Les SCPI

[Msimmo]

Petit retour sur le passé proche...

Le 9 septembre 2024, la sdg Praemia annonce convoquer une AGE pour la SCPI Primopierre
prévue le 24 Septembre (puis nouvelle AGE le 3 octobre 2024 faute de quorum).
Dans le même temps suspension du marché des parts.

L'article 1 de la convocation indique une "Réduction du capital social non motivée par des pertes par voie
de réduction de la valeur nominale des parts sociales d’un montant de 50 € par part en circulation"

(la prime d'émission à 18€ représentait env 10% de la valeur de la part.
Il s'agit de modifier la part sociale de 150€ à 100€ et la prime d'émission de 18€ à 68€)


La suite fut rapide.


Le 9 octobre 2024, la part de PRIMOPIERRE est abaissée de 25% (soit -42€ par part, = un peu moins que la baisse de la part sociale).

Voilà, toute ressemblance avec ces faits passés, ne doit pas préjuger du future...
toutefois les similitudes avec une autre scpi dont l'AGE est convoquée pour Janvier 2025 (europimmo) pose question.

Le temps dira jusqu'où vont les similitudes

A ce propos, j'ai pas le souvenir d'avoir vu la mise à jour...

L'AGE de LF Europimmo s'est tenue le 23 Janvier 2025, mais devinez comme quoi,
faute de corum une nouvelle AGE est convoquée pour le 31 Janvier 2025.

Au jeux des septs différences avec Primopierre, on va loin là...

 

[fr2k6]

A ce propos, j'ai pas le souvenir d'avoir vu la mise à jour...

L'AGE de LF Europimmo s'est tenue le 23 Janvier 2025, mais devinez comme quoi,
faute de corum une nouvelle AGE est convoquée pour le 31 Janvier 2025.

Au jeux des septs différences avec Primopierre, on va loin là...

Joli lapsus

 

[Pascal 75]

Pour ceux qui envisagent le crédit pour leur SCPi :

> Taux nominal des crédit immo - inflation = Taux réel
Plus le taux réel est petit (voir négatif), plus votre opération de crédit est intéressante.
En 2025 ; un taux réel possible de 1 % redevient plus intéressant qu'en 2023 /24

 

[Aristide]

Bonjour,

Je suis désolé mais, une fois de plus, je suis obligé de préciser que vos calculs de taux déflatés sont des approximations et donc, dans l'absolu, inexacts.

En effet vous ne considérez que la dépréciation monétaire n'impacte que les seuls intérêts alors que, bien évidemment, le capital qui sert de base à leur calcul subit de la même façon la même incidence.

Si l'on considère les données suivantes :
+ Tr = Taux de rémunération
+ Ti = Taux inflation
+ Trd = Taux de rémunération déflaté

=> Le vrai calcul du taux réel de rémunération déflaté s'obtient ainsi :
=> (1+Trd) = ((1+Tr)/(1+TI))

=> Trd = [((1+Tr)/(1+TI)) - 1]

A toutes fins utiles :

Incidence inflation sur pouvoir d’achat d’un capital et des intérêts le rémunérant (= Sa valeur acquise)
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Incidences de l’inflation sur l’actif total (Financier + Physique) d’un emprunteur à taux fixe.
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Cdt

 

[ArseneH]

Premier bulletin d'information pour Reason
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Petite capi pour l'instant mais belle distribution.

5 mois de délai de jouissance pour acheter en irlande et au UK, là il faut 1 mois. Il vont nous jouer la flute du TD à 2 chiffres pendant longtemps...

 

[ArseneH]

Tout à fait d'accord, sinon cela présage d'un avenir à la Primopierre. Sur Remake et Iroko, je serai très attentif à la manière dont ils gèrent le sujet, quitte à sortir, de manière anticipée, avant de se prendre l'iceberg.

Un jour vous comprendrez qu'il y a des moments pour acheter, d'autres pas. Que votre SCPI soit petite ou grosse, c'est la collecte rapportée à la capi qui importe, et surtout le market timing. Si vous considérez que les prix de l'immo sont hauts, fuyez toute la classe d'actifs, que ce soit Iroko ou d'autres.

 

[ArseneH]

Prise en compte du risque marché et de contrepartie - mais clairement ces indicateurs ont montré leurs limites avec une approche trop figée et à regarder l'historique de volatilité pour noter le futur...

