La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[cs13]

Oui mais avec le monétaire quand les taux baisseront on fait quoi ?

La situation ne devrait pas changer en 2024. Il est intéressant de remarquer que Fortuneo a supprimé le seul fonds monétaire accessible en gestion libre sur son AV... une volonté de stopper l'hémorragie sur les SCI, dont Capimmo?

 

[Pascal 75]

La situation ne devrait pas changer en 2024. Il est intéressant de remarquer que Fortuneo a supprimé le seul fonds monétaire accessible en gestion libre sur son AV... une volonté de stopper l'hémorragie sur les SCI, dont Capimmo?

Et sur FTO, la baisse est accentué par des FDG de 0.75% au lieu de 0.5% chez Spirica et 0.6% chez Suravenir.
Et je ne parle même pas des 0.95% sur Sérénipierre

 

[Richard 1er]

On vient de retrouver la déconfiture à la fraise Capimmo

Afficher la pièce jointe 21071

Beurk ! Ah, non ! .. Ca suffit, maintenant ! En plus, moi qui aimais mettre de la confiture à la fraise sur mes tartines au petit déjeuner, tu auras réussi à m'en dégoûter ! Alors que tout est de ta faute ! C'est avant, qu'il fallait nous avertir !

Afficher la pièce jointe 21088

 

[Richard 1er]

Alors que tout est de ta faute ! C'est avant, qu'il fallait nous avertir !

Autre possibilité : l'ironie .. Et si ce message était tout simplement de l'ironie ? de l'ironie qui risquerait de ne pas être comprise de tous, et moins encore de l'intéressé, ce qui me chagrinerait le plus ?

Car rassure-toi, @lebadeil , puisque j'ai peur qu'il ne faille te le préciser, je ne suis quand même pas assez de mauvaise foi ni même assez crétin pour balancer telle contrevérité au vu et au sus de tous ici.

Nous savons tous ici que même si tu respectes les choix de chacun, tu n'es pas fan depuis longtemps de Capimmo, à qui tu avais même attribué dès ce printemps "le bonnet d'âne" des performances des SCI dans tes tableaux régulièrement mis à jour et tes mises en garde malicieuses.

 

[Buffeto]

je ne suis quand même pas assez de mauvaise foi

une crise de foi en quelque sorte ....

 

[thor]

actuellement meme mon livret bourso+ (forte liquidités pour travaux à venir) me rapporte plus que ce que me rapporte mon AV de SCI... à capital placé identique.
Perso j'ai gelé les versements sans faire d'arbitrage pour le moment (capimmo, silver avenir, territoires avenir, cap santé).

et comme on le sait tous, 12% de hausses à venir (en combien d'années ....) sur capimmo ne compenseront pas les 12% de pertes actuelles.

on dit toujours placer son argent sur livret n'a pas de sens (hormis pour l'épargne de précaution), mais si je regarde mes perfs en globales actuellement, ce sont les seuls placements ou je ne perd pas d'argent (hors inflation... :-( ) (ca et mon PEE entreprise abondé en actions, ou je double mécaniquement mon capital chaque année).

 

[moietmoi]

on dit toujours placer son argent sur livret n'a pas de sens (hormis pour l'épargne de précaution)

Bonjour,
Pas de généralité..tout dépend de l'objectif , de la sensibilité au risque, et de la période.
Tu compares des uc avec des similis fonds euros..
Personnellement dans ces temps de tempête, je préfère la sécurité : av en euros strict. Livrets. CAT. En utilisant les promotions, comme ci dessous,
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/date-de-valeur-livret-bourso.47799/#post-545301

 

[lebadeil]

Bonjour,
Ci joint la version graphique des SCI 1e groupe #SCIgraphique
Mise à jour retardée suite aux émotions Capimmo
Ou l'on voit que malgré les inquiétudes sur certaines SCI, d'autres au contraire continuent leur progression avec une régularité exemplaire.

 

[FredG_ProD]

La situation ne devrait pas changer en 2024. Il est intéressant de remarquer que Fortuneo a supprimé le seul fonds monétaire accessible en gestion libre sur son AV... une volonté de stopper l'hémorragie sur les SCI, dont Capimmo?

Plutôt pour limiter l'hémorragie des vieux fonds en euros vers le monétaire, qui oblige l'assureur à sortir en pertes sur les anciennes obligations. D'où toutes ces formules de bonus sur des versements complémentaires qui vous empêcheront d'arbitrer. Si les taux continuent à monter, les fonds euro vont être battus en fin d'année, même avec des UC monétaires supportant les frais du contrat.

 

[Chris31130]

Bonjour le forum
Vu la fragilité des fonds en immobilier SCPI & SCI, comment voyez vous l’évolution des fonds SCI viagers ? considérez vous que c'est un marché de niche qui peut traverser la crise actuelle ?

