Les SCPI

[Atys]

Effectivement, le délai de jouissance sur Zen n'est pas le meilleur :

Afficher la pièce jointe 21513

Merci. Donc théoriquement je devraisavoir qqch fin du mois (6eme mois). Je contacterai linxea si ce n'est pas le cas.

 

[sbene]

On le voit, les soubresauts sont quasi imprévisibles..

Je ne suis pas d'accord, on a très rapidement vu quelles SCPI allaient souffrir cette année, et même si on ne maîtrise pas précisément le timing, nombreux sont ceux qui ont pu se libérer à temps des PFO2, Primopierre, Patrimmo Commerce, etc...

 

[Richard 1er]

Je ne suis pas d'accord, on a très rapidement vu quelles SCPI allaient souffrir cette année, et même si on ne maîtrise pas précisément le timing, nombreux sont ceux qui ont pu se libérer à temps des PFO2, Primopierre, Patrimmo Commerce, etc...

.. mais pour celles qui sont passées à travers cette première vague de dévaluation, on ne sait plus très bien ce qu'il peut se passer, car elles deviennent de ce simple fait plus chères et moins compétitives qu'avant ..

 

[sbene]

En surveillant la valeur de reconstitution, la collecte et les valeurs en attente de retrait, on peut se faire une idée de quelles SCPI s'approchent de la zone à risque.... mais ce n'est effectivement pas une science exacte, puisque la société de gestion peut également décider à tout moment, sans que ça corresponde à une exigence quelconque autre que stratégique, de faire varier la valeur dans les -10/+10%

 

[moietmoi]

Si c'était " si " prévisible que cela, cette file de discussion ne serait pas si fournie.
Et il y aurait une file intitulé :
" les baisses auxquelles on a échappé".
Cependant

mais pour celles qui sont passées à travers cette première vague de dévaluation, on ne sait plus très bien ce qu'il peut se passer, car elles deviennent de ce simple fait plus chères et moins compétitives qu'avant ..

C'est toujours à mon avis mécomprendre les raisons des baisses de valeurs.
Une scpi baisse lorsque le revenu attendu futur n'offre plus les mêmes valeurs espèrées.

 

[Pascal 75]

Si c'était " si " prévisible que cela, cette file de discussion ne serait pas si fournie.
Et il y aurait une file intitulé :
" les baisses auxquelles on a échappé".
Cependant

C'est toujours à mon avis mécomprendre les raisons des baisses de valeurs.
Une scpi baisse lorsque le revenu attendu futur n'offre plus les mêmes valeurs espèrées.

Je pensais que les SCPI baissaient lorsque leurs valorisations (expertises) baissaient ?

Autre "idée": certaines SCPI pourraient brader leur patrimoine afin de faire face aux demandes massives de rachat ?
Il y aura donc peut-être de belles affaires à faire pour les SCPI collectant encore ...

 

[Cust3r]

Je pensais que les SCPI baissaient lorsque leurs valorisations (expertises) baissaient ?
Autre "idée": certaines SCPI pourraient brader leur patrimoine afin de faire face aux demandes massives de rachat ?
Il y aura donc peut-être de belles affaires à faire pour les SCPI collectant encore ...

Je suis d'accord avec vous.

Selon moi, le prix de la part est ajusté en fonction du résultat de ces expertises.

Certains actifs des SCPI souffrent du fait des taux et cela se ressent sur les prix de part.

Les revenus ne sont en principe pas affectés du fait de certains mécanismes de protection : bail long, indexation des loyers ..., mais pas toujours.

