Les SCPI

[Glisseur]

Il n’y a pas de lien entre les loyers futurs et les réévaluations;

Qu’il y ait un lien dans l’autre sens, une baisse de l’immobilier pourrait à terme entraîner une baisse des loyers, c’est possible dans certains cas, mais la baisse des loyers ne joue pas sur la valeur de la part.

Bien sûr qu’il y a un lien… L’offre pléthorique de bureaux dans un contexte de plus faible demande ou dans un contexte de demande moins solvable (cf ralentissement de l’économie) va entraîner une baisse des loyers. L’investisseur ne va alors pas accepter de payer autant un actif avec un rendement en baisse. Donc, l’immobilier baissera et la valeur des parts également. Par conséquent, la baisse des loyers futurs entraîne une baisse de valeur des actifs.

 

[moietmoi]

Effectivement car je n'ai rien compris mais je te crois sur parole

ici, il ne s'agit pas de croire les uns ou les autres, on échange nos points de vue, et tant qu'à faire il vaut mieux que ceux ci soient compréhensibles par ceux qui prennent part au débat; bref il vaut mieux que je cause dans le poste dans le langage que tu comprends...
je simulais un dialogue d'une scpi ayant un bien à vendre et d'une autre scpi ayant des liquidités à placer... y a t il accord entre les 2 sur le prix.... non, car le bien est "pourri" pour la location..
un autre acquéreur , avec un autre projet-non locatif- se présente, et le prix lui convient;
bref de la négo et de la vente la plus classique

 

[TranquilouBillou]

Bien sûr qu’il y a un lien… L’offre pléthorique de bureaux dans un contexte de plus faible demande ou dans un contexte de demande moins solvable (cf ralentissement de l’économie) va entraîner une baisse des loyers. L’investisseur ne va alors pas accepter de payer autant un actif avec un rendement en baisse. Donc, l’immobilier baissera et la valeur des parts également. Par conséquent, la baisse des loyers futurs entraîne une baisse de valeur des actifs.

Il y en a effet un lien, mais le plus gros de la baisse des valeurs cet été est lié à l'effet taux.
Comme une obligation, le premier impact sur la valeur, violent, est d'abord l'effet taux.
Le deuxième, plus pernicieux, est celui de la solvabilité de l'émetteur.
En immo, il y a aussi l'effet offre / demande qui pèse sur l'équilibre, mais globalement, l'immo fonctionne de la même façon que les oblig.

 

[Triaslau]

Bien sûr qu’il y a un lien… L’offre pléthorique de bureaux dans un contexte de plus faible demande ou dans un contexte de demande moins solvable (cf ralentissement de l’économie) va entraîner une baisse des loyers. L’investisseur ne va alors pas accepter de payer autant un actif avec un rendement en baisse. Donc, l’immobilier baissera et la valeur des parts également. Par conséquent, la baisse des loyers futurs entraîne une baisse de valeur des actifs.

non... C'est un exercice comptable; les réévaluations viennent de la baisse du sous jacent donc de la valeur de réalisation et du manque de liquidité, selon la demande l'AMF. Le variation des loyers futurs n'a jamais été une composante du prix d'une part de SCPI, pas du plus hier qu'aujourd'hui.

 

[moietmoi]

Le variation des loyers futurs n'a jamais été une composante du prix d'une part de SCPI, pas du plus hier qu'aujourd'hui.

lol; mdr; venant de toi, alors qu'à mon habitude, j'accorde un crédit appuyé à tes avis:
La base d'une évaluation d'un actif immobilier locatif; par les 3 méthodes;la technique du comparable, la technique du rendement en classique et la méthode des flux futurs;
Les vidéos qui ont été citées sur ce forum, mettent bien en avant la qualité des baux , la durée du reste à courir et la durée des franchises( cadeaux aux locataire d'occupation sans loyer), pour l'évaluation des actifs des scpi qui ont dévalorisé; ( javais cité le moment exact de la vidéo qui m'avait valu une blague de Buffeto , car c'était à la 49,3 9 minutes)

 

