La banque refuse d'inclure les honoraires de l'agence dans le prêt

[moietmoi]

Bonjour,

le bien est à 140 000; il y a 6000 euros d'honoraires d'agence; comme il est stipulé que les honoraires sont à la charge du vendeur, si la banque finance ces honoraires, elle finance quelqu'un d'autre que toi..
la solution aurait été d'augmenter les travaux à due concurrence, si la banque ne demande ni devis, ni facture pour débloquer;ou de diminuer l'apport....
le problème vient du fait que la pratique de l'agence est illégale:
la dgccrf précise à propos des annonces:
Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix de vente qui apparaît ne doit pas juridiquement les inclure; à défaut les honoraires seraient à la charge de l’acquéreur.
Il est donc difficile à la banque de financer....quelqu'un d'autre,
il y aurait eu une solution, c'est de demander un "acte en main" dans ce cas tant les honoraires d'agence que les frais d'acquisition sont noyés dans le prix du bien, et le financement peut se faire à 110 ou 130% si c'est dans la pratique de la banque, puisque l'acte ne mentionne pas ces frais; il y a juste un montant à financer, mais c'est un autre compromis...

 

[Aristide]

Attention:

Tu parles de la publicité/annonces.

Or ici l'on est au stade du compromis.
Et il n'est pas interdit que cette convention prévoit les honoraires à la charge du vendeur.
En faisant quelques recherches sur le web l'on s'aperçoit d'ailleurs que le notariat le préconise.

Dès lors, dans le cas évoqué, la banque finance 146.000€ d'acquisition à l'acquéreur qui sont versés au vendeur et, sur ces 146.000€, le vendeur reverse 6.000€ d'honoraires à l'agence.

=> Le prix du bien acté est bien de 146.000€.

Par ailleurs:

② Que paie le vendeur ?

> Au moment de la signature de la vente :

- La commission d’intermédiaire ou les honoraires de négociation à condition d’avoir été stipulés à sa charge dans le mandat. A noter : la commission de l'intermédiaire mise contractuellement à la charge du vendeur, mais versée au lieu et place par l'acquéreur, doit être soumise soumettre aux frais d’acte (ou « droits de mutation à titre onéreux »).

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Si les honoraires de l’agence sont à la charge du vendeur, c’est plus simple. La publicité devra seulement indiquer le prix de vente, lequel ne pourra en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur, et préciser que les honoraires sont à la charge du vendeur en utilisant une formule du type « honoraires charge vendeur».

Remarque : alors que le prix de vente public correspond à l’addition du « prix net vendeur » et des honoraires de l’agence, le nouvel arrêté impose de retenir une sorte de fiction qui décorrèle les deux. Fini les mentions du type « FAI » ou « Honoraires inclus » : seule importe la mention d’un prix de vente associée à la précision que le vendeur supporte les honoraires.

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[moietmoi]

Dès lors, dans le cas évoqué, la banque finance 146.000€ d'acquisition à l'acquéreur qui sont versés au vendeur et, sur ces 146.000€, le vendeur reverse 6.000€ d'honoraires à l'agence.

je ne vois pas comment une banque peut financer les 6000 en tant qu'honoraires quand il est écrit dans le compromis: "dont 6000 à la charge du vendeur"

Pour ma part dans tous les actes ayant eu des honoraires à la charge du vendeur inscrit dans le compromis ou l'acte,je n'ai jamais vu de banques financer même du temps du 100 ou 120%
Dans ces cas, les frais sont versés à l'agence hors de l'acte

 

[Aristide]

La banque finance un bien acquis pour 146.000€ (acté par le notaire à ce prix).

L'indication dans le compromis que le vendeur aura à verser 6.000€ de frais d'agence n'est qu'une information complémentaire qui permet notamment de fixer l'indemnité à verser à l'agence par la partie que serait responsable d'un éventuel échec à la poursuite de l'opération.

Sans cette précision, sur le fond, cela n'aurait rien changé.