 

[moietmoi]

Je pensais que les SCPI baissaient lorsque leurs valorisations (expertises) baissaient ?

oui, les experts ayant analysé les loyers à venir, et ayant conclu que la somme des loyers à encaisser dans le futur est inférieure à celle espérée, la part vaut moins chère

Autre "idée": certaines SCPI pourraient brader leur patrimoine afin de faire face aux demandes massives de rachat ?

euh, je ne pense pas; un bien mal loué, restera mal loué;
en ce moment je vends un bien locatif car l'encadrement des loyers divsie par 2 la rentabilité à venir; j'ai des visites d'investisseurs, car le bien est en dessous de la valeur..très intéressés, et puis ils se rendent compte de l'encadrement des loyers, et ils s'évadent; alors que pour des personnes qui veulent habiter dedans, j'ai plusieurs offres( bon les dossiers ne me semblent pas assez solides pour le crédit)
Ainsi la valeur d'expertise en vu le la location( comme pour une scpi) sera à l'avenir 1/3 en dessous du prix du marché;
je ne vois pas un acheteur voulant faire de la location m'acheter mon appartement..

les scpi ayant du cash ne vont pas acheter des biens qui se loueront mal à l'avenir, même décotés...

 

[Pascal 75]

oui, les experts ayant analysé les loyers à venir, et ayant conclu que la somme des loyers à encaisser dans le futur est inférieure à celle espérée, la part vaut moins chère

euh, je ne pense pas; un bien mal loué, restera mal loué;
en ce moment je vends un bien locatif car l'encadrement des loyers divsie par 2 la rentabilité à venir; j'ai des visites d'investisseurs, car le bien est en dessous de la valeur..très intéressés, et puis ils se rendent compte de l'encadrement des loyers, et ils s'évadent; alors que pour des personnes qui veulent habiter dedans, j'ai plusieurs offres( bon les dossiers ne me semblent pas assez solides pour le crédit)
Ainsi la valeur d'expertise en vu le la location( comme pour une scpi) sera à l'avenir 1/3 en dessous du prix du marché;
je ne vois pas un acheteur voulant faire de la location m'acheter mon appartement..

les scpi ayant du cash ne vont pas acheter des biens qui se loueront mal à l'avenir, même décotés...

Merci de ton retour car toute réflexion est intéressante en cette période de grand "chambardement" .

Sur le premier point :
Désolé, j'ai du mal à comprendre ton raisonnement.
Les SDG et les CGP ne cessent d'affirmer que les loyers ne baisseront pas.

Sur le second point :
Je ne sais pas si ta comparaison est pertinente.
D'un coté, nous avons de très nombreux locaux commerciaux de toute nature, de l'autre, tu prends l'exemple d'un bien locatif résidentiel.
De mon coté, je m'interroge sur des biens immobiliers professionnels devant être cédés en urgence (donc bradés) par des SDG ne pouvant plus faire face aux demandes de rachat.
Ceci pourrait faire l'affaire de SDG collectant toujours (comme Corum ou Remake justement).
Mais ce n'est qu'un raisonnement purement théorique avec un grand "?".

 

[Triaslau]

Il n’y a pas de lien entre les loyers futurs et les réévaluations;

Qu’il y ait un lien dans l’autre sens, une baisse de l’immobilier pourrait à terme entraîner une baisse des loyers, c’est possible dans certains cas, mais la baisse des loyers ne joue pas sur la valeur de la part.

 

[moietmoi]

Les SDG et les CGP ne cessent d'affirmer que les loyers ne baisseront pas.

on va avoir donc des scpi (celles qui ont beaucoup baissé)qui affichent des rendements extraordinaires; et pourquoi alors il y aurait des vendeurs...les parts devraient trouver acquéreurs facilement;

D'un coté, nous avons de très nombreux locaux commerciaux de toute nature,

raison de plus, la commercialité des baux commerciaux en France, qui donnent un avantage au locataire, dévalorise les biens mal loués;

De mon coté, je m'interroge sur des biens immobiliers professionnels devant être cédés en urgence (donc bradés) par des SDG ne pouvant plus faire face aux demandes de rachat.
Ceci pourrait faire l'affaire de SDG collectant toujours (comme Corum ou Remake justement).

