La ruée vers les SCI

[Sluwp]

Si demain les prix de l'immo baissent, la valeur des biens en portefeuille chutera et la SCI sera revalorisée immédiatement à la baisse. C'est un risque indiqué dans la notice. En PP, si vous avez un rendement de 3%/an et que le bien baisse de 30%, vous pouvez aussi dire qu'au bout de ~10 ans vous n'aurez rien perdu. La seule différence ici c'est que le montant du loyer est connu dès l'achat (mais sans savoir pour combien de temps ^^). La vraie protection c'est si la SCI arrive à acheter à un prix permettant un meilleur rendement qu'en PP. C'est normalement le cas car il y a un aléa mais vu la collecte gigantesque sur ces supports la marge de négociation de ces sci va être de plus en faible à mon avis.

 

[calimero77]

Une trop grosse collecte peut effectivement être un soucis, le mieux dans ce cas là serait de fermer temporairement le fonds a a la souscription (comme les SCI Aviva par exemple).

 

[Sluwp]

Oui ! Sans même parler de l'influence de l'afflux massif d'argent sur le secteur de niche du viager, il faut noter qu'actuellement Silver Avenir est surtout un fonds monétaire Si la méthode de valorisation ne permettait pas un fort gain à l'acquisition (effet dont ne peuvent profiter les sci "classiques"), elle aurait je pense des performances à court terme assez mauvaises.

Aviva a une politique diamétralement opposée qui consiste à d'une part limiter la collecte, et d'autres part ne l'ouvrir que lors des appels de fonds. Ainsi l'argent est immédiatement investi. Malgré cela la performance de certaines de leurs sci est un peu décevante malheureusement à mon goût (effet de l'absence de dette, peut-être des mauvais choix, et des frais pas les plus élevés mais pas donnés non plus).

Les SCPI à capital variable ont encore un modèle différent qui repose grandement sur le délai de jouissance assez long (souvent 6 mois). De plus via l'emprunt elles parviennent souvent à faire travailler l'argent avant même de le collecter, soit 6+ mois de rendement "bonus" pour la scpi. Si cette gestion est réussie cela permet à la collecte de booster la performance en particulier au début de vie de la scpi. Cela crée une sorte de cercle vertueux initial entre collecte et performance (en scpi, les SdG gagnent beaucoup leur vie lors de la collecte). Les performances ont ensuite tendance à baisser car mécaniquement la collecte représente un % de plus en plus faible de l'encours.

 

[greygandalf]

Si demain les prix de l'immo baissent, la valeur des biens en portefeuille chutera et la SCI sera revalorisée immédiatement à la baisse. C'est un risque indiqué dans la notice. En PP, si vous avez un rendement de 3%/an et que le bien baisse de 30%, vous pouvez aussi dire qu'au bout de ~10 ans vous n'aurez rien perdu. La seule différence ici c'est que le montant du loyer est connu dès l'achat (mais sans savoir pour combien de temps ^^). La vraie protection c'est si la SCI arrive à acheter à un prix permettant un meilleur rendement qu'en PP. C'est normalement le cas car il y a un aléa mais vu la collecte gigantesque sur ces supports la marge de négociation de ces sci va être de plus en faible à mon avis.

Vous pouvez expliciter PP?
et concernant le loyer? à quel loyer faites vous référence?

 

[Buffeto]

Vous pouvez expliciter PP?

pleine propriété

 

[Sluwp]

Vous pouvez expliciter PP?
et concernant le loyer? à quel loyer faites vous référence?

Oui bien sûr aucun loyer au sens strict n'est perçu. Je fais référence au prix d'achat en NP/prix d'achat en PP qui vient fixer la revalorisation annuelle de la NP = "le loyer". Il est donc +/- garanti sauf qu'ici vous ne connaissez pas la durée de la NP.

 

[Sluwp]

En tout cas pour Silver avenir, mêmes s'ils venaient à ne plus prendre de valeur d'aujourd'hui à fin 2020, ils pourront toujours dire vendre facilement le produit en disant que la performance a été excellente en 2020 .

Sur les SCPI c'est plus volontaire. Si par exemple vous collectez beaucoup et que vous pensez pouvoir distribuer 1M€ sur l'année, il vaut mieux distribuer des acomptes importants en début d'année quand il y a peu de parts en jouissance, et faible en fin d'année quand il y en a plus. Ainsi pour une même somme distribuée vous pouvez afficher un TDVM plus important que si vous aviez distribué 4 acomptes identiques par ex

 

[rémois]

Oui ! Sans même parler de l'influence de l'afflux massif d'argent sur le secteur de niche du viager, il faut noter qu'actuellement Silver Avenir est surtout un fonds monétaire Si la méthode de valorisation ne permettait pas un fort gain à l'acquisition (effet dont ne peuvent profiter les sci "classiques"), elle aurait je pense des performances à court terme assez mauvaises.

