Les SCPI

[Buffeto]

Et v'la que les deux vont commencer à s'écharper

absolument pas je fais juste une simple remarque mais si je ne peux plus en faire ça ne sert à rien que je sois modérateur ....

 

[Pascal 75]

Et v'la que les deux vont commencer à s'écharper

Je n'en ai pas l'intention.
Mais avoue que recevoir un tel retour (strictement négatif) après avoir fait un post (compliqué et long pour mon niveau), que je pensais sincèrement utile pour la communauté, c'est blessant ...

Ok, je sors ...

 

[Buffeto]

c'est blessant ...

désolé . ton post est super ...

merci pour le travail accompli .

et bonne soirée à tous

 

[lestat128]

SCPI
Synthèse comparative entre le Taux net de toute fiscalité en investissement "direct" d'une part et en investissement "AV" d'autre part

​

Préambule :

Il s'agit d'une tentative d'amateur destinée à être amendée et améliorée.
J'espère être le plus pédagogique possible.
"Ce qui est simple est faux, ce qui est compliqué est inutilisable"

Il existe 3 étapes fiscales en SCPI

1/ Fiscalité étrangère réglée par la SDG -> versement de dividendes (AV) ou de loyers (en direct) net de fiscalité étrangère aux particuliers propriétaires des parts ou à l'Assureur propriétaire des parts.

Note : Cette fiscalité est redonnée aux souscripteurs de parts chez Corum Life (affaire à suivre)

2/ Fiscalité étrangère et française réglée par les particuliers propriétaires (Mécanisme de non double imposition sur la composante étrangère par le biais d'un avoir fiscal)

3/ Fiscalité de "sortie de contrat" pour les parts de SCPI détenues en AV (cf détails plus bas)

------------------------------ En direct (vous êtes propriétaire de vos parts) ------------------------------​

Hypothèses (à actualiser en fonction de votre propre situation):

- TMI (Taux Marginal d'Imposition) : 30 %
- Tm (Taux moyen) : 6 %

(Ces 2 informations sont dorénavant disponibles en dernière page de votre avis d'imposition)

Selon @sorcier :
----------------------------------------------------------------------------
Si tout au début de la TMI 11%, TM environ 0%
Si vers la fin de la TMI 11%, TM environ 5%
Si tout au début de la TMI 30%, TM environ 6 %
Si vers la fin de la TMI 30%, TM environ 20 %
--------------------------------------------------------------------------

Exemple : SCPI "Remake Life"

- Patrimoine à l'étranger : 63 %
- TD 2023 net de fiscalité étrangère : 6,48 %

La composante "France" du rendement de votre SCPI est soumise à votre TMI (11 %, 30 %, 41 %, 45 %)

La composante "Etranger" du rendement de votre SCPI est soumise à la fiscalité du pays d'origine (Taux effectif ou taux réel) et à la fiscalité française.
Un avoir fiscal neutralise la fiscalité française sur la composante étrangère (pas de double imposition possible).

Cette composante "Etranger" (non soumise aux prélèvements sociaux) peut-être nommée "Frottement fiscal".

Ce frottement fiscal peut être calculé par la convention suivante :
TMI - Tm (cette approximation a visiblement été validée)

> Plus le frottement fiscale est élevé, moins la détention en direct est intéressante

Calculs :

Composante France : TD x (% France) x 47,2 % de fiscalité totale [30% de fiscalité + 17,2% de PS]
Avec notre exemple : 6,48 % x 0,37 x 0.528 (coef) = 1,27 %


Composante étrangère : TD x (% étranger) x (TMI -Tm)
Avec notre exemple : 6,48 % x 0,63 x 0,76 = 3,10 %

> coef = Coefficient

Total des 2 composantes : 1,27 % + 3,10 % = 4,37 % (en direct)

-------------------------- En Assurance Vie (L'assureur est propriétaire de vos parts) --------------------------​

Hypothèses complémentaires :

- Frais annuel du contrat : 0,5 % (à adapter en fonction de votre contrat)

- Fiscalité de vos retraits :

Dépend de la temporalité (avant ou après 8 ans)

Avant 8 ans : PFU (30 %)

Après 8 ans : Abattements hors fiscalité (4 600 € en individuel ou 9 200 € pour un couple) ou fiscalité de 7,5 % (< 150 000 € de primes versées (tout contrat confondus)

> Fiscalité de vos dividendes.

