Les SCPI

[Buffeto]

(désolé, j'ai tenté d'égaler @Buffeto en jeux de mots douteux )

dans ce cas a t'il des cannes tripo(t)(d)es

 

[Pascal 75]

Je vous partage une copie d'écran de la "foule" ayant assisté à l'AG d'Epsilon (9 personnes à la louche)
Dommage.
Pourtant, Bordeaux, c'est sympa ...

Je ne vois pas de buffet en fond de salle

En tout cas, la diffusion en distancielle est très correcte.

Bravo à Epsicap pour la technique

 

[moietmoi]

dans ce cas a t'il des cannes tripo(t)(d)es
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Prépares tu une vente aux enchères de tous tes équipements, dont tu nous fais profiter au fil des posts de ce forum ?

 

[allololo]

Bonjour à tous

Je me penche sérieusement sur la réalisation d'un investissement en SCPI à crédit.
Je me suis pas mal renseigné sur le sujet depuis 2 mois et la semaine dernière mon courtier m'a relayé cette offre avec un taux de 3,19% [lien réservé abonné], sans apport .

J'aurai aimé avoir vos avis :

• Le taux me parait très bas et je ne comprends pas pourquoi les autres courtiers ne proposent pas d'offre en dessous de 4,50% - 4,95% ?
• Est-ce que je me trompe en me concentrant trop sur le taux (meme si le reste des conditions est semblable aux offres) ?
• Est-ce que je peux espérer avoir un meilleur taux auprès de ma banque ? (La plupart de mes investissement sont sur Linxea et Bourso, donc pas bcp de poids auprès de ma banque)

De façon général, je suis preneur de tous les retours que vous pourriez avoir sur ce type d'investissement.

Bonne soirée à tous et courage face aux remu ménage de la journée si vous êtes exposés

 

[sorcier]

De façon général, je suis preneur de tous les retours que vous pourriez avoir sur ce type d'investissement.

Bonjour,

Est-ce que tu as une contrainte par rapport au choix des SCPI?

 

[Pascal 75]

Bonjour à tous

Je me penche sérieusement sur la réalisation d'un investissement en SCPI à crédit.
Je me suis pas mal renseigné sur le sujet depuis 2 mois et la semaine dernière mon courtier m'a relayé cette offre avec un taux de 3,19% [lien réservé abonné], sans apport .

J'aurai aimé avoir vos avis :

• Le taux me parait très bas et je ne comprends pas pourquoi les autres courtiers ne proposent pas d'offre en dessous de 4,50% - 4,95% ?
• Est-ce que je me trompe en me concentrant trop sur le taux (meme si le reste des conditions est semblable aux offres) ?
• Est-ce que je peux espérer avoir un meilleur taux auprès de ma banque ? (La plupart de mes investissement sont sur Linxea et Bourso, donc pas bcp de poids auprès de ma banque)

De façon général, je suis preneur de tous les retours que vous pourriez avoir sur ce type d'investissement.

Bonne soirée à tous et courage face aux remu ménage de la journée si vous êtes exposés

QQ remarques :

1/ Un achat de SCPi à crédit implique une complexité accrue pour sa déclaration fiscale
(qui est déjà assez complexe à la base).

2/ Assure toi qu'il s'agit bien d'un crédit immobilier afin de bénéficier de la déduction fiscale.

3/ Ton choix devra être très sélectif afin de préserver l'effet de levier.
N'oublie pas de considérer le TD net de fiscalité afin de le comparer à ton crédit de 3,19% (qui est effectivement assez bon actuellement).
Sur quelle durée ? Quelle banque ?

A titre d'exemple, une des SCPi vedette "Iroko" a un TD net de fiscalité de 4,13% avec les hypothèse que nous avons l'habitude de prendre (TMi de 30% / Taux moyen de 6%).
"Pierval santé" qui a bcp moins bien performé en 2024 n'est qu'à 2,49% net de fiscalité (donc pas d'effet de levier)

Tu devras donc ne prendre que des SCPi présentant un TD brut +/- > à 6%

 

[Buffeto]

J'aurai aimé avoir vos avis :

• Le taux me parait très bas et je ne comprends pas pourquoi les autres courtiers ne proposent pas d'offre en dessous de 4,50% - 4,95% ?

Chaque banque a sa propre politique tarifaire.
Peut-être est il en relation avec une banque qui cible les clients comme toi

• Est-ce que je me trompe en me concentrant trop sur le taux (meme si le reste des conditions est semblable aux offres) ?

