Les SCPI

[Ragondin 49]

Ne pas hésiter à faire varier les durées pour optimiser le TRI.

Et voilà ce que ça donne pour 2 SCPI au hasard (je sais pas si elles sont représentatives) :

Si les courbes restent //, je vois pas d'optimisation possible.
Sauf à se limiter à des réflexions du genre, pour un TRI de 3%, Epsilon c'est 6 ans et Log in 8 ans...

 

[Msimmo]

Pour les SCPI Corum, la distribution de plus-value immobilières sont renversées aux NP.
Ce n'est pas le cas pour toutes les SCPI.

Ce serait même plutôt une exception, à savoir les PV de cession à l'usufruitier par défaut ?

C'est un sujet pour les SCPI anciennes qui ont des cessions donc, et pour les récentes sur les durée de démembrement longues... car elles auront aussi alors des cessions.

Sur Epsilon360, sauf convention contraire, "Aussi les plus-values sur cession d'immeubles seront imposées chez l'usufruitier"
Sur Iroko IDEM :

Les revenus distribués seront versés en totalité à l’usufruitier jusqu’à la date de l’extinction de l’usufruit, y
compris ceux se rapportant à la période de démembrement qui seraient mis en distribution postérieurement à son terme.

Dans l’hypothèse d’un remboursement de capital après la cession d’un immeuble par la Société, le nu-propriétaire et l’usufruitier percevront chacun une fraction de cette somme, calculée en proportion de la valeur de leurs droits.

 

[garnuts]

Hello

Le dividende mensuel versée par altixia cadence XII sur spirit 2 hier, a baissé d environ dix pourcents par rapport aux mois précédent.
pareil chez vous ? c est étonnant, ils sont généralement d une régularité rare

 

[miche665]

un peu comme Hélium Selection ?

Ooops, je me suis fait grillé par @Nature ....

Afficher la pièce jointe 33899

On parie que tu en prendras un zest ?

 

[miche665]

C'est vrai , c'est tôt.
Question : cela fait-il sens de faire confiance (la période d'opportunités d'investissement immobilier est favorable) maintenant pour prendre l'ascenseur de la progression ? ou mieux d'attendre un niveau de maturité ?

La réponse est dans ta question.

 

[Phil17000]

Et voilà ce que ça donne pour 2 SCPI au hasard (je sais pas si elles sont représentatives) :
Afficher la pièce jointe 33926
Si les courbes restent //, je vois pas d'optimisation possible.
Sauf à se limiter à des réflexions du genre, pour un TRI de 3%, Epsilon c'est 6 ans et Log in 8 ans...

Il y'a un souci avec tes courbes

C'est censé ressembler à ça :

Exemple : Epsilon

 

[KyBQ5eHHxjsQTKo8]

Il y'a un souci avec tes courbes

C'est censé ressembler à ça :
Afficher la pièce jointe 33930
Exemple : Epsilon

Et encore, je retrouve rarement les courbes calculées de louve invest (je reconnais le look)
Je l'avais refait à la main sur certaines SPCI qui m'ont intéressées : voici le graph

 

[Msimmo]

Et encore, je retrouve rarement les courbes calculées de louve invest (je reconnais le look)
Je l'avais refait à la main sur certaines SPCI qui m'ont intéressées : voici le graph

Il faut aussi tenir compte des frais pour celles qui en ont proratise par la clef.

Mais la forme en cloche ou qui décroît en rendement pour les longues durées est la bonne. Parfois croissance ou pas pour les courtes durées.

 

[sorcier]

Merci @sorcier, est ce que tu peux partager l'avenant SwissLife SCPI stp ?

 

[Ragondin 49]

Il y'a un souci avec tes courbes

C'est censé ressembler à ça :
Afficher la pièce jointe 33930
Exemple : Epsilon

Damned, j'avais laissé le paramétrage à 8 ans :-(
Voici donc les bonnes courbes, légèrement en cloche

Donc pour Epsilon, le max entre 5 et 10 ans.
8 à 12 ans pour log in...

