La ruée vers les SCI

[DB10]

@Tornado05 Il y a aussi un interet en cas de détention je trouve. (Plus value latente matérialisée en cas de revente) Meme si la revente des SCPI se fait de façon moins fréquente (déjà pour rentabiliser les frais d’entrée…)

 

[lebadeil]

C'est une SCPI qui est souvent citée parmi les plus intéressantes dispos en AV.
Un article récent la concernant :
[lien réservé abonné]

Oui en effet mais comme la plupart des SCPI les frais de souscription sont eleves : 11.6% trouvé sur le net (si je ne me trompe pas)
[lien réservé abonné]Donc il faut 2 ans a 5.5 % pour amortir les frais ....

 

[Tornado05]

Oui en effet mais comme la plupart des SCPI les frais de souscription sont eleves : 11.6% trouvé sur le net (si je ne me trompe pas)
[lien réservé abonné]Donc il faut 2 ans a 5.5 % pour amortir les frais ....

C’est ce qui me gêne dans les SCPI, c’est pour cela que je privilégie les SCI même si on sait qu’il faut être LT dans ce genre d’investissement

 

[dodo1]

C’est ce qui me gêne dans les SCPI, c’est pour cela que je privilégie les SCI même si on sait qu’il faut être LT dans ce genre d’investissement

T'es investi sur quelle SCI ?

 

[Francky357]

Il doit y avoir un malentendu je pense. Acheter des parts supplementaires de SCPI a (heureusement) des incidences pour le detenteur de l’AV.
Concernant Epargne Pierre : [lien réservé abonné]. + Source perso. Mais aucune certitude bien sûr.

Merci beaucoup pour l'information !

 

[Tornado05]

T'es investi sur quelle SCI ?

J’ai Capimmo, GF Pierre, Silver Avenir et Novaxia R

 

[Sluwp]

Ça semble intéressant aux moneyvoxiens?

L'achat de SCPI s'envisage sur le long terme (je dirais 10 ans mini), donc une rumeur d'augmentation de la part doit être un critère très mineur dans la décision d'y investir ou non.

Oui en effet mais comme la plupart des SCPI les frais de souscription sont eleves : 11.6% trouvé sur le net (si je ne me trompe pas)
[lien réservé abonné]Donc il faut 2 ans a 5.5 % pour amortir les frais ....

Il faut même un peu plus car vous avez 6 mois de délai de jouissance. Même avec ces frais exorbitants, dans le passé un investisseur resté plus de de 4-5 ans a été gagnant par rapport à un investissement sur capimmo par ex. Les perfs passées ne présagent pas des perfs futures mais si les frais d'entrée sur les SCPI sont trop élevés, c'est aussi le cas des frais sur la plupart des SCI. Ils sont par contre mieux cachés, par exemple quand une SCI achète des SCPI ou OPCI grand public (ce que font bon nombre de SCI) elles payent sauf exception les mêmes frais que le particulier (délai de jouissance + frais de souscription + frais de gestion). Pour autant la SCI peut très bien afficher pour ses propres frais : 0% de frais d'entrée, 0% de frais de gestion héhé

 

[Sluwp]

Silver Avenir détient désormais 75% de liquidités (vs 60% en début d'année), ce chiffre augmente de mois en mois montrant que malgré une nette augmentation des investissements, la collecte progresse encore plus vite.

La société de gestion semble prendre conscience que la dilution de la performance risque d'être conséquente, et a donc affecté une part significative (20%, soit pas loin du montant en viager) en "actif immobilier indirect", sans sentir le besoin de donner davantage de précision..

Mes pensées à ce stade :
- Comme déjà dit, en l'absence de gain technique comptable lié au viager, la sci n'aurait pas eu de telles perfs au lancement et aurait donc très vraisemblablement bien moins collecté
- Federal gestion est une filiale de Suravenir, ce conflit d'intérêt rend encore moins probable un frein sur la collecte car Suravenir a fait de cette UC un outil majeur pour dévier de l'épargne destinée au fonds € vers les UC
- une SCPI dans un contexte similaire aurait probablement 1) freiné la collecte (pour éviter l'effet de dilution de la perf) 2) n'aurait probablement pas pu investir une part aussi significative en dehors de sa cible d'investissement (nécessite une AG, sauf si prévu dans les statuts initiaux)
- Les liquidités comme réserve de performances peut-être, mais le gain technique des futures acquisitions sera forcément dilué par rapport à un scénario où les investissements auraient suivi la collecte
- On vend du viager, en réalité c'est 25% de viager, 20% d'actif immo indirects inconnus, 55% de cash ou apparentés.

Concernant Viagénérations j'ai moins suivi leur évolution mais je remarque qu'ils n'ont pas non plus freiné la collecte alors que la société de gestion n'est pas une filiale d'un assureur, au contraire puisqu'ils annoncent la distribution chez Generali (énorme assureur). Le taux de liquidité augmente aussi de mois en mois, il reste plus faible que celui de Silver Avenir mais ils partaient de bien moins haut (38% de liquidité début 2021, 61% fin septembre !).

 

[dodo1]

J’ai Capimmo, GF Pierre, Silver Avenir et Novaxia R

Quel est le rendement de tes SCI

 

[calimero77]

Bonjour,
La fiscalité des SCPI a toujours était compliquée a comprendre pour moi...
Par exemple pour Epargne Pierre sur le contrat Linxea Spirit on paie 8% de frais a l'achat puis a la revente on ne récupère que 90%.
Les 90% tiennent compte des 8% de frais d'investissement ou bien on perd encore 10% ?
L'avenant de souscription Linxea :
[lien réservé abonné]

 

[Tornado05]

Quel est le rendement de tes SCI

Capimmo un peu plus de 7% en un peu plus de 2 ans, GF Pierre 12% en un peu plus de 2 ans, Novaxia R 1,22% depuis avril dernier et Silver Avenir 1,18% depuis fevrier dernier.

