Les SCPI

[darkmilou]

Bonjour,

J'irai tout à fait dans ce sens.

Je prépare un post basé sur Remake afin d'objectiver les avantages fiscaux de l'investissement en SCPI en direct ou en AV.

À suivre ...

Fait nous rêver Pascal

 

[Alphonse15]

Bonjour lebadeil. Effectivement les conditions sont drastiques. Ce qu'il faut aussi savoir c'est que c'est aussi valable pour les SCI ! (D'après ce que m'a dit le service client au téléphone). Donc si on a d'autres UC sur le contrat, il faut d'abord racheter ces UC avant de pouvoir le faire sur les SCPI et les sci !

Rectificatif : les conditions sur les rachats et les arbitrage sont uniquement pour les SCPI, pas pour les SCI. C'est en tout cas ce que m'a dit une autre personne de placement direct au téléphone...

 

[Jaumep]

Bonjour à tous

Bonjour,

J'irai tout à fait dans ce sens.

Je prépare un post basé sur Remake afin d'objectiver les avantages fiscaux de l'investissement en SCPI en direct ou en AV.

Il vaut mieux prendre la même scpi dans les 2 cas pour discriminer.
Remake qui est à 63% à l'étranger (et ça va augmenter) est un bon exemple je pense.

À suivre ...

Bonjour
ça me fait penser que je n’ai pas compris le désavantage fiscal des scpi ayant une composante étrangère dans leurs actifs en AV.
Je le vois figurer dans vos différents tableaux ( bravo pour leur qualité) mais ne suis pas parvenu à en trouver l’explication.
Si quelqu’un a la patience de ré expliquer ( car je ne doute pas que cela se retrouve dans le fil de discussion )…

 

[luluca]

Si je pousse le bouchon plus loin pour une AV qui vient d'ouvrir (moins de 8 ans) en TMI plus élevé dans mon exemple plus haut :

TMI 41% et taux d'imposition moyen 19% :

SCPI en direct :
Transition Europe étant une SCPI 100% Européenne hors France, le TD net de fiscalité étrangère de 6,54% en 2023 correspond à un rendement net de 6,54% x ( 1 - (41%-19%) ) = 5,10% net

SCPI en AV :
Epsilon 360 étant une SCPI 100% Française, le TD net de fiscalité étrangère de 6,25% en 2023 correspond à un rendement net de 6,25% x 70% = 4,38% net de fiscalité totale. Puis 4,38% - 0,6% frais de gestion AV = 3,78% net

 

[Pascal 75]

Bonjour à tous

Bonjour
ça me fait penser que je n’ai pas compris le désavantage fiscal des scpi ayant une composante étrangère dans leurs actifs en AV.
Je le vois figurer dans vos différents tableaux ( bravo pour leur qualité) mais ne suis pas parvenu à en trouver l’explication.
Si quelqu’un a la patience de ré expliquer ( car je ne doute pas que cela se retrouve dans le fil de discussion )…

Je te ferai un récapitulatif ce soir 😅.
Teasing ...🤣.
En gros, la raison tient à la fiscalité française à l'IS de l'assureur.
Parler de rétrocession ou non de l'avoir fiscal est une approximation marketing de Corum.
Les assureurs (propriétaires de nos parts en AV) sont des personnes morales assujetti à l'IS de 25 % ...

 

[Twini]

Les courbes de Louve sont globalement fiables, mais elles sont biaisées à la hausse :

Ils ne prennent pas en compte le délai de jouissance, qui est pourtant subi par le nu-propriétaire.

Par ailleurs, dans ma formule, on peut customiser le cashback et j'ai également ajouté un demi-mois de manque à gagner pour prendre en compte le délai, à l'achat, entre le déblocage du cash et la date effective de souscription.

Bonjour @Phil17000,
Je n'arrive pas à retrouver ta formule, est ce que tu peux m'indiquer le post s'il te plaît ?