Le propriétaire des parts (L'assureur) est une personne morale qui n'est pas soumis à une fiscalité spécifique sur les loyers perçus.
En revanche, les assureurs sont redevables de l'IS (25 %), raison pour laquelle certains (Survenir, Generali) ne reversent qu'une partie des loyers aux souscripteurs des SCPI en UdC

Calculs :

Composante étrangère et française : TD
Avec notre exemple : 6,48 %

Prise en compte des frais du contrat : 6,48 % - 0,5 % = 5,98 %

Prise en compte de la fiscalité de rachat au PFU (sauf en cas d'abattement) : 5,98 % x 0,7= 4,19 % (en AV)

Il faudra également prendre en compte :

- Les frais de gestion annuels du contrat seront de plus en plus importants au cours des années à venir car calculés sur la valeur du contrat.
- Le réinvestissement (ou pas) des loyers dans l'assurance vie. Théorie des intérêts composés.

Conclusion :​

1/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI à patrimoine français, il vaut mieux le faire dans un contrat en AV afin d'éviter le "matraquage" fiscal immobilier en direct

2/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI en direct, il vaut mieux prendre une SCPI Européenne afin d'éviter les PS français et maximiser le frottement fiscal

3/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI avec un patrimoine mixte (français et étranger), les 2 options ont des taux de rendement (tout impôts confondus) assez similaires. Le choix dépendra vraiment de sa situation et de ses objectifs.

4/ Le principal reste de faire les meilleurs choix possibles afin de constituer son portefeuille de SCPI aussi bien en direct qu'en AV

Bonjour,
Vous êtes sur que les 0.7% s'appliquent sur les 5.98% (après frais de gestion) et non sur les 6.48% (avant frais de gestion) ? j'ai toujours eu du mal à voir comment les assureurs calculaient la plus-value d'un contrat.

 

[Phil17000]

Bonjour,
Vous êtes sur que les 0.7% s'appliquent sur les 5.98% (après frais de gestion) et non sur les 6.48% (avant frais de gestion) ? j'ai toujours eu du mal à voir comment les assureurs calculaient la plus-value d'un contrat.

Oui, c'est 5.98%. Heureusement on ne paye pas d'impôts sur les frais prélevés par l'assureur.

 

[Msimmo]

voir https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-637439

Si c'est 126 € en souscription, ça serait la valeur de reconstituions et 0 décote.

Si vraiment toutes les résolutions ont été voté hormis K fixe (info de @Pascal 75 ) j'aurais
dit moins et plutôt -30% à 118 € de souscription

En tout cas, ils jouent la montre, peut être pour attendre vendredi soir ou le WE...

[lien réservé abonné]

[lien réservé abonné]

La SCPI Primopierre décote pour la troisième fois depuis l’année dernière
il y a 17 minutes
L'Agefi

Bon en effet ça serait -25% et donc niveau 0 décote/surcote

 

[Phil17000]

SCPI
Synthèse comparative entre le Taux net de toute fiscalité en investissement "direct" d'une part et en investissement "AV" d'autre part

​

Préambule :

Il s'agit d'une tentative d'amateur destinée à être amendée et améliorée.
J'espère être le plus pédagogique possible.
"Ce qui est simple est faux, ce qui est compliqué est inutilisable"

Il existe 3 étapes fiscales en SCPI

1/ Fiscalité étrangère réglée par la SDG -> versement de dividendes (AV) ou de loyers (en direct) net de fiscalité étrangère aux particuliers propriétaires des parts ou à l'Assureur propriétaire des parts.

