Les SCPI

[ApprentiEpargnant]

Un peu inquiet si Iroko se félicite d'avoir une part décotée. Pour le moment ce n'est pas dramatique mais si demain les prix augmentent on risque une dilution non négligeable, surtout que la collecte, déjà très importante, va à mon avis continuer d'augmenter.

En gros, si une personne achète en décote, elle achète une plus grosse part du patrimoine de la SCPI, pour un prix inférieur à ce que ça vaut, donc elle acquiert une part disproportionnée par rapport au montant investi, et dilue les associés préexistants.

Sauf erreur de ma part, le prix de part reste le même, c'est la prime d'émission qui augmente/diminue.
Ceci afin de protéger les épargnants historiques.
Si la valeur des biens augmentent dans le futur, la prime augmentera aussi obligatoirement pour rester dans le tunnel -10%/+10% il peut donc y avoir un peu de dissolution mais jamais plus de 10%.

 

[Mat-1975]

En gros, si une personne achète en décote, elle achète une plus grosse part du patrimoine de la SCPI, pour un prix inférieur à ce que ça vaut, donc elle acquiert une part disproportionnée par rapport au montant investi, et dilue les associés préexistants.

Moui... OK... mais les anciens associés ont eux même acheté lorsque que c'était encore plus intéressant et moins cher, donc d'un autre côté, leur TD est supérieur ?
Tout ce que je soulevais, c'est que c'est plutôt avantageux d'acheter décoté... non ?

 

[ArseneH]

Ils préfèrent sans doute rester dans cette partie du canal pour se garder de la marge de sécurité et ne pas avoir à infliger une baisse de prix de part à leurs détenteurs s'il y a un autre énième problème sur les marchés immo globaux.

Augmenter le prix de part, c'est baisser le TD. Y a-t-il un intérêt pour la société de gestion ?

 

[Laure14]

Bonjour

Suite aux resultats Remake Live et Iroko Zen , comparaison des resultats sur les différentes enveloppes AV, PER, en direct

Rappel sur PER : on considère que l'avantage lié à l'effet de levier , réduction d’impôts à l'entrée (pour une TMI 30%) neutralise la flat tax à 30% sur les intérêts en sortie. D'où la cellule PER / fiscalité totale à 0 - sujet débattu sur cette file en Sep-Oct 2024.

#RemakeLiveNetfiscal
Remake annonce un TRI 2024 à 7.74% et un taux de distribution brute 7.50%
--> Quelqu'un sait il expliquer cette différence de 0.24% ?

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#IrokoNetfiscal

PS. Sur Iroko, On devrait ajouter +1% sur ces resultats TD , en regard de l'augmentation du prix de part.

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Conclusion : Iroko fait "légèrement mieux" que Remake Live en TD , mais prend le dessus avec la revalorisation des parts pour 2024.

Commentaires bienvenus (if any)

Bonjour,

Il me semble qu 'il y a une petite erreur dans votre tableau comparatif sur les performances de Remake Live et d Iroko Zen.

Dans la colonne "En direct" vous indiquez une fiscalité partie étrangère 1 (TMI-Tm).
Or sauf erreur de ma part, les dividendes versés sont net de fiscalité étrangère (voir fichier joint).

Ainsi lorsque l'on rempli les formulaires 2042 et 2047 (dédiés aux revenus étrangers) lors de notre déclaration d'impôts - on évite la double imposition en bénéficiant d'un crédit d impôt ou en fonction des taux effectifs dans le ou les pays concernées, on peut être prélevés d'un pourcentage (mais ca c'est avant distribution du dividende)...

Du coup en remontant dans la file j'ai retrouvé une information que vous aviez détaillé et il me semble qu'il s est glissé une erreur sur le prélèvement de 17.2 % (encadré bleu ciel "Fiscalité France 30% +17.% PS "

En effet d'après ce que j avais lu sur différents sites, le prélèvement de 17.2 % de CSG ne s'applique pas sur les SCPI Européennes.
Or Iroko Zen et Remake Live ayant majoritairement investit à l'étranger bénéficient de cette "exonération".

Je vous joint une copie d écran du site Iroko Zen ainsi qu(un lien vers France SCPI qui revient sur ce point.

Extrait de France SCPI (lien au bas de cet extrait)
Les loyers encaissés par les SCPI européennes proviennent d'actifs situés hors de France qui génèrent donc des revenus de sources étrangères. Ces derniers sont donc taxés selon la règle du pays d'origine des revenus. Techniquement, ce sont les SCPI européennes qui paient l'impôt directement au pays pour le compte de l'associé. Ce dernier percevra donc un revenu net de fiscalité étrangère.

De son côté, l’associé, bien qu'il ait déjà indirectement payé l'impôt à la source, n’est pas exempté de le déclarer à l'administration française. En le faisant, il évitera ainsi la double imposition soit :

• Par la méthode du crédit d'impôt généralisé ou
• Par le mécanisme du taux effectif.

Le fonctionnement pour éviter la double imposition dépend ainsi des accords et conventions fiscales conclus entre la France et autres pays. En règle générale, la fiscalité étrangère est souvent plus favorable que celle appliquée en France et n'est pas soumise aux prélèvements sociaux français de 17,2%.