Ce n'est pas faux, bien sûr...
toujours est-il que, pour l'instant, pour ceux qui y ont souscrit assez tôt (pour la soutenir, bien sûr), c'est +6%, frais d'entrée compris, en quelques mois (pour ma part, par exemple).
Et ce qui est pris n'est plus à prendre.

En tout cas pour Silver avenir, mêmes s'ils venaient à ne plus prendre de valeur d'aujourd'hui à fin 2020, ils pourront toujours dire vendre facilement le produit en disant que la performance a été excellente en 2020 .

Décidément, tu lui en veux à cette SCI.
Tu n'es pas investi dessus? Ce n'est pas du dépit, j'espère.

 

[Atys]

Tangram est subitement monté à 218 fin 2020 et a affiché un rendement de 2,74 (donc supérieur à capimmo). Depuis elle se traine à 217 alors que capimmo affiche 1.06 sur le premier trimestre. Perplexe

 

[Guitofeu]

Novaxia R dispo à 0,5 % (c/2) chez UAF sans limite de % (max. 500 k€)

Good good good

 

[greygandalf]

En tout cas pour Silver avenir, mêmes s'ils venaient à ne plus prendre de valeur d'aujourd'hui à fin 2020, ils pourront toujours dire vendre facilement le produit en disant que la performance a été excellente en 2020 .

Sur les SCPI c'est plus volontaire. Si par exemple vous collectez beaucoup et que vous pensez pouvoir distribuer 1M€ sur l'année, il vaut mieux distribuer des acomptes importants en début d'année quand il y a peu de parts en jouissance, et faible en fin d'année quand il y en a plus. Ainsi pour une même somme distribuée vous pouvez afficher un TDVM plus important que si vous aviez distribué 4 acomptes identiques par ex

Il suffit de regarder la trajectoire d'un équivalent, viagenerations pour ne pas être trop inquiet pour la perf future de ce produit... sachant qu'en plus ils pourraient largement se diversifier géographiquement dans des coins bien bourgeois autres que Paris et Cote d'Azur

 

[rémois]

Novaxia R dispo à 0,5 % (c/2) chez UAF sans limite de % (max. 500 k€)

Aïe... pas sympa, ce plafond imposé.
Si on ne peut mettre que des sommes modiques, inférieures à 500K€... que va t-on faire de tout le reste de notre argent?

Good good good

Il ne faut pas trop s'emballer, non plus.
Tout ne va pas forcément être formidable dans l'immobilier et les SCI proposées.
Là, par exemple, des réductions de frais, c'est à double tranchant.

Il ne faut pas rêver: si une SCI comme la Silver Avenir, par exemple, progresse beaucoup durant ses premiers mois de lancement, c'est en bonne partie parce qu'elle a démarré et toujours été avec 2% de frais d'entrée (entièrement acquis à la SCI) et qu'avec les flux importants de nouveaux souscripteurs arrivant par vagues successives au début, cela fait beaucoup de bien aux encours et donc à sa valorisation. (+ son secteur porteur).
Mais, comme l'a dit Sluwp, ça va se calmer peu à peu et prendre ensuite un rythme plus "normal" avec la baisse de nouveaux arrivants (et de leurs 2% de frais).

Inversement, une SCI comme la Tangram déçoit ses preneurs depuis son lancement car elle a fait pas mal de promotions au départ avec frais réduits à 0,5%.
Bien sûr, elle est aussi surtout dans un secteur (bureaux, commerces...) difficile dans le contexte actuel, mais les frais réduits à l'entrée ne lui ont pas donné un coup de pouce supplémentaire pour la faire progresser.
Idem pour la SC Pythagore qui stagne, voire recule, et inquiète ses preneurs.
Elle, c'est généreusement et publicitairement 0% de frais d'entrée... c'est super pour souscrire. Mais ça fait aussi 0 pour booster la SCI au démarrage et l'aider à progresser les premiers mois en attendant les bénéfices (éventuels) avec le placement des encours qui grossissent (avec les 0% d'entrée qui attirent), mais qui sont difficiles à bien placer et aussi vite.

 

[greygandalf]

Aïe... pas sympa, ce plafond imposé.
Si on ne peut mettre que des sommes modiques, inférieures à 500K€... que va t-on faire de tout le reste de notre argent?



