La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[Sylv]

Merci , interessant à prendre vite des positions dans ce fonds Nova Life de la Miss Charlotte, des la sortie en AV (en esperant que nos AV classiques se positionnent)

Beau timing en effet : ouvrir un fonds dans le contexte de correction actuelle. A surveiller de près la commercialisation.

 

[Philou75]

Je respecte ton point de vu mais tu me permettras de ne pas être du tout d'accord avec toi.
Surtout sur le coté "ad vitam aeternam".

Pour moi, rester figé sur sa "Pierre papier" est une aberration qui a conduit beaucoup d'entre nous à subir des MV très importantes.
En tant que petit Epargnant de base je peux me tromper mais l'expérience récente ...

Justement j’ai acheté en direct des SCPI en NP car mon but est de recevoir des revenus pérennes une fois à la retraite donc pour moi c’est du TLT voire ad vitam aeternam. Je ne regarde pas plus que ça la valeur de la part puisque déjà je l’ai eu avec une décote de 30% environ et si je peux je les laisserai en succession à mes enfants à qui j’aurai donné la NP. Chacun son objectif mais quand j’en vois beaucoup quitter le navire ça me fait doucement sourire pour un placement qui est LT voire TLT. Est-ce que tous ceux qui ont vendu leur SCPI vendraient de la même manière de l’immobilier physique? J’en doute fort.
J’ai envie de te dire que tu t’es trompé d’investissement, l’immobilier sous toutes ses formes n’est pas pour toi alors

 

[ba7872]

J'entends ce que vous dites.

Mais il faut, à mon sens, être plus nuancé.

Ce fameux discours de "la cerise sur la gâteaux" est une tarte à la crème des courtiers et des CGP pour nous endormir.
Ce raisonnement n'est pas à rejeter mais je pense qu'il convient de le pondérer en fonction de la situation de chacun et en fonction des SCPI considérées.
Ayons plus de discernement qu'eux car c'est nous, Epargnants, qui payons une bonne partie de leurs commissions et qui pennons tous les risques.

Je comprends l'amertume de @ba7872 et je lui transmets toute ma sympathie.

Pour Primovie, oui, @ba7872 prends en compte les frais d'entrée mais il ne fait que nous donner le résultat à l'instant t de ces investissements.

Vous avez confondu @Bowboy Cebop avec moi dans votre réponse .

Je prenais uniquement l'exemple de Primovie. Dire que c'est à -10% (et donc un mauvais investissement) n'a aucun sens puisque son prix de part n'a pas bougé. Et la perception des revenus ne fera pas bouger ce chiffre dans l'interface de l'assureur.
Pour ses deux autres SCPI, je suis d'accord que la pilule est dur à avaler.

 

[moietmoi]

Pour moi, rester figé sur sa "Pierre papier" est une aberration qui a conduit beaucoup d'entre nous à subir des MV très importantes.
En tant que petit Epargnant de base je peux me tromper mais l'expérience récente ...

Bonjour,
On le sait , il n'y a pas d'investissement sans risque.
Propriétaire de locatifs, je me prends de plein fouet, l'encadrement des loyers et les gros travaux pour le DPE, la fiscalité changeante, ET l'assujettissement à l'URSSAF.
Ceci me force à complètement changer le fusil d'épaule, arrêt des colocations, vente des biens, rachat, constitution de sci IS,bref du travail à temps plein, alors que mes SCPI acquises il y a quasi 40 ans continuent de me cracher les loyers ..je ne sais pas combien elle valent. Je ne m'en occupe jamais, sauf au moment de remplir les déclarations.

