Les SCPI

[ApprentiEpargnant]

Je trouve que l'on ne parle pas beaucoup de NP sur la file SCPI.
Pourtant il n'y a pas de fiscalité et que c'est le principal sujet de cette file.

 

[fr2k6]

Merci beaucoup @Pascal 75 pour cette synthèse!

J'ai une petite hésitation concernant Paref Evo: il y a certes une période promotionnelle en cours (cashback +2% et délai de jouissance à 2 mois) mais elle ne paraît pas en mauvaise santé (liquide, TD qui augmente et endettement bas), c'est plutôt pour accompagner un changement de stratégie vers plus de diversification à la fois sectorielle et géographique... qu'en pensez-vous?

 

[Pascal 75]

Merci beaucoup @Pascal 75 pour cette synthèse!

J'ai une petite hésitation concernant Paref Evo: il y a certes une période promotionnelle en cours (cashback +2% et délai de jouissance à 2 mois) mais elle ne paraît pas en mauvaise santé (liquide, TD qui augmente et endettement bas), c'est plutôt pour accompagner un changement de stratégie vers plus de diversification à la fois sectorielle et géographique... qu'en pensez-vous?

Paref evo :

853 associés ... seulement 5 immeubles et ... 44M€ de capi (très petit)

90% de bureaux en Europe centrale (bonjour les menaces géostratégiques) ;
Je n'y met pas les pieds perso même si , OUI tu as tout à fait raison, les indicateurs classiques sont bons.

Quitte à me diversifier hors des pays "traditionnels", j'irais plutôt vers Corum US plutôt que vers l'Europe Centrale ..

Heureusement (comme par hasard) ils ont élargi leur ciblage en juin 2024 (un peu tard !) :

-------------------------------------------
(Source : Primaliance)




NOTE : Cette file va bientôt atteindre les 700 pages ... les SCPi c'est un sacré sujet ...

 

[Buffeto]

Je trouve que l'on ne parle pas beaucoup de NP sur la file SCPI.

Immobiliser un capital conséquent et n' en percevoir les revenus que dans X années n'est pas une stratégie commune

Pourtant il n'y a pas de fiscalité et que c'est le principal sujet de cette file.

Il y a une fiscalité... Elle est juste différée

 

[AirP]

Bonsoir @ApprentiEpargnant , j'imagine que c'est parce qu'il n'y a pas non plus de revenus ...

 

[Phil17000]

Immobiliser un capital conséquent et n' en percevoir les revenus que dans X années n'est pas une stratégie commune

Il y a une fiscalité... Elle est juste différée

Il n'y a pas de fiscalité en cas de revente à l'issue du démembrement.

 

[ApprentiEpargnant]

Immobiliser un capital conséquent et n' en percevoir les revenus que dans X années n'est pas une stratégie commune

Oui c'est vrai. Mais le capital demandé n'est pas forcément conséquent. Pour quelques centaines d'euros c'est tout à fait possible.

Il y a une fiscalité... Elle est juste différée

Bonsoir @ApprentiEpargnant , j'imagine que c'est parce qu'il n'y a pas non plus de revenus ...

Pas de revenus oui mais une PV à la revente une fois la PP récupérée.
Et pas de fiscalité. La PV n'est pas imposable car l'on part du montant en PP et l'on a acheté avec une décote.

 

[dede02]

Finalement l'idéale pour une NP c'est de se faire une cagnotte pour sa retraite par exemple.
Par contre si on décide de garder la pleine propriété à la fin de la NP il ne devrait pas y avoir de délai de jouissance ?

 

[Msimmo]

Par contre si on décide de garder la pleine propriété à la fin de la NP il ne devrait pas y avoir de délai de jouissance ?

Le délai de jouissance s'applique au début de la NP pour la contrepartie usufruitière - et donc pour la contrepartie en NP, cela retarde autant la durée (par exemple une NP de 3 ans sera en fait 3 à 6 mois + 3 ans)

 

[Philou75]

Finalement l'idéale pour une NP c'est de se faire une cagnotte pour sa retraite par exemple.