 

[luluca]

Si utile, j'ai procédé à un tri multiple sur ma synthèse "SCPI avec TD >5% en 2023" :
------------------------------------------------------------------
Cible : SCPI en direct

Critères :

- SCPI diversifiée
- IRP > -1%
- Part étrangère > 50%

Afficher la pièce jointe 33886
Afficher la pièce jointe 33889
-------------------------------------------------------------------
Cible : SCPI en AV

Critères :

- SCPI diversifiée
- IRP > -1%
- Part étrangère < 60%

Afficher la pièce jointe 33888

Notes :
- Ne pas faire attention aux médailles qui se sont superposées de manière anarchique par les filtres
- Colonne ajoutée : K (Capitalisation)

Bonjour @Pascal 75 (et les autres)

Dîtes moi svp si je vous lis bien, si mon TMI est de 11% et mon taux moyen d'imposition est de 6% :

SCPI en direct :
Transition Europe étant une SCPI 100% Européenne hors France, le TD net de fiscalité étrangère de 6,54% en 2023 correspond à un rendement net de 6,54% x ( 1 - (11%-6%) ) = 5,89% net

SCPI en AV :
Epsilon 360 étant une SCPI 100% Française, le TD net de fiscalité étrangère de 6,25% en 2023 correspond à un rendement net de 6,25% x 70% = 4,38% net de fiscalité totale. Puis 4,38% - 0,6% frais de gestion AV = 3,78% net

Si je vous ai bien lu, ai-je raison de déclarer que à iso TD, et sans tenir compte du délai de jouissance, ni des frais de souscription, la meilleure situation est d'investir en direct dans une SCPI ? Et l'avantage est d'autant plus flagrant que notre TMI est élevé.

 

[lebadeil]

Afficher la pièce jointe 33936

Merci. Les conditions de rachat partiel sur SCPI sont extrêmement dures chez SwissLife

 

[Phil17000]

Damned, j'avais laissé le paramétrage à 8 ans :-(
Voici donc les bonnes courbes, légèrement en cloche
Afficher la pièce jointe 33935
Donc pour Epsilon, le max entre 5 et 10 ans.
8 à 12 ans pour log in...

Voilà qui me semble plus raisonnable !

 

[sorcier]

Bonjour @Pascal 75 (et les autres)

Dîtes moi svp si je vous lis bien, si mon TMI est de 11% et mon taux moyen d'imposition est de 6% :

SCPI en direct :
Transition Europe étant une SCPI 100% Européenne hors France, le TD net de fiscalité étrangère de 6,54% en 2023 correspond à un rendement net de 6,54% x ( 1 - (11%-6%) ) = 5,89% net

Correct sauf changement de tranche, car dans ce cas serait 6.54 * (1 - (0.30 - 0.06)) = 4.97 %

SCPI en AV :
Epsilon 360 étant une SCPI 100% Française, le TD net de fiscalité étrangère de 6,25% en 2023 correspond à un rendement net de 6,25% x 70% = 4,38% net de fiscalité totale. Puis 4,38% - 0,6% frais de gestion AV = 3,78% net

Pour assurance vie de moins de 8 ans et seulement pour la part imposable!

Une assurance vie de plus de 8 ans avec 50 % de bénéfices va permettre payer seulement 50 % des PS pour les premiers 9000 euros sorties. Donc 6.25 * (1 - 0.17 * 0.5) = 5.7 %

Si je vous ai bien lu, ai-je raison de déclarer que à iso TD, et sans tenir compte du délai de jouissance, ni des frais de souscription, la meilleure situation est d'investir en direct dans une SCPI ? Et l'avantage est d'autant plus flagrant que notre TMI est élevé.

Non. C'est fonction de ton TMI. Il reste l'option SCPI dans PER pour les TMIs 30% ou plus.

SCPI dans PER, TMI 30 % en entrée et en sortie. Le PER offre un levier de 100/70 = 1.42 (42.8 % de lévier) et 30 % d'imposition en sortie si pas de changement de TMI

6.25 % * 1.42 * (1 - 0.30) = 6.25 %

Donc, on voit bien que même sans changement de tranche, le PER en TMI 30 % est équivalent à une AV sans payer d'impôts.

Par contre, il faut soustraire les frais du contrat pour l'AV et le PER, donc, pour comparer au direct, il faut enlever 0.5 % par an.