 

[Francky357]

Bonjour,
La fiscalité des SCPI a toujours était compliquée a comprendre pour moi...
Par exemple pour Epargne Pierre sur le contrat Linxea Spirit on paie 8% de frais a l'achat puis a la revente on ne récupère que 90%.
Les 90% tiennent compte des 8% de frais d'investissement ou bien on perd encore 10% ?
L'avenant de souscription Linxea :
[lien réservé abonné]

Je détiens des parts de SCPI et j'en ai compris ce qui suit :

• J'achète 100 € d'une SCPI. Si j'ai 8% de frais à l'achat, je toucherai des "loyers" sur 92€.
• Ensuite, je touche les loyers
• Je revends ce qui correspond à l'achat initial. Je dirais ici que je revends 90 € puisqu'on perd 10% sur le prix de souscription.

En fait, j'ai l'impression que les 8% correspondent à une avance sur les 10% payés à la sortie. J'espère que c'est bien cela car sinon, pour rentabiliser un achat en SCPI, il faut attendre longtemps, très longtemps ...

Si quelqu'un peut confirmer ou infirmer mon interprétation, je suis preneur

 

[The Blue Line]

pour rentabiliser un achat en SCPI, il faut attendre longtemps, très longtemps ...

Il faut compter en moyenne 2 ans avant de "rentabiliser" comme vous le dites.
En prenant des frais d'entrée entre 8 et 10% et un rendement d'environ 4% en moyenne même si cela peut, évidement, ne plus être le cas dans les prochaines années.
Quoiqu'il en soit: SCPI = investissement à horizon minimum 10 ans sinon il faut passer son chemin. Je vois les choses ainsi mais ce n'est que mon humble avis.

 

[Francky357]

Je détiens des parts de SCPI et j'en ai compris ce qui suit :

• J'achète 100 € d'une SCPI. Si j'ai 8% de frais à l'achat, je toucherai des "loyers" sur 92€.
• Ensuite, je touche les loyers
• Je revends ce qui correspond à l'achat initial. Je dirais ici que je revends 90 € puisqu'on perd 10% sur le prix de souscription.

En fait, j'ai l'impression que les 8% correspondent à une avance sur les 10% payés à la sortie. J'espère que c'est bien cela car sinon, pour rentabiliser un achat en SCPI, il faut attendre longtemps, très longtemps ...

Si quelqu'un peut confirmer ou infirmer mon interprétation, je suis preneur

Je me réponds à moi-même, car j'avais un doute.
J'ai acheté il y a un mois un peu de la SCPI Epargne Pierre.
En fait, si on regarde sur le site de primaliance, le prix de souscription est de 205€. Quand on achète des parts de SCPI sur linxea spirit, il y a une petite décote. Ensuite, il y a 8% de frais d'entrée. On arrive à une prix de 184.5 € le prix de la part (j'ai vérifié en me connectant sur le site).
La définition du prix de retrait c'est le prix de souscription - les frais de souscription. ici, c'est 10%. Si on fait 205€ - 10%, on arrive à 184,5€. Je dirais donc, mais je n'en suis pas certain, que le prix de retrait est égale finalement (pour linxea spirit) au prix qu'on a payé à la base diminué des frais.

 

[Francky357]

Il faut compter en moyenne 2 ans avant de "rentabiliser" comme vous le dites.
En prenant des frais d'entrée entre 8 et 10% et un rendement d'environ 4% en moyenne même si cela peut, évidement, ne plus être le cas dans les prochaines années.
Quoiqu'il en soit: SCPI = investissement à horizon minimum 10 ans sinon il faut passer son chemin. Je vois les choses ainsi mais ce n'est que mon humble avis.

C'est ce que j'avais compris également.
Cela amorti les frais d'entrée mais il n'y a pas de frais à la sortie (valeur de retrait = valeur de souscription - frais d'entrée)

 

[calimero77]

Merci de ta réponse Francky357,
sur l'avenant de souscription il est précisé que les 8% correspondent aux "frais d'investissement" et les 90% au prix de souscription par part de SCPI diminué de la "commission de souscription".
J'avais un doute sur le fait que les "frais d'investissement" et "commission de souscription" étaient bien la même chose (il y a tellement de couches de frais sur ce type de produit...).

 

[dodo1]

Capimmo un peu plus de 7% en un peu plus de 2 ans, GF Pierre 12% en un peu plus de 2 ans, Novaxia R 1,22% depuis avril dernier et Silver Avenir 1,18% depuis fevrier dernier.

Capimmo et GF pierre ont des rendements très honorables pas rapport à des SCPI.

 

[Francky357]

Capimmo et GF pierre ont des rendements très honorables pas rapport à des SCPI.

GF pierre ne semble pas accessible dans beaucoup d'assurance vie. J'en ai 4 et aucune ne permet d'en acheter

 

[Tornado05]

GF pierre ne semble pas accessible dans beaucoup d'assurance vie. J'en ai 4 et aucune ne permet d'en acheter

Pour moi c’est chez General Lee

 

[calimero77]

GF Pierre est une SCI intéressante mais attention l'assureur ne reverse que 90% des revenus.