Les SCPI

[Stef29]

Hello, savez vous pour quelles raisons la souscription de Epsilon est possible uniquement par papier chez Linxea zen ? J'ai un peu de mal à comprendre....

 

[lebadeil]

Lebadeil, une question svp.

Dans la colonne Epsilon360, je vous que vous indiquez Bourse Direct. C'est via l’assurance vie Apicil ? Ou bien possible de le souscrire en CTO ?

Et de manière globale, est-ce possible de devenir cette SCPI dans un CTO tel que sur Fortuneo ?

En effet je n’ai pas les 1,5% de frais diminué mais j'ai les frais de gestion AV en moins.

Merci !

Hello @luluca ,
Dans mes tableaux , je n'ai adressé que les SCPI en AV.
Bourse Direct propose une AV jumelée avec Apicil. Bourse Direct jouant le role de courtier, avec les conditions d'AV proposées par Apicil.
Les 2 autres façons d'acheter des SCPI sont en direct ou en Nue Propriété (via un courtier : on parle classiquement de Louve Invest et Epargnoo sur le forum)
Les frais de gestion de l'AV sont une chose, mais il y a aussi les contraintes de durée, de jouissance, de frais de souscription, de fiscalité, de liquidité ...... Tout cela selon ta stratégie.

 

[Phil17000]

il y a aussi les contraintes de durée, de jouissance

On a tous nos problèmes

 

[Pascal 75]

Hello @luluca ,
Dans mes tableaux , je n'ai adressé que les SCPI en AV.
Bourse Direct propose une AV jumelée avec Apicil. Bourse Direct jouant le role de courtier, avec les conditions d'AV proposées par Apicil.
Les 2 autres façons d'acheter des SCPI sont en direct ou en Nue Propriété (via un courtier : on parle classiquement de Louve Invest et Epargnoo sur le forum)
Les frais de gestion de l'AV sont une chose, mais il y a aussi les contraintes de durée, de jouissance, de frais de souscription, de fiscalité, de liquidité ...... Tout cela selon ta stratégie.

Nous parlons de Louve et d'Epargnoo car se sont les seuls courtiers à proposer du cash-back.

Cependant, ce ne sont pas les courtiers possédant le plus de Clients (loin de là).

Il y a, pour moi, 4 catégories de courtiers.

- Courtiers généralistes
MeilleurTauxPlacement
Primaliance
Linxea
...
- Courtiers spécialistes des SCPI
MeilleurSCPI.com
la centrale des SCPI
La boutique des placements
France SCPI
SCPI-8
...
- Courtiers spécialistes des SCPI proposant des "cash-back"
Louve
Epargnoo
Ramify
...
- Courtier mono SDG (La Française) proposant des cash-back
Moniwan
...

Une petite synthèse qui commence à dater (si qq en trouve une autre plus récente ... ):



+ Certaines SDG comme Iroko ou Corum qui assurent aussi la distribution (Corum est aussi distribué sur MtX PmT depuis peu)

+ Bcp de Courtiers "traditionnels" ou de CGP commercialisent aussi des SCPI. Mais, là apprêtez vous à y passer des heures et à détruire la forêt à force de remplir des dizaines de pages de formulaires ...

 

[Pascal 75]

Hello, savez vous pour quelles raisons la souscription de Epsilon est possible uniquement par papier chez Linxea zen ? J'ai un peu de mal à comprendre....

Linxea a, il me semble me souvenir, une masse limitée de distribution sur Epsilon 360.
Donc, sachant qu'ils étaient limitées, ils n'ont peut-être pas souhaité mettre en œuvre le formulaire électronique (et c'est bien dommage)

 

[Pascal 75]

Lebadeil, une question svp.

Dans la colonne Epsilon360, je vous que vous indiquez Bourse Direct. C'est via l’assurance vie Apicil ? Ou bien possible de le souscrire en CTO ?

Et de manière globale, est-ce possible de devenir cette SCPI dans un CTO tel que sur Fortuneo ?

En effet je n’ai pas les 1,5% de frais diminué mais j'ai les frais de gestion AV en moins.

Merci !

Une SCPI est une UdC en AV.
Un CTO ne propose que des produits de cotation.
Vous ne trouverez jamais de SCPI en CTO

 

[darkmilou]

Une SCPI est une UdC en AV.
Un CTO ne propose que des produits de cotation.
Vous ne trouverez jamais de SCPI en CTO

Après c'est plus du reit en cto si tu veux malgré tous resté sur de l'immo

 

[Nature]

Corum est aussi distribué sur MtX PmT depuis peu

En nue-propriété je suppose ?

 

[Pascal 75]

En nue-propriété je suppose ?

En PP et en NP :

Non disponible en AV (bien sur à cause de Corum Life).

J'en profite pour ajouter que Corum est un cas unique en SCPI :

Sur Corum Life, Corum est

- Distributeur
- Assureur
- SDG

Qui dit mieux ...

Par contre, ils sont un peu "limites" de nous parler "d'avoir fiscal rétrocédé" car ils sont SDG ET assureur ... en ce cas, il est éminemment plus simple de "rétrocéder"
Mais, de toute manière, une personne morale ne bénéficie pas de ce mécanisme.

 

[darkmilou]

Patientez un peu , l'arrivée de corum usa est pour très bientôt

 

[Pascal 75]

Patientez un peu , l'arrivée de corum usa est pour très bientôt 😀

Oui, tout à fait.
Mais qd tu constateras le ticket d'entrée ...

 

[lebadeil]

Nous parlons de Louve et d'Epargnoo car se sont les seuls courtiers à proposer du cash-back.

Cependant, ce ne sont pas les courtiers possédant le plus de Clients (loin de là).

