Les SCPI

[Rouste]

Quelques propositions de "bonne conduite" en SCPI :

1/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI à patrimoine français, il vaut mieux le faire dans un contrat en AV afin d'éviter le "matraquage" fiscal immobilier en direct

2/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI en direct, il vaut mieux prendre une SCPI Européenne afin d'éviter les PS français et maximiser le frottement fiscal

3/ Le principal reste de faire les meilleurs choix possibles afin de constituer son portefeuille de SCPI.

Je reposte ma synthèse "Tips and tricks" (ne pas hésiter à me donner vos modifs / amendements) :

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Merci pour ce tres bon recapitulatif!!

 

[Pascal 75]

intéressant pour epsilon 360 et coeur d'europe. d'où viennent ces informations?

De leur IRP :

7.57 pour Epsilon et 5.07 pour Cœur d'Europe + croisement de nombreuses infos concordantes (webinars et contacts).
Après rien n'est jamais certain à 100%

 

[luluca]

@Pascal 75
Tu posais la question de ce qu'on pendait de ton tableau de "tips and tricks".
Il y a juste cette ligne où j'ai un doute :


En tout cas, en France, une SCPI lancée en 2024 peut faire autant de belles affaires que celles lancées en 2022 ou 2023, les conditions n'ont pas vraiment changées, sauf peut être que le financement est facilités et les taux ont un peu baisser.

Par exemple je ne pense pas qu'Eden soit arrivée trop en retard par rapport à Remake en terme de TD espéré.

 

[Pascal 75]

@Pascal 75
Tu posais la question de ce qu'on pendait de ton tableau de "tips and tricks".
Il y a juste cette ligne où j'ai un doute :
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En tout cas, en France, une SCPI lancée en 2024 peut faire autant de belles affaires que celles lancées en 2022 ou 2023, les conditions n'ont pas vraiment changées, sauf peut être que le financement est facilités et les taux ont un peu baisser.

Par exemple je ne pense pas qu'Eden soit arrivée trop en retard par rapport à Remake en terme de TD espéré.

Je suis tout à fait d'accord avec toi dans la mesure où Eden est à 0% de frais de souscription avec un ciblage que je trouve très bon (+ rabais sur les parts Sponsor).
D'ailleurs, je l'ai souscrite.

Par contre, une SCPi récente avec frais d'entrée + un ciblage "classique" n'a aucun intérêt à mon sens car les taux baissent (probablement encore une baisse de 0.25% (voir de 0,5% - moins probable-) le 12 décembre) et donc, à terme, l'immobilier va remonter et les rdt vont se tasser fin 2025 (à voir dans le termps).

 

[Juln]

De leur IRP :

7.57 pour Epsilon et 5.07 pour Cœur d'Europe + croisement de nombreuses infos concordantes (webinars et contacts).
Après rien n'est jamais certain à 100%

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merci pour la confirmation.
j'ai ce sentiment d'après mes lectures mais je n'ai pas votre activité sur les webinars et autres.

 

[Sluwp]

En tout cas, en France, une SCPI lancée en 2024 peut faire autant de belles affaires que celles lancées en 2022 ou 2023, les conditions n'ont pas vraiment changées, sauf peut être que le financement est facilités et les taux ont un peu baisser.

Par exemple je ne pense pas qu'Eden soit arrivée trop en retard par rapport à Remake en terme de TD espéré.

Ne pas oublier que les acquisitions annoncées en ce moment par les scpi ont été négociées il y a plusieurs mois.

Une jeune scpi en particulier d'une nouvelle société de gestion va mettre du temps à monter en puissance. Ainsi sauf echec commercial, le patrimoine acquis les 2/3 premières années ne pèse en général plus grand chose quelques années plus tard. C'est un des risques lorsqu'on achète une jeune scpi : on achète surtout le patrimoine futur, qui par définition est inconnu. Sur ces scpi, je ne pense pas non plus qu'on "bloque" son taux au moment de son achat car la valeur de ces scpi est complètement drivée par la collecte.

Exemple : si l'opulente collecte d'iroko se poursuit au T4, le patrimoine acquis par iroko en 2020, 2021, 2022 ne représentera plus que ~25% de son patrimoine à la fin 2024.

 

[Pascal 75]

Ne pas oublier que les acquisitions annoncées en ce moment par les scpi ont été négociées il y a plusieurs mois.

Une jeune scpi en particulier d'une nouvelle société de gestion va mettre du temps à monter en puissance. Ainsi sauf echec commercial, le patrimoine acquis les 2/3 premières années ne pèse en général plus grand chose quelques années plus tard. C'est un des risques lorsqu'on achète une jeune scpi : on achète surtout le patrimoine futur, qui par définition est inconnu.

Exemple : si l'opulente collecte d'iroko se poursuit au T4, le patrimoine acquis par iroko en 2020, 2021, 2022 ne représentera plus que ~25% de son patrimoine à la fin 2024.

Je plussoie.

Ceci étant, les "récentes" de 2022/23 ET les opportunistes ont acquis un très large patrimoine à des rdt autour de 7 à 9 %. Cette poche restera ...

