Les SCPI

[fdod]

Concernant le PER moi quand l'État me fait un cadeau je le prends pas !

 

[Buffeto]

Concernant le PER moi quand l'État me fait un cadeau je le prends pas !

c'est un cadeau empoisonné.....

 

[lebadeil]

Concernant le PER moi quand l'État me fait un cadeau je le prends pas !

Et même en dehors du PER d'ailleurs ?

 

[moietmoi]

Alors en effet, il ne faut pas se précipiter sur le PER, et bien comprendre avant de choisir cette enveloppe.
En revanche, les échanges sur le fil m'ont permis malgré tout de me rendre compte que c'était pas mal (dans mon cas de figure au moins).
J'ai refait les calculs étape par étape car je ne "croyais pas" (au 30% d'IR qui annulent les 30% de flat tax à la sortie). Et bien j'arrive au même résultat....
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Donc la remarque sur PER n'est pas une enveloppe magique = entièrement d'accord. Mais pour ma part, ca veut juste dire que je vais introduire un peu de SCPI (Remake Live sur Spirit) au sein du montant que j'y alloue annuellement.

Une âme charitable pour expliquer ce tableau ?

 

[flocon]

@ragondin, avec tes entrées, un relooking plus coloré et visuel, ça donnerait cela.
Je t'envoie le fichier source par MP pour que tu puisses compléter/mettre a jour, si tu le souhaites

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Bonjour @lebadeil super boulot je n.ai pas saisi une.chose pourquoi une personne qui a un taux moyen d imposition moins élevé à le même rendement que celui qui a un taux plus élevé ? Sur le.tableau 6 vs 22 .exemple iroko je dispose en.directe peut tu me.donner la.formule utilisée pour mon tmi et tm pour connaître mon rendement iroko net fiscal pour.que.je sache si c est pertinent de continuer en.directe .merci

 

[Deedjo]

Bonjour @lebadeil super boulot je n.ai pas saisi une.chose pourquoi une personne qui a un taux moyen d imposition moins élevé à le même rendement que celui qui a un taux plus élevé ? Sur le.tableau 6 vs 22 .exemple iroko je dispose en.directe peut tu me.donner la.formule utilisée pour mon tmi et tm pour connaître mon rendement iroko net fiscal pour.que.je sache si c est pertinent de continuer en.directe .merci

Dans le cas de SCPI étrangères, ton taux moyen se soustrait à ton TMI.

Dans ton cas : 11-1,46 = 9,54 % à déduire du revenu net de fiscalité étrangère.
Quelqu'un avec un TMI de 30 mais un taux moyen de 22 aura : 30-22 = 8% à déduire.

 

[flocon]

Bonjour @lebadeil super boulot je n.ai pas saisi une.chose pourquoi une personne qui a un taux moyen d imposition moins élevé à le même rendement que celui qui a un taux plus élevé ? Sur le.tableau 6 vs 22 .exemple iroko je dispose en.directe peut tu me.donner la.formule utilisée pour mon tmi et tm pour connaître mon rendement iroko net fiscal pour.que.je sache si c est pertinent de continuer en.directe .merci

Rectificatif @Ragondin 49 merci pour ton travail initial et à @lebadeil également !

 

[Msimmo]

Petite réflexion du dimanche, et par rapport à ce que je disais sur les 30% de scpi (variable) qui ont baissé...

j'ai regardé via SCPI-lab par tranche de millésime (année de création SCPI), le nombre de SCPI en baisse (prix de part de souscription en baisse 2022 => 2023).
Ce que j'obtiens sauf erreur :

année création scpi	nombre	en baisse (<0)	en %
AVANT 2003	33	15	45%
2004-2013	14	4	29%
2019-2022	25	2	8%
2023	6	0	0%

On se doutait que les baisses touchent bien plus les SCPIs historiques, le taux monte à 45% pour celles qui ont +20 ans d'ancienneté.
=> Dit autrement dur d'échapper aujourd'hui à la correction (parfois modeste, parfois très forte) pour ceux qui ont un portefeuille faite de scpi "anciennes"

Faut il en conclure qu'on devra faire tourner nos portefeuilles ?? à défaut d'être devin...

Les chiffres sont d'une façon sous-évalués.
1/ Faudrait compléter avec 2023-2024
2/ Surtout certaines SCPI au cours de leur vie, ou bien en détresse après la crise de 1997 ont parfois été acquises, parfois fusionnées créant un nouveau produit. On voit que les "survivantes" actuelles.

Pour rappel la crise de 1997 :

(source [lien réservé abonné])

La baisse des parts s'était étalée en moyenne sur 4 ans !

Je cherchais une SCPI survivante ayant des données long terme, un peu de mal mais j'ai trouvé (surement pas la seule) IMMORENTE de Sofidy.

