Les SCPI

[Pascal 75]

qq a t-il déjà lu ce livre svp :
Si, oui, des avis ?
Intéressant ?

Résumé​

En complément à l'immobilier physique (à titre de résidence principale, d'agrément ou d'investissement locatif), la « pierre papier », plus souple, s'est développée et a été promue par des gérants spécialisés.
Cet investissement dématérialisé et modulable allie en effet un actif sous-jacent réputé sûr à longue période, offrant le plus souvent un rendement substantiel tout en libérant l'épargnant des contraintes et des risques de l'immobilier physique. Le véhicule d'investissement représentant l'essentiel des encours de la pierre papier (et le plus fréquemment proposé par les réseaux de distribution) est la SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers).
Pour autant, est-ce le produit le plus attractif en termes de performances et de fiscalité ?
Des supports alternatifs, moins connus mais souvent plus adaptés aux besoins et aux intérêts des épargnants, (OPCVM immobiliers, OPCI, SCI logées dans des contrats d'assurance-vie) sont pourtant disponibles. Faut-il les choisir ?
Comment concilier la souplesse de l'immobilier dématérialisé et la recherche d'une performance nette à long terme significative ?
L'auteur analyse dans cet ouvrage syncrétique (et synthétique) les différents supports de la pierre papier sous le triple angle juridique, fiscal et financier.
Les spécificités d'un investissement à partir du Luxembourg font l'objet d'un chapitre dédié.

 

[fr2k6]

A l'inverse, les SCPI logistiques ont de beaux jours devant elles...

Une information "Noël" m'a interpelé ces derniers jours :

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Selon la Fevad (Fédération du e-commerce et de la vente à distance), 78 % des Français déclarent avoir l’intention d’acheter leurs cadeaux de Noël en ligne pour Noël 2025.

Tentative de description de l'historique :
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Le plafond observé autour de 78 % en 2025 ne marque pas un recul du e-commerce de Noël, mais son entrée dans une phase de maturité. La part des achats en ligne pourrait encore évoluer au rythme des innovations technologiques et des nouveaux usages plutôt que par une adoption massive.

Le plafonnement des achats en ligne ne signe pas le retour en grâce des SCPI de commerce, mais il en stabilise le risque. Désormais, la performance dépend moins de la tendance e-commerce que de la qualité des emplacements, de la typologie des commerces et de la capacité des gestionnaires à arbitrer.

Tentative de comparaison (avec SCPI-Lab) entre un "Gold Standard" de SCPI diversifiée / Européenne et les 3 "meilleures" SCPI commerces (sur la base du TD)

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Que penser de tout cela ... ?

Sans être alarmiste pour les SCPI "commerces" ou comportant un fort % "Commerces" ; Il semble que des signaux forts d'inquiétudes apparaissent.
Le E-Commerce est un vrai rouleau compresseur actuellement décuplé par l'utilisation de l'IA

De plus les SCPI "Commerces" sont majoritairement franco-française à l'exception de Paref Prima ce qui ne favorise pas la fiscalité

Les commerces qualitatifs / indispensables / alimentaires résisteront. Mais les autres ?

Comment préserver les commerces de nos centres centres villes que nous aimons tant ... ?

Essayons peut-être (en fonction des possibilités de chacun) de favoriser nos commerces de proximité par rapport au e-commerce et aux grands centres commerciaux ?

L'ambiance de nos centres villes s'en portera mieux et, accessoirement, les SCPI "Commerces" aussi

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[plop962]

78 % des Français déclarent avoir l’intention d’acheter leurs cadeaux de Noël en ligne

Attention à ne pas sur interpréter ce chiffre. C'est pas forcément 100% des cadeaux déjà.. ça ne reste qu'un sondage d'ailleurs, au bénéfice de gens dont c'est le métier d'ailleurs de vendre sur le net ! Mais surtout une partie de ses achats vont l'être en click & collect. Les commerces ont l'obligation de s'adapter pour survivre c'est tout.

J'ai un doute sur les SCPI commerce pour revenir au vrai sujet. Est ce qu'elles achetent des locaux de petits commerçants de proximité ? Ou plutôt des locaux de grandes chaînes ? Voire même des centres commerciaux ?

Le jour où und SCPI possédera le foncier de mon boulanger du coin on en reparle mais de toutes façons je n'irai pas faire mes cadeaux de Noël chez lui !

 

[darkmilou]

A l'inverse, les SCPI logistiques ont de beaux jours devant elles...

Activimmo reste pertinent avec des entrepôts logistiques dit du " dernier km "
Juste les 10% de frais a l'achat qui me perturbe

 

[moietmoi]

J'ai un doute sur les SCPI commerce pour revenir au vrai sujet. Est ce qu'elles achetent des locaux de petits commerçants de proximité ? Ou plutôt des locaux de grandes chaînes ? Voire même des centres commerciaux ?

Il y a des SCPI spécialisées dans chacun de ses domaines.

 

[Buffeto]

Il y a des SCPI spécialisées dans chacun de ses domaines.

le problème de la spécialisation c'est lorsque le domaine de spécialité fonctionne moins bien ....

 

[Pascal 75]

Classification ASPIM :





Depuis 2024, les diversifiés ont le vent en poupe.

Deux thématiques que j'apprécie néanmoins :
Logistique & Résidentiel (en diversification)

Source ASPIM 3e trimestre 2025

• Diversifiées : 74 %
• Bureaux : 14 %
• Santé & éducation : 3 %
• Logistique & locaux d’activité : 3 %
• Commerces : 2 %
• Résidentiel : 2 %
• Hôtels, tourisme & loisirs : <1 %

 

[flatty35]

Classification ASPIM :

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Depuis 2024, les diversifiés ont le vent en poupe.

