SCPI
Synthèse comparative entre le Taux net de toute fiscalité en investissement "direct" d'une part et en investissement "AV" d'autre part
Préambule :
Il s'agit d'une
tentative d'amateur destinée à être amendée et améliorée.
J'espère être le plus pédagogique possible.
"
Ce qui est simple est faux, ce qui est compliqué est inutilisable" 
Il existe 3 étapes fiscales en SCPI
1/ Fiscalité étrangère réglée par la SDG -> versement de dividendes (AV) ou de loyers (en direct)
net de fiscalité étrangère aux particuliers propriétaires des parts ou à l'Assureur propriétaire des parts.
Note : Cette fiscalité est redonnée aux souscripteurs de parts chez Corum Life (affaire à suivre)
2/ Fiscalité étrangère et française réglée par les particuliers propriétaires (Mécanisme de non double imposition sur la composante étrangère par le biais d'un avoir fiscal)
3/ Fiscalité de "sortie de contrat" pour les parts de SCPI détenues en AV (cf détails plus bas)
------------------------------ En direct (vous êtes propriétaire de vos parts) ------------------------------
Hypothèses (à actualiser en fonction de votre propre situation):
- TMI (Taux Marginal d'Imposition) :
30 %
- Tm (Taux moyen) :
6 %
(Ces 2 informations sont dorénavant disponibles en dernière page de votre avis d'imposition)
Selon @sorcier :
----------------------------------------------------------------------------
Si tout au début de la TMI 11%, TM environ 0%
Si vers la fin de la TMI 11%, TM environ 5%
Si tout au début de la TMI 30%, TM environ 6 %
Si vers la fin de la TMI 30%, TM environ 20 %
--------------------------------------------------------------------------
Exemple : SCPI "Remake Life"
- Patrimoine à l'étranger :
63 %
- TD 2023 net de fiscalité étrangère :
6,48 %
La composante "France" du rendement de votre SCPI est soumise à votre TMI (11 %, 30 %, 41 %, 45 %)
La composante "Etranger" du rendement de votre SCPI est soumise à la fiscalité du pays d'origine (Taux effectif ou taux réel) et à la fiscalité française.
Un avoir fiscal neutralise la fiscalité française sur la composante étrangère (pas de double imposition possible).
Cette composante "Etranger" (non soumise aux prélèvements sociaux) peut-être nommée "Frottement fiscal".
Ce frottement fiscal peut être calculé par la convention suivante :
TMI - Tm (cette approximation a visiblement été validée)
> Plus le frottement fiscale est élevé, moins la détention en direct est intéressante
Calculs :
Composante France :
TD x (
% France) x 47,2 % de fiscalité totale [30% de fiscalité + 17,2% de PS]
Avec notre exemple : 6,48 % x 0,37 x 0.528 (coef) =
1,27 %
Composante étrangère :
TD x (
% étranger) x (
TMI -Tm)
Avec notre exemple : 6,48 % x 0,63 x 0,76 =
3,10 %
> coef = Coefficient
Total des 2 composantes : 1,27 % + 3,10 % = 4,37 % (en direct)
-------------------------- En Assurance Vie (L'assureur est propriétaire de vos parts) --------------------------
Hypothèses complémentaires :
- Frais annuel du contrat : 0,5 % (à adapter en fonction de votre contrat)
- Fiscalité de vos retraits :
Dépend de la temporalité (avant ou après 8 ans)
Avant 8 ans : PFU (30 %)
Après 8 ans : Abattements hors fiscalité (4 600 € en individuel ou 9 200 € pour un couple) ou fiscalité de 7,5 % (< 150 000 € de primes versées (tout contrat confondus)
> Fiscalité de vos dividendes.
Le propriétaire des parts (L'assureur) est une
personne morale qui n'est pas soumis à une fiscalité spécifique sur les loyers perçus.
En revanche, les assureurs sont redevables de l'IS (
25 %), raison pour laquelle certains (Survenir, Generali) ne reversent qu'une partie des loyers aux souscripteurs des SCPI en UdC
Calculs :
Composante étrangère et française :
TD
Avec notre exemple : 6,48 %
Prise en compte des frais du contrat : 6,48 % - 0,5 % = 5,98 %
Prise en compte de la fiscalité de rachat au PFU (sauf en cas d'abattement) : 5,98 % x 0,7= 4,19 % (en AV)
Il faudra également prendre en compte :
- Les frais de gestion annuels du contrat seront de plus en plus importants au cours des années à venir car calculés sur la valeur du contrat.
- Le réinvestissement (ou pas) des loyers dans l'assurance vie. Théorie des intérêts composés.
Conclusion :
1/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI à patrimoine français, il vaut mieux le faire dans un contrat en AV afin d'éviter le "matraquage" fiscal immobilier en direct
2/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI en direct, il vaut mieux prendre une SCPI Européenne afin d'éviter les PS français et maximiser le frottement fiscal
3/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI avec un patrimoine mixte (français et étranger), les 2 options ont des taux de rendement (tout impôts confondus) assez similaires. Le choix dépendra vraiment de sa situation et de ses objectifs.
4/ Le principal reste de
faire les meilleurs choix possibles afin de constituer son portefeuille de SCPI aussi bien en direct qu'en AV