[Triaslau]

lol; mdr; venant de toi, alors qu'à mon habitude, j'accorde un crédit appuyé à tes avis:
La base d'une évaluation d'un actif immobilier locatif; par les 3 méthodes;la technique du comparable, la technique du rendement en classique et la méthode des flux futurs;
Les vidéos qui ont été citées sur ce forum, mettent bien en avant la qualité des baux , la durée du reste à courir et la durée des franchises( cadeaux aux locataire d'occupation sans loyer), pour l'évaluation des actifs des scpi qui ont dévalorisé; ( javais cité le moment exact de la vidéo qui m'avait valu une blague de Buffeto , car c'était à la 49,3 9 minutes)

je vais pas parler compta avec quelqu'un qui me disait il y a quelque jours qu'il fallait faire un amortissement comptable des actifs financiers ... ou qui 2 posts plus haut indiquait "comment il imaginait que çà se passait" pour ensuite affirmer "c'est exactement comme çà que çà se passe"

bref croyez ce que vous voulez, j'ai déjà donné le lien des article du code monétaire qui encadre la valorisation des parts de SCPI. J'ai travaillé avec l'AMF sur leur recommandation, et j'ai suivi son implémentation car elle a un impact important sur les assureurs vie que je supervise

Les gérants d'actifs ont tous communiqué sur la baisse des part pour rassurez les investisseurs, personne n'a parlé de baisse de loyers. Même les journaliste qui n'y connaissent rien ou les gens qu'ils interrogent, qui n'y connaissent rien non plus n'ont jamais dit çà.
Et je ne dis pas que les loyers ne vont pas baisser, çà n'a pas commencé à ma connaissance, mais çà serait la prochaine étape logique. Ce que je dis c'est que les revalorisations de parts qui ont eu lieu entre juin et septembre, à la demande de l'AMF, ne vient pas des loyers. Il a fallut réévaluer les actifs, dans un contexte de hausse des taux et de baisse de l'attractivité de l'immobilier et tenir compte du manque de liquidité venant du surplus des demandes de désinvestissement de scpi par rapport aux demandes d'investissements.

Le tout premier a avoir revalorisé c'est Amundi, voici le communiqué de presse, merci de m'indiquer où il est fait question de loyer. [lien réservé abonné]

Ces "idiots" se sont même permis d'écrire "cette forte hausse des taux ne peut qu’avoir un impact négatif sur les valeurs des biens immobiliers ce qui a mené, depuis fin 2022, à une baisse des prix de marché constatés sur les transactions réalisées et à la révision à la baisse des valeurs d’expertises." et "il est à noter toutefois que les revenus locatifs des immeubles détenus ne sont à ce jour pas affectés par ces ajustements de valeur qui ne font que refléter la hausse brutale des taux d’intérêt."

Ils auraient du venir sur ce forum pour savoir comment faire leur revalorisation.

 

[moietmoi]

Les gérants d'actifs ont tous communiqué sur la baisse des part pour rassurez les investisseurs, personne n'a parlé de baisse de loyers. Même les journaliste qui n'y connaissent rien ou les gens qu'ils interrogent, qui n'y connaissent rien non plus n'ont jamais dit çà.

regarde cette vidéo déjà citée avec le dg de Theoreim; la valorisation des scpi pour les nuls..
je disais;

merci pour cette video! à la 49,39 minutes et 52,48 la prise en compte de la pérrenité des loyers concernant l'évaluation des scpi; ceci indique bien que l'on doit, avant l'acquisition de parts , analyser la politique d'achat de la scpi /sci concernant les baux des immeubles acquis;

voilà la video: ou il est dit par exmeple -25% pour absence de locataire...alors qu'il va y en avoir un..

 

[Richard 1er]

Quand on ne travaille pas avec l'AMF et qu'on ne supervise aucune assurance vie, on est obligé de faire comme on peut.

Pour faire simple et avec peu de moyens,
le montant global des revenus que touche une SCPI étant directement corrélé à son TOF (Taux d'Occupation Financier) et son TOP (Taux d'Occupation Physique), je propose de prendre d'abord ces 2 indicateurs en considération pour savoir si la SCPI va être capable de servir un montant total de dividendes suffisant à ses associés par rapport au prix des parts pour rester compétitive sur le marché financier sans avoir à dévaluer malgré l'inflation et la hausse des taux.
J'adjoindrais ensuite un 3ème indicateur qui serait la durée moyenne (pondérée si possible) des baux restant à courir. Mais c'est une donnée difficile à se procurer.
Et en 4ème lieu, l'âge moyen du patrimoine et son état (niveau de la Provision pour Grosses Réparations). Peut-être les grosses SCPI anciennes, comme Epargne Foncière ou d'autres, n'ont-elles pas toujours un patrimoine à la hauteur de ce qu'il faudrait, mais se gardent bien de le claironner sur les toits. Je dis ça, je dis rien.