En relatif ces SCPi conserveront ad vitam un gros avantage par rapport aux historiques qui n'ont pas pu collecter dans ce moment idéal ...

Avoir 25 ou 50 % de son patrimoine à 9% de rdt ... c'est un avantage concurrentiel énorme ...
De plus, les SCPi (celles qui sont bien gérées) peuvent limiter leur collecte si nécessaire.

Ce n'est pas un hasard si Iroko/Remake et autres ont eu une collecte très volontariste pour investir en masse au bon moment quitte à ajouter une dette significative.

 

[Ragondin 49]

@Pascal 75
Tu posais la question de ce qu'on pendait de ton tableau de "tips and tricks".
Il y a juste cette ligne où j'ai un doute :
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Pour toi c'est la langue non ?

 

[Ragondin 49]

Quelques propositions de "bonne conduite" en SCPI :

Je reposte ma synthèse "Tips and tricks" (ne pas hésiter à me donner vos modifs / amendements) :

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Mes propositions

*Fusionner 11/13

*Couper 7 en 2 lignes ; D'ailleurs, où trouver l'info sur le taux d'implication des institutionnels ?

*Bémol sur 9, pour moi l'enjeu de la NP se situe ailleurs que dans l'ancienneté de la SCPI. Pourquoi investir en NP ? Parce qu'on n'a pas besoin d'encaisser les loyers pendants plusieurs années, pour contourner la fiscalité (surtout si TMI>30%), parce que ça permet de différer ses choix avec une solution provisoire a fortiori lorsqu'elle présente un TRI intéressant (ça laisse le temps de voir si certaines bonnes SCPI confirment leur potentiel, ou vont se faire référencer par des AV...), etc...

*Ligne 11 : ne pas oublier le PER

*Ajouter 15 sur la stratégie de distribution de rendement de la SCPI, et en particulier la propension à ajouter au TD des hausses régulières des prix de part (j'ai en tête le cas de Kyanéos dont la part prend quasi 1% par an ces dernières années) ; il ne s'agit pas d'une recommandation pour les prioriser mais d'un rappel pour bien apprécier le rendement total des SCPI

*Ajouter 17 sur la granulométrie des actifs (taille des actifs), en privilégiant les faibles granularités puis faciles à gérer (si un locataire majeur d'un bien XXL s'en va, pas toujours facile de le remplacer) ou à revendre si nécessaire

 

[ApprentiEpargnant]

Bonjour,

Petite question technique.
Si je prends des parts via un courtier en date d'aujourd'hui, les parts seront livrées le 1er janvier.
Mais quid si revalorisation entre deux?
C'est la date de dépôt du dossier qui compte?

 

[Pascal 75]

Mes propositions

*Fusionner 11/13

*Couper 7 en 2 lignes ; D'ailleurs, où trouver l'info sur le taux d'implication des institutionnels ?

*Bémol sur 9, pour moi l'enjeu de la NP se situe ailleurs que dans l'ancienneté de la SCPI. Pourquoi investir en NP ? Parce qu'on n'a pas besoin d'encaisser les loyers pendants plusieurs années, pour contourner la fiscalité (surtout si TMI>30%), parce que ça permet de différer ses choix avec une solution provisoire a fortiori lorsqu'elle présente un TRI intéressant (ça laisse le temps de voir si certaines bonnes SCPI confirment leur potentiel, ou vont se faire référencer par des AV...), etc...

*Ne pas oublier le PER

*Ajouter 15 sur la stratégie de distribution de rendement de la SCPI, et en particulier la propension à ajouter au TD des hausses régulières des prix de part (j'ai en tête le cas de Kyanéos dont la part prend quasi 1% par an ces dernières années) ; il ne s'agit pas d'une recommandation pour les prioriser mais d'un rappel pour bien apprécier le rendement total des SCPI

*Ajouter 17 sur la granulométrie des actifs (taille des actifs), en privilégiant les faibles granularités puis faciles à gérer (si un locataire majeur d'un bien XXL s'en va, pas toujours facile de le remplacer) ou à revendre si nécessaire

Merci bcp.
J'arrive à 18 items now.
Pour le taux d'institutionnels, je relève systématiquement les chiffres lors des AG ou lors des échanges avec les SDG. Infos difficile / impossible à trouver dans les bulletins.

Pour les PER, toutes les remarques énumérées sont valables avec en plus :

- SCPI sortent de l'assiette fiscale de l'IFI (on peut donc charger la mule en SCPI même si on est fortement fiscalisé).

- Les parts de SCPI (comme l'ensemble du PER) ne sont pas vraiment disponibles avant la clôture du PER (sauf chômage / Invalidité / Achat résidence principale).

 

[Phil17000]

Bonjour,

Petite question technique.
Si je prends des parts via un courtier en date d'aujourd'hui, les parts seront livrées le 1er janvier.
Mais quid si revalorisation entre deux?
C'est la date de dépôt du dossier qui compte?

Salut @ApprentiEpargnant,

Les souscriptions ont pour date de valeur le dernier jour du mois au cours duquel elles sont faites.
Les SdG annoncent en général leurs revalorisations au tournant du mois et les nouveaux prix sont automatiquement appliqués par les intermédiaires.
Donc, hors cas particuliers, il n'est pas possible de saisir un dossier avec l'ancien prix si une revalorisation a lieu.