voilà, Monsieur Remake, je vous présente cet immeuble de bureaux à 10 millions, les baux avec rendement actuel sont à 10% , soit 1 million annuel.
-ah bon et quand les baux se terminent-ils?
c'est variable bien sûr en fonction des lots, mais en moyenne dans 3 ans...
-Ah bon, donc dans 3 ans , j'aurais d'autres loyers et certains locaux vides.. je reviens vers vous
- Voilà, j'ai bien réfléchi; dans la situation actuelle, pour les nouveaux baux dans 3 ans je pense que des locaux resteront vides pendant 5 ans, d'autres à réorganiser; la masse des loyers annuelles sera donc de -30% par rapport à maintenant; donc 700 000 euros de loyers futurs;
- je vous fais donc une proposition à 7 millions , ce qui conservera la rentabilité à 10%
-ah non a ce prix là, je ne vends pas. je préfère l'offre à 9 millions de ce promoteur qui va entièrement restructurer et vendre par lots à la découpe..

le promoteur/marchands de biens, cherche une mage immédiate par un achat revente avec restructuration à la decoupe
l'investisseur (scpi) cherche des loyers futurs stables...
ce n'est qu'un scénario tel que je l'imagine...il y en a d'autres
la preuve: certaines scpi aujourd'hui ont comme politique de mêler les 2 aspects loyers immédiats et achat de biens avec gros travaux;

 

[Pascal 75]

on va avoir donc des scpi (celles qui ont beaucoup baissé)qui affichent des rendements extraordinaires; et pourquoi alors il y aurait des vendeurs...les parts devraient trouver acquéreurs facilement;


raison de plus, la commercialité des baux commerciaux en France, qui donnent un avantage au locataire, dévalorise les biens mal loués;


voilà, Monsieur Remake, je vous présente cet immeuble de bureaux à 10 millions, les baux avec rendement actuel sont à 10% , soit 1 million annuel.
-ah bon et quand les baux se terminent-ils?
c'est variable bien sûr en fonction des lots, mais en moyenne dans 3 ans...
-Ah bon, donc dans 3 ans , j'aurais d'autres loyers et certains locaux vides.. je reviens vers vous
- Voilà, j'ai bien réfléchi; dans la situation actuelle, pour les nouveaux baux dans 3 ans je pense que des locaux resteront vides pendant 5 ans, d'autres à réorganiser; la masse des loyers annuelles sera donc de -30% par rapport à maintenant; donc 700 000 euros de loyers futurs;
- je vous fais donc une proposition à 7 millions , ce qui conservera la rentabilité à 10%
-ah non a ce prix là, je ne vends pas. je préfère l'offre à 9 millions de ce promoteur qui va entièrement restructurer et vendre par lots à la découpe..

le promoteur/marchands de biens, cherche une mage immédiate par un achat revente avec restructuration à la decoupe
l'investisseur (scpi) cherche des loyers futurs stables...
ce n'est qu'un scénario tel que je l'imagine...il y en a d'autres
la preuve: certaines scpi aujourd'hui ont comme politique de mêler les 2 aspects loyers immédiats et achat de biens avec gros travaux;

Désolé mais ta longue diatribe est incompréhensible.
Sur le point 1 : Nous parlions de la cause des baisses de valorisation. Du coup ... je ne vois pas le rapport.
Sur le point 2 : Alors là .... c'est un roman incompréhensible (pour moi)
Je passe mon tour te souhaitant une bonne journée.

 

[sorcier]

Si c'était " si " prévisible que cela, cette file de discussion ne serait pas si fournie.

Je suis d'accord avec @sbene sur le fait qu'on voit bien les SCPI qui ont des problèmes. @Axiles et moi avons dit (je ne sais pas si ici ou sur les SCI) que prendre des risques pour ne pas faire beaucoup mieux que le monétaire n'avais pas de raison d'être. SCPIs avec loyers inférieurs à 4 % -> s'en débarrasser, loyers supérieurs à 5 % garder. Entre les deux, c'est beaucoup plus dur à trancher.