Il ne faut pas trop s'emballer, non plus.
Tout ne va pas forcément être formidable dans l'immobilier et les SCI proposées.
Là, par exemple, des réductions de frais, c'est à double tranchant.

Il ne faut pas rêver: si une SCI comme la Silver Avenir, par exemple, progresse beaucoup durant ses premiers mois de lancement, c'est en bonne partie parce qu'elle a démarré et toujours été avec 2% de frais d'entrée (entièrement acquis à la SCI) et qu'avec les flux importants de nouveaux souscripteurs arrivant par vagues successives au début, cela fait beaucoup de bien aux encours et donc à sa valorisation. (+ son secteur porteur).
Mais, comme l'a dit Sluwp, ça va se calmer peu à peu et prendre ensuite un rythme plus "normal" avec la baisse de nouveaux arrivants (et de leurs 2% de frais).

Inversement, une SCI comme la Tangram déçoit ses preneurs depuis son lancement car elle a fait pas mal de promotions au départ avec frais réduits à 0,5%.
Bien sûr, elle est aussi surtout dans un secteur (bureaux, commerces...) difficile dans le contexte actuel, mais les frais réduits à l'entrée ne lui ont pas donné un coup de pouce supplémentaire pour la faire progresser.
Idem pour la SC Pythagore qui stagne, voire recule, et inquiète ses preneurs.
Elle, c'est généreusement et publicitairement 0% de frais d'entrée... c'est super pour souscrire. Mais ça fait aussi 0 pour booster la SCI au démarrage et l'aider à progresser les premiers mois en attendant les bénéfices (éventuels) avec le placement des encours qui grossissent (avec les 0% d'entrée qui attirent), mais qui sont difficiles à bien placer et aussi vite.

Oui enfin bon tout dépend du niveau de perf supplémentaire qu'apporteraient ces frais de souscription... quand on se fait ponctionner de 1%, 2%, voire jusqu'à 10% avec des SCPI il faut vraiment un certain temps pour amortir ces frais d'entrée, de sorte qu'un produit un peu moins performant mais moins chargé en frais offrirait in fine un meilleur rendement.

En ce qui concerne Silver Avenir je pense que tout le monde a bien conscience qu'elle devrait peu à peu rentrer dans le rang de Viagenerations (environ 6,5% de perf annualisée), elle affiche d'ailleurs une perf de 5.79% sur le dernier mois

 

[greygandalf]

Petite interrogation concernant Novaxia... pourquoi semble-t-elle séduire autant? gros marketing? bien poussée par les CGP? belle histoire à raconter?
Perso elle ne me fait pas vraiment bander, j'ai du mal à imaginer qu'il y ait une si grosse rentabilité sur cette activité mais peut être que je me trompe?

 

[Sluwp]

Décidément, tu lui en veux à cette SCI.
Tu n'es pas investi dessus? Ce n'est pas du dépit, j'espère.

Pourquoi être ainsi acide de manière gratuite ? C'est dommage je le regrette

Si la collecte explosive actuelle se poursuit et qu'elle ne parvient pas être investie en temps et en heure, il est assez probable que le fonds termine l'année avec un time weighted return très important (10%+) mais avec un money weighted return beaucoup moins flatteur (qui n'est jamais communiqué car dépend de chaque investisseur, sauf à faire une moyenne).

Il ne faut pas rêver: si une SCI comme la Silver Avenir, par exemple, progresse beaucoup durant ses premiers mois de lancement, c'est en bonne partie parce qu'elle a démarré et toujours été avec 2% de frais d'entrée (entièrement acquis à la SCI) et qu'avec les flux importants de nouveaux souscripteurs arrivant par vagues successives au début, cela fait beaucoup de bien aux encours et donc à sa valorisation. (+ son secteur porteur).
Mais, comme l'a dit Sluwp, ça va se calmer peu à peu et prendre ensuite un rythme plus "normal" avec la baisse de nouveaux arrivants (et de leurs 2% de frais).

Inversement, une SCI comme la Tangram déçoit ses preneurs depuis son lancement car elle a fait pas mal de promotions au départ avec frais réduits à 0,5%.
Bien sûr, elle est aussi surtout dans un secteur (bureaux, commerces...) difficile dans le contexte actuel, mais les frais réduits à l'entrée ne lui ont pas donné un coup de pouce supplémentaire pour la faire progresser.
Idem pour la SC Pythagore qui stagne, voire recule, et inquiète ses preneurs.
Elle, c'est généreusement et publicitairement 0% de frais d'entrée... c'est super pour souscrire. Mais ça fait aussi 0 pour booster la SCI au démarrage et l'aider à progresser les premiers mois en attendant les bénéfices (éventuels) avec le placement des encours qui grossissent (avec les 0% d'entrée qui attirent), mais qui sont difficiles à bien placer et aussi vite.