Il y a, pour moi, 4 catégories de courtiers.

- Courtiers généralistes
MeilleurTauxPlacement
Primaliance
Linxea
...
- Courtiers spécialistes des SCPI
MeilleurSCPI.com
la centrale des SCPI
La boutique des placements
France SCPI
SCPI-8
...
- Courtiers spécialistes des SCPI proposant des "cash-back"
Louve
Epargnoo
Ramify
...
- Courtier mono SDG (La Française) proposant des cash-back
Moniwan
...

Une petite synthèse qui commence à dater (si qq en trouve une autre plus récente ... ):

Afficher la pièce jointe 33947

+ Certaines SDG comme Iroko ou Corum qui assurent aussi la distribution (Corum est aussi distribué sur MtX PmT depuis peu)

+ Bcp de Courtiers "traditionnels" ou de CGP commercialisent aussi des SCPI. Mais, là apprêtez vous à y passer des heures et à détruire la forêt à force de remplir des dizaines de pages de formulaires ...

Merci @Pascal 75
Pour optimiser, peut on dire que privilégier les courtiers avec cash back fait sens ? sauf peut être pour les SCPI à frais 0 ?
et que comme pour les AV , le courtier ne joue qu'un rôle intermédiaire, mais que les fonds sont chez le gestionnaire de la SCPI ?

 

[darkmilou]

Oui, tout à fait.
Mais qd tu constateras le ticket d'entrée ...

Il est a combien le ticket d'entrée ?

 

[lebadeil]

Hello, savez vous pour quelles raisons la souscription de Epsilon est possible uniquement par papier chez Linxea zen ? J'ai un peu de mal à comprendre....

Hello @Stef29 , je crois que c'est pareil pour d'autres UC chez Apicil (SCI) - C'est leur mode de fonctionnement, mais effectivement pénible, et long.

S'ils acceptent un formulaire scanné signé, envoyé par email, c'est un peu moins pire que du papier ..... Est ce quelqu'un sait répondre ?

 

[Pascal 75]

Merci @Pascal 75
Pour optimiser, peut on dire que privilégier les courtiers avec cash back fait sens ?
et que comme pour les AV , le courtier ne joue qu'un rôle intermédiaire, mais que les fonds sont chez le gestionnaire de la SCPI ?

Pire que cela.
Je dirais qu'au regard des "sur-primes" pour les courtiers pratiquées par bcp de SDG (cf notre negociator du forum), il serait vraiment dommage de ne pas optimiser ses souscriptions ...
Qd je vois mes cash-backs arriver sur mon compte ... c'est super plaisant ...

Je regrette bien m'être intéressé aux cash back trop tardivement.

Et, bien sur, le courtier n'est qu'un simple intermédiaire.
Tout se passe ensuite chez la SDG.

Le petit hic, c'est la pédagogie (quoique Louve en fait pas mal) mais avec le Forum et notre file ... no problemos ..

 

[Pascal 75]

Il est a combien le ticket d'entrée ?

Tu verras, il sera stratosphérique (dans 1 premier temps).
Mais ce sera un évènement marquant dans le petit monde des SCPI .. on va en entendre parler.

Avec toutes leurs innovations successives, Corum c'est un peu notre "Apple à la Française" dans le domaine de la finance.

1ère SCPI à investir de manière opportuniste
1ère SCPI à investir à l'étranger
1ère SCPI à distribuer mensuellement les ddes
1ère SCPI à proposer un plan d'épargne SCPI
1ère SCPI à ne pas faire de RAN

etc ...

MAIS 1ère SCPI pour le niveau de ses frais ...
Après, ce qui est chère ...

 

[Phil17000]

Ce qui est amusant/étonnant c'est que c'est un marché où les frais d'entrée sont clairement abusifs et j'ai toujours pensé que ça finirait par se réguler par la compétition entre les SCPI elles-mêmes.
Et au final, non ...
En dehors de Remake et Iroko, elles restent sur leurs modèles à l'ancienne et ce sont les intermédiaires qui se chargent de faire la disruption.
En tout cas, tant mieux, ça bouge dans le bon sens pour les épargnants.

 

[nico37]

Les graphiques sont dispos dans Louve invest. La formule de @Phil17000 permet juste de les reproduire, avec qq améliorations de calcul il est vrai

on peut superposer les courbes entre plusieurs SCPI dans louve invest?

 

[ba7872]

Correct sauf changement de tranche, car dans ce cas serait 6.54 * (1 - (0.30 - 0.06)) = 4.97 %

Pour un TMI à 30%, le taux moyen sera sûrement supérieur à 6% . Mon taux moyen est de 16%.
(TMI - taux moyen) sera quand même plus grand que pour un TMI à 11%.

 

[ba7872]

Moi ce que je ne comprends pas c’est comment on peut déduire l’impôt étranger prélevé à la source mentionné dans le schéma ci-dessus, avec la formule TMI-Taux moyen, ya un truc qui colle pas ou que je pige pas.

C'est juste totalement faux (et assez lamentable de la part de la société de gestion).
Quand vous possédez des SCPI en direct, pour les revenus étrangers provenant de pays comme l'Allemagne par exemple, vous avez un crédit d'impôt égal à l'impôt français (celui que vous allez payé en France), rien à voir avec l'impôt prélevé à la source à l'étranger.

Dans les informations fiscales envoyées par les SCPI, l'impôt étranger prélevé à la source ne figure pas. Les seules choses indiquées sont :
- les revenus fonciers bruts de la SCPI dans les différents pays (à ne pas confondre avec les dividendes que les associés reçoivent, que ce soit brut ou net de fiscalité étrangère)
- les charges et intérêts d'emprunts (ceux de la SCPI) déductibles
- les plus-values réalisées par la SCPI