L'entourloupe... Au secours!

[Piste Etoilé]

Aristide,

A la lumière de l'avenant que j'ai reproduit, pensez-vous toujours qu'il ne respecte pas le code de la consommation? J'ai lu les extraits que vous avez gentiment apporté sur ce fil et je ne suis pas certain d'identifier en quoi l'avenant est en dehors des clous. Il me semble que les obligations qui portent sur une offre de prêt ne portent pas sur l'avenant, l'offre de prêt ayant été préalablement accepté par nos soins. Toute précision que vous pourrez apporter ici sera la bienvenue.

Des fois que vous ne repassiez pas par ici à cette heure, je vous souhaite à tous une bonne soirée,

Piste étoilé.

 

[ZRR_pigeon]

ce que j'ai compris du code de la consommation et d'aristide est que autant l'offre de pret que l'avenant doivent respecter le formalisme (11 jours francs de reflexion). LEs deux ! Hors dans votre cas, seule l'offre de pret a respecté ce formalisme.

En tous cas je trouve ca vraiment limite (pour ne pas dire autre chose) de la part de la banque de vous dire "ca ne change rien". Pire, j'imagine bien le dialogue qui a pu se produire :

banque : Signez cet avenant, SVP.
client : Ah bon, pourquoi ?
banque : on s'est rendu qu'il manquait ce document...
client : euh..ben ok mais qu'est ce que ca change pour nous ?
banque : ne vous inquietez pas! les parametres du pret (taux, montant du pret) restent inchangés.
client : dans ce cas, alors....vous etes sure ?
banque : oui oui ne vous inquietez pas, on n'en profite pas pour vous faire participer a la hausse des taux...<rire>. Le taux ne bouge pas. C'est promis !
client : Bon, alors dans ce cas, je peux signer...

la banque omettant de parler cout total du credit et volume d'interets...

 

[Aristide]

A la lumière de l'avenant que j'ai reproduit, pensez-vous toujours qu'il ne respecte pas le code de la consommation? J'ai lu les extraits que vous avez gentiment apporté sur ce fil et je ne suis pas certain d'identifier en quoi l'avenant est en dehors des clous. Il me semble que les obligations qui portent sur une offre de prêt ne portent pas sur l'avenant, l'offre de prêt ayant été préalablement accepté par nos soins. Toute précision que vous pourrez apporter ici sera la bienvenue.

Les rubriques
+ Déblocages progressifs
+ Différé total
+ Différé partiel
font partie de l'offre de prêt qui elle respecte le code de la consommation.

Si ces rubriques avaient été renseignées dans le même sens que l'avenant, à lissue de votre délai légal de réflexion, vous n'auriez pas accepté cette offre.

Je ne suis pas juriste mais je persiste à dire que cet avenant ne respecte pas le code de la consommation et à penser que, sur le fond, c'est l'offre de prêt qui prévaut.

Attendons l'avis des juiristes.

Cdt

 

[Piste Etoilé]

Pour ZRR_pigeon, bingo! En effet, c'est à peu de chose près le dialogue qui a eu lieu. Et pourtant (je m'enfonce là), j'étais très circonspect et sur la défensive, mais je n'ai pas su l'être jusqu'au bout et nous n'avons pas cherché à comprendre les termes de l'avenant que je ne comprends qu'aujourd'hui (après avoir recherché sur le net), tout simplement parce que des chiffres m'ont toujours mieux parlé que des termes bancaires, tout comme j'arriverai à perdre très facilement la banquière avec des termes issus de mon secteur d'activité, je n'en doute pas.

Pour Aristide, merci de l'explication. Nous allons en effet attendre qu'un juriste vienne nous donner son sentiment. En attendant :

"Si ces rubriques avaient été renseignées dans le même sens que l'avenant, à lissue de votre délai légal de réflexion, vous n'auriez pas accepté cette offre." => ici, il n'y aucun doute, vous l'avez bien compris.

Merci à vous, et bonne nuit.

Piste étoilé(e).