 

[ba7872]

le montant global des revenus que touche une SCPI étant directement corrélé à son TOF (Taux d'Occupation Financier) et son TOP (Taux d'Occupation Physique), je propose de prendre d'abord ces 2 indicateurs en considération pour savoir si la SCPI va être capable de servir un montant total de dividendes suffisant à ses associés par rapport au prix des parts pour rester compétitive sur le marché financier sans avoir à dévaluer malgré l'inflation et la hausse des taux.

C'est un léger raccourci. Si le loyer d'un bien baisse suite à la renégociation d'un bail ou à une relocation, les TOF et TOP restent inchangé

J'adjoindrais ensuite un 3ème indicateur qui serait la durée moyenne (pondérée si possible) des baux restant à courir. Mais c'est une donnée difficile à se procurer.

Cette donnée est souvent fournie dans les rapports trimestriels.
WALB (Weight Average Lease Break) ou durée résiduelle moyenne des baux en immobilier
WALT (Weighted Average Lease Term) ou durée moyenne restante des baux
Plus d'infos : [lien réservé abonné] et [lien réservé abonné]

Et en 4ème lieu, l'âge moyen du patrimoine et son état (niveau de la Provision pour Grosses Réparations). Peut-être les grosses SCPI anciennes, comme Epargne Foncière ou d'autres, n'ont-elles pas toujours un patrimoine à la hauteur de ce qu'il faudrait, mais se gardent bien de le claironner sur les toits. Je dis ça, je dis rien.

Là, je crois que c'est le rapport annuel qu'il faut regarder... Mais on ne trouve pas toutes les informations (l'état du patrimoine entre autre...). Et c'est déjà un peu plus compliqué à déchiffrer que les bulletins trimestriels.

 

[ba7872]

C'est un léger raccourci. Si le loyer d'un bien baisse suite à la renégociation d'un bail ou à une relocation, les TOF et TOP restent inchangé

Quoique, le TOF va peut-être baisser un peu, mais dans l'épaisseur du trait, car le poids du loyer dans l'ensemble du patrimoine va baisser. Mais moins que si le bien n'était pas loué.
Exemple :
- si on avait un TOF de 90%, avec 1 bien qui rapporte 10, le reste des locaux loué 80, et les locaux non loués correspondant à un loyer théorique de 10.
(10+80)/(10+80+10) = 90 %
- si le bien est reloué à 5 au lieu de 10, le TOF est alors de
(5+80)/(5+80+10) = 89,5 %
- si le bien était juste vacant (mais avec loyer théorique toujours de 10), le TOF passerait à 80%


En caricaturant, si l'ensemble des loyers baissent tous dans la même proportion, les TOF et TOP restent inchangés. Par contre, le rendement va baisser.
Donc ces deux indicateurs ne sont pas suffisants. Il faut regarder dans les bulletins trimestriels l'évolution des loyers perçus chaque trimestre (attention, ça peut varier beaucoup d'un trimestre à l'autre en fonction de la date exacte de réception des loyers). Regarder aussi l'évolution des loyers lors des renouvellements des baux (mais toutes les SdG ne fournissent pas l'information), lors de la location d'un bien vacant (mais difficile de savoir quel était l'ancien loyer), ...
Bref c'est assez complexe.

Ce qui est sûr, c'est qu'un TOF en baisse constante est mauvais signe.

 

[Richard 1er]

C'est un léger raccourci. Si le loyer d'un bien baisse suite à la renégociation d'un bail ou à une relocation, les TOF et TOP restent inchangé


Cette donnée est souvent fournie dans les rapports trimestriels.
WALB (Weight Average Lease Break) ou durée résiduelle moyenne des baux en immobilier
WALT (Weighted Average Lease Term) ou durée moyenne restante des baux
Plus d'infos : [lien réservé abonné] et [lien réservé abonné]


Là, je crois que c'est le rapport annuel qu'il faut regarder... Mais on ne trouve pas toutes les informations (l'état du patrimoine entre autre...). Et c'est déjà un peu plus compliqué à déchiffrer que les bulletins trimestriels.

J'adhère à ces différentes réponses. Je les ai mêmes likées !