Oui les frais acquis à la SCI favorise la performance. Par contre en ce qui concerne les sci viagères le gain majeur actuel n'est pas lié à ces frais mais à la façon dont sont valorisés les biens lors de leur acquisition, boost qui n'existe pas sur des sci comme pythagore, capimmo ou tangram.
Pour être très concret en 2019 sur viagen : +0,8% perf brute provient des frais d'entrée VS 6,8% de perf brute provient de la façon dont sont valorisés les biens.

 

[Sluwp]

Oui enfin bon tout dépend du niveau de perf supplémentaire qu'apporteraient ces frais de souscription... quand on se fait ponctionner de 1%, 2%, voire jusqu'à 10% avec des SCPI il faut vraiment un certain temps pour amortir ces frais d'entrée, de sorte qu'un produit un peu moins performant mais moins chargé en frais offrirait in fine un meilleur rendement.

Malheureusement et de façon un peu paradoxale, pas 1 centime des ~10% de frais de souscription des SCPI ne revient à la SCPI. Une partie va à la société de gestion, l'autre à l'intermédiaire. En contrepartie les frais annuels sont plus bas et le cadre scpi est plus protecteur des intérêts des associés.

En ce qui concerne Silver Avenir je pense que tout le monde a bien conscience qu'elle devrait peu à peu rentrer dans le rang de Viagenerations (environ 6,5% de perf annualisée), elle affiche d'ailleurs une perf de 5.79% sur le dernier mois

La performance de Viagen sur ces 3 dernières années est liée au fait qu'elle a doublé sa capitalisation chaque année. La performance de croisière ne sera pas de 6,5%/an sauf explosion des prix immo en france. Je ne suis pas très inquiet de la performance à 1 an de Silver Avenir car elle va effectivement profiter du même boost (sauf changement de méthode de valorisation).

Je suis plus inquiet à moyen long terme car la phase d'acquisition est encore plus cruciale qu'ailleurs sur les SCI viagères. Avec 66% de liquidités, le risque est de vouloir investir le plus vite possible et de payer trop cher les biens. Mais il n'est non plus souhaitable de garder du cash trop longtemps car c'est un vrai boulet sur la performance. En lisant le dernier rapport je m'attendais donc à une notion de prudence vis à vis du rythme actuel de collecte. A la place la société de gestion indique que la SCI va bientôt être référencée chez de nouveaux assureurs

Viagen a un petit avantage à ce niveau car ils ont pu acquérir une partie de leur patrimoine sans compétition, et ont eu plus de temps pour préparer une montée en puissance de la collecte.

 

[Sluwp]

Tangram est subitement monté à 218 fin 2020 et a affiché un rendement de 2,74 (donc supérieur à capimmo). Depuis elle se traine à 217 alors que capimmo affiche 1.06 sur le premier trimestre. Perplexe

Il me semble que Tangram a pas mal investi sur les foncières cotées en 2020. C'est un secteur qui a beaucoup souffert et peu rebondi depuis la crise, donc il pourrait y avoir une bonne surprise de ce côté en 2021. Après Tangram c'est vraiment le fonds de fonds grand public. Je suis aussi refroidi par Amundi quand je vois leur gestion d'Opcimmo.

 

[rémois]

Pourquoi être ainsi acide de manière gratuite ? C'est dommage je le regrette

C'était taquin tout au plus avec un gentil.
Il ne faut pas être susceptible.
D'autant que tes posts répétés sur Silver Avenir, pour le plaisir de doucher la satisfaction de ses possesseurs, étaient eux-mêmes un peu acides, non?

Oui les frais acquis à la SCI favorise la performance. Par contre en ce qui concerne les sci viagères le gain majeur actuel n'est pas lié à ces frais mais à la façon dont sont valorisés les biens lors de leur acquisition, boost qui n'existe pas sur des sci comme pythagore, capimmo ou tangram.

Amha, ce n'est pas le cas (pas encore) pour une SCI comme Silver Avenir au début de son lancement et durant ses premières semaines (voire mois).
"Les biens" acquis sont encore peu nombreux et sont, ces premiers mois, une part minoritaire de l'ensemble des encours, qui a surtout beaucoup de liquidités. Ce qui est normal "mécaniquement": les acquisitions ne peuvent pas suivre la cadence très rapide des nouveaux capitaux qui arrivent, chaque semaine ou jour, avec le flux important des souscripteurs quand une SCI a un gros succès à son démarrage comme Silver Avenir.