 

[Pascal 75]

Bonjour,

Petite question technique.
Si je prends des parts via un courtier en date d'aujourd'hui, les parts seront livrées le 1er janvier.
Mais quid si revalorisation entre deux?
C'est la date de dépôt du dossier qui compte?

Tu parles d'un achat en direct ou en AV ?

Que veux tu dire par "livrés" ; date de jouissance ?
Pour la date de valeur suite dossier de souscription ; En AV, 'est quasi immédiat / En direct, il faut souvent 1 semaine.
Par expérience, Epargnoo est assez bon sur la simplicité du dossier et sur les délais.

Il m'est qq fois arrivé d'être un peu limite/ à une date d'augmentation de part (exemple : Epsilon).
Toujours été possible de négocier

 

[devel]

Actualisation de la synthèse des SCPI à frais de souscription 0% :
Il y en a 7 now après le lancement de la dernière ; Eden .... :

Un autre moyen indirect de baisser les frais de souscription : Aller à la pêche au Cash-Back

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Bonjour,
je suis intéressé par les SCPI afin de diversifié et sachant que je suis sortis de SCI telles que capimmo, GF Pierre et tangram en Assurance vie car c'est une catastrophe ces dernières années.

Je me demande donc si cela peut être judicieux de prendre de la SCPI. C'est de l'achat en direct que vous préconiser ?
De plus, nous cherchons à bénéficier d'un rendement à dépenser immédiatement. Nous avons 2 apparts en location par ailleurs mais c'est pas mal de soucis à gérer.

 

[Deedjo]

Hello,
Je lis sur la page de la SCPI Eden que les versements programmés et le réinvestissement des dividendes ne seront pas disponibles pendant cette période.
Mais savez-vous s'il s'agit de la période de réduction "sponsor" jusqu'à mars 2025 ou de la durée des 3 ans de détention ? Pour précision le réinvestissement des dividendes n'est accessible qu'à partir de 5000 euros de parts selon le site d'Advenis Reim.
Merci !

 

[Pascal 75]

Bonjour,
je suis intéressé par les SCPI afin de diversifié et sachant que je suis sortis de SCI telles que capimmo, GF Pierre et tangram en Assurance vie car c'est une catastrophe ces dernières années.

Je me demande donc si cela peut être judicieux de prendre de la SCPI. C'est de l'achat en direct que vous préconiser ?
De plus, nous cherchons à bénéficier d'un rendement à dépenser immédiatement. Nous avons 2 apparts en location par ailleurs mais c'est pas mal de soucis à gérer.

Pour un rdt immédiat (loyers) le direct est la meilleure solution.Oui.
On a tous été secoués par Capimmo
N'hésitez pas à me contacter en mp si questions personnelles precises

 

[Mirabelle]

Quelques propositions de "bonne conduite" en SCPI :

1/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI à patrimoine français, il vaut mieux le faire dans un contrat en AV afin d'éviter le "matraquage" fiscal immobilier en direct

2/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI en direct, il vaut mieux prendre une SCPI Européenne afin d'éviter les PS français et maximiser le frottement fiscal

3/ Le principal reste de faire les meilleurs choix possibles afin de constituer son portefeuille de SCPI.

Je reposte ma synthèse "Tips and tricks" (ne pas hésiter à me donner vos modifs / amendements) :

Afficher la pièce jointe 37597

Bonjour @Pascal 75 et merci !

 

[dede02]

[lien réservé abonné] Si j'ai bien lu cette scpi est idéale pour un achat en direct mais faut-il privilégier la pleine propriété ou la nue propriété?

 

[Pascal 75]

[lien réservé abonné] Si j'ai bien lu cette scpi est idéale pour un achat en direct mais faut-il privilégier la pleine propriété ou la nue propriété?

ça dépend de tes objectifs.
Eden n'est pas dispo en AV de toute façon.

As tu besoin des loyers immédiatement ou non ?
La clefs de répartition commence par 5 ans à 81% du prix

Si tu n'as pas forcément tout de suite besoin des loyers, la NP permet de s'affranchir de la volatilité fiscale des années à venir
Perso j'ai pris de la NP.
Défaut de la NP : Tu perds l'avantage du boost mécanique (du fait du délai de jouissance) du TD durant les premières années.

Boost des premières années :
Le délai de jouissance implique mécaniquement un TD "boosté" (le terme n'est peut-être pas idéal) car tous les loyers ne sont pas encore redistribués à tous les nouveaux entrants (effet relutif).
Les années passants, il y aura plus d'anciens souscripteurs que de nouveaux entrants (effet dilutif)

Après, Eden est, pour moi une diversification dans le cadre d'un portefeuille de plusieurs autres SCPI.
Le succès à moyen / long terme n'est jamais garanti à l'avance ...

 

[gden]

Défaut de la NP : Tu perds l'avantage du boost mécanique (du fait du délai de jouissance) du TD durant les premières années.

Bonjour
Je n'ai pas compris ce que tu entends par boost !