 

[ZRR_pigeon]

Pour ZRR_pigeon, bingo! En effet, c'est à peu de chose près le dialogue qui a eu lieu.

on m'avait aussi fortement incité a prendre un différé (partiel) lors de mon achat alors que je n'avais que 3 mois a supporter "loyer+pret" avec une phrase du genre "prenez le pour la sécurité, ca ne coute rien, cela décale seulement et vous facilite la trésorerie". Et c'est vrai que sans mon CGP de l'époque, j'aurais peut etre fait la meme erreur que vous....

Courage en tous cas!

 

[Piste Etoilé]

Merci ZRR_pigeon, le courage ne nous fait jamais défaut, bien au contraire, et de plus lui, il ne coûte rien

La nuit ayant porté conseil, je crois que j'y vois un peu plus clair dans notre dossier. Un peu tard dans cette affaire, j'ai repris le fichier d'Aristide sur les amortissements immédiats pour simuler notre VEFA et 9 ou 10 appels de fonds. J'ai envoyé le tout à mon courtier qu'il finisse ce qu'il n'a pas commencé, mais je pense que c'est un peu tard...

Reste que l'offre de prêt du LCL ne mentionnant pas l'utilisation progressive et dans l'attente d'un éclairage venant d'une personne avec un background juridique, je me range à l'avis d'Aristide, et pense que l'avenant est fragile. Dans ce cas, nous retombons dans l'offre qui initiale qui ne prévoit rien, or comme l'a rappelé Aristide, dans le cadre de la VEFA, il n'y a pas déblocage des fonds en une fois. En résumé, nous sommes un peu dans une impasse.

Je verrai sans doute demain quelle est la température de ce dossier. Je ne sais pas à cette heure si le LCL aura la volonté, ni même le SI pour repartir sur une solution satisfaisante...

 

[Elaphus]

Allez voir un peu ce sujet:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...e-au-point-sur-la-decheance-du-preteur.15336/

Sinon je n'ai pas cru lire s'il y avait eu acte notarié en suite de l'offre acceptée: si oui a-t-il été visé dans l'avenant?

La violation du délai légal n'est pas sanctionnée dans le cas de l'avenant.

Vous avez la possibilité d'agir en nullité de l'avenant dans les 5 ans: cette insécurité juridique peut amener la banque à composer.

 

[hargneux]

J'avoue avoir parcouru rapidement les échanges.
Ce que je retiens, c'est que l'avenant fait à la hussarde ne convient pas.
Mais aussi que le contrat d'origine ne peut être mis en oeuvre.
Si aucun terrain d'entente n'est trouvé, la banque peut se contenter d'appliquer à la lettre le contrat tel qu'il a été prévu, c'est a dire mise à disposition des fonds en une seule fois et amortissement immédiat.
Mais, comme la mise à disposition doit supposer la justification des dépenses, il va être difficile de justifier du montant total du prêt puisqu'il s'agit d'une VEFA et que le calendrier du constructeur lui interdit d'emettre des factures avant la réalisation des travaux.
C'est le serpent qui se mord la queue. Reste au courtier de trouver une banque qui pratique l'amortissement immédiat (elles sont rares) mais dans ce cas de figure les offres ne seront que sur 2011.

Corner total.

 

[Piste Etoilé]

Bonjour Elaphus et merci de votre aide.

Précision utile en effet, nous avons signé l'acte notarié le 19 janvier 2011.

Je viens de parcourir rapidement le lien suggéré, et je comprends à certains endroits qu'il y a matière à agir en nullité de l'avenant en effet, peut-être suffira-t-il de faire peur? Je ne sais pas en fait quand je pense que le scenario qui s'est déroulé doit ressembler un peu à celui-ci :

- Le client (moi et mon amie) : peu expérimenté. Je pensais l'être, mais j'avais précédemment acheté dans l'ancien. La VEFA est un monde à part que je découvre un peu tard, maintenant que nous sommes dans la panade.

- Le courtier : a posteriori, défaillant à trouver une offre selon le mandat confié et clairement exprimé : pas d'intérêt intercalaires et offre de prêt avant le 31/12/2010. Incompétent peut-être, car il a cru comme moi que l'offre du LCL correspondait au besoin exprimé.