Note : Cette fiscalité est redonnée aux souscripteurs de parts chez Corum Life (affaire à suivre)

2/ Fiscalité étrangère et française réglée par les particuliers propriétaires (Mécanisme de non double imposition sur la composante étrangère par le biais d'un avoir fiscal)

3/ Fiscalité de "sortie de contrat" pour les parts de SCPI détenues en AV (cf détails plus bas)

------------------------------ En direct (vous êtes propriétaire de vos parts) ------------------------------​

Hypothèses (à actualiser en fonction de votre propre situation):

- TMI (Taux Marginal d'Imposition) : 30 %
- Tm (Taux moyen) : 6 %

(Ces 2 informations sont dorénavant disponibles en dernière page de votre avis d'imposition)

Selon @sorcier :
----------------------------------------------------------------------------
Si tout au début de la TMI 11%, TM environ 0%
Si vers la fin de la TMI 11%, TM environ 5%
Si tout au début de la TMI 30%, TM environ 6 %
Si vers la fin de la TMI 30%, TM environ 20 %
--------------------------------------------------------------------------

Exemple : SCPI "Remake Life"

- Patrimoine à l'étranger : 63 %
- TD 2023 net de fiscalité étrangère : 6,48 %

La composante "France" du rendement de votre SCPI est soumise à votre TMI (11 %, 30 %, 41 %, 45 %)

La composante "Etranger" du rendement de votre SCPI est soumise à la fiscalité du pays d'origine (Taux effectif ou taux réel) et à la fiscalité française.
Un avoir fiscal neutralise la fiscalité française sur la composante étrangère (pas de double imposition possible).

Cette composante "Etranger" (non soumise aux prélèvements sociaux) peut-être nommée "Frottement fiscal".

Ce frottement fiscal peut être calculé par la convention suivante :
TMI - Tm (cette approximation a visiblement été validée)

> Plus le frottement fiscale est élevé, moins la détention en direct est intéressante

Calculs :

Composante France : TD x (% France) x 47,2 % de fiscalité totale [30% de fiscalité + 17,2% de PS]
Avec notre exemple : 6,48 % x 0,37 x 0.528 (coef) = 1,27 %


Composante étrangère : TD x (% étranger) x (TMI -Tm)
Avec notre exemple : 6,48 % x 0,63 x 0,76 = 3,10 %

> coef = Coefficient

Total des 2 composantes : 1,27 % + 3,10 % = 4,37 % (en direct)

-------------------------- En Assurance Vie (L'assureur est propriétaire de vos parts) --------------------------​

Hypothèses complémentaires :

- Frais annuel du contrat : 0,5 % (à adapter en fonction de votre contrat)

- Fiscalité de vos retraits :

Dépend de la temporalité (avant ou après 8 ans)

Avant 8 ans : PFU (30 %)

Après 8 ans : Abattements hors fiscalité (4 600 € en individuel ou 9 200 € pour un couple) ou fiscalité de 7,5 % (< 150 000 € de primes versées (tout contrat confondus)

> Fiscalité de vos dividendes.

Le propriétaire des parts (L'assureur) est une personne morale qui n'est pas soumis à une fiscalité spécifique sur les loyers perçus.
En revanche, les assureurs sont redevables de l'IS (25 %), raison pour laquelle certains (Survenir, Generali) ne reversent qu'une partie des loyers aux souscripteurs des SCPI en UdC

Calculs :

Composante étrangère et française : TD
Avec notre exemple : 6,48 %

Prise en compte des frais du contrat : 6,48 % - 0,5 % = 5,98 %

Prise en compte de la fiscalité de rachat au PFU (sauf en cas d'abattement) : 5,98 % x 0,7= 4,19 % (en AV)

Il faudra également prendre en compte :

- Les frais de gestion annuels du contrat seront de plus en plus importants au cours des années à venir car calculés sur la valeur du contrat.
- Le réinvestissement (ou pas) des loyers dans l'assurance vie. Théorie des intérêts composés.