 

[sorcier]

Si je pousse le bouchon plus loin pour une AV qui vient d'ouvrir (moins de 8 ans) en TMI plus élevé dans mon exemple plus haut :

TMI 41% et taux d'imposition moyen 19% :

SCPI en direct :
Transition Europe étant une SCPI 100% Européenne hors France, le TD net de fiscalité étrangère de 6,54% en 2023 correspond à un rendement net de 6,54% x ( 1 - (41%-19%) ) = 5,10% net

SCPI en AV :
Epsilon 360 étant une SCPI 100% Française, le TD net de fiscalité étrangère de 6,25% en 2023 correspond à un rendement net de 6,25% x 70% = 4,38% net de fiscalité totale. Puis 4,38% - 0,6% frais de gestion AV = 3,78% net

À nouveau tu veux fermer l'assurance vie avant 8 ans! (et tu ne contemples même pas le cas idéal d'un PER à moins de 8 ans de la retraite)

Dans la même situation de temps d'investissement court, tu as un délais de jouissance et, surtout, 10 % de frais de souscription à prendre en compte dans ton exemple. 10 % en 8 ans cela fait déjà 1.25 % à enlever: 5.10 - 1.25 = 3.85 % pour ton investissement en direct à 8 ans. Un fond euros boosté risque de faire mieux. Il faut aller vers des SCPI sans frais et à l'étranger ou la NP dans ton cas d'horizon court.

 

[Bossuet]

Bonjour @Pascal 75 (et les autres)

Dîtes moi svp si je vous lis bien, si mon TMI est de 11% et mon taux moyen d'imposition est de 6% :

SCPI en direct :
Transition Europe étant une SCPI 100% Européenne hors France, le TD net de fiscalité étrangère de 6,54% en 2023 correspond à un rendement net de 6,54% x ( 1 - (11%-6%) ) = 5,89% net

SCPI en AV :
Epsilon 360 étant une SCPI 100% Française, le TD net de fiscalité étrangère de 6,25% en 2023 correspond à un rendement net de 6,25% x 70% = 4,38% net de fiscalité totale. Puis 4,38% - 0,6% frais de gestion AV = 3,78% net

Si je vous ai bien lu, ai-je raison de déclarer que à iso TD, et sans tenir compte du délai de jouissance, ni des frais de souscription, la meilleure situation est d'investir en direct dans une SCPI ? Et l'avantage est d'autant plus flagrant que notre TMI est élevé.

Les frais de gestion sont à enlever avant l'imposition, mais l'écart reste grand en faveur de la 1ère solution.

 

[gden]

Si je pousse le bouchon plus loin pour une AV qui vient d'ouvrir (moins de 8 ans) en TMI plus élevé dans mon exemple plus haut :

TMI 41% et taux d'imposition moyen 19% :

SCPI en direct :
Transition Europe étant une SCPI 100% Européenne hors France, le TD net de fiscalité étrangère de 6,54% en 2023 correspond à un rendement net de 6,54% x ( 1 - (41%-19%) ) = 5,10% net

SCPI en AV :
Epsilon 360 étant une SCPI 100% Française, le TD net de fiscalité étrangère de 6,25% en 2023 correspond à un rendement net de 6,25% x 70% = 4,38% net de fiscalité totale. Puis 4,38% - 0,6% frais de gestion AV = 3,78% net

Les 70% se calculent après les 0,6%

 

[Phil17000]

Bonjour @Phil17000,
Je n'arrive pas à retrouver ta formule, est ce que tu peux m'indiquer le post s'il te plaît ?

C'était ici :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-437#post-638609

 

[TOM2]

Bonjour,

j'ai un peu de REMAKE live sur linxea avenir , mais je trouve que les performances ne sont pas exceptionnelles, FUNDS360 indique +3.49% depuis janvier, je trouve que c'est bof ; Es-ce que je fais une erreur d'analyse ?
Merci de vos avis

 

[nico37]

Damned, j'avais laissé le paramétrage à 8 ans :-(
Voici donc les bonnes courbes, légèrement en cloche
Afficher la pièce jointe 33935
Donc pour Epsilon, le max entre 5 et 10 ans.
8 à 12 ans pour log in...

je ne sais pas si quelqu'un pourrait faire le même graphe du TRI mais avec les SCPI qui sont dans le tableau de @lebadeil ? ( iroko , remake ,epargne pierre, epsilon 360 , altixia..)

 

[lebadeil]

Bonjour lebadeil. Effectivement les conditions sont drastiques. Ce qu'il faut aussi savoir c'est que c'est aussi valable pour les SCI ! (D'après ce que m'a dit le service client au téléphone). Donc si on a d'autres UC sur le contrat, il faut d'abord racheter ces UC avant de pouvoir le faire sur les SCPI et les sci !