- La banque : a fait une faute, un oubli volontaire ou involontaire dans son offre de prêt du 16/12/2010 en laissant vide les cases "dont utilisation progressive", "dont franchise totale" et "dont franchise partielle". Comme l'a relevé Aristide, c'est incompatible avec notre projet en VEFA d'une part, et d'autre part nous n'aurions du reste jamais accepté ce que l'avenant a mis en place, le banquier n'ayant nullement satisfait à mon sens à son devoir d'information et de conseil, puisqu'il n'y en eut aucun. Je pense que l'avenant a été établi pour corriger l'erreur, mais aussi induire en erreur. Il ne comporte aucun chiffre, aucun TEG, rien que ce que j'ai indiqué plus haut. Pour moi qui est découvert ce week-end ce que veut dire 24 mois avec franchise totale, ce ne pouvait être plus opaque. L'avenant pour répondre à votre question ne fait nulle mention de l'acte notarié. Il est juste étonnamment indiqué en en-tête "suivant acte du 16/12/2010", or il s'agit de la date de l'offre de prêt, mais il n'y a eu aucun acte à mon sens ce jour-là. Nous avons signé le 10 janvier 2011, soit plus de 11 jours après la date d'émission de l'offre, et peut-être 48 heures après l'avoir reçue (et en truquant la date de réception en conséquence) car nous étions pressés par rapport au rdv chez le notaire (déjà décalé deux fois...), et aussi parce les courriers du LCL qui partent de Clichy, mettent 3 semaines pour arriver à Asnières sur Seine...


Je suis de votre avis Hargneux sur le côté insoluble de la situation avec aucun document conforme ne permettant une exécution selon nos attentes. Je vais engager demain les échanges avec la banque pour voir la marge de négociation possible. Conserver l'offre initiale permet de bénéficier de la déductibilité des intérêts d'emprunt, mais bien-entendu, ce n'est pas une fin en soi, surtout si cette déductibilité est mangée en entier par le montage imposé par la banque. Je ne connais pas d'établissement moi-même pouvant pratiquer l'amortissement immédiat. Sans qu'il s'agisse de leur faire de la publicité, si l'un d'entre vous se sent m'envoyer (en MP si vous préférez) quelques noms, cela me permettra d'aider mon courtier...

 

[Elaphus]

Demandez à faire un avenant régulier cette fois:

- qui vise le contrat initial = l'acte notarié, l'offre n'étant pas le contrat définitif (y a-t-il une hypothèque?);

-qui propose à la banque de corriger le vice de l'acceptation irrégulière de l'offre qui lui vaudra déchéance des intérêts si elle ne peut prouver les dates.

 

[Vanille95]

Bonjour,

Je ne connais pas d'établissement moi-même pouvant pratiquer l'amortissement immédiat.

Voir cette discussion https://www.moneyvox.fr/forums/fil/vefa-amortissement-des-1er-deblocage.8254/

 

[Piste Etoilé]

Pour Elaphus, oui, c'est la piste à privilégier, un avenant qui corrige les erreurs, mais également reste dans l'esprit de notre demande. Et sur ce dernier point, j'attends de voir. Je devrais avoir des news demain, par le biais de mon courtier sans doute qui m'a indiqué avoir fait pression en ce sens ce jour auprès du pôle immobilier, et par le biais de mon agence également. J'espère que tout ceci va se régler de manière constructive, mais je suis vraiment dans l'expectative. Peut-être que le fichier Excel basé sur le travail d'Aristide, et que j'ai retravaillé avant de le soumettre à notre courtier, donnera des idées à tout ce beau monde. A cette heure, j'en doute un peu.

Pour Vanille95, merci. Je suis allé voir ce fil que j'avais déjà vu en fait. Je peux déjà indiquer que concernant La Banque Postale, qui me proposait une offre plutôt intéressante sur la base de deux lignes de crédit, l'établissement rue du Louvre à Paris ne pratique l'amortissement immédiat. Alors que nous nous apprêtions à continuer avec cet établissement chez lequel j'avais personnellement une grande partie de mes deniers, il nous a clairement été indiqué que les frais intercalaires dans le cadre d'une VEFA étaient obligatoires. Et mon interlocutrice ne semblait vraiment pas prête à y déroger, au point que notre rendez-vous ce jour-là s'est terminé au bout de 5 minutes... A contrario pour le Crédit Mutuel, je pense pouvoir confirmer, s'agissant de l'établissement situé à proximité de la grande arche de la Défense. Même si nous ne sommes pas allé jusque là, notre correspondante répondait positivement à cette demande.