Conclusion :​

1/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI à patrimoine français, il vaut mieux le faire dans un contrat en AV afin d'éviter le "matraquage" fiscal immobilier en direct

2/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI en direct, il vaut mieux prendre une SCPI Européenne afin d'éviter les PS français et maximiser le frottement fiscal

3/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI avec un patrimoine mixte (français et étranger), les 2 options ont des taux de rendement (tout impôts confondus) assez similaires. Le choix dépendra vraiment de sa situation et de ses objectifs.

4/ Le principal reste de faire les meilleurs choix possibles afin de constituer son portefeuille de SCPI aussi bien en direct qu'en AV

Merci @Pascal 75 pour cette synthèse qui aidera à éclairer les choix de chacun quant au mode de détention.

pour l 'instant je n'ai pas lu la suite . mais là, on est sur une hypothèse ...hypothétique

la particularité de la fiscalité française étant qu'elle est familiarisée il est impossible de prédire quel sera le TM de quelqu'un qui est en TMI 30.

tu pars sur une hypothèse hasardeuse donc forcément la suite devient hasardeuse .....

J'ai rapidement vérifié les hypothèses de @sorcier concernant les taux moyens avec ce simulateur
[lien réservé abonné]
Je trouve qu'il s'agit d'une approximation raisonnable avec au maximum 2% d'écart pour la plupart des cas (célibataire/couple sans enfant/couple avec un ou deux enfants).
Il y a un seul cas où ça s'écarte significativement, c'est célibataire avec 3 enfants ou +.

 

[Buffeto]

Je trouve qu'il s'agit d'une approximation raisonnable avec au maximum 2% d'écart pour la plupart des cas (célibataire/couple sans enfant/couple avec un ou deux enfants).

possible . je viens de vérifier mes TM 2020, 2021 et 2022 : 21% , 20.4% et 15.8%

donc une variabilité relativement importante . permet elle de tirer des généralités ?

 

[Phil17000]

possible . je viens de vérifier mes TM 2020, 2021 et 2022 : 21% , 20.4% et 15.8%

donc une variabilité relativement importante . permet elle de tirer des généralités ?

Je ne suis pas sûr de comprendre. C'est à revenu constant ?

 

[lebadeil]

SCPI
Synthèse comparative entre le Taux net de toute fiscalité en investissement "direct" d'une part et en investissement "AV" d'autre part

​

Préambule :

Il s'agit d'une tentative d'amateur destinée à être amendée et améliorée.
J'espère être le plus pédagogique possible.
"Ce qui est simple est faux, ce qui est compliqué est inutilisable"

Il existe 3 étapes fiscales en SCPI

1/ Fiscalité étrangère réglée par la SDG -> versement de dividendes (AV) ou de loyers (en direct) net de fiscalité étrangère aux particuliers propriétaires des parts ou à l'Assureur propriétaire des parts.

Note : Cette fiscalité est redonnée aux souscripteurs de parts chez Corum Life (affaire à suivre)

2/ Fiscalité étrangère et française réglée par les particuliers propriétaires (Mécanisme de non double imposition sur la composante étrangère par le biais d'un avoir fiscal)

3/ Fiscalité de "sortie de contrat" pour les parts de SCPI détenues en AV (cf détails plus bas)

------------------------------ En direct (vous êtes propriétaire de vos parts) ------------------------------​

Hypothèses (à actualiser en fonction de votre propre situation):

- TMI (Taux Marginal d'Imposition) : 30 %
- Tm (Taux moyen) : 6 %

(Ces 2 informations sont dorénavant disponibles en dernière page de votre avis d'imposition)

Selon @sorcier :
----------------------------------------------------------------------------
Si tout au début de la TMI 11%, TM environ 0%
Si vers la fin de la TMI 11%, TM environ 5%
Si tout au début de la TMI 30%, TM environ 6 %
Si vers la fin de la TMI 30%, TM environ 20 %
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Exemple : SCPI "Remake Life"

- Patrimoine à l'étranger : 63 %
- TD 2023 net de fiscalité étrangère : 6,48 %

La composante "France" du rendement de votre SCPI est soumise à votre TMI (11 %, 30 %, 41 %, 45 %)

La composante "Etranger" du rendement de votre SCPI est soumise à la fiscalité du pays d'origine (Taux effectif ou taux réel) et à la fiscalité française.
Un avoir fiscal neutralise la fiscalité française sur la composante étrangère (pas de double imposition possible).