Aujourd'hui elle n'est pas dans mon classement perso (surcote de 5,6%, liquidité affectée avec 11 mois de délai sans être catastrophique non plus comme d'autre, TOF de 92,9% proche de la moyenne et TD correct au dessus de la moyenne mais ""que 5% brut"").
Mais elle a limité la casse et est bien plus ancienne que Corum crée en 2012.

A ce jour elle a quand même résisté à la crise actuelle (pas de baisse de part) pour cette vénérable scpi crée en 1988. On trouve sur le net les prix des parts depuis 1988 et je n'y vois pas de baisse (d'autres scpi de la même sdg ont baissé toutefois):

Ce n'est bien sur plus les mêmes équipes qui gèrent la scpi depuis.

Demain les gestionnaires de nos scpi favorites et jeunes d'aujourd'hui (remake, iroko, TE...) changeront aussi probablement. En aussi bien que leur équipes actuelles on le souhaite...

Bref, en résumé on espère tous en ce moment choisir les chevaux qui galoperont bien demain
mais aussi passeront le mieux possible les obstacles imprévus des crises...

Mais il ne faut pas se leurrer, on aura une chance sur deux d'être dans la catégorie de celle qui pourraient baisser lors de la prochaine crise.

 

[moietmoi]

Dans le cas de SCPI étrangères, ton taux moyen se soustrait à ton TMI.

Dans ton cas : 11-1,46 = 9,54 % à déduire du revenu net de fiscalité étrangère.
Quelqu'un avec un TMI de 30 mais un taux moyen de 22 aura : 30-22 = 8% à déduire.

Attention
Le taux moyen à prendre en compte est le taux en intégrant le futur revenu brut de la SCPI.

 

[luluca]

Il peut mon lulu

Ton lulu est passé à "confirmé" aujourd'hui

 

[flocon]

Je nage un peu la ...plus le.tm est bas moins bon est le.rendement scpi ? Quelqu un pourrait il appliquer la formule sur mon barème afin que je comprenne le rendement net d iroko dans le cas précis ? Merci

 

[alexlabo]

Tu es imposé au taux marginal, et tu reçois un crédit d'impôt au taux moyen.
Donc tu es réellement imposé à la différence taux marginal/taux moyen.

 

[lebadeil]

Demain les gestionnaires de nos scpi favorites et jeunes d'aujourd'hui (remake, iroko, TE...) changeront aussi probablement.

Bref, en résumé on espère tous en ce moment choisir les chevaux qui galoperont bien demain
mais aussi passeront le mieux possible les obstacles imprévus des crises...

Mais il ne faut pas se leurrer, on aura une chance sur deux d'être dans la catégorie de celle qui pourraient baisser lors de la prochaine crise.

Oui, probablement. N'est on pas en train de se dire que c'est bien de partir sur des SCPI jeunes, mais il faut prévoir une porte de sortie a 5 -7 ans ? en fonction de l'évolution du secteur immobilier....

On est en train de denoncer la notion de long terme, si je ne me trompe pas

 

[fdod]

J'y comprends pas grand-chose mais quand le prix de la part de la SCPI augmente il y a le rendement qui baisse non ?

 

[Buffeto]

On est en train de denoncer la notion de long terme, si je ne me trompe pas 😢

tiens donc .....pourquoi donc tout le monde rigolait ( ou vociférait ) lorsque j'ai soulevé ce problème ?

 

[lebadeil]

Dans nos calcul de rendement SCPI, on a pris le taux de distribution (avec les frais et fiscalité), mais on n'a pas tenu compte de l'évolution de la part.

Pour les jeunes SCPI, ayant acheté dans des bonnes conditions de marché, quelles seraient vos hypothèses d'augmentation de prix de part sur un horizon 5 ans ?

Si on reprend l'exemple Remake Live, quelle serait l'incidence sur le rendement net fiscal si on le lissait annuellement ?

 

[plop962]

Faut il en conclure qu'on devra faire tourner nos portefeuilles ?? à défaut d'être devin...

Je crois surtout que jusque là pour beaucoup les SCPI était un investissement purement passif sur des dizaines d'années, le fameux 22 ans... Tu achetais tes parts et tu ne regardais plus jamais en ayant une confiance totale dans le sous jacent immobilier.
Je pense qu'on en revient un peu et qu'on a réalisé qu'il fallait surveiller ces investissements et en avoir une gestion dynamique : ne pas hésiter à se désengager quand on en a plus confiance, suivre l'activité des sdg, etc. Quitte en effet à fait a faire plus tourner les portefeuilles.
Je suis bien dans une optique a long terme mais pas aveugle et a tout prix.

 

[Buffeto]

quelles seraient vos hypothèses d'augmentation de prix de part sur un horizon 5 ans ?

bien malin qui peut le prédire ......

 

[plop962]

on n'a pas tenu compte de l'évolution de la part.

Ni non plus de l'évolution des dividendes suivant les variations de loyers non ?

 

[fdod]

Je pense que l'augmentation du prix de la part pour remake live sera nul voir faible car cette SCPI est une SCPI de rendement.