Cdt

 

[moietmoi]

La banque finance un bien acquis pour 146.000€ (acté par le notaire à ce prix).

peut être,ou justement non, c'est ce que la banque refuse de faire et à mon avis, à raison ;

j'ai vu des 10aines d'actes en mains, mais jamais d'acte en mains où la séparation est faite dans le compromis indiquant qui paye les frais et honoraires; il y a d'un coté le compromis avec le prix "tout compris"y compris une décomposition, mais sans désignation du payeur et de l'autre des lettres d'engagement du vendeur auprès de l'agence et du notaire pour règler les honoraires et les frais d'acquisition;
idem pour les actes avec les honoraires d'agence "vendeur"
Parfois les banques découvrent l'acte en main et même les notaires....
Concernant les comptes ,cela revient exactement au même, mais la règlementation est respectée;
comme tu le dis souvent le compromis est un"vrai" contrat, l'acte n'étant que la réitération , or dans le compomis il est dit que les honoraires d'agence seront à la charge du vendeur, la banque a raison de ne pas financer

 

[Aristide]

Moi je l'ai vu et fait.

Les expériences de hargneux, baboune et des autres pros seraient intéressantes.

, or dans le compromis il est dit que les honoraires d'agence seront à la charge du vendeur,

Tu as vu ce que dit la chambre des notaires de Paris ci-dessus :

② Que paie le vendeur ?

> Au moment de la signature de la vente :

- La commission d’intermédiaire ou les honoraires de négociation à condition d’avoir été stipulés à sa charge dans le mandat.

Cdt

 

[NDi]

C'est un problème assez récurent de Qui paie les frais d'agence ...

La plupart du temps sur Paris (IdF) les frais d'agence sont à la charge de l'acquéreur.
Et inversement en Province, les FAI sont à la charge du vendeur.

Dans le premier cas l'assiette de calcul des taxes se fait sur le prix de vente Net Vendeur.
Dans ce second cas l'assiette de calcul des taxes se fait sur le prix de vente global : Net Vendeur + FAI.

Je trouve aberrant de devoir payer des taxes (Droits, Sécu. Immo, TVA) sur des frais d'agence.

Lorsqu'un bien est affiché FAI à la charge du vendeur, il est très difficile de faire changer de sorte que les FAI soient à la charge de l'acquéreur car cela impose un nouveau contrat entre le vendeur et l'agence et une nouvelle publication.

Pour info, un bien aux alentours de 500.000 €, c'est 2.000 € de taxes en plus si les FAI sont inclus dans le prix de vente. [Pour la partie émoluments du notaire, cela ne change rien].

 

[moietmoi]

@Aristide:
② Que paie le vendeur ?

> Au moment de la signature de la vente :

- La commission d’intermédiaire ou les honoraires de négociation à condition d’avoir été stipulés à sa charge dans le mandat.

bien sûr, il est dit dans le mandat; pas dans l'acte;je suis bien en accord; mais dans le compromis ou l'acte, il n'en est pas question, l'acte indique le prix, mais surtout pas de diffenciation sinon la banque en peut pas financer;
pour résurmé ma position la banque ne peut financer que ce qui est à la charge de l'emprunteur;

 

[baboune]

Bonjour
je suis d'accord avec moimoi
c'est le compromis qui est mal rédigé
la vente doit se faire au prix de 146.000 € sans indiquer pour autant que ce prix inclus 6000 € de frais d'agence

sur le plan légal:
qui a mandaté l'agence immobilière pour vendre le bien ?
le vendeur qui a signé un mandat de vente
donc la loi est claire: c'est celui qui mandate un intermédiaire qui doit régler les honoraires du mandataire.
l'astuce des agents immobiliers pour mettre les honoraires à la charge de l'acquéreur peut, certes diminuer les frais d'acte notarié, mais ne sont pas dans le sens de la loi.

De plus en plus de banques refusent depuis quelques mois de financer les honoraires d'agence à charge des vendeurs.

Que l'on se mette bien d'accord: je ne fait le procès de personne, je relate ce que je vois sur le terrain.
depuis 2 mois je communique vers les agences immobilières pour les prévenir de cet état de fait.
les banques rechignent de plus en plus a financer au delà du prix de vente hors frais.
hier encore la BNP m'a indiqué: plus de financement à 110 %
Cdt

 

[Aristide]

Mais qu'advient-il si le notaire rédige son acte de vente (et en même temps acte de prêt si PPD) avec le prix frais inclus; 146.000€ dans le cas évoqué ?

