La ruée vers les SCI

[Sluwp]

De mémoire, sluwp, n'avais tu pas évoqué une révision des tables de mortalité ? quelle conséquence ? Et puis, aucun placement n'est sans risque...

Je constatais simplement qu'il existait un décalage significatif entre le prix auquel la SCI paye un bien et le prix auquel la SCI valorise ensuite immédiatement ce bien à son bilan. Donc soit les acheteurs de viagers sont en position de force sur le marché, soit la table de mortalité utilisée pour valoriser les biens au bilan comptable sous-estime la durée de vie des personnes. Je pense qu'il y a un peu des deux.

Si demain l'AMF dit que pour valoriser les biens au bilan il faut désormais prendre une table avec des durée de vies plus longues (ou alors prendre le prix réellement payé par la sci à l'achat), alors oui la valeur des biens diminuera du jour au lendemain. Ce risque n'existe pas sur les sci non viagers.

Petite question : est-ce que les frais d'entrée sur une SCI sont déduits pour le calcul de la plus-value lors d'un rachat ?
Les droits d'entrée sur versement n'étant pas déductibles, en est-il de même pour ceux propres au support (SCI, OPCI, etc.) ?

Les frais d'entrée sont appliqués sur la VL ce qui fait apparaître une moins-value dès l'investissement. Sur la SCPI c'est en gros la même chose, la différence peut-être c'est qu'avec les SCI/OPCI les frais sont plutôt acquis au fonds, alors qu'avec les SCPI ces frais partent dans les poches de la société de gestion et du courtier.

Perso je suis pas fan d'une SCI immo qui ne met en place aucun mécanisme pour prévenir les entrées/sorties du fonds (ex pythagore), car ce sont alors les autres associés qui en supportent le coût.

 

[naïf34]

Perso je suis pas fan d'une SCI immo qui ne met en place aucun mécanisme pour prévenir les entrées/sorties du fonds (ex pythagore), car ce sont alors les autres associés qui en supportent le coût.

Je confirme : sur relevé, 1ere VL -0.05% ce qui correspond probablement aux frais de gestion prélevés progressivement. Quant aux frais d'entrée et de sortie, je ne sais pas car bien qu'ayant lu les conditions générales, je n'ai pas souvenir d'avoir tout compris. On peut faire confiance à sluwp pour son dire cité ci-dessus.
Merci sluwp, je peux déjà anticiper une moins value supplémentaire, surtout vu le contexte sanitaire et économique. (On comprend mieux pourquoi ils offrent une prime de bienvenue, qui m'a déjà été versée et font une super pub pour pythagore en conseillant toutefois un investissement à 8 ans.)

 

[Guitofeu]

SCI Silver Avenir désormais limitée à 30 % de l'encours des contrats ViePlus (suravenir)

 

[naïf34]

SCI Silver Avenir désormais limitée à 30 % de l'encours des contrats ViePlus (suravenir)

C peut-être pour freiner la collecte, non ?

 

[Hugo_35]

VL Silver Avenir au 01/07 : 115,07€ (soit +0,10% depuis la précédente VL)

 

[Buffeto]

je lis le fil sans y participer mais une question me vient régulièrement.
quel intérêt de suivre la VL de manière hebdomadaire ou mensuelle pour un produit de ce type qui est un produit de LONG terme ?

 

[Tornado05]

je lis le fil sans y participer mais une question me vient régulièrement.
quel intérêt de suivre la VL de manière hebdomadaire ou mensuelle pour un produit de ce type qui est un produit de LONG terme ?

Se rassurer surement. Mais en effet pas grand intérêt.

 

[naïf34]

Se rassurer surement. Mais en effet pas grand intérêt.

Tout à fait d'accord avec Buffetto également mais,

Sauf si après accidents ou grosses épreuves de la vie successifs (expériences, découverte de soi-même sous un nouvel angle entre autres... , donc changement radical d'objectifs et de projets amenant à :
sécurisation sur fond euros si ça cesse d'augmenter d'autant qu'entre les tables de mortalité à réviser, les collectes etc et tout un tas de trucs auxquels je ne comprends pas grand chose.... et comme vous le comprendrez plus loin, je ne suis plus à LT.

Peut-être, hors sujet : à déplacer, copier ou créer un autre du type pied nickelé en affaires
ou recopier dans celui qui avait été créé :

"Comment diversifier sur Linxea Avenir et Linxea Vie" (22 novembre 2020 naïf34)

Maintenant que je l'ai retrouvé , j'essaierai la semaine prochaine de recopier certains propos suivants dedans.

Pour la "sécurisation" sur fond €, c'est du livret A sup, en vue de trouver un petit coin sympa en moyenne montagne (réchauffement climatique) en me rapprochant un peu des proches (à portée de vélo) tant que j'ai des jambes.