Feuilleton à suivre demain.

 

[Piste Etoilé]

Quelques nouvelles dans l'attente de bonnes nouvelles... si elles veulent bien arriver... à voir.

Mon courtier est en relation avec le back-office de la banque pour essayer de comprendre comment alors que l'accord qu'il avait eu partait d'un crédit sur 20 ans en amortissement immédiat, un avenant nous a été donné à signer modifiant de fait l'accord préalablement donné et l'esprit (je suis prudent car de toute évidence elle comporte certaines erreurs) de l'offre de prêt. Mon courtier me fait également remarquer un point qui de mon point de vue concourt une fois de plus à la nullité de l'avenant. En effet, l'avenant introduisant 24 mois de délais différés, l'offre passe de fait à 264 mois contre 240 mois dans l'offre de prêt. Et bien-entendu, à part les dates que je vous ai déjà communiquées plus haut et qui sont dans l'avenant, aucune mention concernant l'allongement de la durée de l'emprunt n'y figure. Or si ce n'est pas là un changement substantiel de l'offre de prêt!

Bref, j'espère que cela va se régler, mais j'ai du mal malgré tout à partager la sérénité de mon courtier... Peut-être d'autres news aujourd'hui.

 

[ZRR_pigeon]

j'ai du mal malgré tout à partager la sérénité de mon courtier... Peut-être d'autres news aujourd'hui.

Je comprends sa sérénité : ce n'est pas lui qui a tout un tas d'interets intercalaires injustifiés sur le dos...

 

[Piste Etoilé]

Oui, d'où la différence de perception à cette heure...

 

[Aristide]

Bonjour,

Mon courtier me fait également remarquer un point qui de mon point de vue concourt une fois de plus à la nullité de l'avenant. En effet, l'avenant introduisant 24 mois de délais différés, l'offre passe de fait à 264 mois contre 240 mois dans l'offre de prêt

Possible......mais pas certain.
Tout dépend s'il s'agit d'un différé interne (sans allongement de durée) ou externe (encore appelé anticipation) avec allongement de durée.

Relire mon lien page 2 ci-dessus.

Cordialement,

 

[Piste Etoilé]

Page 2 j'ai indiqué les dates figurant sur l'avenant. Le tableau d'amortissement provisoire qui nous a été soumis vendredi illustre sans ambiguité un différé externe avec franchise totale. Le différé va de février 2011 à janvier 2013, et l'amortissement commence en février 2013 pour se terminer en janvier 2033, soit 240 mois qui s'ajoute au 24 mois de différé, et une mensualité augmentée des intérêts préalablement capitalisés. Si ça ce n'est pas du changement par rapport à notre offre de prêt sur 240 mois avec toutes les mentions "dont utilisation progressive", "dont franchise totale" et "dont franchise partielle" vides! A considérer ces éléments en face, je suis de nouveau en pleine hallucination.

De plus, en reprenant un extrait de votre billet Aristide :

"Attention
La capitalisation des intérêts dans le cas du différé total = franchise, conduit « à payer des intérêts sur les intérêts ».
Cette pratique que les juristes appellent « anatocisme » est légale à trois conditions précisées à l’article 1154 du code civil :
1) – Cette capitalisation des intérêts doit être prévue au contrat
2) – Les intérêts capitalisés doivent être échus
3) – Ils doivent être dus au moins pour une année entière.
Les pratiques varient suivant les banques ; il convient donc d’être vigilants car certaines ne respectent pas ces conditions, en particulier la fréquence de la capitalisation qui est quelquefois pratiquée au mois le mois."

Je me demande si notre affaire ne rejoint pas le point 1, sauf à considérer que l'offre de prêt n'est pas le contrat (mais le LCL ayant engagé le versement du 1er appel de fond le jour de la signature (73,6 K€), alors que seule l'offre de prêt avait été signée, a pour moi engagé contractuellement ce dossier. J'ai faux?), si les articles génériques de l'offre de prêt prévoient bien ces intérêts, l'endroit où ils doivent être indiqués est vide comme rappelé au-dessus.