Cdt

 

[hargneux]

Les banques sont réticentes à financer à plus de 100 % et demande de l'apport à minima des frais d'agence et de garantie.
La fait de mettre les frais dans e prix revient à contourner le problème

 

[moietmoi]

Les banques sont réticentes à financer à plus de 100 % et demande de l'apport à minima des frais d'agence et de garantie.
Le fait de mettre les frais dans le prix revient à contourner le problème

oui je suis d'accord, mais, il y a manière et manière de le faire, si il est écrit noir sur blanc dans l'acte que les honoraires sont à la charge du vendeur, le contournement échoue; (en tout cas dans ce que j'ai vu) ;
il y a d'un coté un acte avec un prix, et de l'autre une lettre d'engagement du vendeur envers l'agence ou le notaire; Dans certaines vefa que j'ai vues, il y a mentionné que le prix comprends les honoraires, mais on se garde bien d'en dire plus; c'est compris dans le prix.point.
Peut être y a t il d'autres pratiques, mais concernant ce post ici, je comprends les réticences de la banque, qui ne sont pas dûes à un apport trop faible, mais parce qu'elle ne veut pas financer quelque chose qui n'est pas à la charge de l'emprunteur, pourquoi ne pas mettre le collier de la femme du vendeur à financer?

 

[Aristide]

Je repose ma question antérieure de la page 30 ci-dessus :

Mais qu'advient-il si le notaire rédige son acte de vente (et en même temps acte de prêt si PPD) avec le prix frais inclus; 146.000€ dans le cas évoqué ?

Cdt

 

[moietmoi]

Bonsoir Aristide,
en supposant que l'acte soit rédigé conformément au plan prévu,
l'opération total demande 168313,68. si la banque prête 150 000 euros; il y aura donc un apport de 18 313,68 euros;
et en vertu du mandat signé entre le vendeur et l'agence, le vendeur versera en dehors de la comptabilité du notaire 6 000 euros de ces deniers; l'agence peut demander au notaire, en vertu de son mandat , en accord avec le vendeur , de virer 6000 euros à l'agence et le reste au vendeur;
je ne vois pas ce qui te chagrine....
cdlt..

 

[Aristide]

Bonjour,

Tu me fais une "réponse pirouette"

Car, en réalité, le problème de fond se situe ailleurs.

Remarque préalable:
Il va sans dire que, concernant la publicité et les annonces, je partage ton avis ainsi que celui de baboune.
Sur ce point je ne sais dire ce qu'il en a été dans le cas évoqué mais ce n'est plus le problème qui se pose: nous sommes désormais au niveau du compromis et du dossier de financement.

en supposant que l'acte soit rédigé conformément au plan prévu,

Tu parles du plan de financement que j'ai fait bâtit à Irishelene et qui aurait dû être fait avant le compromis et reproduit dans ce dernier; manifestement, il n'y a pas de cohérences et cela pourrait engendrer quelques problèmes.

Mais, par rapport au "problème" du prix à retenir en tant que valeur d'acquisition du bien moi je me réfère au plan de financement qui est chiffré dans ledit compromis et que tu trouveras en pièce jointe via l'mage nommée "compromis 1.jpg".

Tu peux constater que dans le "Détail du coût" (=> Besoins = Emplois = Dépenses), c'est un "Bien immobilier" de 146.000€ qui est désigné et non pas 140.000€ d'acquisition d'une part et 6.000€ d'honoraires d'agence d'autre part.

D'autre part, dans la seconde image "COMPROMIS 3.jpg" l'on a deux autres informations:

1) - Que, ainsi que déjà abordé antérieurement sur la base d'un document de la Chambre de notaires de Paris, de par le mandat signé antérieurement des honoraires de 6.000€ seront mis à la charge du vendeur.

2) - Que, le cas échéant, cette somme serait due à titre d'indemnité par la partie qui serait responsable d'un échec à la poursuite de l'opération ou encore si les parties décidaient à l'amiable de résilier le compromis.