Cette composante "Etranger" (non soumise aux prélèvements sociaux) peut-être nommée "Frottement fiscal".

Ce frottement fiscal peut être calculé par la convention suivante :
TMI - Tm (cette approximation a visiblement été validée)

> Plus le frottement fiscale est élevé, moins la détention en direct est intéressante

Calculs :

Composante France : TD x (% France) x 47,2 % de fiscalité totale [30% de fiscalité + 17,2% de PS]
Avec notre exemple : 6,48 % x 0,37 x 0.528 (coef) = 1,27 %


Composante étrangère : TD x (% étranger) x (TMI -Tm)
Avec notre exemple : 6,48 % x 0,63 x 0,76 = 3,10 %

> coef = Coefficient

Total des 2 composantes : 1,27 % + 3,10 % = 4,37 % (en direct)

-------------------------- En Assurance Vie (L'assureur est propriétaire de vos parts) --------------------------​

Hypothèses complémentaires :

- Frais annuel du contrat : 0,5 % (à adapter en fonction de votre contrat)

- Fiscalité de vos retraits :

Dépend de la temporalité (avant ou après 8 ans)

Avant 8 ans : PFU (30 %)

Après 8 ans : Abattements hors fiscalité (4 600 € en individuel ou 9 200 € pour un couple) ou fiscalité de 7,5 % (< 150 000 € de primes versées (tout contrat confondus)

> Fiscalité de vos dividendes.

Le propriétaire des parts (L'assureur) est une personne morale qui n'est pas soumis à une fiscalité spécifique sur les loyers perçus.
En revanche, les assureurs sont redevables de l'IS (25 %), raison pour laquelle certains (Survenir, Generali) ne reversent qu'une partie des loyers aux souscripteurs des SCPI en UdC

Calculs :

Composante étrangère et française : TD
Avec notre exemple : 6,48 %

Prise en compte des frais du contrat : 6,48 % - 0,5 % = 5,98 %

Prise en compte de la fiscalité de rachat au PFU (sauf en cas d'abattement) : 5,98 % x 0,7= 4,19 % (en AV)

Il faudra également prendre en compte :

- Les frais de gestion annuels du contrat seront de plus en plus importants au cours des années à venir car calculés sur la valeur du contrat.
- Le réinvestissement (ou pas) des loyers dans l'assurance vie. Théorie des intérêts composés.

Conclusion :​

1/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI à patrimoine français, il vaut mieux le faire dans un contrat en AV afin d'éviter le "matraquage" fiscal immobilier en direct

2/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI en direct, il vaut mieux prendre une SCPI Européenne afin d'éviter les PS français et maximiser le frottement fiscal

3/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI avec un patrimoine mixte (français et étranger), les 2 options ont des taux de rendement (tout impôts confondus) assez similaires. Le choix dépendra vraiment de sa situation et de ses objectifs.

4/ Le principal reste de faire les meilleurs choix possibles afin de constituer son portefeuille de SCPI aussi bien en direct qu'en AV

Un grand merci @Pascal 75, pour ce post que beaucoup de monde attendait (personne ne l'a fait avant toi).

Il faut effectivement commencer par une version, quitte à l'améliorer ensuite, avec l'aide du forum.
Je suis bien placé pour en témoigner, avec mes premiers tableaux dans le monde des SCI, Fond datés, et récemment SCPI, qui ont beaucoup progresser grâce a l'aide des experts. Aujourd'hui la communauté peut bénéficier du partage, et de l'intelligence collective.

Le forum se doit être indulgent et humble par rapport à l'auteur, si on veut garder ce genre d'analyse en profondeur, et synthèse. On sait que ça n'est pas ton métier, et que ça demande de l'investissement personnel.