 

[sorcier]

Bonjour,
On le sait , il n'y a pas d'investissement sans risque.
Propriétaire de locatifs, je me prends de plein fouet, l'encadrement des loyers et les gros travaux pour le DPE, la fiscalité changeante, ET l'assujettissement à l'URSSAF.
Ceci me force à complètement changer le fusil d'épaule, arrêt des colocations, vente des biens, rachat, constitution de sci IS,bref du travail à temps plein, alors que mes SCPI acquises il y a quasi 40 ans continuent de me cracher les loyers ..je ne sais pas combien elle valent. Je ne m'en occupe jamais, sauf au moment de remplir les déclarations.

Bonjour,

Je pense que ce que tu fais, c'est exactement la même chose que fait celui qui voit ses loyers de SCPI diminuer jusqu'à des niveaux où il faut "vendre" et "acheter" ailleurs.

Je n'ai pas vu à personne dans cette file dire qu'il faut vendre des SCPI qui donnent 5 % de rendement. Par contre celles qui donnent moins de 4 % et avec des faibles perspectives... C'est comme ne pas vendre un appartement dans un immeuble qui se dégrade quand on peut le vendre facilement pour prendre un autre tout neuf, sans frais et avec un meilleur rendement.

Si non, pourquoi ne pas garder tes biens physiques pour toujours?

 

[moietmoi]

Si non, pourquoi ne pas garder tes biens physiques pour toujours?

Les loyers sont déjà divisés par 2,et les augmentations des impôts et assimilés arrivent..
Comme tu le constates toi même, tu ne me demandes pas combien je perds en valorisation, mais tu me parles de rendement.
Chacun son profil et ses attentes, de savoir que j'ai 100 ou 150 en potentielle valeur ne m'affecte pas. Mais à partir d'une baisse de 20% du rendement initial espéré, je m'inquiète.
Pour les SCPI, il faudrait avoir accès aux analyses qui ont poussé à baisser les valeurs.
Si c'est la fragilité des baux et la non pérennisation des loyers, alors, c'est un argument pour vendre.
Si c'est la baisse intrinsèque de l'immobilier, alors , personnellement, je conserverai.
La difficulté, c'est que c'est sans doute un mélange des 2...

 

[sorcier]

Les loyers sont déjà divisés par 2,et les augmentations des impôts et assimilés arrivent..
Comme tu le constates toi même, tu ne me demandes pas combien je perds en valorisation, mais tu me parles de rendement.
Chacun son profil et ses attentes, de savoir que j'ai 100 ou 150 en potentielle valeur ne m'affecte pas. Mais à partir d'une baisse de 20% du rendement initial espéré, je m'inquiète.

On est d'accord. C'est simplement que je vois trop d'affirmations assez catégoriques en faveur de "il faut garder pour toujours" quand si le rendement n'est pas là, la vérité est qu'il faut s'informer et éventuellement agit.

 

[Pascal 75]

Justement j’ai acheté en direct des SCPI en NP car mon but est de recevoir des revenus pérennes une fois à la retraite donc pour moi c’est du TLT voire ad vitam aeternam. Je ne regarde pas plus que ça la valeur de la part puisque déjà je l’ai eu avec une décote de 30% environ et si je peux je les laisserai en succession à mes enfants à qui j’aurai donné la NP. Chacun son objectif mais quand j’en vois beaucoup quitter le navire ça me fait doucement sourire pour un placement qui est LT voire TLT. Est-ce que tous ceux qui ont vendu leur SCPI vendraient de la même manière de l’immobilier physique? J’en doute fort.
J’ai envie de te dire que tu t’es trompé d’investissement, l’immobilier sous toutes ses formes n’est pas pour toi alors

Je ne pense pas que vous ayez la compétence pour dire que quinconce se trompe ou pas. Évitez les jugements hâtifs et péremptoires svp.

J'ai récolté de belles PV en 15 ans et je ne regrette qu'une chose : ne pas avoir mieux fait le ménage ces deniers mois.