Des revenus pérennes une fois la retraite😉

 

[Nature]

N'hésitez pas à me contacter en mp si questions personnelles precises 😉

Oui, moi j'ai des questions !!!

Lors de l'assemblée générale d'Atland, et concernant le buffet, je souhaiterais connaitre les taux de lipides en acides gras saturés et insaturés.
Ainsi que ceux de glucides en sucres simples et fibres.

De plus, est-ce des produits sont en circuits courts ou font-ils autant de kilomètres que @Pascal 75 pour se rendre à tous les buffets ?

Et si j'osais, je demanderais si ces victuailles fines sont percluses de colorants et aromes de synthèse ?
Mais vu comment tu es bourré au moment de les déguster, il y a bien longtemps que tu ne vois ni les couleurs ni ne sens les gouts.

 

[Pascal 75]

Oui, moi j'ai des questions !!!

De plus, est-ce des produits sont en circuits courts ou font-ils autant de kilomètres que @Pascal 75 pour se rendre à tous les buffets ?

Les seules AG pendant lesquelles j'aurais bien aimé être énivré sont celles d'Amundi et de Primonial/ Praemia
Malheureusement... que du café et de l'eau ...

Pour annoncer autant de mauvaises nouvelles, ils devraient faire des efforts

Plus facile d'encaisser 40% de baisse après un pti verre ...
ou alors, une pette séance d'hypnose ... "Dormez sur vos parts chers souscripteurs ... touuuut vaaaaa biennnnnn "

Et voilà ... 700 pages ...

And the first to reach the 700 is @Nature.

Mais qu'a t-il gagné ?????? le veinard ?????

1 part de Primopierre + un autographe de Marc Bertrand et de Laurent Flechet + (cerise sur le gâteaux) une part de Capimmo. Soyons fou je rajoute à mes frais une part de Pythagore ... ... que du top ...

youpiiiiiii

 

[AirP]

Oui c'est vrai. Mais le capital demandé n'est pas forcément conséquent. Pour quelques centaines d'euros c'est tout à fait possible.


Pas de revenus oui mais une PV à la revente une fois la PP récupérée.
Et pas de fiscalité. La PV n'est pas imposable car l'on part du montant en PP et l'on a acheté avec une décote.

La PV reste hypothétique, bien que le risque de perte se trouve lissé à la baisse sur de telles durées de détention...

 

[ApprentiEpargnant]

La PV reste hypothétique, bien que le risque de perte se trouve lissé à la baisse sur de telles durées de détention...

La PV s'entend la différence entre le prix payé aujourd'hui et le prix de la part dans 3-5-10 ans.
Je ne prends pas en compte les revalorisations éventuelles.
S'il y a baisse du prix de part, en effet la PV sera faible, voir nulle voir de la MV.

Exemple avec Remake:
Si je prends un démembrement sur 5 ans avec un achat NP à 79% d'une part à 204€. Délai de jouissance de 3 mois.
Je dépense 161.16€ et je revends à 204€ dans 5 ans et 3 mois. TRI 4.65% net de toute fiscalité.

Evidemment pas de revente pendant ces 5 années, mais comme il y a des pénalités pendant 5 ans...

 

[fr2k6]

Paref evo :

853 associés ... seulement 5 immeubles et ... 44M€ de capi (très petit)

90% de bureaux en Europe centrale (bonjour les menaces géostratégiques) ;
Je n'y met pas les pieds perso même si , OUI tu as tout à fait raison, les indicateurs classiques sont bons.

Quitte à me diversifier hors des pays "traditionnels", j'irais plutôt vers Corum US plutôt que vers l'Europe Centrale ..