 

[Alphonse15]

Merci. Les conditions de rachat partiel sur SCPI sont extrêmement dures chez Swi

Merci. Les conditions de rachat partiel sur SCPI sont extrêmement dures chez SwissLife

Bonjour lebadeil. Effectivement les conditions sont drastiques. Ce qu'il faut aussi savoir c'est que c'est aussi valable pour les SCI ! (D'après ce que m'a dit le service client au téléphone). Donc si on a d'autres UC sur le contrat, il faut d'abord racheter ces UC avant de pouvoir le faire sur les SCPI et les sci !

 

[luluca]

Merci bcp sorcier. Tout est clair.

Je viens de voir que ma dernière question comportait un oubli : ai-je raison de déclarer que à iso TD, et sans tenir compte du délai de jouissance, ni des frais de souscription, la meilleure situation est d'investir en direct dans une SCPI européenne (donc 100% de fiscalité étrangère) ? surtout si je suis à la tranche 42% et 45 %.
Car je ne payerai pas les 17,2% de PS.

 

[sorcier]

Merci bcp sorcier. Tout est clair.

Je viens de voir que ma dernière question comportait un oubli : ai-je raison de déclarer que à iso TD, et sans tenir compte du délai de jouissance, ni des frais de souscription, la meilleure situation est d'investir en direct dans une SCPI européenne (donc 100% de fiscalité étrangère) ? surtout si je suis à la tranche 42% et 45 %.
Car je ne payerai pas les 17,2% de PS.

Pour un TMI 11 % je prendrais une SCPI Européenne.

Pour mon cas (TMI 30%), je dois payer encore plus de 20 % d'impôt en France pour les SCPI européennes, donc 17.2 % maximum de PS sur la part bénéfices en AV est très convenable.

Le PER ou la NP sont les meilleures options pour moi.

Dans les tranches 41 % et 45 % le PER est incomparable.

Pour le TMI 41 % -> le 6.25 % devient 7.41 % après impôts (levier de 69.5 %)
Pour le TMI 45 % -> le 6.25 % devient 7.95 % après impôts (levier de 81.8 %)

 

[Phil17000]

Et encore, je retrouve rarement les courbes calculées de louve invest (je reconnais le look)
Je l'avais refait à la main sur certaines SPCI qui m'ont intéressées : voici le graph

Les courbes de Louve sont globalement fiables, mais elles sont biaisées à la hausse :

Ils ne prennent pas en compte le délai de jouissance, qui est pourtant subi par le nu-propriétaire.

Par ailleurs, dans ma formule, on peut customiser le cashback et j'ai également ajouté un demi-mois de manque à gagner pour prendre en compte le délai, à l'achat, entre le déblocage du cash et la date effective de souscription.

 

[Pascal 75]

c'est quelle date déja la seconde AG de primopierre ?

3 octobre : AGE en seconde lecture

 

[Pascal 75]

Bonjour @Pascal 75 (et les autres)

Dîtes moi svp si je vous lis bien, si mon TMI est de 11% et mon taux moyen d'imposition est de 6% :

SCPI en direct :
Transition Europe étant une SCPI 100% Européenne hors France, le TD net de fiscalité étrangère de 6,54% en 2023 correspond à un rendement net de 6,54% x ( 1 - (11%-6%) ) = 5,89% net

SCPI en AV :
Epsilon 360 étant une SCPI 100% Française, le TD net de fiscalité étrangère de 6,25% en 2023 correspond à un rendement net de 6,25% x 70% = 4,38% net de fiscalité totale. Puis 4,38% - 0,6% frais de gestion AV = 3,78% net

Si je vous ai bien lu, ai-je raison de déclarer que à iso TD, et sans tenir compte du délai de jouissance, ni des frais de souscription, la meilleure situation est d'investir en direct dans une SCPI ? Et l'avantage est d'autant plus flagrant que notre TMI est élevé.

Bonjour,

J'irai tout à fait dans ce sens.

Je prépare un post basé sur Remake afin d'objectiver les avantages fiscaux de l'investissement en SCPI en direct ou en AV.

Il vaut mieux prendre la même scpi dans les 2 cas pour discriminer.
Remake qui est à 63% à l'étranger (et ça va augmenter) est un bon exemple je pense.

À suivre ...