Considérons un investisseur dont la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) serait de 41% et qui posséderait 100.000€ de parts de SCPI française dont la rentabilité annuelle est de 5%. Le calcul de son imposition serait le suivant :

Revenu annuel brut imposable :

• 100.000€ x 5%
• Revenu annuel brut imposable = 5.000€

Imposition :

• 5.000 € x (TMI + Prélèvements Sociaux)
• 5.000 € x (41% +17,2%)
• 5.000 € x 58,2%
• Imposition = 2.910 €

Dans le cas d’une SCPI Européenne possédant un patrimoine dans un pays qui applique le mécanisme du taux effectif, la Tranche Marginale d’Imposition (41% dans notre exemple) et le barème moyen d’imposition seront pris en considération. Ce dernier se calcule donc en divisant simplement l’impôt payé par les revenus bruts du foyer. Dans notre exemple, nous pouvons imaginer 20% de Taux Moyen.

Dans les mêmes hypothèses que précédemment, si les revenus provennaient de biens situés à l’étranger, la participation aux impôts serait la suivante :

Imposition :

• 5.000€ x (TMI-Taux Moyen)
• 5.000€ x (41%-20%)
• 5.000€ x 21%
• mposition = 1.050€

L’épargnant profite dans cet exemple, d’un revenu net de fiscalité de 3.950€.

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Qu'en pensez vous ?


Extrait du site Iroko Zen :

 

[Juln]

Ils préfèrent sans doute rester dans cette partie du canal pour se garder de la marge de sécurité et ne pas avoir à infliger une baisse de prix de part à leurs détenteurs s'il y a un autre énième problème sur les marchés immo globaux.

c'est une des hypothèses que j'ai émises mais il est toujours mieux d'avoir le retour de la sdg plutôt que supputer et clairement la sdg ne veut pas répondre malgré plusieurs questions en ce sens. La transparence est essentielle et encore plus quand on voit ce qui se passe en ce moment en SCPI.

 

[ApprentiEpargnant]

c'est une des hypothèses que j'ai émises mais il est toujours mieux d'avoir le retour de la sdg plutôt que supputer et clairement la sdg ne veut pas répondre malgré plusieurs questions en ce sens. La transparence est essentielle et encore plus quand on voit ce qui se passe en ce moment en SCPI.

Une décote améliore le TD affiché, rassure l'investisseur qui le voit comme une opportunité ou un matelas de sécurité, donc améliore la collecte, qui augmente mécaniquement le TD.

Si demain une SdG augmente le prix de la part de xx% pour se retrouver surcotée, plus personne ne va acheter, et les détenteurs de parts pourraient y voir une belle opportunité de sortie.

 

[Bowboy Cebop]

Quelqu'un aurait l'accès à lesechos.fr et la gentillesse de me faire un copier /coller de l'article en message privé?

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[Sluwp]

c'est qu'une partie a baissé et la sdg ne veut pas communiquer dessus?

Cela semble être la seule possibilité ? Après peut-être que ce +8% est une moyenne débile de % (non sens mathématique).

ils ne repondent d'ailleurs par pourquoi il n'y a pas d'augmentation de prix de part ! on peut imaginer qu'ils veulent garder de la réserve en cas de besoin ou que certains biens ont baissé et vont continuer et bien sur garder un rendement important et attractif pour attirer la collecte !

A court terme une SDG a tout intérêt à avoir un prix de part décoté car cela favorise la collecte. En effet cela permet d'afficher un TD + élevé ainsi que d'avoir un discours commercial très efficace : "la scpi va peut-être bientôt revaloriser le prix de sa part dépêchez vous" + "gestion prudente, matelas de sécurité, part décotée = affaire" etc.

Le problème c'est que ça dilue les associés existants, et qu'une collecte excessive peut aussi être délétère (moindre analyse ou sélectivité des offres par ex). Donc à moyen/long terme cela a une action négative sur le revenu par part et la valorisation de la scpi.

Iroko reste très intéressée à la collecte via la commission de gestion mais aussi la commission sur les acquisitions qui mine de rien a représenté quasi 4% de la collecte 2023. C'est au final similaire à ce qu'aurait touché la SDG d'une scpi avec une commission de souscription de 8% par ex (la moitié allant au cgp).

 

[Bachel64]

Bilan des modifications de prix en 2025 :

Afficher la pièce jointe 40258

Le lien avec toutes les infos des modifications de prix depuis 2023 :
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Bonjour,

J'avais liquidé en 2024; 90% de mes parts dans la SCPI PATRIMO CROISSANCE . Le reste a été arbitré ce matin .Cela ne sert plus à rien d'écoper , le navire coule , normalement.

 

[TonySly]

#SCPIAvie

Mise à jour du tableau SCPI d’intérêt en AV (avec les informations du 4e Trimestre pour Iroko Zen et Remake Live) avec l'icone Afficher la pièce jointe 40233et le trimestre Afficher la pièce jointe 40234

Commentaires bienvenus (if any)

Enjoy !