 

[Pascal 75]

Bonjour le forum
Vu la fragilité des fonds en immobilier SCPI & SCI, comment voyez vous l’évolution des fonds SCI viagers ? considérez vous que c'est un marché de niche qui peut traverser la crise actuelle ?

Bonne question.
Les 2 viagères ont pour elles d'avoir gardé de fortes liquidités.
Cependant, l'immobilier haut de gamme (cible de ces viagères) commence aussi à donner des signes de faiblesse. Heureusement elles achetent avec une forte decote. Je dirais pas de stress à court terme mais la vigilance est de rigueur ...?

 

[Bowboy Cebop]

Merci à tous pour ces éclaircissements et avis divers et variés. Il est bon de pouvoir apprécier différents points de vue sur ces produits parfois quelque peu opaques (parc immobilier souvent peu détaillé, reportings espacés dans le temps, prises de décisions... intéressantes *kof kof* Capimmo *kof kof*).

Je suis un champion des mauvaises décisions d'investissement (malgré le temps passé sur ce forum à lire les analyses éclairées). Dernière performance en date : j'ai récemment (il y a quelques mois) arbitré de manière massive vers des SC(P)I qui ont vu parmi les dévaluations les plus violentes de cette période tourmentée.

Mon excellent palmarès :
Produit | Date d'investissement | +/- value

- Prem Opcimmo | 05-2020 | -9%
- SC Tangram | 05-2020 | +2%
- PFO2 | 02-2023 | -26%
- Primovie | 02-2023 | -10%
- LF Grand Paris Patrimoine | 02-2023 | -12%

Toutes les performances incluent les frais d'entrée (le cas échéant).

Je pense me débarrasser... de la SC Tangram seulement (oui oui, la seule performance positive...).
- Prem Opcimmo s'est effondré ces dernières années en raison de leurs investissements mobiliers (à ce que j'ai compris... je ne reçois aucun reporting directement). Maintenant c'est la double sentence avec l'immobilier de bureaux... mais ils laissent entendre que les 45% de valeurs mobilières en leur possession vont maintenant permettre de relever la barre (gné?)
- SC Tangram : eux j'ai juste envie de les insulter. Nuls. Sur tout. Depuis toujours. Un de mes conseillers en gestion de patrimoine m'a laissé entendre qu'ils feraient partie de ceux qui vont continuer à souffrir de la tourmente actuelle du marché de l'immobilier.
- PFO2 / Primovie / LF Grand Paris : SCPI donc je vais essayer de me refaire (un peu) avec les loyers... mais j'ai fait mon deuil d'une quelconque plus-value sur le prix de part lors de la sortie (+merci les frais d'entrée exorbitants qui poussent à rester)...

En dehors de mon AV j'ai quelques lueurs d'espoir (Iroko Zen, Corum Origin, V Fund Immo [même si eux ils commencent à me faire peur...]) ; mais je ne vais pas trop polluer cette file avec ces investissements non-AV.

Allez bisous, on se revoit à la prochaine moins-value !

 

[lebadeil]

Bonjour le forum
Vu la fragilité des fonds en immobilier SCPI & SCI, comment voyez vous l’évolution des fonds SCI viagers ? considérez vous que c'est un marché de niche qui peut traverser la crise actuelle ?

Bonjour @Chris31130,

Silver Avenir et ViaGenerations ne fonctionnent pas tout à fait de la même façon.
le mode de collecte a été très différent chez les 2 SCI, et a influencé des acquisitions dans des conditions différemment optimisées.

Suivre Avenir a collecté de façon beaucoup plus douce et régulière.
ViaGenerations est passée par des phases de collecte trop massives pendant que le marché immobilier était haut, et que les liquidités étaient faiblement rémunérés, a du stopper la collecte, et a acquérir des biens de façon massive (étant probablement moins sélectif sur le prix / qualité des biens). Cela se voit aujourd'hui sur une performance plus timide.

Comme mentionné par @Pascal Eric, le marché du Viager s'adresse à des biens de prestige, avec lors de la revente des acquéreurs qui ne doivent pas trop souffrir des conditions d'accès au credit. C'est donc effectivement un marché de niche.
La décote a l'achat d'environ -40% à -50% (selon l'age) en 100% bouquet laisse une marge de manœuvre significative.