Bref, j'ai l'impression que nous en revenons toujours au même point, et que notre nouvelle banque à moins de retomber sur ses pieds en engageant un amortissement immédiat sans tarder sur 240 mois, le restera pour beaucoup moins longtemps que prévu. A défaut d'une issue positive, ce sera la guerre sous une forme ou une autre : action juridique, et/ou virement de nos paies vers comptes externes, pour ne laisser que l'argent nécessaire au remboursement du prêt (nos comptes sont domiciliés, mais nada pour la banque).

 

[Aristide]

Page 2 j'ai indiqué les dates figurant sur l'avenant. Le tableau d'amortissement provisoire qui nous a été soumis vendredi illustre sans ambiguité un différé externe avec franchise totale.

Si vous l'avez vérifier, OK pour le différé externe

Je me demande si notre affaire ne rejoint pas le point 1, sauf à considérer que l'offre de prêt n'est pas le contrat

L'offre de prêt est bien le contrat.

mais le LCL ayant engagé le versement du 1er appel de fond le jour de la signature (73,6 K€), alors que seule l'offre de prêt avait été signée, a pour moi engagé contractuellement ce dossier. J'ai faux?),

L'acte authentique n'est qu'une réitération du contrat sous seing privé que constitue l'offre de prêt en parallèle de l'acte de vente et d'inscription de garantie réelle immobilière.

Il est normal qu'une première mise à disposition des fonds ait été faite le jour de la signature de l'acte chez le notaire sans quoi votre notaire n'aurait pas pu faire procéder à la régularisation de cet acte.

Cordialement,

 

[Piste Etoilé]

Merci de ces confirmations/affirmations Aristide.

De mon côté, je reconfirme le différé externe. Le tableau d'amortissement provisoire et sans valeur contractuelle de vendredi, édité et agraffé à la va-vite, présente bien des intérêts différés qui s'ajoutent à la colonne de droite représentant les sommes totales restant dû(es), passant ainsi ces dernières de 73 600 € en janvier 2011 à 75 805,38 € en janvier 2012, puis à 78 557,25 € en janvier 2013, et ayant pour résultante des mensualités de 449,57 € sur ces 73 600 initiaux à amortir, au lieu des 420,21 € si je ne me trompe qui devraient correspondre à ce que nous avons signé dans le cadre de l'offre de prêt avec amortissement immédiat.

Grâce à vous, je me suis aperçu dans sa totalité de ce j'ai signé, la prochaine fois, je ferai l'inverse! Mais enfin, ce dossier m'aura fait progresser à grande vitesse, je peux faire une nouvelle VEFA demain, je suis apte à mener la négo, sans problème. Car c'est certain, si le LCL avait présenté ça à mon courtier et que celui-ci eut osé me le montré malgré le mandat très clair qui nous liait, je n'y aurais pas consacré 30 secondes. Je vais du reste le recontacter cette après-midi, des fois que le LCL ait retrouvé ses petits ou qu'il préfère aller au clash.

 

[Elaphus]

L'acte authentique n'est qu'une réitération du contrat sous seing privé que constitue l'offre de prêt

C'est un peu plus complexe, sauf si ce n'est pas stipulé ainsi dans les CG du prêt:

- offre acceptée = contrat provisoire;
- acte notarié = contrat définitif du fait de la constitution des garanties requises par le prêteur.

Je rappelle que le droit consumériste, et la jurisprudence avec, distinguent contrat provisoire et contrat définitif.

Je comprends sa sérénité : ce n'est pas lui qui a tout un tas d'interets intercalaires injustifiés sur le dos...

Vu de loin, certes, il me semble quand même que ce courtier fait du SAV sans y être obligé.

Mon courtier me fait également remarquer un point qui de mon point de vue concourt une fois de plus à la nullité de l'avenant

Non, la nullité relèvera d'une erreur, éventuellement provoquée par la banque (dol) qui vous aurait poussé à contracter à tort, ou de toute autre cause (comme l'absence de respect du délai légal, si vous pouvez le prouver, pour l'offre antérieure).

J'ajoute qu'un avenant est entraîné dans la nullité par celle du contrat initial, alors que ce contrat initial, au contraire, renaîtra tel qu'il était avant la modification si l'avenant est annulé.

Bon courage.