Les SCPI

[Pascal 75]

Bonjour,

A toutes fins utiles :

Cdt

Dans ma synthèse SCPI, j'utilise la fonction Excel TRI :

Cela correspond-il à la méthode académique ou à la méthode simplifiée STP ?

Autre question sur l'article :



Cette valeur temps ne prend pas en compte l'inflation (variable avec le temps) dans les formules ?

Pour info, je vérifie le TRI Excel par la méthode d'approximation linéaire.
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TRI sur Excel :

 

[Pascal 75]

3 SCPI misent en avant (SCPI déjà bien misent en avant sur le forum)

Source : Portail-SCPI.fr

Intéressant de diversifier les sources d'informations car chaque plateforme / courtier peut avoir des intérêts commerciaux particuliers.

Dans le cas présent, les 3 SCPI sélectionnées sont très cohérentes.









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[D-Jack]

3 SCPI misent en avant (SCPI déjà bien misent en avant sur le forum)

Source : Portail-SCPI.fr

Intéressant de diversifier les sources d'informations car chaque plateforme / courtier peut avoir des intérêts commerciaux particuliers.

Dans le cas présent, les 3 SCPI sélectionnées sont très cohérentes.

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Et .... elles "misent" sur quoi, ces 3 SCPI ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans ma synthèse SCPI, j'utilise la fonction Excel TRI :

Cela correspond-il à la méthode académique ou à la méthode simplifiée STP ?

Excel utilise la vraie et bonne méthode de calcul du TRI comme tous les actuaires et "bons financiers".

A savoir cependant que Excel ne considère que des années civiles de 365 jours

Autre question sur l'article :

Afficher la pièce jointe 46349 [lien réservé abonné]

Cette valeur temps ne prend pas en compte l'inflation (variable avec le temps) dans les formules ?

Non; absolument pas !!!

Il s'agit d'une actualisation - au taux (= T.R.I.) recherché - de chaque flux - positif et négatif - de trésorerie sur la période prise en considération.

Notez que cette fonction TRI de Excel n'est utilisable que si toux les flux de trésorerie ont une périodicité régulière/constante et donne un résultat en taux proportionnel.

Si les les flux de trésorerie ne sont pas à périodicité régulière il faut alors utiliser la fonction "TRI Paiements" qui donne un résultat en taux actuariel.

Cette nuance taux proportionnel/taux actuariel doit par ailleurs alerter sur la fiabilité des comparaisons de rentabilité entre les produits.

En effet vous savez que, par exemple, pour les comptes à terme et autres... l'indication du "Taux de Rendement Annuel Actuariel Brut (T.R.A.A.B.) est obligatoire.

Or un T.R.A.A.B. actuariel n'est pas comparable avec un T.R.I. proportionnel.

Comme je l'ai souligné dans le billet de mon blog dont lien ci-dessus, la réflexion vaut bien évidemment pour les divers tableaux comparatifs publiés si, chez des gestionnaires, c'est la méthode "puriste" qui est utilisées alors que chez les autres c'est la méthode "simpliste".

Ce n'est pas la première fois que j'alerte sur ce risque de comparaisons biaisées.

Cdt

 

[nmbr6x]

Et .... elles "misent" sur quoi, ces 3 SCPI ?

Bien vu

 

[nmbr6x]

J'ai raté quelques épisodes depuis 2 jours, mais au départ on parlait du fait de contourner la liquidité "plus garantie" en cloturant son contrat d'AV ... (il faut que je retrouve le contributeur qui a évoqué ce principe génial)

Spirica (exemple ) déciderait qu'elle n'accepterait plus les rachats sur SCPI X ou Y parce que c'est du bureau moisi.

Soit.

Mais Sapin ne s'appliquerait pas parce qu'une société de gestion est dans la mouise. Pour moi, Sapin c'est pour les scénarios cata et les montants astronomiques des fonds €.

Donc à voir dans les détails, mais la technique fermeture d'AV pour vendre ses SCPI me semble tenir la route.

Hello @sbt78 :

J'ai récupéré un vieil avenant au contrat Spirit concernant les SCPI, datant d'après la remise en question de la garantie de liquidité :

"L’assureur peut à tout moment interdire temporairement les rachats partiels ou arbitrages sortants du support. L’assureur se réserve le droit d’appliquer les éventuelles futures réglementations susceptibles de permettre une limitation de la liquidité des supports en cas de rachats totaux."

Bref, le jour où il est autorisé de bloquer un rachat total , ils n'hésiteront pas , même pas besoin de refaire signer un avenant.

 

[nikola31]

Hello @sbt78 :

J'ai récupéré un vieil avenant au contrat Spirit concernant les SCPI, datant d'après la remise en question de la garantie de liquidité :

"L’assureur peut à tout moment interdire temporairement les rachats partiels ou arbitrages sortants du support. L’assureur se réserve le droit d’appliquer les éventuelles futures réglementations susceptibles de permettre une limitation de la liquidité des supports en cas de rachats totaux."

Bref, le jour où il est autorisé de bloquer un rachat total , ils n'hésiteront pas , même pas besoin de refaire signer un avenant.

Bjr. Ceci s'applique uniquement aux parts achetées après la signature de l'avenant.

 

[Atys]

Momentime est enfin dispo sur linxea avenir et l'arbitrage est possible . Le versement des revenus est fait le deux du mois donc je vais attendre le 20 septembre. C'est la seconde moitié de mon ancienne ligne silver avenir en attente sur fonds euro.