On est nombreux à être reconnaissant de ton travail. Respect Sir .

Amicalement

 

[Nature]

Très sympa cette analyse assez blessante ... merci ... ça fait plaisir ...

désolé . ton post est super ...
merci pour le travail accompli .

@Buffeto et @Pascal 75,

Dans ce forum, j'ai remarqué par expérience personnelle que l'on apprend bien plus avec des approximations qui sont rectifiées par d'autres personnes plus connaisseuses, car elles permettent de mettre en équation un sujet sous divers angles.
Alors qu'une vérité première n'apporte que peu de débat, donc peu de gymnastiques intellectuelles pour l'articuler intérieurement et l'appréhender.

En outre, on peut comprendre que @Pascal75 puisse se sentir touché, car se faire retoquer par moi, bah pas grave, les forumeurs s'en moquent. Mais par @Buffeto connaisseur en SCPI et fiscalité, je peux comprendre que cela puisse être vexant même si à la base c'était pour apporter un éclairage différent.
Donc, il n'y a pas matière à se prendre la tête .

Voilà, moi je vous aime bien tous les deux, donc cela me chagrine cette histoire.... Ah, on me dit dans l'oreillette qu'ils sont réconciliés !!!

La preuve :

 

[Kadmiom]

bonjour,
Et grace à l'exemple de pascal 75, j'ai tenté de généraliser le calcul selon le taux moyen d’impôt (ce qui les réconciliera définitivement ?) :



Pour l'AV, il y a une ligne (grise) au PFU 30% et une (orange) en optimisant cette enveloppe fiscale = seulement les PS (donc versement AV < 150 K€ et moins de 4 600€ d’intérêts - x2 en couple - retirés par année)

Et tant qu'à y etre, le meme graph pour les paramètres de Iroko Zen :


A vos corrections / conclusions

ps : lecteur intéressé mais muet jusqu'alors, ceci est mon premier post ici, alors merci pour le partage de toutes vos connaissances / infos

 

[Buffeto]

Je ne suis pas sûr de comprendre. C'est à revenu constant ?

Mais qui donc a des revenus constants ?
Lorsque tu as des revenus fonciers ou des BIC ( revenus LMNP ) ou même des salaires ., tes revenus fluctuent . Si on rajoute une composition familiale changeante difficile de se projeter sur un TM

 

[Pascal 75]

Post hasardeux :

Source : Blogue du Patrimoine.

"SCPI : Chute de -25% du prix des parts PRIMOPIERRE, soit -39% depuis le début 2023​

4 [lien réservé abonné]4 octobre 2024

Quelle catastrophe !! Ça fait des mois, des années même, que je vous explique que ça va mal finir pour les SCPI.
Nous y sommes. Je suis en colère, car je savais que ça allait arriver et parce que personne n'a osé le dire et protéger les épargnants.
Primopierre vient d'annoncer que le prix des parts de SCPI Primopierre serait de 126€ à partir du 09 octobre 2024, soit une baisse de -25% par rapport au prix actuel.
Depuis le début 2023, la baisse cumulée est de -39.4%."

 

[Phil17000]

Mais qui donc a des revenus constants ?
Lorsque tu as des revenus fonciers ou des BIC ( revenus LMNP ) ou même des salaires ., tes revenus fluctuent . Si on rajoute une composition familiale changeante difficile de se projeter sur un TM

Oui. Il est impossible de prévoir son futur taux moyen mais on est bien obligé de faire des hypothèses lorsqu'on fait des projets d'épargne.

 

[Buffeto]

on est bien obligé de faire des hypothèses lorsqu'on fait des projets d'épargne.

ok mais bâtir des châteaux en Espagne sur des hypothèses possiblement erronées peut conduire à prendre des décisions hasardeuses ......
mais chacun étant majeur et consentant mon avis n'est que mon avis ......

 

[lebadeil]

Oui. Il est impossible de prévoir son futur taux moyen mais on est bien obligé de faire des hypothèses lorsqu'on fait des projets d'épargne.