Vous souhaitez gardez vos pierre papier à perpétuité quelque soit leurs qualités et leurs performances ... faite le ... mais acceptez svp que d'autres aient une autre vision.
Le forum n'est pas fait pour juger mais pour échanger des informations et des avis et les respecter.
Je ne me permettrais jamais de dire que vous vous êtes trompé. Vous avez votre analyse et je la respecte.
Respectez donc la mienne svp
Merci

 

[Pascal 75]

Vous avez confondu @Bowboy Cebop avec moi dans votre réponse .

Je prenais uniquement l'exemple de Primovie. Dire que c'est à -10% (et donc un mauvais investissement) n'a aucun sens puisque son prix de part n'a pas bougé. Et la perception des revenus ne fera pas bouger ce chiffre dans l'interface de l'assureur.
Pour ses deux autres SCPI, je suis d'accord que la pilule est dur à avaler.

Effectivement. Désolé .
Tout à fait d'accord pour Primovie.
Espérons ne pas avoir trop de mauvaises surprises sur cette scpi à l'avenir.

 

[Philou75]

Je ne pense pas que vous ayez la compétence pour dire que quinconce se trompe ou pas. Évitez les jugements hâtifs et péremptoires svp.

J'ai récolté de belles PV en 15 ans et je ne regrette qu'une chose : ne pas avoir mieux fait le ménage ces deniers mois.

Vous souhaitez gardez vos pierre papier à perpétuité quelque soit leurs qualités et leurs performances ... faite le ... mais acceptez svp que d'autres aient une autre vision.
Le forum n'est pas fait pour juger mais pour échanger des informations et des avis et les respecter.
Je ne me permettrais jamais de dire que vous vous êtes trompé. Vous avez votre analyse et je la respecte.
Respectez donc la mienne svp
Merci

Allez bonne nuit, ça va bien se passer

 

[orage29]

Ça fait des pages et des pages que ça radote, que ça tourne en rond, que ça s'envoie des pics en veux-tu en voilà... Pfff ! Quand te reverrai-je jolie file concise... SUR LES SCI ?

 

[lebadeil]

Ça fait des pages et des pages que ça radote, que ça tourne en rond, que ça s'envoie des pics en veux-tu en voilà... Pfff ! Quand te reverrai-je jolie file concise... SUR LES SCI ?

Tu as raison @orage29, une bonne nouvelle malgre tout dans le paysage transmise par @calimero77 sur un nouveau fond viager par Charlotte Evanguelidis qui remonte pour la 3e fois un fonds.
Dans quelque jours, nouvelle édition du tableau des SCI !

 

[Pascal 75]

Allez bonne nuit, ça va bien se passer

Votre réponse, assez vulgaire, est assez conforme au "personnage" (vous êtes sans aucun doute qq de très bien dans la vraie vie) qui se permet ici des jugements péremptoires

Si vous persistez dans votre relative agressivité, je vous propose de passer gentiment en MP afin de ne pas polluer la file de discussion car, oui, ce type de messages est inutile et pénible pour les autres.

 

[Pascal 75]

Tu as raison @orage29, une bonne nouvelle malgre tout dans le paysage transmise par @calimero77 sur un nouveau fond viager par Charlotte Evanguelidis qui remonte pour la 3e fois un fonds.
Dans quelque jours, nouvelle édition du tableau des SCI !

Oui. Repassons vite aux échanges d'informations....

 

[Bowboy Cebop]

@Pascal Eric @ba7872
Il est vrai que je m'emballe : ces investissements sont en effet TLT. J'ai ouvert mon AV en 2020 et je ne compte pas y toucher avant 2030 ou plus.

Si je voulais grossir le trait, je dirais que ne pas se "refaire" sur le prix de part+les frais d'entrée ce serait comme d'effectuer un investissement locatif et de ne pas amortir les frais de notaire / éventuels travaux au moment de la revente du bien (exemple grossier et peu réaliste, je le conçois, mais qui a au moins le mérite d'illustrer mon ressenti...).
Car oui, c'est bien du ressenti plus qu'autre chose. C'est comme lorsque j'ouvre l'appli de mon broker et voit une ligne à -70%, et que je dois me rappeler qu'il s'agit d'un stock split mal reflété dans l'interface (je suis plutôt à -20% en vrai).