Le taux de mortalité chez les seniors peut également être observé. Les canicules sont malheureusement des périodes difficiles pour les personnes âgées. Je ne reviens pas sur l'épisode Covid qui on l'espère est globalement derrière nous,

Contrairement aux SCPI, l'actualisation des actifs des SCI se fait toute l'année, donc je ne pense vivre des marches d'escalier fortement négatives comme pour les SCI qui s'appuient sur des SCPI (avec une actualisation observée parfois sévère à mi année en 2023)

Voir complément de réponse, avec une synthèse de réévaluation des actifs dans le temps , et des poches liquidités/immo ici post 1858 et 1859
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/la-ruee-vers-les-sci-2023.46044/page-186#post-537171

 

[D-Jack]

Bonjour, comme le souligne @lebadeil, les SCI "Viagers" sont un marché de niche qui n'a rien à voir avec celui des SCI/SPCI de bureaux actuellement en souffrance.
Je suis tout à fait confiant dans leur modèle sur le long terme, et en particulier pour Silver Avenir.
Cependant, je pense que même si leur patrimoine est à priori plutôt haut de gamme, les soucis actuels du marché immobilier (j'en sais quelque chose, ayant des biens en vente actuellement !), peuvent aussi se répercuter sur leur valorisation de façon transitoire.
Mon approche de sécurité est donc la suivante, et une question d'horizon: je détiens Silver Avenir sur 2 contrats AV, le premier pour lequel je pense avoir besoin des fonds dans un an, le second qui est à horizon indéterminé mais plus lointain: pour le premier, j'ai lancé un arbitrage sortant sur la totalité de cette ligne, pour le second je la conserve (j'ai fait de même pour les lignes "Cap Santé" que je détenais aussi sur les 2 contrats)

 

[sorcier]

Bonjour le forum
Vu la fragilité des fonds en immobilier SCPI & SCI, comment voyez vous l’évolution des fonds SCI viagers ? considérez vous que c'est un marché de niche qui peut traverser la crise actuelle ?

De mon coté, j'ai conservé Silver Avenir. Elle semble avoir plus d'idées. Ils avaient déjà évoquée la possibilité de mise en location des biens et maintenant ils prennent un comportement opportuniste de diversification:

[lien réservé abonné]

Peut-être j'ai fait trop drastique, mais je viens de me débarrasser totalement de ViaGénérations en faveur d'un fond monétaire.

D'une autre part, j'ai aussi vendu Cap Santé pour prendre 50 % en fond monétaire et 50 % en obligations à terme.

Un petit rappel. On appréciait Capimmo car elle donnait 4 % de rendement et nous étions prêts à payer 2 % pour y aller. Maintenant nous avons des supports qui donnent presque la même chose, sans frais d'entrée et à risque inférieur (presque nul).

Avec le monétaire aux alentours de 3.9 % depuis quelques jours, je préfère la tranquillité.

 

[lebadeil]

D'une autre part, j'ai aussi vendu Cap Santé pour prendre 50 % en fond monétaire et 50 % en obligations à terme.

Avec le monétaire aux alentours de 3.9 % depuis quelques jours, je préfère la tranquillité.

C'est effectivement je pense aussi la bonne approche, liée à la montée brutale des taux, et à un probable maintien des taux à un niveau élevé (même avec une éventuelle légère baisse) pendant au moins 2 ans.

Faire le tri dans ses SCI, garder celles qui continuent à performer en 2023 et réduire partiellement l'exposition de celles qui souffrent ou qui sont fragiles (sans attendre la baisse) pour du monétaire ou de l'obligataire à échéance.

L'arbitrage au sein de l'AV sur du fonds monétaire coutera les frais de gestion annuels, mais permettra d'optimiser la plus value (pour ceux qui en ont) jusqu'à l'atteinte des 8 ans.

 

[Pascal 75]

Il faudrait juste que les AV proposent un plus grand choix de FM ...
A ce propos, que penser de :

Médi Monétaire - [lien réservé abonné]

Gérer par .. Amundi hélas (je n'ai pas encore digéré la baisse des Ed / RAP ...)

 

[calimero77]

De mon coté, j'ai conservé Silver Avenir. Elle semble avoir plus d'idées. Ils avaient déjà évoquée la possibilité de mise en location des biens et maintenant ils prennent un comportement opportuniste de diversification:

[lien réservé abonné]

Bonjour,
concernant Silver Avenir, la gérante (Charlotte Evanguelidis) est partie pour créer sa propre société de gestion (Etxea Capital) et lancer un nouveau fonds (toujours dans le viager) :

[lien réservé abonné]

 

[lebadeil]

Bonjour,
concernant Silver Avenir, la gérante (Charlotte Evanguelidis) est partie pour créer sa propre société de gestion (Etxea Capital) et lancer un nouveau fonds (toujours dans le viager) :

[lien réservé abonné]

Merci @calimero77
On va dire que Charlotte a la bougeotte
mais maintenant elle connaît bien, et elle fait mieux à chaque fois qu'elle recommence .... A suivre

 

[sbene]

Au moins, cette fois, elle sera présidente et ne se fera plus "virer" !

Si son fonds est accessible en AV, j'en achèterais à coup sûr, elle est LA référence en matière de viager sans rente, y'a pas meilleure qu'elle