Et comme tu l'as dit à juste titre dans un post plus haut, la SCI est ainsi à ses débuts presque "un fonds monétaire", en exagérant un peu.
Donc, elle progresse beaucoup quand même grâce aux flux des nouvelles liquidités avec les 2% automatiquement "bénéficiaires".

 

[Guitofeu]

Il ne faut pas rêver: si une SCI comme la Silver Avenir, par exemple, progresse beaucoup durant ses premiers mois de lancement, c'est en bonne partie parce qu'elle a démarré et toujours été avec 2% de frais d'entrée (entièrement acquis à la SCI) et qu'avec les flux importants de nouveaux souscripteurs arrivant par vagues successives au début, cela fait beaucoup de bien aux encours et donc à sa valorisation. (+ son secteur porteur).
Mais, comme l'a dit Sluwp, ça va se calmer peu à peu et prendre ensuite un rythme plus "normal" avec la baisse de nouveaux arrivants (et de leurs 2% de frais).

Inversement, une SCI comme la Tangram déçoit ses preneurs depuis son lancement car elle a fait pas mal de promotions au départ avec frais réduits à 0,5%.
Bien sûr, elle est aussi surtout dans un secteur (bureaux, commerces...) difficile dans le contexte actuel, mais les frais réduits à l'entrée ne lui ont pas donné un coup de pouce supplémentaire pour la faire progresser.
Idem pour la SC Pythagore qui stagne, voire recule, et inquiète ses preneurs.

Alors je peux peut-être à casser un "mythe" mais les frais d'entrée en SCI, en SCPI ou encore en OPCI ne changent pas grand chose à la valo ou à l'encours... Regardez le manque de logique des frais en OPCI, regardez le développement des SCPI à 0 % de frais d'entrée, regardez les SCI à 0 % qui existaient avant et qui se développent maintenant. (Oublie de la SCI Pérennité Pierre, 314 MEUR de capi, 0% de FE ?)

Quand du Viagenerations se vend à 1 % de FE chez ERES, vous pensez que la valo va se faire descendre ? Quand cette même SCI se vend à 2 % chez certains assureurs en rétrocédant 0,5 aux intermédiaires & en laissant 0,5 % à l'assureur vous pensez que c'est l'encours qui est important ? Tout est une question de marge.

Les épargnants qui sont rentrés sur TANGRAM à 0,5% sont positifs et c'est possiblement tout ce qui était recherché à court-terme. Le reste appartenant au long terme, ce qui est logique en immobilier - Silver Avenir fausse totalement le débat. Il faut aussi voir plus loin : Tangram = Spirica = Amundi = Crédit Agricole; La SCI est vendue à foison en banque amenant de la collecte démentielle (et stupide) qu'on ne retrouvera pas sur du Novaxia. Rajoutons à cela le choix des foncières en 2020 (la touche Amundi comme d'hab).


Tangram était et est vendue à 2 % de frais d'entrée au Crédit Agricole, cela a t'il amené quelque chose de plus ? Non. Ce n'est pas la collecte de Spirica qui change quelque chose.

Novaxia R continue de se vendre à 2 % sur les contrats SURAVENIR.


"Idem pour la SC Pythagore qui stagne, voire recule, et inquiète ses preneurs." Sur cette dernière phrase je ne sais quoi dire... Depuis quand un support immobilier qui a moins d'un an doit envoyer du pâté grâce aux frais d'entrée ? Ce n'est pas sérieux là..
Regardez les reportings des SCPI nouvellement créées et vous verrez si les résultats de la première année sont liés aux frais et aux acquisitions immobilières --'..

Je veux bien qu'on vende du rêve avec ces frais mais nous restons en territoire financier hein..

 

[Guitofeu]

Et comme tu l'as dit à juste titre dans un post plus haut, la SCI est ainsi à ses débuts presque "un fonds monétaire", en exagérant un peu.
Donc, elle progresse beaucoup quand même grâce aux flux des nouvelles liquidités avec les 2% automatiquement "bénéficiaires".

Mais non non non... C'est pas beau de dire ça sincèrement..
La SCI a connu un boost précoce suite à un rapport décès/acquisition dingue en 2020 amenant alors le fond à connaître une réévaluation de ses bien passant de 60, 65 à 100 instantanément et compte tenu de la performance il est aussi ""probable"" (à prendre avec des pincettes) que les biens (ou certains) soit liés à de l'usufruit plutôt qu'à un droit d'usage et d'habitation (la décote étant moins élevée dans le second cas).