Je plussoie. Aujourd'hui, plusieurs d'entre nous sommes largués sur les rendements de SCPI net de fiscalité (selon support AV, en direct, voir Nue Propriété), car l'exercice n'est franchement pas évident (avec la partie etrangere)

Prendre un exemple est pédagogique et illustratif, on a bien compris que la TM était un estimé.
Ensuite, chacun adaptera avec son propre cas.

Merci encore aux contributeurs qui apportent leur réflexion.

 

[Deedjo]

SCPI
Synthèse comparative entre le Taux net de toute fiscalité en investissement "direct" d'une part et en investissement "AV" d'autre part

​

Préambule :

Il s'agit d'une tentative d'amateur destinée à être amendée et améliorée.
J'espère être le plus pédagogique possible.
"Ce qui est simple est faux, ce qui est compliqué est inutilisable"

Il existe 3 étapes fiscales en SCPI

1/ Fiscalité étrangère réglée par la SDG -> versement de dividendes (AV) ou de loyers (en direct) net de fiscalité étrangère aux particuliers propriétaires des parts ou à l'Assureur propriétaire des parts.

Note : Cette fiscalité est redonnée aux souscripteurs de parts chez Corum Life (affaire à suivre)

2/ Fiscalité étrangère et française réglée par les particuliers propriétaires (Mécanisme de non double imposition sur la composante étrangère par le biais d'un avoir fiscal)

3/ Fiscalité de "sortie de contrat" pour les parts de SCPI détenues en AV (cf détails plus bas)

------------------------------ En direct (vous êtes propriétaire de vos parts) ------------------------------​

Hypothèses (à actualiser en fonction de votre propre situation):

- TMI (Taux Marginal d'Imposition) : 30 %
- Tm (Taux moyen) : 6 %

(Ces 2 informations sont dorénavant disponibles en dernière page de votre avis d'imposition)

Selon @sorcier :
----------------------------------------------------------------------------
Si tout au début de la TMI 11%, TM environ 0%
Si vers la fin de la TMI 11%, TM environ 5%
Si tout au début de la TMI 30%, TM environ 6 %
Si vers la fin de la TMI 30%, TM environ 20 %
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Exemple : SCPI "Remake Life"

- Patrimoine à l'étranger : 63 %
- TD 2023 net de fiscalité étrangère : 6,48 %

La composante "France" du rendement de votre SCPI est soumise à votre TMI (11 %, 30 %, 41 %, 45 %)

La composante "Etranger" du rendement de votre SCPI est soumise à la fiscalité du pays d'origine (Taux effectif ou taux réel) et à la fiscalité française.
Un avoir fiscal neutralise la fiscalité française sur la composante étrangère (pas de double imposition possible).

Cette composante "Etranger" (non soumise aux prélèvements sociaux) peut-être nommée "Frottement fiscal".

Ce frottement fiscal peut être calculé par la convention suivante :
TMI - Tm (cette approximation a visiblement été validée)

> Plus le frottement fiscale est élevé, moins la détention en direct est intéressante

Calculs :

Composante France : TD x (% France) x 47,2 % de fiscalité totale [30% de fiscalité + 17,2% de PS]
Avec notre exemple : 6,48 % x 0,37 x 0.528 (coef) = 1,27 %


Composante étrangère : TD x (% étranger) x (TMI -Tm)
Avec notre exemple : 6,48 % x 0,63 x 0,76 = 3,10 %

> coef = Coefficient

Total des 2 composantes : 1,27 % + 3,10 % = 4,37 % (en direct)

-------------------------- En Assurance Vie (L'assureur est propriétaire de vos parts) --------------------------​

Hypothèses complémentaires :

- Frais annuel du contrat : 0,5 % (à adapter en fonction de votre contrat)

- Fiscalité de vos retraits :

Dépend de la temporalité (avant ou après 8 ans)

Avant 8 ans : PFU (30 %)

Après 8 ans : Abattements hors fiscalité (4 600 € en individuel ou 9 200 € pour un couple) ou fiscalité de 7,5 % (< 150 000 € de primes versées (tout contrat confondus)

> Fiscalité de vos dividendes.

