SCPI en AV ou en Direct
Le lien MoneyVox :
https://www.moneyvox.fr/assurance-v...e-ou-en-direct-les-scpi-coutent-cher-en-frais
Points à mettre en exergue :
1/ Attention aux taux annoncés par les gestionnaires de SCPI !
Ils oublient souvent de mentionner que la performance est amputée par de nombreux prélèvements. Pour l'achat de de parts en direct, deux types de frais sont à prévoir. Le plus connus, ce sont
les commissions d'entrée. Il faut compter en général 10% de son investissement, sauf pour les quelques véhicules qui n'en facturent pas (Iroko Zen, Remake Live, Mistral Sélection...). 10%, cela correspond tout de même à plus d'un an de rentabilité ! Corum impose 12% ... (2 ans de loyers). Après on respire mieux.
J'ajoute qu'il faut aussi tenir compte de sa fiscalité et de l'inflation
2/ le délai de jouissance. La quasi-totalité des SCPI versent en effet les premiers loyers 3 à 6 mois après l'acquisition. Prenons un produit livrant 6% par an : cela amenuisera le rendement des 12 premiers mois de 1,5 à 3 points ! Et il ne faut pas omettre que les loyers touchés ensuite seront fiscalisés.
3/ Dans le combat avec le direct, les SCPi en AV remportent quelques rounds. Déjà, dans le cas des SCPI avec commissions d'entrée, l'assureur offre une réduction : de 10%, cela passe à 7 ou 8%. De plus, Spirica ajoute un autre « cadeau » : il n'applique pas de délai de jouissance. Les loyers sont versés dès le mois suivant l'achat
4/ Les frais du contrat AV grignotent les part de SCPI. Si cela n'est pas compenser par une augmentation de la Valeur de part ...
0,5% de frais annuels, cela représente tout de même, au bout de 10 ans, près de 5% d'immeubles perdus ! « Et moins de parts, c'est moins de loyers, et ainsi de suite... »
5/ les assurances vie prévoient très souvent des pénalités de sortie. Chez Spirica, c'est 3% du capital pour toute vente avant 3 ans.
6/ Chez Generali, les cessions sont même bloquées pendant 4 ans, et l'assureur vient d'ajouter des frais de retrait de 4%, quelle que soit la durée de détention de la SCPI.
7/ selon son assurance vie,
on ne percevra pas l'ensemble des loyers. Suravenir n'en livre que 85%, Generali 90%... « Cette différence d'un assureur à l'autre est assez incompréhensible, commentent plusieurs distributeurs. Dans le cas d'une performance à 6%, ne toucher que 85% des loyers, c'est perdre un point de performance ! NE JAMAIS prendre de SCPi chez Suravenir