Afficher la pièce jointe 40235

Afficher la pièce jointe 40236

Afficher la pièce jointe 40237

Afficher la pièce jointe 40240

Bravo et merci pour ce super tableau! Toujours très utile.
J'ai un doute sur le délai de jouissance d'Epsilon 360 en assurance vie (Linxea Zen). Je crains qu'il ne soit de 4 mois (comme en direct) et non de 2. Mon investissement d'octobre n'a toujours pas généré de rendement. Une ligne apparait bien chaque mois sur mon compte, correspondant probablement à la date de versement des loyers, mais le montant est nul.

 

[Pascal 75]

Informations complémentaires concernant Iroko en AV

Garance :
1/ Délai de jouissance de 3 mois
2/ Dividendes versés mensuellement
3/ Dividendes versés par capitalisation

UMR :
1/ Délai de jouissance de 3 mois
2/ Dividendes versés trimestriellement
3/ Versement sur le fonds Euros

Linxea Spirit 2 : (Idem pour Remake)
1/ Délai de jouissance de 1 mois + 3% de pénalités si sortie avant 3 ans (1er investissement sur la ligne)
2/ Dividendes versés mensuellement
3/ Versement sur le fonds Euros NG

 

[fdod]

Il faut rajouter pour spirit 2: la liquidité peut s'interrompre à tout moment

 

[lebadeil]

Bravo et merci pour ce super tableau! Toujours très utile.
J'ai un doute sur le délai de jouissance d'Epsilon 360 en assurance vie (Linxea Zen). Je crains qu'il ne soit de 4 mois (comme en direct) et non de 2. Mon investissement d'octobre n'a toujours pas généré de rendement. Une ligne apparait bien chaque mois sur mon compte, correspondant probablement à la date de versement des loyers, mais le montant est nul.

Bonjour @TonySly,
Epsilon 360 / linxea Zen : Les 2 mois de délai de jouissance viennent du forum.
Le versement est peut le 3e mois a terme echu (donc en fin de mois).

Le mieux est peut-être de leur demander , et revenir vers nous. On modifiera le tableau en conséquence si besoin. Cdlmt

 

[Anonyme]

Le 2è bulletin semestriel 2024 de PFO2 est sorti =>
[lien réservé abonné]

On y apprend en gros que :
- le taux de distribution prévisionnel pour 2025 est identique à celui de 2024 à savoir entre 4.6% et 5%
- Il y a eu la vente de 4 immeubles pour un total de 34,1 millions d’euros dont certaines avec plus value mais...
cet argent va servir au désendettement de la SCPI et à alimenter le fonds de remboursement qui a permis de liquider 16% du carnet d'ordre.
- le TOF est de 90.6% en baisse par rapport au dernier semestre 92%
- le montant des loyers encaissés est en chute : 85 700 000 € pour le 2ème S 2024 contre 89 900 000€ pour le 1er S 2024 et 87 900 000€ pour le 2ème S 2023.
- le niveau d'endettement est de 32.3%
- et enfin que le nombre de parts en attente de retrait est de ... 1 018 303 !

Il faudra être encore patient pour ceux(celles) qui veulent se désengager de la SCPI.

 

[Pascal 75]

Une bonne SCPI en AV :
Epsilon 360

 

[lebadeil]

Une bonne SCPI en AV :
Epsilon 360

Afficher la pièce jointe 40300

Merci @Pascal 75 , une bonne SCPi en AV (OUI quand on arrive a la trouver sans trop de contraintes). Aujourd'hui ça reste de l'equilibrisme

 

[D-Jack]

Merci @Pascal 75 , une bonne SCPi en AV (OUI quand on arrive a la trouver sans trop de contraintes). Aujourd'hui ça reste de l'equilibrisme

Sur Linxea Zen ?

 

[lebadeil]

Sur Linxea Zen ?

Oui effectivement sur Linxea Zen, mais avec des contraintes pénibles, et en quantité limitée. Voir annotations sur mon tableau.

 

[Twini]

Sur Linxea Zen ?

Il y a aussi bourse direct vie avec une offre de bienvenue mais les frais sont de 0,65% pour les UC contre 0,6% pour linxea zen

 

[ApprentiEpargnant]

Le problème c'est que ça dilue les associés existants, et qu'une collecte excessive peut aussi être délétère (moindre analyse ou sélectivité des offres par ex). Donc à moyen/long terme cela a une action négative sur le revenu par part et la valorisation de la scpi.

Je suis d'accord avec la deuxième partie de votre constat. Trop d'argent d'un seul coup, il faut savoir le gérer, surtout si les biens sur le marché ne sont pas satisfaisants.

Mais la dilution non.
Quand vous achetez des parts sur une SCPI a capital variable:
Soit vous achetez à quelqu'un qui vend ses parts, échange de parts, aucune dilution.
Soit la SdG crée de nouvelles parts avec laquelle elle achètera un bien immobilier, pas de dilution.
Je rappelle une nouvelle fois que le prix de part est fixe, seule change la prime d'émission qui suit le tunnel de valorisation.
L'addition du prix d'une part et de la prime d'émission donne le prix de souscription.