Quoique, le TOF va peut-être baisser un peu, mais dans l'épaisseur du trait, car le poids du loyer dans l'ensemble du patrimoine va baisser. Mais moins que si le bien n'était pas loué.
Exemple :
- si on avait un TOF de 90%, avec 1 bien qui rapporte 10, le reste des locaux loué 80, et les locaux non loués correspondant à un loyer théorique de 10.
(10+80)/(10+80+10) = 90 %
- si le bien est reloué à 5 au lieu de 10, le TOF est alors de
(5+80)/(5+80+10) = 89,5 %
- si le bien était juste vacant (mais avec loyer théorique toujours de 10), le TOF passerait à 80%


En caricaturant, si l'ensemble des loyers baissent tous dans la même proportion, les TOF et TOP restent inchangés. Par contre, le rendement va baisser.
Donc ces deux indicateurs ne sont pas suffisants. Il faut regarder dans les bulletins trimestriels l'évolution des loyers perçus chaque trimestre (attention, ça peut varier beaucoup d'un trimestre à l'autre en fonction de la date exacte de réception des loyers). Regarder aussi l'évolution des loyers lors des renouvellements des baux (mais toutes les SdG ne fournissent pas l'information), lors de la location d'un bien vacant (mais difficile de savoir quel était l'ancien loyer), ...
Bref c'est assez complexe.

Ce qui est sûr, c'est qu'un TOF en baisse constante est mauvais signe.

Vous partez dans des calculs compliqués en me reprochant ma façon ma façon de vouloir simplifier une matière qui, je le sais autant que vous, est éminemment complexe, et dépend en dernier ressort des gérants, parce que vous vous méprenez sur le sens de mon message # 1068 qui n'a, au contraire, d'ambition que de simplifier notre tâche dans un premier temps.

J'aurais dû le dire plus clairement, et insister davantage sur mon intention.

Je voulais simplement choisir quels étaient les premiers critères propres à nous alerter rapidement sur ce qui ne va pas, ou du moins méritant une explication.

En écrivant ce message j'avais en tête un autre message que j'avais posté précédemment, le message # 1014
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/baisse-des-parts-de-scpi.47380/page-102#post-549228
où l'on voit comment le magazine Idéal Investisseur essaie de comparer (et même de noter !) les SCPI à partir d'une série de critères.

Ma démarche consistait à choisir lesquels regarder en priorité. Pour commencer.

 

[Pascal 75]

ici, il ne s'agit pas de croire les uns ou les autres, on échange nos points de vue, et tant qu'à faire il vaut mieux que ceux ci soient compréhensibles par ceux qui prennent part au débat; bref il vaut mieux que je cause dans le poste dans le langage que tu comprends...
je simulais un dialogue d'une scpi ayant un bien à vendre et d'une autre scpi ayant des liquidités à placer... y a t il accord entre les 2 sur le prix.... non, car le bien est "pourri" pour la location..
un autre acquéreur , avec un autre projet-non locatif- se présente, et le prix lui convient;
bref de la négo et de la vente la plus classique

Effectivement, sans un "pseudo scénario", ton raisonnement est compréhensible à l'exception de "cause" et de "pourri" . Attention aussi aux majuscules
@ba7872 a donné une explication qui me semble plus raisonnable.

​

 

[Pascal 75]

lol; mdr; venant de toi, alors qu'à mon habitude, j'accorde un crédit appuyé à tes avis:
La base d'une évaluation d'un actif immobilier locatif; par les 3 méthodes;la technique du comparable, la technique du rendement en classique et la méthode des flux futurs;
Les vidéos qui ont été citées sur ce forum, mettent bien en avant la qualité des baux , la durée du reste à courir et la durée des franchises( cadeaux aux locataire d'occupation sans loyer), pour l'évaluation des actifs des scpi qui ont dévalorisé; ( javais cité le moment exact de la vidéo qui m'avait valu une blague de Buffeto , car c'était à la 49,3 9 minutes)

Il convient certainement de lire "Je rigole / Je me moque de toi" en lieu et place de lol / mdr ...
Cette petite blague étant faite, je comprends votre raisonnement ; Oui, les loyers futurs peuvent avoir un impact sur les valorisations. Il me semble néanmoins que le principal moteur des baisses de valorisation reste les valeurs de reconstitutions (donc les expertises).

