Le dernier rapport trimestriel de Viagen [lien réservé abonné] est quand même assez complet et intéressant :
- Ils parlent enfin clairement du problème de liquidité. Les mesures prises sont fortes et me semblent appropriées. Par contre à les lire on a l'impression que c'est la 1ère fois qu'ils ne respectent pas leur objectif de 30% de liquidités et que le problème date de 2022. En réalité ils sont depuis des années au dessus, par ailleurs la collecte s'est emballée dès le T1 2021 (cf rapport de l'époque) donc ça fait longtemps qu'ils savent que leur ratio allait s'envoler.
Pour comparer : Viagen fin T1 2022 : 29% d'immo direct (+7% immo indirect), Silver avenir 38% (+11% immo indirect). Attention Silver Avenir a réussi en un coup de baguette magique à diviser par 2 ses liquidités car ils classent en valeurs mobilières des fonds monétaires. Viagen indique 64% de liquidités, vs 21% officielement pour Silver Avenir, mais retenir plutôt 50% en pratique.
Ces fonds monétaires ou d'obligations court terme ont à mon avis peu d'intérêt vs un compte courant. Mais les banques n'acceptent plus de stocker des dizaines de millions d'euros en compte courant.
Les frais s'appliquant à l'ensemble de l'actif, TURGOT touche 1,9%/an pour placer les ~2/3 en trésorerie, la vie est belle (ce type de fonds se paye 0,10%/an habituellement). Je rappelle que le maintien d'une performance élevée malgré le faible montant investi a été permis grâce au gain technique, et que celui-ci peut potentiellement être repris (révision des tables de mortalité par ex, comme indiqué dans le prospectus). Ce gain technique est spécifique aux fonds viagers.
- Sur 875 biens proposés ils en ont refusés 381 soit 43%. Cela reste à mon avis satisfaisant même si j'imagine qu'ils sont moins sélectifs qu'avant.
- Je note une décote de : 43% en 2017, 38% en 2018, 35% en 2019, 37% en 2020, 27,4% en 2021. Cette baisse s'explique peut-être par l'augmentation de la demande en viagers, et donc une augmentation des prix viagers. Cela impacte directement la performance future de la SCI. Mais attention car j'imagine que d'autres facteurs peuvent faire varier la décote (par ex l'âge de l'occupant).
Dans sa plaquette commerciale, Turgot parle d'une décote comprise entre 40 et 60%. Cela ne semble plus d'actualité.
- Comme d'habitude sur les jeunes SCI / SCPI à forte collecte, ça ne sert à rien de passer des heures à étudier le patrimoine existant car il est rapidement dilué. Selon les projections de Turgot, les biens acquis avant 2021 ne représenteront plus que 20% du patrimoine à la fin 2022.
- Dans la liste des 225 biens acquis depuis l'origine (~2017), je note 11 libérations pour décès (4,8%), 3 libérations après revente du droit d'usage et d'habitation (ce qui est plutôt favorable à la SCI), 3 ventes (probablement vendus une fois libérés).