Deux thématiques que j'apprécie néanmoins :
Logistique & Résidentiel (en diversification)

Source ASPIM 3e trimestre 2025

• Diversifiées : 74 %
• Bureaux : 14 %
• Santé & éducation : 3 %
• Logistique & locaux d’activité : 3 %
• Commerces : 2 %
• Résidentiel : 2 %
• Hôtels, tourisme & loisirs : <1 %

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Idem, je trouve ces deux territoires intéressants en diversifications : logistique et Résidentiel.

Kyaneos a sorti sa 5e version "De Normandie", mais le TRI est aux paquerettes, et même en incluant le coup de pouce fiscal (2% / ans "net d'impot" sur 9 ans) ça reste peu rentable je crois : les premières années pas de distri le temps de faire les travaux, et ensuite ça reste une distri assez basse je trouve (si on regarde De Normandie 1 et 2), si c'est pour faire 2% net d'impot 9 ans / 13 + 1-2% de distrib en moyenne, au final c'est un peu décevant sauf si la revente en bout d'opération s'avère fructueuse. Pour l'instant les valeurs vénales sur les premieres opérations sont en phase avec les valeurs investies, ni plus ni moins, ce qui laisse sous entendre une absence ou une faible plus value à la sortie.

D'ailleurs si quelqu'un a des retours sur les précédentes opérations de Normandie, n'hésitez pas a venir commenter !

 

[Buffeto]

D'ailleurs si quelqu'un a des retours sur les précédentes opérations de Normandie, n'hésitez pas a venir commenter !

ce n'est pas une de normandie mais j'ai fait le bilan d'une SCPI fiscale en cours sur cette file

 

[flatty35]

ce n'est pas une de normandie mais j'ai fait le bilan d'une SCPI fiscale en cours sur cette file

Merci je suis allé y faire un tour

 

[Pascal 75]

Décryptage des indicateurs clés en SCPI​

Comprendre une SCPI passe par l’analyse de plusieurs indicateurs clés, au-delà du TD (taux de distribution) qui pointe les revenus distribués au cours d'une année.

• La PGA (performance globale annuelle) combine revenus distribués et évolution du prix de la part pour une vision complète.
• Le TRI (taux de rendement interne) mesure la performance sur le long terme, en intégrant rendement, valorisation et frais.
• Le TOF (taux d’occupation financier) indique la santé locative du patrimoine, avec un TOF autour de 90 % souvent signe de stabilité.

D’autres éléments complètent cette analyse : la taille de la SCPI pour la diversification, la collecte nette pour sa liquidité et attractivité, et la valeur de reconstitution pour évaluer le prix réel de la part.

Mais au-delà des chiffres, l’essentiel reste la qualité du patrimoine. Les indicateurs sont le tableau de bord, le patrimoine est le moteur. Il est important de considérer avant tout l'adéquation du placement avec les objectifs, l'horizon et l'appétence au risque.

Le lien :

 

[moietmoi]

Comprendre une SCPI passe par l’analyse de plusieurs indicateurs clés, au-delà du TD (taux de distribution) qui pointe les revenus distribués au cours d'une année...

merci...
à la dernière question posée:comment s'y retrouver dans tout cela? je n'y vois qu'une réponse:
venir lire et participer à l'excellent fil de discussion de ce forum!

 

[SCPIMANN]

Achat aujourd'hui de 5000€ de Comète et 5000 euros de transition Europe avec cashback de 5%.

 

[garnuts]

Vu sur un autre forum

la collecte de remake qui chute drastiquement
T1 2025 372K parts
T2 2025 256 K parts
T3 2025 162K parts

certainement due a la fermeture de la scpi sur spirica

qu'en conclure ?

 

[darkmilou]

Vu sur un autre forum

la collecte de remake qui chute drastiquement
T1 2025 372K parts
T2 2025 256 K parts
T3 2025 162K parts

certainement due a la fermeture de la scpi sur spirica

qu'en conclure ?

peut être une concurrence de plus en plus féroce !!!

[lien réservé abonné]

 

[fr2k6]

peut être la concurrence de plus en plus féroce !!!

Ça reste une collecte dont certaines SCPI rêveraient...

 

[Buffeto]

peut être la concurrence de plus en plus féroce !!!

j'allais le dire .....
lorsque tu veux placer ton argent tuas pas mal de possibilités que ce soit en SCPI ou sur d'autres supports .....

les gens n'ont pas un budget extensible , donc des choix à faire

 

[darkmilou]

j'allais le dire .....
lorsque tu veux placer ton argent tuas pas mal de possibilités que ce soit en SCPI ou sur d'autres supports .....

les gens n'ont pas un budget extensible donc des choix à faire

iroko sort encore du lot malgré tous !

un marketing et une visibilité sans doute plus agressive que remake

 

[Msimmo]

Vu sur un autre forum

la collecte de remake qui chute drastiquement
T1 2025 372K parts
T2 2025 256 K parts
T3 2025 162K parts

certainement due a la fermeture de la scpi sur spirica

qu'en conclure ?

Et puis 800m au T3-2005 avec une collecte en baisse probablement pour le T4 ça se rapproche du milliard tout de même.

Pour rappel lors de la prez de remake UK, ils indiquent penser clairement à l'atterrissage de remake live lorsqu'ils seront vers le milliard d'aum.

Il y a clairement un sujet à venir de taille à gérer pour les scpis ouvertes des remake, iroko...

 

[fr2k6]

Et à côté, des SCPI y compris récentes qui peinent à collecter quelques millions par trimestre... alors qu'elles n'ont pas forcément démérité.

La fragmentation du marché est plus que jamais un sujet.