 

[Buffeto]

(donc les expertises).

les expertises ok ...qui sont donc les experts et quelles sont les garanties pour l'investisseur que ces " experts " soient meilleurs que les ....diagnostiqueurs par exemple ou les experts qui prédisaient en l'an 2000 un CAC 40 à 10 000 points dans 5 ans ?
ou les notaires qui expertisent des maisons pour des successions avec un delta de la vente d'environ 20% ?

 

[moietmoi]

valorisation reste les valeurs de reconstitutions (donc les expertises).

Il n'y a pas contradiction.
L'expert remet sa copie avec les 3 ou 4 méthodes obligatoires et sa conclusion.
Vu qu'il s'agit de biens locatifs, la pondération est favorable à
la méthode du cash flow , qui se pratique par l’actualisation des flux financiers nets attendus, revente comprise, sur une période entre 8 et 15 ans.
La norme TEGOVA reconnaît aussi la méthode par capitalisation du revenu, et la méthode comparative, qui est minorée lors de biens à vocation locative.
Chaque expert peut rajouter à ces méthodes normées une autre méthode.

 

[Buffeto]

Chaque expert peut rajouter à ses méthodes normées une autre méthode.

moi j'ai mis un bien à la vente...suivant le méthode retenue le prix varie de 150 à 180k€ ....

à qui se fier ?

 

[moietmoi]

moi j'ai mis un bien à la vente...suivant le méthode retenue le prix varie de 150 à 180k€ ....

à qui se fier ?

À l'acquéreur....
Par ailleurs un avis de valeur ou estimation remise par une agence n'a pas valeur d'expertise.
Seuls les experts, titre distinct de l'agent, ont le droit d'élaborer des expertises.
C'est payant, et pas forcément plus fiable...

 

[Buffeto]

À l'acquéreur....

pour l'instant je le fais estimer pour voir si je le vends ou si je le garde à la loc....
avec de telles estimations je sui vachement aidé ......

du coup je me dis que pour la valeur des SCPi c'est un peu pareil .....à la louche ....

 

[ba7872]

J'adhère à ces différentes réponses. Je les ai mêmes likées !


Vous partez dans des calculs compliqués en me reprochant ma façon ma façon de vouloir simplifier une matière qui, je le sais autant que vous, est éminemment complexe, et dépend en dernier ressort des gérants, parce que vous vous méprenez sur le sens de mon message # 1068 qui n'a, au contraire, d'ambition que de simplifier notre tâche dans un premier temps.

J'aurais dû le dire plus clairement, et insister davantage sur mon intention.

Je voulais simplement choisir quels étaient les premiers critères propres à nous alerter rapidement sur ce qui ne va pas, ou du moins méritant une explication.

En écrivant ce message j'avais en tête un autre message que j'avais posté précédemment, le message # 1014
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/baisse-des-parts-de-scpi.47380/page-102#post-549228
où l'on voit comment le magazine Idéal Investisseur essaie de comparer (et même de noter !) les SCPI à partir d'une série de critères.

Ma démarche consistait à choisir lesquels regarder en priorité. Pour commencer.

Je ne vois pas en quoi mes calculs sont compliqués... J'ai quand même pris un exemple ultra simple.

Je ne me méprends pas sur le sens de votre message initial, je mets juste en garde que les TOF et TOP sont des indicateurs très imparfaits pour estimer l'évolution des loyers et donc des dividendes.
("savoir si la SCPI va être capable de servir un montant total de dividendes suffisant à ses associés"). Un TOF plus ou moins stable peu masquer une forte baisse des loyers. Et je donne un exemple chiffré car ce n'est pas forcément intuitif.

 

[Richard 1er]

Je ne vois pas en quoi mes calculs sont compliqués .. J'ai quand même pris un exemple ultra simple.

Je ne me méprends pas sur le sens de votre message initial, je mets juste en garde que les TOF et TOP sont des indicateurs très imparfaits pour estimer l'évolution des loyers et donc des dividendes.
("savoir si la SCPI va être capable de servir un montant total de dividendes suffisant à ses associés"). Un TOF plus ou moins stable peu masquer une forte baisse des loyers. Et je donne un exemple chiffré car ce n'est pas forcément intuitif.

J'ai écrit le message # 1071 cette nuit à 2:13 pour occuper mes insomnies. Je n'avais pas trop envie de me plonger dans votre démonstration chiffrée, fût elle simplissime. Ceci explique cela.
Mais après quelques heures de sommeil réparateur, qu'il me soit permis de mieux comprendre le sens de votre remarque ..