Heureusement (comme par hasard) ils ont élargi leur ciblage en juin 2024 (un peu tard !) :

-------------------------------------------
(Source : Primaliance)
Afficher la pièce jointe 37627

Afficher la pièce jointe 37628

NOTE : Cette file va bientôt atteindre les 700 pages ... les SCPi c'est un sacré sujet ...
Afficher la pièce jointe 37629

Merci pour votre avis. Je vais plutôt mettre mes quelques billes du mois dans Eden... elle semble faire consensus!

 

[Sluwp]

Bonjour
Je n'ai pas compris ce que tu entends par boost !

La personne qui entre dans la scpi fait grossir le gateau, mais elle ne percevra pas sa part du gateau avant plusieurs mois. En attendant les autres peuvent se servir des plus grosses parts de gateau.

Cet effet est significatif lorsque le délai de jouissance et le ratio collect/capitalisation sont importants, typiquement les 4 premières années d'une scpi qui collecte bien. Ainsi peu importe l'époque on retrouve quasi toujours de jeunes scpi dans un classement ayant comme seul critère le rendement distribué.

C'est probablement une des facteurs qui explique la baisse du dividende par part d'épargne pierre en 10 ans. Avec l'inflation la baisse est loin d'être négligeable . [lien réservé abonné]

 

[Mirabelle]

Re-bonjour à tous,

Vous avez beaucoup parlé d'une nouvelle SCPI : Eden.

Quand une nouvelle SCPI voit le jour, vaut-il mieux acquérir des parts en NP ou en PP ? ou c'est égal ?

Merci à ceux qui voudront bien me répondre de le faire avec des termes simples.

 

[Philou75]

Quand une nouvelle SCPI voit le jour, vaut-il mieux acquérir des parts en NP ou en PP ? ou c'est égal ?

Bonjour, ça dépend de ton objectif. Pour ma part c’est de la NP car objectif retraite et pas besoin de revenus aujourd’hui qui viendrait encore alourdir ma fiscalité.
Si tu souhaites des revenus immédiats et IR peu élevés alors la PP peut être intéressante et financer à crédit c’est encore mieux.

 

[Buffeto]

Quand une nouvelle SCPI voit le jour, vaut-il mieux acquérir des parts en NP ou en PP ? ou c'est égal ?

Comme le dit @Philou75 c'est avant tout un choix patrimonial

 

[Pascal 75]

Re-bonjour à tous,

Vous avez beaucoup parlé d'une nouvelle SCPI : Eden.

Quand une nouvelle SCPI voit le jour, vaut-il mieux acquérir des parts en NP ou en PP ? ou c'est égal ?

Merci à ceux qui voudront bien me répondre de le faire avec des termes simples.

Définition du démembrement (meilleurscpi.com) :



1/ Si tu as besoin immédiatement de tes loyer : Pleine Propriété
2/ Si tu souhaites éviter la volatilité fiscale : Nue Propriété
3/ Attention ; Toutes les NP ne se valent pas ... étudier les règles de démembrement.
-> Plus le % d'abattement est important, mieux cela est pour le nue-propriétaire
Autrement dit, plus la clef de répartition de la nue propriété est petite plus cela est intéressant pour la NP

Dans les exemples suivant, le plus intéressant est Corum Origin (nonobstant les frais de de souscription) :



Après cette analyse, il est possible de calculer les TRI de démembrement (Source : Louve) :
Quelques exemples :



4/ Le Nu-Propriétaire ne profite pas du TD "boosté" les premières années :

Boost des premières années :

Le délai de jouissance implique mécaniquement un TD "boosté" (le terme n'est peut-être pas idéal) car tous les loyers ne sont pas encore redistribués à tous les nouveaux entrants (effet relutif du délai de jouissance) -> Tu as payé le prix de part mais tu ne touches pas encore de loyers (La SDG ne règle donc pas tous les loyers)
Les années passants, il y aura plus "d'anciens souscripteurs" que de "nouveaux entrants" (effet dilutif) -> Une majorité des loyers doit être payés par la SDG (Société de Gestion)


Guide de la nue propriété en SCPI (Source : meilleurescpi.com) :