Voilà les amis mes nouveaux projets à bientôt 62 balais. Je viens d'un milieu "paysan" puis postier, où un sou est un sou, alors oui, je grapille... (J'ai presque tout vendu sur petit PEA de 3200 balles investis : presque +9% bruts sur 8 mois, je laisse dans le porte monnaie, jusqu'à l'automne au moins.
Si je clôture (voir pourquoi plus loin), je paierai la flat tax à 30% sur les gains sans regret. Petite satisfaction perso
Pour les AV, Sur Lx Avenir, j'ai arbitré vers fd € rendement en 1 mois
Lyxor sp500 à +10%,

LM ClearBrige Value Fd clsA EUR Acc à + 5 ou 6% Schroder isr clim chg à rien du tout​

Comgest Monde à + de 7%, puis hier DPAM et robecco à env +8 ou +6%, il faut attendre la VL de ce jour), ça fait du ménage dans les lignes...
A ce jour, je suis à env 2% (hors rendement fonds €) (hors PSS évidemment)
Sur LxVie : J'ai liquidé MSIF opportunity à + 6 au moins, pareil pour le "cheval fou" MSIF US Growth fort volatile, il restait un bout de BNPP transition energy qui était légèrement dans le vert, je crois et l'oncology je ne sais plus quoi qui traînait tjs dans le rouge.
Tout ça sur sur Nettissima et varenne valeur (ayant au début de l'année souscrit capimmo), en veillant à être bien au dessus de 30% d'UC pour bonus netissima
Rendement à ce jour + 12% yeah !!! Mais sur petite somme (1500€)
Le 3e : Evolution Vie : 5 mois à -0.8% mais 8% de prime de bienvenue, c'est le Carmignac Emergents qui plombe le truc (-18%)
La suite dans le sujet approprié

 

[Frd55]

Bonjour à tous !
Je viens de découvrir cette discussion et vos messages sont très intéressants !
J'ai moi même plusieurs contrats chez Assurancevie.com, Mesplacements et Linxea et je trouve les SCI plus avantageuses par rapport aux SCPI notamment avec les frais d'entrée réduits et puis la possibilité de sortir à tout moment

Perso je suis pas fan d'une SCI immo qui ne met en place aucun mécanisme pour prévenir les entrées/sorties du fonds (ex pythagore), car ce sont alors les autres associés qui en supportent le coût.

Je ne comprends pas bien. Que veux-tu dire ?



Par contre je suis un peu déçu de mesplacements depuis leur fusion. Je suis perdu sur leur nouveau site et leurs conseillers ne sont pas d'une grande aide. J'espère que le contrat continuera d'être performant.

Sluwp saurais-tu pourquoi Tangram a connu un arrêt de la valorisation ?

 

[Vincent41]

SCI Silver Avenir désormais limitée à 30 % de l'encours des contrats ViePlus (suravenir)

Linxea Avenir a du récemment mettre à jour sa page sur cette SCI ([lien réservé abonné]).

Silver Avenir est maintenant limité à 30% de l'encours.

Moi qui ai ouvert un contrat avec 50% de l'encours sur cette SCI, je vais donc être limité dans mes opérations...

 

[Sluwp]

Perso je suis pas fan d'une SCI immo qui ne met en place aucun mécanisme pour prévenir les entrées/sorties du fonds (ex pythagore), car ce sont alors les autres associés qui en supportent le coût.

Je ne comprends pas bien. Que veux-tu dire ?

En l'absence de barrière apparente à l'entrée ou à la sortie, il y aura plus de sorties du fonds en particulier en cas de contre-performance. Cela oblige donc le gestionnaire à garder plus de cash (qui ne rapporte rien) pour maintenir une liquidité des parts, et au pire des cas à vendre des actifs, ce qui est coûteux pour le fonds (l'achat et la vente d'immobilier engendre de nombreux frais : expertises, taxes, notaires etc etc) et se fera probablement au pire moment (marché immo sinistré).

Sluwp saurais-tu pourquoi Tangram a connu un arrêt de la valorisation ?

Pas regardé en profondeur désolé, le reporting donne des pistes. Ils se sont pris une MV significative sur une tour achetée pourtant récemment à la défense, mais cet actif représente désormais <5% du portefeuille. Je pensais que leur importante poche en foncières cotées (vs autres sci) constituée à un moment opportun allait les aider, mais au 05/21 la perf de cette poche est négative en YTD . Pourtant l'indice est aux alentours de +15%...

 

[Guitofeu]

Maybe une intégration de la Société Civile Immobilière europe low carbone de chez perial cela permettrait à Spirica d’avoir une offre immo assez « compétitive »;

Auto-citation mais simplement car la news est concrète :

SCI PERIAL EUROPE LOW CARBONE (de chez PERIAL du coup.. (PFO2,PF Grand Paris..)) disponible sur les contrats Spirica, avec comme frais d'entrée 0,5 % (contre 2 %). Offre limitée bien entendu (et comme d'habitude très limitée).