Le premier post demandait des renseignements qui ont été assez clairement donnés dans les deux premières pages. Après, chacun doit assumer ses choix.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/baisse-des-parts-de-scpi.47380/post-532754

 

[moietmoi]

beaucoup mieux que le monétaire n'avais pas de raison d'être. SCPIs avec loyers inférieurs à 4 % -> s'en débarrasser, loyers supérieurs à 5 % garder. Entre les deux, c'est beaucoup plus dur à trancher.

monétaires et scpi sont 2 classes d'actifs vraiment distincts
qui placerait du monétaire sur 15/20 ans?
qui placerait sur une scpi pour 3 mois à 2 ans?

maintenant ce qui peut se poser, c'est en attendant de trouver un "bon" placement, que faire des liquidités?
une scpi fiable si on en trouve une
le monétaire en attendant

 

[moietmoi]

Sur le point 2 : Alors là .... c'est un roman incompréhensible (pour moi)

c'est pourtant excactement comme cela que ça se passe dans l'achat par une scpi d'un bien style immeuble de bureaux...

 

[Pascal 75]

c'est pourtant excactement comme cela que ça se passe dans l'achat par une scpi d'un bien style immeuble de bureaux...

Tu veux surement dire "c'est pourtant excactement exactement comme cela que ça se passe dans pour l'achat par une scpi d'un bien style comme un immeuble de bureaux..."
Ne le prends pas mal ... je blague et je fais aussi certainement beaucoup de fautes.

 

[moietmoi]

Tu veux surement dire "c'est pourtant excactement exactement comme cela que ça se passe dans pour l'achat par une scpi d'un bien style comme un immeuble de bureaux..."

au moins, sur le fond, tu n'as pas trouvé de correction, c'est déjà, pour moi, un certain contentement;

 

[Pascal 75]

au moins, sur le fond, tu n'as pas trouvé de correction, c'est déjà, pour moi, un certain contentement;

Effectivement car je n'ai rien compris mais je te crois sur parole

 

[ba7872]

Autre "idée": certaines SCPI pourraient brader leur patrimoine afin de faire face aux demandes massives de rachat ?

Attention, je crois avoir déjà vu plusieurs fois ce type d'affirmation.
Une SCPI n'est pas une SCI. Une SCPI ne peut pas vendre comme ça lui chante des biens afin de faire face à des demandes de rachat. Ce que vous mentionnez, c'est lorsque la SCPI mets en place un fonds de remboursement en cas de blocage des parts :
- c'est un mécanisme qui est très encadré par les statuts de la SCPI : % de parts en attente de retrait sur une certaine durée (souvent 12 mois)
- sa mise en place doit être décidée en AG

Et rien ne dit que les biens vont êtres bradés (ça dépend bien sûr des biens qui seront mis en vente, et je ne sais pas dans quel délai la société de gestion doit les vendre)

Donc la mise en place d'un fonds de remboursement, on la voit venir.

 

[TranquilouBillou]

oui, les experts ayant analysé les loyers à venir, et ayant conclu que la somme des loyers à encaisser dans le futur est inférieure à celle espérée, la part vaut moins chère

euh, je ne pense pas; un bien mal loué, restera mal loué;
en ce moment je vends un bien locatif car l'encadrement des loyers divsie par 2 la rentabilité à venir; j'ai des visites d'investisseurs, car le bien est en dessous de la valeur..très intéressés, et puis ils se rendent compte de l'encadrement des loyers, et ils s'évadent; alors que pour des personnes qui veulent habiter dedans, j'ai plusieurs offres( bon les dossiers ne me semblent pas assez solides pour le crédit)
Ainsi la valeur d'expertise en vu le la location( comme pour une scpi) sera à l'avenir 1/3 en dessous du prix du marché;
je ne vois pas un acheteur voulant faire de la location m'acheter mon appartement..

les scpi ayant du cash ne vont pas acheter des biens qui se loueront mal à l'avenir, même décotés...

Pardon mais "la baisse des loyers à venir" n'est PAS la raison des baisses de valeurs.
Sauf cas particulier, cette baisse des valeurs est liée à la hausse des taux de capitalisation des actifs immobiliers, du fait de la hausse des taux directeurs, elle-même induite par l'inflation, et, corrélativement, de la hausse du taux sans risque (OAT 10 ans).