Ainsi que déjà dit, il s'agit donc d'une information complémentaire pour les besoins de la cause à savoir chiffrer le montant de l'indemnité éventuelle.

Dès lors, pour revenir à ma question initiale, si le notaire rédige un acte d'acquisition pour un prix payable au vendeur de 146.000€ (et non pas 140.000€).
:
=> C'est bien sur 146.000€ que mentionnera l'acte de vente qui serait en même temps l'acte de prêt si la banque inscrit un privilège de prêteur de deniers (PPD); et ce PPD sera bien inscrit pour 146.000€ et non pas 140.000€.

Et j'ai la quasi certitude que, si l'opération va à son terme, l'acte authentique de vente fera bien état d'un prix de vente de 146.000€, c'est aussi ce prix qui ,le cas échéant, servirait, de base de calcul à une plus value ou moins value

En tout cas, pour ce qui me concerne et ainsi que déjà dit, j'ai souvent vu cette pratique et l'ai tout autant utilisée; et si j'avais à traiter le dossier de Irishelene - tous autres problèmes étant supposés inexistants - j'y donnerait également suite.

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour, Aristide, je ne vois pas de point de désaccord,
Sauf que tu rédiges un acte en contradiction avec le compromis.
La banque se fondant sur le compromis et non pas sur ton acte rédigé pour la circonstance, ne peut financer une personne extérieure à l'emprunteur.
Il s'agit de rédaction , de termes( ah !!les thermes!!), et de ce qui figure ou pas dans le compromis.
Pourquoi le compromis est mal fait? Négligence ? Ou plutôt car l'agence ruse avec la loi pour avoir des annonces plus attractives.et ne sait pas comment se rétablir lors du compromis.
La bonne méthode, avec cette annonce, aurait été d'écrire dans le compromis
Prix du bien 146000 euros Les parties reconnaissent que le bien a été présenté par l'agence xxx Le vendeur en fait son affaire personnelle.

 

[Aristide]

Sauf que tu rédiges un acte en contradiction avec le compromis.

Le plan de financement du compromis que je t'ai joint ci-dessus indique bien "Bien immobilier = 146.000€; donc pas de contradiction.

Je t'ai expliqué le pourquoi de l'indication complémentaire du montant de 6.000€ d'honoraires.

Prix du bien 146000 euros Les parties reconnaissent que le bien a été présenté par l'agence xxx Le vendeur en fait son affaire personnelle

Cette rédaction aurait sans doute été préférable mais je persiste à dire que sur la base du plan de financement dudit compromis le notaire actera une valeur de transaction de 146.000€.

Dès lors un éventuel PPD sera inscrit et validé pour 146.000€ et, le cas échéant, la plus ou moins sera calculée sur cette base.

=> Il n'en aurait pas été ainsi si comme tu le dis le financement portait sur 140.000€ de coût pour le bien physique et 6.000€ d'honoraires.

Je pense que l 'on a désormais fait le tour de la question et qu'il ne servirait pas à grand chose de continuer à en débattre.

Cdt

 

[irishelene]

Bonjour à tous les participants de cette conversation,
J'ai bien lu tous vos messages ; cela m'a permis d'avoir différents points de vue sur la question , merci beaucoup pour vos réponses

Je comprends mieux la situation et pourquoi ma conseillère refuse d'indiquer comme prix vente 146 000€.

Je prévois de faire appel à un courtier pour savoir si celui-ci peut m'obtenir une offre incluant les frais d'honoraire de l'agence.

Je vous souhaite un excellent dimanche !
Merci encore

 

[Anonyme]

Le compromis indique SURTOUT que les deux parties déclarent que le séquestre de 6 000,00 euros s'imputera sur les frais.... mais je vous laisse relire.

 

[svprets]

Je confirme volontiers les propos d'Aristide : la vente se fait au prix net vendeur de 146000 €...Monter un plan de financement à 140 000 € n'a pas de sens...!!!! La partie concernant les honoraires dus en cas de préemption est mal rédigée...puisqu'elle les stipule, le cas échéant, à charge acquéreurs...!!!!! Pauvres acquéreurs !!!!!