Il faut aussi regarder les frais de dossier

• Est-ce que je peux espérer avoir un meilleur taux auprès de ma banque ?

Le seul moyen de le savoir c'est de lui demander.

Bonne soirée à tous et courage face aux remu ménage de la journée si vous êtes exposés

Le courage n'est pas en cause . Ce qu'il faut c'est la conviction que sa stratégie est la bonne sur le long terme, un peu de patience et aucun moutonage.

 

[Sluwp]

Les baisses continuent pour Amundi : [lien réservé abonné]

Sans surprise (je l'avais annoncé pour RAP). Tous les acteurs indiquaient que les valeurs de bureaux continuaient de chuter alors que rivoli était à la limite basse et disait ne pas communiquer à ce stade sur les valeurs d'expertises..

Wow ça va etre la fête des requins avec 10% de parts en attente. En même temps avec une légère surcote et un TD a 2% et investi 100% en France, ça ressemble plus a un placement à risque qui ne paie pas au final. Quel mode de calcul verriez vous pour estimer la "vraie" valeur de cette SCPI ? Si on voulait un TD a 4% ca voudrait dire diminuer le prix de part de moitié, mais dans ce cas ce ne serait plus du tout en relation avec la valeur de reconstruction. Ca sous entend que dans tous les cas novapierre va vendre des batiments non ?

C'est une SCPI de plus-value... le TD est à relativiser.

 

[moietmoi]

/ Ton choix devra être très sélectif afin de préserver l'effet de levier.
N'oublie pas de considérer le TD net de fiscalité afin de le comparer à ton crédit de 3,19% (qui est effectivement assez bon actuellement).
Sur quelle durée ? Quelle banque ?

A titre d'exemple, une des SCPi vedette "Iroko" a un TD net de fiscalité de 4,13% avec les hypothèse que nous avons l'habitude de prendre (TMi de 30% / Taux moyen de 6%).
"Pierval santé" qui a bcp moins bien performé en 2024 n'est qu'à 2,49% net de fiscalité (donc pas d'effet de levier)

edit: je me suis planté. Désolé

 

[ba7872]

Bonjour à tous

Je me penche sérieusement sur la réalisation d'un investissement en SCPI à crédit.
Je me suis pas mal renseigné sur le sujet depuis 2 mois et la semaine dernière mon courtier m'a relayé cette offre avec un taux de 3,19% [lien réservé abonné], sans apport .

J'aurai aimé avoir vos avis :

• Le taux me parait très bas et je ne comprends pas pourquoi les autres courtiers ne proposent pas d'offre en dessous de 4,50% - 4,95% ?
• Est-ce que je me trompe en me concentrant trop sur le taux (meme si le reste des conditions est semblable aux offres) ?
• Est-ce que je peux espérer avoir un meilleur taux auprès de ma banque ? (La plupart de mes investissement sont sur Linxea et Bourso, donc pas bcp de poids auprès de ma banque)

De façon général, je suis preneur de tous les retours que vous pourriez avoir sur ce type d'investissement.

Bonne soirée à tous et courage face aux remu ménage de la journée si vous êtes exposés

Après avoir regardé l'offre, il y a 2 conditions qui ne sont en général pas demandé dans les autres offres :
- assurance obligatoire (donc ça augmente le coût du crédit)
- 20% du montant à financer à placer sur une assurance-vie AXA. Si par exemple vous voulez emprunter 200 000 €, vous devez bloquer 40 000 sur une AV AXA, c'est loin d'être négligeable. Vérifiez pendant combien de temps vous devez laisser ce montant sur l'AV. La notion de "pas d'apport" est très relative je trouve.

Donc ce qui apparait très alléchant à première vue l'est un peu moins quand on regarde le détail

 

[allololo]

Merci pour vos nombreux retours !

Est-ce que tu as une contrainte par rapport au choix des SCPI?

Non, toutes les SCPI sont finançables, pas de contraintes de ce côté là.

Sur quelle durée ? Quelle banque ?

C'est AXA la banque derrière, je partirai sur du 20 ans, il faut que je vérifie concernant le fait que c'est un prêt immo ou non.

Tu devras donc ne prendre que des SCPi présentant un TD brut +/- > à 6%

Merci pour le tips, je ne l'avais pas vu comme ça.

Il faut aussi regarder les frais de dossier

Des premiers échanges que j'ai eu par email il y a 500 à 750€ de frais de dossier en fonction du projet, avec possibilité d'avoir un différé jusqu'à 9 mois.