Concernant les OPCI mon manque d'expérience a joué en ma défaveur en 2020... j'ai écouté les douces sérénades de mon CGP me vendant l'expérience de l'équipe de gestion ainsi que la flexibilité offerte par le statut OPCI (versus SC(P)I), permettant de mieux réagir au marché...
Certains gérants arrivent à tirer leur épingle du jeu cependant (BK OPCI, je me suis toujours mordu les doigts il y a quelques années d'avoir reculé devant l'opportunité d'investir dans cet OPPCI...).

Et pour continuer de boucler sur la SC Tangram : j'ai enfin trouvé, bien caché sur le site d'Amundi, le reporting hebdo de cette dernière (apparemment réservé aux CGP). C'est ahurissant. "Ah oui on avait tout faux cette semaine." "Ah oui celle-là aussi on a été bien bien nul."
(Au moins ils sont honnêtes ! #Primonial)
[lien réservé abonné]

@thor
Merci pour le partage, cette interview fait froid dans le dos... je commence à douter même sur le futur de Primovie maintenant...

 

[Bowboy Cebop]

Allez bonne nuit, ça va bien se passer

?

 

[Axiles]

[lien réservé abonné]

 

[Francky357]

@Pascal Eric @ba7872
Il est vrai que je m'emballe : ces investissements sont en effet TLT. J'ai ouvert mon AV en 2020 et je ne compte pas y toucher avant 2030 ou plus.

Si je voulais grossir le trait, je dirais que ne pas se "refaire" sur le prix de part+les frais d'entrée ce serait comme d'effectuer un investissement locatif et de ne pas amortir les frais de notaire / éventuels travaux au moment de la revente du bien (exemple grossier et peu réaliste, je le conçois, mais qui a au moins le mérite d'illustrer mon ressenti...).
Car oui, c'est bien du ressenti plus qu'autre chose. C'est comme lorsque j'ouvre l'appli de mon broker et voit une ligne à -70%, et que je dois me rappeler qu'il s'agit d'un stock split mal reflété dans l'interface (je suis plutôt à -20% en vrai).

Concernant les OPCI mon manque d'expérience a joué en ma défaveur en 2020... j'ai écouté les douces sérénades de mon CGP me vendant l'expérience de l'équipe de gestion ainsi que la flexibilité offerte par le statut OPCI (versus SC(P)I), permettant de mieux réagir au marché...
Certains gérants arrivent à tirer leur épingle du jeu cependant (BK OPCI, je me suis toujours mordu les doigts il y a quelques années d'avoir reculé devant l'opportunité d'investir dans cet OPPCI...).

Et pour continuer de boucler sur la SC Tangram : j'ai enfin trouvé, bien caché sur le site d'Amundi, le reporting hebdo de cette dernière (apparemment réservé aux CGP). C'est ahurissant. "Ah oui on avait tout faux cette semaine." "Ah oui celle-là aussi on a été bien bien nul."
(Au moins ils sont honnêtes ! #Primonial)
[lien réservé abonné]

@thor
Merci pour le partage, cette interview fait froid dans le dos... je commence à douter même sur le futur de Primovie maintenant...

Merci @Bowboy Cebop pour les documents sur TANGRAM. Ils sont très intéressants.
J'ai regardé certains de ces documents et ça fait peur.
En mars 2023, ils ont achetés pour 10 millions d'euros de primovie. En septembre de la même année, ils ont allégés leur position sur ... Primovie, soit 6 mois après.

