité de baisse de la part chez Primovie (début 2024), la décote est déjà de plus de 6%.

Je n'en serai pas surpris.
Je m'en suis complètement débarrassé après le T3...

 

[Tubair]

Bonjour,

Je n'en serai pas surpris.
Je m'en suis complètement débarrassé après le T3...

Après le T3?
Dans le cadre de parts au sein d’une assurance vie je suppose?

Tubair

 

[jeekes]

Bonjour,

Après le T3?
Dans le cadre de parts au sein d’une assurance vie je suppose?

Tubair

Woui !

 

[Tubair]

Woui !

Merci pour l’info car ayant actuellement des parts en attente de vente, j’aurai trouvé ça étrange si ça avait et via une détention en PP.

Tubair

 

[lariflette1976]

BJ à tous,
Forte probabilité de baisse de la part chez Primovie (début 2024), la décote est déjà de plus de 6%.

Bonjour opération spéciale, d'où détenez-vous ce chiffres s'il vous plaît ?
J'aimerai assez comprendre ce que cela implique vraiment en terme de perspectives.. Merci

 

[lucienbramard]

Question naïve mais pourquoi vendre ?

Investir en SCPI c’est à horizon minimum 10 ans, justement à cause du risque de baisse de prix de la part et pour amortir les frais de souscription. Au pire en 3 / 4 ans de loyer la baisse sera amortie, si on est long terme ça ne pose pas de souci, ça fait partie du jeu en immobilier.

Le capital investi en parts de SCPI est du capital dont on n’a pas besoin, destiné à générer de la rente, donc tant que ça verse du loyer quel est le problème ?

Peut être que beaucoup ont souscrit un placement qui n’était pas adapté à leur profil ?

(Je précise au cas où : ce sont de vraies questions, pas de l’ironie)

 

[sbene]

Question naïve mais pourquoi vendre ?

Investir en SCPI c’est à horizon minimum 10 ans, justement à cause du risque de baisse de prix de la part et pour amortir les frais de souscription. Au pire en 3 / 4 ans de loyer la baisse sera amortie, si on est long terme ça ne pose pas de souci, ça fait partie du jeu en immobilier.

S'il faut 3/4 ans de loyers pour récupérer les frais de souscription et 3/4 ans pour récupérer une baisse du prix de part, le rendement va pas être folichon au bouts de 10 ans !!

 

[Philou75]

S'il faut 3/4 ans de loyers pour récupérer les frais de souscription et 3/4 ans pour récupérer une baisse de part, le rendement va pas être folichon au bouts de 10 ans !!

Ça fait partie des éventualités pour l’immobilier. Les 10 dernières années ont fait croire à certains pour ne pas dire à beaucoup de gens que l’immobilier grimpait jusqu’au ciel.

 

[sbene]

Enfin, de manière générale, je ne vois pas aucun intérêt à rester investi si l'on sent la baisse du prix de part venir : soit la SCPI n'est plus performante et on s'en va, soit l'avenir démontre qu'elle peut encore avoir un intérêt et on peut toujours revenir dessus plus tard, sachant que les frais de souscription sont quasiment identiques (voire inférieurs) aux baisses de prix de part constatées en 2023

 

[Cust3r]

Je suis complètement d'accord avec @lucienbramard.

Les SCPI sont des produits de rendement et non de plus value.

Si on ajoute à cela la durée de détention moyenne d'après les études (+ de 20 ans), je pense que ceux qui ne sont pas sortis du marché assimileront cette crise que comme un lointain souvenir.

Je conçois pour autant qu'il y ait des mauvaises SCPI (bancaires) et que ce passage va ouvrir les yeux sur certaines SdG.

 

[fdod]

Investir en SCPI pour du 4.5 versus un fond € à 3.5 ou 4 %, il y a pas photo à mon avis.

 

[sbene]

Les SCPI sont des produits de rendement et non de plus value.

Ce ne sont pas pour autant des produits de moins-value...

Je comprends votre raisonnement pour de la SCPI achetée en direct. En A-V, c'est beaucoup plus discutable, à partir du moment où la liquidité du produit est pleinement assurée.

 

[lucienbramard]

Investir en SCPI pour du 4.5 versus un fond € à 3.5 ou 4 %, il y a pas photo à mon avis.

Pour les SCPI récentes "opportunistes" on est plutôt entre 5.5 et 7%, ça fait quand même une différence surtout celles sans frais d'entrée.

3,5 ou 4% sur les fonds euro c'est vraiment sur les fonds boostés qui nécessitent 30 / 50% d'UC ou bien sur les tout nouveaux contrats type Placement Direct Euro +

Ce ne sont pas pour autant des produits de moins-value...

Je comprends votre raisonnement pour de la SCPI achetée en direct. En A-V, c'est beaucoup plus discutable, à partir du moment où la liquidité du produit est pleinement assurée.

Pour moi si on achète des SCPI c'est pour les loyers sur 10 / 20 / 30 ans : quelle importance si la valorisation est temporairement en baisse ? C'est comme si vous faisiez du locatif en LMNP par exemple, que votre bien est actuellement estimé à -10% ou -15% à cause de la crise qu'on connaît, faut-il le revendre en catastrophe pour autant ? Bien sûr que non, votre locataire paie ses loyers qui arrivent sur votre compte en banque, et dans quelques années votre bien sera de nouveau estimé en plus value a priori. Tout est dans le nom : immobilier. A mon sens ce n'est pas un support propice aux arbitrages en fonction de sa valorisation du moment

Après je trouve que l'avantage principal des SCPI sur AV est surtout la fiscalité et la facilité de gestion de plusieurs SCPI sur la même enveloppe qui est agréable