Hello @Alphonse15
Placement Direct / SwissLife : pas eu de probleme jusqu'à present sur les SCI , en procédant par arbitrage vers les fonds dates/ fonds oblig.

 

[Alphonse15]

Hello @Alphonse15
Placement Direct / SwissLife : pas eu de probleme jusqu'à present sur les SCI , en procédant par arbitrage vers les fonds dates/ fonds oblig.

Exact. Idem pour moi.

 

[lebadeil]

Bonjour,

j'ai un peu de REMAKE live sur linxea avenir , mais je trouve que les performances ne sont pas exceptionnelles, FUNDS360 indique +3.49% depuis janvier, je trouve que c'est bof ; Es-ce que je fais une erreur d'analyse ?
Merci de vos avis

Hello @TOM2 , Suravenir ne paye pas 100% des loyers (mais 85% je crois), SCPI à éviter dans un tel schema !
Raison pour laquelle je n'ai pas retenu cet assureur dans mon tableau SCPI.

 

[Pascal 75]

Bonjour,

j'ai un peu de REMAKE live sur linxea avenir , mais je trouve que les performances ne sont pas exceptionnelles, FUNDS360 indique +3.49% depuis janvier, je trouve que c'est bof ; Es-ce que je fais une erreur d'analyse ?
Merci de vos avis

Il ne faut jamais souscrire de SCPI chez Suravenir.
Vous perdez 15% de rendement car ils ne distribuent que 85% de vos dividendes.

Les dividendes (100%) distribués depuis janvier :

 

[luluca]

Derniere version , avec ajout du Délai de jouissance, et Capitalisation de la SCPI (en regard de la Collecte)

#SCPI-AV

Sur la base de calculs des frais de souscription pour Apicil & Bourse Direct (formule d'auj. proposée par @Bossuet) , voici une mise du tableau.

Les SCPI avec forte part étrangère, ne sont pas avantageuses en AV car subissent une double fiscalité. Mieux de les prendre en direct.

Remake Live et Iroko zen s'en sortent bien car ce sont 2 SCPI jeunes qui ont pu profiter d'opportunités en 2023 (lié à la crise immobilière), avec forte collecte, et un très bon taux de distribution.

Afficher la pièce jointe 33853

Afficher la pièce jointe 33854

Afficher la pièce jointe 33855

Lebadeil, une question svp.

Dans la colonne Epsilon360, je vous que vous indiquez Bourse Direct. C'est via l’assurance vie Apicil ? Ou bien possible de le souscrire en CTO ?

Et de manière globale, est-ce possible de devenir cette SCPI dans un CTO tel que sur Fortuneo ?

En effet je n’ai pas les 1,5% de frais diminué mais j'ai les frais de gestion AV en moins.

Merci !

 

[thor]

Hello

Le dividende mensuel versée par altixia cadence XII sur spirit 2 hier, a baissé d environ dix pourcents par rapport aux mois précédent.
pareil chez vous ? c est étonnant, ils sont généralement d une régularité rare

oui, cela avait deja baissé le mois précédent, et je ne sais pas quelles sont les raisons ....

Mais j'ai prévu de poser la question à linxea afin de comprendre ce qu'il se passe.

 

[Ragondin 49]

je ne sais pas si quelqu'un pourrait faire le même graphe du TRI mais avec les SCPI qui sont dans le tableau de @lebadeil ? ( iroko , remake ,epargne pierre, epsilon 360 , altixia..)

Les graphiques sont dispos dans Louve invest. La formule de @Phil17000 permet juste de les reproduire, avec qq améliorations de calcul il est vrai

 

[Ragondin 49]

Bonjour,


Il ne faut jamais souscrire de SCPI chez Suravenir.
Vous perdez 15% de rendement car ils ne distribuent que 85% de vos dividendes.

Les dividendes (100%) distribués depuis janvier :

Afficher la pièce jointe 33946

Moi ce que je ne comprends pas c’est comment on peut déduire l’impôt étranger prélevé à la source mentionné dans le schéma ci-dessus, avec la formule TMI-Taux moyen, ya un truc qui colle pas ou que je pige pas.