 

[Atys]

J'ai touché les revenus de remake sur suravenir. Si cette distribution est représentative et en extrapolant sur 12 mois cela ferait 4.8%. C'est quand même plus sympa que silver avenir.

 

[FLM33]

Bonjour,

En discussion avec un gestionnaire de patrimoine sur un investissement en SCPI avec emprunt, il me propose un prêt sur 20 ans à 3,59% avec différé 6 mois. J'ai recréé la simulation PDF sur excel pour pouvoir jouer sur les hypothèses.
Je trouve que ça commence à être intéressant niveau TRI. Je n'ai pas encore le panachage des SCPI que je pourrai adapter si besoin mais c'est du 100% hors France (Corum Origin, Transition Europe...).

Je me questionne sur 2 points.
D'après mes recherches j'ai estimé la fiscalité des revenues à 19% mais ça dépend de la répartition géographique, d'après vous, un taux de 19% semble un bon proxy pour estimer le taux d'imposition ?
Le rendement à 6,67% dans la simulation reçue me semble optimiste, qu'en pensez-vous ?

Si vous trouvez des erreurs dans la maquette n'hésitez pas, j'ai un problème sur le CRD en dernière année où il me reste 8 867€ est pas 0€ mais je pense que ça reste anecdotique dans les résultats finaux donc je ne m'y suis pas attardé.

 

[Juln]

Bonjour,

En discussion avec un gestionnaire de patrimoine sur un investissement en SCPI avec emprunt, il me propose un prêt sur 20 ans à 3,59% avec différé 6 mois. J'ai recréé la simulation PDF sur excel pour pouvoir jouer sur les hypothèses.
Je trouve que ça commence à être intéressant niveau TRI. Je n'ai pas encore le panachage des SCPI que je pourrai adapter si besoin mais c'est du 100% hors France (Corum Origin, Transition Europe...).

Je me questionne sur 2 points.
D'après mes recherches j'ai estimé la fiscalité des revenues à 19% mais ça dépend de la répartition géographique, d'après vous, un taux de 19% semble un bon proxy pour estimer le taux d'imposition ?
Le rendement à 6,67% dans la simulation reçue me semble optimiste, qu'en pensez-vous ?

Si vous trouvez des erreurs dans la maquette n'hésitez pas, j'ai un problème sur le CRD en dernière année où il me reste 8 867€ est pas 0€ mais je pense que ça reste anecdotique dans les résultats finaux donc je ne m'y suis pas attardé.

Je trouve le rendement plus qu'optimiste ! à mon sens entre 5 et 5.5% me semble plus réaliste dans le temps.
La revalorisation du prix part de 1% me semble une bonne hypothèse et je mettrais 0% sur la revalorisation du loyer.
Je n'ai par contre aucun avis sur la fiscalité car cela varie selon la sélection de scpi.

 

[plop962]

La seconde tenue de l'assemblée générale extraordinaire d'activimmo est demain. La précédente n'avait pas atteint le quorum.

Et ils viennent d'envoyer un lien zoom, c'est nouveau ça non chez eux ?

 

[fr2k6]

La seconde tenue de l'assemblée générale extraordinaire d'activimmo est demain. La précédente n'avait pas atteint le quorum.

Et ils viennent d'envoyer un lien zoom, c'est nouveau ça non chez eux ?

Quel est l'ordre du jour de cette AG?

 

[petit épargnant]

Un article pédagogique qui explique dans des termes simples le pourquoi de la chute de l'immobilier de bureau :

[lien réservé abonné]

Intéressant également pour décrypter les stratégies en cours et prendre du recul par rapport au marketing des acteurs qui il y a encore peu de temps nous promettez toujours plus de bureaux en périphérie grâce au grand Paris.

 

[Juln]

Un article pédagogique qui explique dans des termes simples le pourquoi de la chute de l'immobilier de bureau :

[lien réservé abonné]

Intéressant également pour décrypter les stratégies en cours et prendre du recul par rapport au marketing des acteurs qui il y a encore peu de temps nous promettez toujours plus de bureaux en périphérie grâce au grand Paris.

vous auriez l'article en entier? je ne suis pas abonné. merci

 

[Atys]

Il a été archivé sur archive.ph. l'article me semble orienté politiquement mais il y a certainement du vrai. Il dit qu'avant la crise les locaux vides car non adaptés aux nouveaux besoins voyaient tout de même leur valorisation augmenter donc cela ne posait aucun problème. Maintenant il est toujours impossible de les louer et leur valeur a baissé d'où le souci. Je comprends mieux pourquoi paris commerces a vendu seulement maintenant une surface commerciale libre depuis des années (sur Google maps on voit un camp de roms sur le parking). Ça m'avait intrigué.

 

[nmbr6x]

Bjr. Ceci s'applique uniquement aux parts achetées après la signature de l'avenant.

Sûr ? je pensais que l'avenant est une modification globale du contrat (et que donc les nouvelles règles d'appliquent aussi aux parts déjà possédées)

 

[petit épargnant]

vous auriez l'article en entier? je ne suis pas abonné. merci

Je ne suis pas sûr qu'on puisse le coller sur un forum

 

[Buffeto]

Je ne suis pas sûr qu'on puisse le coller sur un forum

non la recopie d'un article soumis à droits d'auteurs n'est pas autorisée

 

[nikola31]

Sûr ? je pensais que l'avenant est une modification globale du contrat (et que donc les nouvelles règles d'appliquent aussi aux parts déjà possédées)

Faudra relire l’avenant mais un agent linxea me l avait confirmé. Si c’était par e-mail, je dois pouvoir le retrouver.