Les SCPI

[Buffeto]

si ça continue ainsi, j'aurais récupéré ma mise de départ dans 2 mois (soit au bout de 16 mois)....

qu'est ce que tu veux dire par là ?
si tu as investi 10k€ ( mise de départ par exemple ) que signifierait " avoir récupéré ma mise de départ " ?

 

[sbene]

En ayant comptabilisé les frais de souscription de la SCPI et les frais de gestion récurrents de l'AV, j'aurais récupéré mes 10k€

 

[Buffeto]

En ayant comptabilisé les frais de souscription de la SCPI et les frais de gestion récurrents de l'AV, j'aurais récupéré mes 10k€

avec les revenus ou par la hausse du prix de la part ?

 

[lebadeil]

Je suis aussi adepte des SCPI en AV pour plusieurs raisons, même si je conçois que certains préfèrent la formule en direct.

En AV, le choix des SCPI se trouve vite limité, si on se donne une flexibilité de sortie a 5-10 ans, et avec des conditions de frais attractifs.

Le cas de Transition Europe en est une illustration, avec de la patience avant de retrouver sa mise. On retrouve cela dans le tableau de cartographie (cf lien sur mon post precedent).

C'est en partie, en s'appuyant sur les frais de souscription à 0, que les récentes SCPI ont fait un carton (iroko, remake), même avec des frais de gestion plus élevés. Ces SCPI sont aussi arrivées au bon moment sur le marché.

Le sujet garder ses SCPI sur du LT ou du très LT, a été un peu écorné après les turbulences récentes post Covid sur l'immobilier, et des baisses massives de parts chez des acteurs historiques, alors que d'autres nouveaux acteurs ont profité d'opportunités.

 

[sbene]

avec les revenus ou par la hausse du prix de la part ?

Il n'y a pas eu de hausse du prix de part depuis que j'y ai souscrit

 

[Twini]

Je suis très surpris qu'en seulement 18 mois tu retrouves "ta mise de départ" d'autant plus en AV avec les frais de gestion

Complément au message de Pascal75, qui pourrait être intéressant pour avoir une vue globale sur TE :

Je ne prends mes SCPI qu'en AV (j'ai sûrement tort dans certains cas, mais bon, choix personnel ).

Souhaitant souscrire à TE, j'en ai donc pris dans Linxea Avenir.
85 % des loyers
Délai de jouissance : immédiat

Résultat : si ça continue ainsi, j'aurais récupéré ma mise de départ dans 2 mois (soit au bout de 16 mois).... par contre, je ne saurais pas dire au bout de combien de temps Pascal75 commencera à gagner plus d'argent que moi

 

[sbene]

En fin de compte, j'ai été assez surpris moi aussi, mais quand on y réfléchit : 8% de frais de souscription de SCPI, 0,6% de frais d'AV, face à 8,25% de distribution (soit 7% avec 85% des revenus distribués), c'est pas déconnant non plus...

 

[Boboponge]

Je suis très surpris qu'en seulement 18 mois tu retrouves "ta mise de départ" d'autant plus en AV avec les frais de gestion

Sur un contrat Avenir 2, les frais de transactions de Transition Europe sont de 7.5% (10% - une offre spéciale de 2.5%). Les Frais de gestion sont de 0.6% par an. Les loyers sont reversés à 85%. Aucun délais de jouissance sur Avenir 2 pour TE
Le rendement 2024 de TE sur Avenir 2 (net de fiscalité étrangère et net de "retenue" de 15%) est de 5.78%

Je place 100 sur TE sur Avenir le 31/12/2023
Je touche 5.78 de coupon en N (un peu moins à cause des FG mensuels mais c'est dérisoire)
Je paie 0.6 de FG
Je paie 7.5 de FA

Il faudra donc attendre N+1 et un peu plus d'un an pour atteindre le ROI. Je dirai aux entre 16 et 17 mois en effet.
Le calcul est complexe car Suravenir verse tous les mois des provisions sur coupons qui sont réactualisées ensuite en fonction des coupons réellement distribués.
D'ailleurs, sur Avenir 2, on aura un coupon assez important pour TE début Septembre et début Octobre.
Par contre, début Novembre, il faudra s'attendre à une forte baisse du coupon versé sur Avenir 2 pour TE (voir à une absence de coupon) en fonction du coupon effectivement distribué par la SDG fin Novembre pour le T3. En effet, comme en 2024, le coupon versé pour TE devrait logiquement être inférieur en T3 et en T4 qu'en T1 et en T2 avec, le cas échéant, une utilisation parfois controversée du RAN dans le merveilleux monde des SCPI.
Par ailleurs, pour une meilleure précision dans le calcul du ROI, il faudrait prendre en compte le rendement généré sur le fonds euros rendement 2 des loyers perçus. Les intérêts composés atteignent une puissance extrême dès lors que les coupons sont versés et réinvestis tous les mois.

 

[sbene]

Exact pour le 5,78 %...

 

[garnuts]

Interessant, on peut faire 100% scpi sur ce contrat ?