En tout cas à l'heure actuelle, le DIC de Primopierre indique 4/7
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Et on trouve sur ce site pas mis à jour : [lien réservé abonné]
Afficher la pièce jointe 40102
C'est tout dire de la valeur du thermomètre !!!

Aujourd'hui la SCPI a baissé de 45% depuis 2023 (auquel il faut ajouter les Frais d'entrée)
et le délai de revente est de 1936 mois

Perso, 4/7 n'est pas la bonne note...

EDIT: en plus SCPI crée en 2008 - donc la crise 97 ne la concernait pas... J'ai l'impression que la conclusion de la crise actuelle des scpi, c'est qu'il devrait avoir un niveau minimal de note de risque (plus jamais 1/7) y compris pour les jeunes pousses comme Iroko (noté 3/7).
Au moins avec les actions même après -40% en général ça se revend...

Quand la SCPI est suffisamment ancienne, c'est sa propre perf (volatilité en fait) qui permet de calculer l'indice.
Pour les jeunes SCPI, elles se reposent sur un indice de marché (un proxy), généralement un indice de l'IEIF.
Je mets un billet que compte tenu de la baisse de cet indice et de sa plus grande volat, les futures SCPI seront 4.
Cette mesure du risque est débile car elle se fonde sur la passé. Or on sait que même si l'histoire bégaye, elle ne raconte jamais la même musique.

 

[fr2k6]

5 mois de délai de jouissance pour acheter en irlande et au UK, là il faut 1 mois. Il vont nous jouer la flute du TD à 2 chiffres pendant longtemps...

Pour le coup, leur communication me semble assez prudente, ils insistent sur le fait que ce ne sera pas représentatif.
Cette SCPI semble assez boudée, mais j'avoue que j'ai du mal à saisir pourquoi...

 

[alexlabo]

Cette SCPI semble assez boudée, mais j'avoue que j'ai du mal à saisir pourquoi...

Il y a eu beaucoup de nouvelles SCPI créées en 2024, et elle n'a pas du attirer beaucoup de monde avec ses frais d'entrée et de gestion élevés.
15M€ d'actifs acquis en 2024 pour une capitalisation de 6M€, ils avaient du anticiper une collecte plus importante.

 

[fr2k6]

Sa structure de frais ne me semble pas si délirante que ça... la souscription c'est la même que Corum, la gestion c'est 1% de +, mais compensé par l'absence d'autres... Après, je manque peut-être de recul.

 

[Pascal 75]

En attendant les résultats de Mardi :

 

[micaum]

Un jour vous comprendrez qu'il y a des moments pour acheter, d'autres pas. Que votre SCPI soit petite ou grosse, c'est la collecte rapportée à la capi qui importe, et surtout le market timing. Si vous considérez que les prix de l'immo sont hauts, fuyez toute la classe d'actifs, que ce soit Iroko ou d'autres.

Merci de votre condescendance, mais ce n'était pas du tout la question. Bien sur qu'il y a des moments pour acheter, mais le sujet était quel signal doit alerter pour envisager de sortir.

 

[Sluwp]

Sa structure de frais ne me semble pas si délirante que ça... la souscription c'est la même que Corum, la gestion c'est 1% de +, mais compensé par l'absence d'autres... Après, je manque peut-être de recul.
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Corum n'est pas une référence en la matière malheureusement, ils ont probablement les scpi les plus chères du marché ! On pourrait souhaiter que les nouveaux acteurs se gavent un peu moins.

Mais n'y a-t-il pas une disposition réglementaire qui prévoit que lorsque plus de 10% de parts sont en attente depuis plus de douze mois, il faut convoquer une AGE qui décide la liquidation ou la cessation partielle du patrimoine pour pouvoir payer ces parts?

Oui pour l'AGE mais c'est 10% ET sur plus de 12 mois.
Dans les textes c'est "toute mesure appropriée" ce qui est assez vague. Il y aussi le passage en capital fixe comme possibilité.

 

[Jaumep]

Merci de votre condescendance, mais ce n'était pas du tout la question. Bien sur qu'il y a des moments pour acheter, mais le sujet était quel signal doit alerter pour envisager de sortir.

Je dirais qu’il faut surveiller quelques indicateurs clés:
- l’évolution du TD bien sûr qui mesure la performance
- la valeur de reconstitution avec ses bornes +- 10% qui l’être sur la valeur réelle des actifs
- le taux d’endettement et surtout son évolution
- le niveau de collecte

Voilà pour les ingrédients, après chacun a sa recette.