Le propriétaire des parts (L'assureur) est une personne morale qui n'est pas soumis à une fiscalité spécifique sur les loyers perçus.
En revanche, les assureurs sont redevables de l'IS (25 %), raison pour laquelle certains (Survenir, Generali) ne reversent qu'une partie des loyers aux souscripteurs des SCPI en UdC

Calculs :

Composante étrangère et française : TD
Avec notre exemple : 6,48 %

Prise en compte des frais du contrat : 6,48 % - 0,5 % = 5,98 %

Prise en compte de la fiscalité de rachat au PFU (sauf en cas d'abattement) : 5,98 % x 0,7= 4,19 % (en AV)

Il faudra également prendre en compte :

- Les frais de gestion annuels du contrat seront de plus en plus importants au cours des années à venir car calculés sur la valeur du contrat.
- Le réinvestissement (ou pas) des loyers dans l'assurance vie. Théorie des intérêts composés.

Conclusion :​

1/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI à patrimoine français, il vaut mieux le faire dans un contrat en AV afin d'éviter le "matraquage" fiscal immobilier en direct

2/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI en direct, il vaut mieux prendre une SCPI Européenne afin d'éviter les PS français et maximiser le frottement fiscal

3/ Lorsque l'on souhaite souscrire une SCPI avec un patrimoine mixte (français et étranger), les 2 options ont des taux de rendement (tout impôts confondus) assez similaires. Le choix dépendra vraiment de sa situation et de ses objectifs.

4/ Le principal reste de faire les meilleurs choix possibles afin de constituer son portefeuille de SCPI aussi bien en direct qu'en AV

Merci beaucoup Pascal.

Avec un TMI de 11, j'en conclue que Remake live est plus intéressant en direct qu'en AV :

France : 6,48 x 0,37 x 0,718 = 1,72 %
Étranger : 6,48 x 0,63 x 0,89 = 3,63 %
Soit 5,35% en direct contre 4,19% en AV (avant 8 ans, sinon 5,98 x 0,828 (PS) = 4,95 %, ce qui réduit quand même bien la différence).

Si je ne dis pas de bêtise...

 

[Pascal 75]

- Post hasardeux de Pascal75 -

Mise à jour de la synthèse des SCPI en AV.

J'ai suivi la très bonne recommandation de @lebadeil et commencé à ajouter les frais / SCPI / contrat (je vais poursuivre si utile).
Merci bcp aux contributeurs du forum ayant déjà envoyé les annexes afférentes

Pour des raisons de lisibilité, je préfère dorénavant séparer les AV des PER.

Pensez vous qu'il soit nécessaire d'ajouter tous les délais de jouissance SCPI par SCPI (je pense que oui après en avoir discuté avec @lebadeil ) ?
Bon, je n'ai pas fini de lire les détails des sites des courtiers
Preneur de vos infos si certains ont déjà collecter ces datas.

 

[lebadeil]

Mise à jour de la synthèse des SCPI en AV.

J'ai suivi la très bonne recommandation de @lebadeil et commencé à ajouter les frais / SCPI / contrat (je vais poursuivre si utile).
Merci bcp aux contributeurs du forum ayant déjà envoyé les annexes afférentes

Pour des raisons de lisibilité, je préfère dorénavant séparer les AV des PER.

Pensez vous qu'il soit nécessaire d'ajouter les délais de jouissance SCPI par SCPI ?

Merci @Pascal 75 , tableau bien plus complet que le mien, car il adresse bien plus de couples Courtier / Assureur. Quel boulot ! bravo !

Tu pourrais rajouter par AV , les principales conditions contractuelles (en note par ex.) . En particulier, on a vu les contraintes chez SwissLife / Placement Direct (on ne peut pas faire un rachat partiel sur une SCPI s'il y a d'autres UC disponibles), Spirica (Penalité si sortie avant 3 ans), chez Apicil (limitations en % de versement), Corum (allocation imposée hors SCPI)