Ce sont les mêmes qui nous recommandent une durée de détention de 8 ans sur leur SCI (j'ai mis SCI mais ce n'est vraiment pas le premier mot qui me venait à l'esprit).
J'en ai eu du SC TANGRAM, tout revendu il y a quelques mois, et pas mécontent de l'avoir fait.
Inutile de payer des frais de gestion pour avoir ça. Je peux faire aussi mal moi-même et ce sera gratuit

​

 

[TranquilouBillou]

Merci , interessant à prendre vite des positions dans ce fonds Nova Life de la Miss Charlotte, des la sortie en AV (en esperant que nos AV classiques se positionnent)

Si on est baissier sur l'immobilier, pourquoi le viager resisterait-il mieux ?
L'évaluation prend bien en compte le prix de sortie du viager, donc les prix du marché. Si mon appart en viager à Paris baisse de 10%, vous partagez que la valeur de mon investissement va baisser de 10% au sein de mon fonds non ?
Sauf à ce que l'actualisation écrase l'écart (ça doit jouer aussi en cas de hausse donc), ou que les règles comptables de la SCI permettent une sorte d'amortissement qui gomme ces effets (je n'y connais pas grand-chose spécifiquement là-dessus) ?
Et puis, n'y a-t-il pas un peu trop de monde dans la niche maintenant, comme pour les actifs de santé ?

 

[TranquilouBillou]

Les loyers sont déjà divisés par 2,et les augmentations des impôts et assimilés arrivent..
Comme tu le constates toi même, tu ne me demandes pas combien je perds en valorisation, mais tu me parles de rendement.
Chacun son profil et ses attentes, de savoir que j'ai 100 ou 150 en potentielle valeur ne m'affecte pas. Mais à partir d'une baisse de 20% du rendement initial espéré, je m'inquiète.
Pour les SCPI, il faudrait avoir accès aux analyses qui ont poussé à baisser les valeurs.
Si c'est la fragilité des baux et la non pérennisation des loyers, alors, c'est un argument pour vendre.
Si c'est la baisse intrinsèque de l'immobilier, alors , personnellement, je conserverai.
La difficulté, c'est que c'est sans doute un mélange des 2...

Je suis allé creuser ça parce que ça me gonflait tout ce brouillard.

On a des réponses chez les brokers. Mais c'est assez pénible, car il faut aller se paner un gros paquet de docs, qui plus est quand la SCPI est européenne, et avec beaucoup d'imprécisions. Certaines boites font des compils, mais payantes (on peut ruser, voir plus bas) : PMA, capital economics par exemple.

Grosso modo, je n'ai pas vu de gros pays où le taux de vacance explosait au 30/06 (il est à 8,5% en moyenne en Europe, ce qui est bon en tendance historique), signe que les loyers ont flanché. Ce qui ne signifie pas que ce ne sera pas le cas en 2024 !

Mon avis est que l'essentiel de la baisse vue dans les SCPI est équivalente à celle qu'ont connue les OPCI depuis 12-18 mois : l'effet taux.
Si j'ai acheté à 3% à Paris en 2021, et que les taux montent à 4% (ce n'est pas beaucoup a priori), je perds 25%, et ce, en l'absence de baisse des loyers. Exactement comme une obligation à coupon fixe. Si vous ajoutez une baisse de 10% des loyers, c'est 32.5%. Tout cela est amorti par le contexte de l'immeuble : durée du bail, plusieurs locataires ou non, type d'actif, valeur résiduelle du terrain etc.

Comme les OPCI font des expertises avec 2 experts différents tous les trimestres, et que l'OPCI est valorisé en "valeur liquidative" (les SCPI ont des prix de souscription très élastiques par rapport aux valeurs liquidatives), eh bien cela prend plus vite les mouvements.

Ci-dessous un graphe de Capital Economics sur les taux prime Europe, immobilier commercial.
La bonne nouvelle et qu'ils anticipent un palier, mais après pris un bouillon de -30%.

([lien réservé abonné] pour d'autres infos, payant, mais les graphes sont souvent lisibles si on joue avec les URL)