 

[sbene]

De base, oui, mais il y a des contraintes sur certaines SCPI

 

[Atys]

Et sauf erreur de ma part ce contrat garantit la liquidité des SCPI contrairement à spirit désormais

 

[dede02]

Pour en revenir aux frais sur Boursovie, j'ai simulé un achat ce matin et l'annexe à valider est quelque peu différente de la FAQ de Bourso.
Apparemment le prix d'achat serait le prix de réalisation (même si pas explicite) et le prix de rachat le prix de réalisation -3%
Ce qui baisserait le coût achat / vente imaginé précédemment.

Afficher la pièce jointe 45885

Au sujet Mistral sur l'Av de Bourso la part je l'ai payé 172.92€ mais la valeur retenu sur mon compte est de 167.73€ (on a retrouve nos -3%)

 

[Jaumep]

Bonjour

Sur le contrat AV meilleurtaux Liberté Vie de ma femme je vois, pour Juillet un versement de loyer ( trimestriel) de la scpi Activimmo trois fois moindre que les versements précédents.
Aurais je raté quelque chose ?
Avez vous fait le même constat ?

 

[Jaumep]

Bonjour

Sur le contrat AV meilleurtaux Liberté Vie de ma femme je vois, pour Juillet un versement de loyer ( trimestriel) de la scpi Activimmo trois fois moindre que les versements précédents.
Aurais je raté quelque chose ?
Avez vous fait le même constat ?

Ha ben ça y est…je viens de comprendre ( désolé).
Les versements seront désormais versés mensuellement.
Donc tout va bien.
Merci Jaumep pour cette réponse et ta réactivité.

 

[darkmilou]

2 nouvelles acquisitions pour iroko

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ce qui porte le total de 5 acquisitions en l'espace d'une semaine

 

[Pascal 75]

Commentaires sur la re-publication du classement des meilleurs SCPi 2025 de MtX Pmt


Ce classement présentent de très bonnes SCPI.
MAIS force est de constater qu'il s'agit uniquement de SCPI disponibles chez ce courtier (que j'apprécie bcp par ailleurs).

L'article est relativement complet et didactique.
Il précise cependant "parmi les nombreuses SCPI disponibles sur le marché" ;
Non, parmi les SCPI disponibles chez nous (MtX PmT) ...

Que pensent-ils de Remake Life, d'Iroko Zen, de Ncap Continent, de Epsicap Nano (ex_Epsilon 360) et de certaines SCPI très récentes que nous évoquons régulièrement ici comme Comète ou Mistral ?

L'absence de Remake et d'Iroko est particulièrement dérangeante.
Je ne comprends d'ailleurs pas très bien pourquoi MtX ne les commercialise pas en AV notamment ...

OK, difficile de faire de la "pub" pour une SCPI qu'on ne commercialise pas
Mais, à minima, ne pas préciser que ce classement est basé sur l'ensemble du marché ...

Je pense important de le signaler pour les forumeurs débutants en SCPI .

D'autre part, ils ne précisent pas que les loyers de Transition Europe sur leur AV Suravenir sont amputés de 15%.

Nos analyses, synthèses et discussions d'amateurs sur le Forum MvX sont bcp plus objectives me semble t-il




Le lien : [lien réservé abonné]

 

[river]

Bonjour, j’avais transféré mon PER de MtX PmT vers Linxea Spirit PER pour avoir accès à Remake et des fonds datés qui ne sont toujours pas disponibles chez MtX PmT. J’ai pu aussi souscrire Iroko depuis.

 

[Pascal 75]

En fin de compte, j'ai été assez surpris moi aussi, mais quand on y réfléchit : 8% de frais de souscription de SCPI, 0,6% de frais d'AV, face à 8,25% de distribution (soit 7% avec 85% des revenus distribués), c'est pas déconnant non plus...

Un calcul précis pourrait être intéressant. Tu as raison.
Je pense que des SCPI en direct et des SCPI en AV remplissent 2 objectifs différents.

En direct, on touche les loyers sur son compte (pratique pour un complément de revenus) et on est aussi malheureusement massacré fiscalement.

En AV, le coté "complément de revenu" se fait indirectement et en décalage temporelle avec une fiscalité plus douce.

C'est un vieux débat ici.
Pour moi, ces 2 modes d'acquisition sont complémentaires.

Concernant Suravenir, par principe, je ne conçois pas (avis personnel) qu'un assureur s'arroge le droit de capter 15% de mes revenus ... Suravenir est un cas unique.

Je me dis qu'à partir du moment où plus personne ne souscrira de SCPI chez eux, peut-être changeront ils ...

Mathématiquement, oui, il est possible que tu récupères ton effort d'épargne dans un temps raisonnable vu la perf de TE.
Cependant, à long terme, tu seras toujours amputé de 15% ...

En direct, je toucherai toujours 100% de mes loyers sur TE dans 10, 20 ou 30 ans ...
D'autre part, le TD de TE va forcément baisser dans le temps ...

Il faudrait donc théoriquement plutôt faire un TRI sur 10 ou 15 ans.

 

[sbene]

Je partage totalement ton analyse...