Pour faire simple : Démarche d'optimisation et/ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre (ex: travaux); Immeubles neufs visés + anciens avec fort potentiel d'amélioration de l'empreinte carbone. Objectif 4%/an (non garanti).

Lien de présentation [lien réservé abonné]

 

[Cowidge]

Sauf erreur de ma part, pour le moment je ne vois pas la sci apparaître sur linxea spirit

 

[Hugo_35]

Auto-citation mais simplement car la news est concrète :

SCI PERIAL EUROPE LOW CARBONE (de chez PERIAL du coup.. (PFO2,PF Grand Paris..)) disponible sur les contrats Spirica, avec comme frais d'entrée 0,5 % (contre 2 %). Offre limitée bien entendu (et comme d'habitude très limitée).

Pour faire simple : Démarche d'optimisation et/ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre (ex: travaux); Immeubles neufs visés + anciens avec fort potentiel d'amélioration de l'empreinte carbone. Objectif 4%/an (non garanti).

Lien de présentation [lien réservé abonné]

Encore une SCI de bureaux J'espère qu'au sein de la nouvelle offre immobilière de Spirica il y aura des SCI dans d'autres thématiques.

 

[Hugo_35]

Tangram continue sa remontée : dernière VL +0,28%, soit +1,06% en YTD.
La SC atteint désormais 830 M€, la collecte continue à hauteur de 100M€ par trimestre.

 

[steph12002]

si on enlève les frais de gestion de l'AV chez linxea spirit de 0,5% ... pour l'instant c'est pas terrible !

 

[Frd55]

En l'absence de barrière apparente à l'entrée ou à la sortie, il y aura plus de sorties du fonds en particulier en cas de contre-performance. Cela oblige donc le gestionnaire à garder plus de cash (qui ne rapporte rien) pour maintenir une liquidité des parts, et au pire des cas à vendre des actifs, ce qui est coûteux pour le fonds (l'achat et la vente d'immobilier engendre de nombreux frais : expertises, taxes, notaires etc etc) et se fera probablement au pire moment (marché immo sinistré).

Je vois ce que tu veux dire mais il existe quand même des SCI avec des frais d'entrée. Après je comprends que 1,5% de frais d'entrée ne sont pas forcément considérés comme bloquants pour une sortie puisque c'est rentabilisé au bout de 6 mois. Mais ça ne me parait pas gênant puisque c'est l'assureur qui gère la liquidité et il n'obligera jamais le gestionnaire à vendre tout ses actifs. Il y a donc peu de risques que ça impacte l'acheteur (sauf cas extrême bien sûr).

Et les systèmes de blocage à la sortie ou a l'entrée via les frais, comme il peut en exister sur les SCPI avec parfois 10% à l'entrée, protègent peut-être les gestionnaires mais pas les acheteurs (on ne peux pas dire que l'on est protégé en payant 10% de plus). C'est d'ailleurs un peu contradictoire avec le principe de flexibilité de l'assurance vie.
D'où ma préférence pour les SCI, avec si possible aucun frais d'entrée.

 

[Sluwp]

"Je vois ce que tu veux dire mais il existe quand même des SCI avec des frais d'entrée" Oui c'est bien ce que je dis, je préfère une SCI avec des frais d'entrée de 1% ACQUIS à la SCI plutôt qu'une SCI sans frais d'entrée, et qui facture ensuite "en cachette" 1% de frais acquis à la société de gestion sur les investissements du fonds. D'un côté on affiche des frais qui vont aux investisseurs et protègent d'une certaine manière leur intérêt en dissuadant les sorties du fonds, de l'autre on masque des frais qui vont à la société de gestion.

Mais pour éviter les sorties intempestives le meilleur système me semble être de facturer une pénalité (qui revient au fonds) en cas de sortie avant ~5 ans.

 

[Zilliq]

Bonjour à toutes et tous,
j'ai ouvert un contrat suravenir chez Linxea en mettant 3 SCPI (Atout pierre, Efimmo et Immorente)
Ces 3 SCPI ont une performance positive sur l'année, mais sur mon contrat une grosse contre performance allant de -5 à - 7%.
Une idée de la raison ou j'ai mal lu entre les lignes ?
Merci d'avance
Zilliq

 

[Tornado05]

Bonjour à toutes et tous,
j'ai ouvert un contrat suravenir chez Linxea en mettant 3 SCPI (Atout pierre, Efimmo et Immorente)
Ces 3 SCPI ont une performance positive sur l'année, mais sur mon contrat une grosse contre performance allant de -5 à - 7%.
Une idée de la raison ou j'ai mal lu entre les lignes ?
Merci d'avance
Zilliq

A cause des frais surtout si vos achats sont récents. J'ai la même chose sur mon OPCI Dynapierre bien que les frais soient moins élevés que dans le cadre d'achat de SCPI. Il faut être patient pour ce genre d'investissement