- 20% du montant à financer à placer sur une assurance-vie AXA. Si par exemple vous voulez emprunter 200 000 €, vous devez bloquer 40 000 sur une AV AXA, c'est loin d'être négligeable. Vérifiez pendant combien de temps vous devez laisser ce montant sur l'AV. La notion de "pas d'apport" est très relative je trouve.

Je vais vérifier ce point, les frais de gestion sont de 0,99% / an d'après ce que j'ai compris sur le contrat proposé par epargnoo.


Merci encore une fois pour vos retours, je vais faire le point avec quelqu'un de chez eux, et je vous tiendrai au courant.

 

[Jacques Sparreau]

Après avoir regardé l'offre, il y a 2 conditions qui ne sont en général pas demandé dans les autres offres :
- assurance obligatoire (donc ça augmente le coût du crédit)
- 20% du montant à financer à placer sur une assurance-vie AXA. Si par exemple vous voulez emprunter 200 000 €, vous devez bloquer 40 000 sur une AV AXA, c'est loin d'être négligeable. Vérifiez pendant combien de temps vous devez laisser ce montant sur l'AV. La notion de "pas d'apport" est très relative je trouve.

Donc ce qui apparait très alléchant à première vue l'est un peu moins quand on regarde le détail

Si c'est l'offre Axa Banque, j'ai pris la même (mais à 4.80%, en Juillet 2024). Je suis en train de préparer une renégo pour descendre sous les 4.
Effectivement, l'offre est quali. Elle t'oblige à placer 20% sur une AV Axa (ton courtier peut faire baisser cette valeur s'il est bon, c'est le cas du mien). La solution est de mettre sur de l'obligataire pour ne pas te soumettre aux aléas du marché. Et il me semble que tu peux fermer l'AV au bout de 6 mois à peu près.

Pour ce qui est des crédits immo SCPI offerts par les banques tradi, attention, elles n'acceptent de prêter que si tu achètes leurs produits "maison", souvent de piètre qualité.

 

[Pascal 75]

Il y aura, je pense une partie SCPI

 

[Boboponge]

bonjour,
certains ou certaines d'entre vous ont t'ils (t'elles) du Transition Europe sur Fortunéo Vie ?
Si oui avez vous reçu un coupon début Avril?
Perso, rien reçu !
Je trouve bizarre car j'ai aussi du Transition Europe sur Linxéa Avenir 2, et là, j'ai bien eu un coupon le 1 Avril
Merci de vos retours

 

[sbene]

bonjour,
certains ou certaines d'entre vous ont t'ils (t'elles) du Transition Europe sur Fortunéo Vie ?
Si oui avez vous reçu un coupon début Avril?
Perso, rien reçu !
Je trouve bizarre car j'ai aussi du Transition Europe sur Linxéa Avenir 2, et là, j'ai bien eu un coupon le 1 Avril
Merci de vos retours

Même remarque de mon côté !

A ma demande, Fortuneo m'a envoyé le n° du gestionnaire du fond (09 69 32 88 32), mais je n'ai pas encore eu le temps de l'appeler...

 

[fr2k6]

D'après ce mail que je viens de recevoir, versement libre & programmés restent possibles.

 

[lucienbramard]

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D'après ce mail que je viens de recevoir, versement libre & programmés restent possibles.

Je viens de recevoir le mail également. Aïe aïe, ça commence à sérieusement limiter chez Spirica par rapport à avant. A quand 50% max de SCPI dans le contrat ?

 

[Bachel64]

Afficher la pièce jointe 42544

D'après ce mail que je viens de recevoir, versement libre & programmés restent possibles.

J'en ai demandé un hier d'arbitrage ( le 08/04) , entre une SCI vers IROKO , à suivre..

 

[fr2k6]

Je viens de recevoir le mail également. Aïe aïe, ça commence à sérieusement limiter chez Spirica par rapport à avant. A quand 50% max de SCPI dans le contrat ?

Si les arbitrages entrants se ferment, ça va de facto être le cas puisque versements limités à 50% en SCPI...

 

[lucienbramard]

Si les arbitrages entrants se ferment, ça va de facto être le cas puisque versements limités à 50% en SCPI...

Oui tout à fait mais pour l'instant ça ne concerne que Iroko, on peut toujours arbitrer vers les autres SCPI (Epargne Pierre, Activimmo, etc)