 

[Jacques Sparreau]

En même temps les entrepôts logistiques sont rarement situés dans des endroits très "sexy" permettant d'envisager leur transformation en logements (éventuellement en bureaux, et encore): proximité de voies rapides pour faciliter l'accès des camions et donc nuisances sonores... etc
Le besoin d'entrepôts n'est pas près de cesser au contraire ... peut-être y a eu abus de constructions dans certains secteurs .... la faute aux SCPI qui doivent investir rapidement l'afflux de fonds qu'elles reçoivent ???

Effectivement, la vague e-commerce et les relocalisations c'est pas fini, et je vois difficilement quelle pourrait être la prochaine révolution qui rendrait les entrepôts obsolètes (fabrication à la demande et expédition direct usine? Autre modèle?). A priori les entrepôts sont là pour rester.

 

[Jacques Sparreau]

On est sauvé ...

Dés qu'il a été nommé chez Primonial (vu ses résultats chez Amundi) je me suis dit .. oups il faut se méfier ...
Il est très sympathique en AG mais, visiblement, il n'attire que les baisses ...

Je me permets de rappeler qu'on ne peut pas "s'endormir" sur ses SCPI (ni sur ses SCI ...).

1/ Une SCPi n'est pas strictement identique à un investissement immo direct.
Les SCPi apportent bcp d'avantages mais ne sont pas exemptes de certains défauts (voir toutes nos discussions).
Leur succès dépend à la fois du contexte économique et de la SdG ..

2/ Le contexte économique n'est pas celui des années 2000/2015.
Le monde a changé (c'est un euphémisme) tout s'accélère.
Mon avis est qu'il faut surveiller son portefeuille SCPi ...
Ne pas hésiter à faire des arbitrages en fonction de la duration de ses lignes, de ses objectifs et de sa situation patrimoniale et familiale

3/ Diversifier ; Faire du direct, de l'AV, de la NP, de la PP et ... viser les SCPI, elles mêmes diversifiés, avec des SDG ayant fait leur preuve en terme de dynamisme et de qualité de gestion.
Le pire est de faire confiance à des SDG qui se sont endormies sur leurs lauriers passés ...

Ce modèle que tu décris, avec une gestion plus active et des arbitrages, semble plaider plutôt pour la détention de SCPI sans frais.
Avec, comme risque, que toutes les personnes qui gèrent de manière plus active leur portefeuille se rabattent sur ces SCPI sans frais, et engorgent toutes les sorties au même moment.

 

[Jacques Sparreau]

Pour ceux qui envisagent le crédit pour leur SCPi :

> Taux nominal des crédit immo - inflation = Taux réel
Plus le taux réel est petit (voir négatif), plus votre opération de crédit est intéressante.
En 2025 ; un taux réel possible de 1 % redevient plus intéressant qu'en 2023 /24

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Je me demande si, pour les crédits, cette formule se traduit par quoi que ce soit de pertinent dans la vie réelle, dans la mesure où, au cours des deux dernières décennies en particulier, les hausses des salaires ont totalement décroché par rapport à l'inflation (elle est loin l'époque bénie des augmentations automatiques de salaire qui permettaient de ne pas être largué). Et, en plus de ça, les distributions des SCPI semblent ne pas suivre l'inflation non plus. Du coup cette notion de taux réel semble basée sur un paradigme aujourd'hui révolu.
En revanche, pour les taux des placements, elle est toujours pertinente parce que le coût de la vie, lui, augmente bel et bien.

 

[Benoît 00]

Hello, je n’ai pas pu assister au Webinaire de Remake, quelqu’un peut nous en faire un résumé ?

Merci d’avance.

Édit : Bonne nouvelle je viens de recevoir un mail qui propose de voir le replay.

 

[Pascal 75]

Hello, je n’ai pas pu assister au Webinaire de Remake, quelqu’un peut nous en faire un résumé ?

Merci d’avance.

Le replay (bientôt dispo) :

TD : 7,5% soit 6.15% net de fiscalité étrangère pour 2024
- On ne touche pas à la répartition Fr / étranger
- Une nouvelle SCPI Remake (plus large) courant 2025

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[Juln]

Hello, je n’ai pas pu assister au Webinaire de Remake, quelqu’un peut nous en faire un résumé ?

Merci d’avance.

Édit : Bonne nouvelle je viens de recevoir un mail qui propose de voir le replay.

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