La banque refuse d'inclure les honoraires de l'agence dans le prêt

Bonjour tout le monde,
J'espère que vous allez bien :)
Je décide d'écrire sur ce forum car je sais que je pourrai obtenir des réponses précises à mes questions.
J'investis dans l'immobilier pour la première fois (achat de résidence principale) à 26 ans. J'ai trouvé l'appartement de mes rêves (146 000€ dont 6000 € de frais d'agence | Je suis à 0,30% de taux d'endettement environ), mon offre a été acceptée par le vendeur,le compromis a été signé (j'ai effectué un séquestre de 6000€). J'ai déposé ma demande de prêt chez ma banque actuelle (LCL) qui m'a accordé un accord de principe pour un prêt (taux 1,37%) de 159 132 € (prix de l'appartement avec les frais d'agence + frais de notaire + travaux financés à hauteur de 8000 € + frais de dossier + fmg crédit logement - 8000 € d'apport personnel).
Quelques semaines plus tard Mon offre a été acceptée par la caution (crédit logement) et donc par la banque ... SURPRISE je reçois l'offre de prêt qui est finalement de 154 000€ .. la bancaire m'explique que les 6000€ d'honoraires de l'agence étant indiqués à la charge du vendeur dans le compromis ne peuvent être inclus dans le prêt. Même après discussion avec mon notaire, la conseillère banquaire a été catégorique sur ce point.
J'aimerairai avoir votre avis à ce sujet. Je ne m'y connais pas super bien dans l'investissement immobilier. J'aimerai savoir si c'est normal que les 6000€ soient retirés du prêt et si cela ne posera pas de problème lors de la signature de l'acte de vente ?

Ps : je suis consciente que le financement proposé par LCL est assez avantageux pour mon cas (travaux + apport personnel faible par rapport au prix de l'appartement) et que je ne trouverai peut-être pas mieux (j'ai contacté 2 courtiers (qui m'ont proposé des taux largement supérieur et m'ont conseillé d'augmenter mon apport et j'ai également contacté deux autres banques qui me parlaient d'apport de 25 000€ ou d'incapacité de financer mes travaux dans un même prêt) ; mais cette histoire de frais d'agence m'intrigue fortement !

Merci pour votre lecture,
J'espère que vous pourrez m'aiguiller et éclairer ma lanterne :)
Belle soirée à vous !
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Les 6.000€ de frais de négociation à la charge du vendeur étant compris dans le prix d'acquisition de 146.000€, ils sont de fait pris en compte dans le financement (= Prix bien physique 140.000€ + Frais agence 6.000€ = 146.000€)

Pour y voir plus clair vous pourriez bâtir votre plan de financement au moyen du fichier joint.

Cdt
 

Pièces jointes

  • Plan-Financement.xlsx
    14,1 KB · Affichages: 9
Bonjour,

Les 6.000€ de frais de négociation à la charge du vendeur étant compris dans le prix d'acquisition de 146.000€, ils sont de fait pris en compte dans le financement (= Prix bien physique 140.000€ + Frais agence 6.000€ = 146.000€)

Pour y voir plus clair vous pourriez bâtir votre plan de financement au moyen du fichier joint.

Cdt
Bonjour Aristide,
Merci énormément pour votre retour et pour le fichier joint excel :)

Cependant dans l'ébauche d'offre de prêt envoyée (je vais recevoir l'offre éditée lundi) il y a bien marqué que le coût de l'acquisition de l'appartement est de 140 000€ (et non 146 000€). J'ai oublié de préciser le montant des frais de notaires dans mon 1er message (12 100€) ; une fois ajoutés dans votre tableau excel cela donne un besoin total de financement de 158 100€ .. Ce besoin est supérieur de 4000€ au montant proposé par ma banque (154 000€)
C'est cela qui me perturbe totalement mais qui n'a pas l'air de déranger ma conseillère bancaire 😅
Je ne comprends pas si cela voudra dire que lors de la signature définitive :
a) L'agence immobilière ne me rendra pas mon séquestre
b) Finalement au-lieu de financer 8000€ de travaux , seulement 4000€ seront financés
c) Je devrais rajouter de ma poche les 6000€ manquants pour le prix de l'acquisition (dans le cas où l'agence me rend mon séquestre)
 

Aristide

Top contributeur
Comment est exactement rédigée la clause du prix de vente dans votre compromis ?

Si c'est, ainsi que vous l'avez indiqué "146.000€ dont 6.000€ de frais d'agence" c'est 146.000€ qu'il convient de retenir et votre conseillère fait une erreur en ne retenant que 140.000€.

Afin d'y voir clair, pourriez vous compléter le plan de financement joint et le retourner ?

Cdt
 
M

Membre50050

Je suis à 0,30% de taux d'endettement environ
Minuscule donc, mais je suppute qu'il s'agisse de 30% en fait;

la bancaire m'explique que les 6000€ d'honoraires de l'agence étant indiqués à la charge du vendeur dans le compromis ne peuvent être inclus dans le prêt. Même après discussion avec mon notaire, la conseillère banquaire a été catégorique sur ce point.
C'est une question de garantie à mon avis.
L'organisme de caution garantie sur la valeur du logement, pas sur la valeur du logement + 6 000,00 € car il sait qu'l n'a pas la capacité de récupéré ces 6000,00 en plus en vendant le bien.
 

Aristide

Top contributeur
Non;
S'il en était ainsi il faudrait tenir la même raisonnement avec les frais de dossier, garantie, courtage...
Et puis l'apport personnel réduit d'autant son engagement.

Cdt
 
M

Membre50050

Désolé, mais ou voyez vous un apport personnel?
Sur les frais de dossier, de courtage et les couts de garantie, expliquez...

Si vous pensez que c'est l'emprunteur qui décide des conditions, et pas le prêteur, indiquez moi votre banque, je suis intéressé;
 
M

Membre50050

Je ne comprends pas si cela voudra dire que lors de la signature définitive :
a) L'agence immobilière ne me rendra pas mon séquestre
b) Finalement au-lieu de financer 8000€ de travaux , seulement 4000€ seront financés
c) Je devrais rajouter de ma poche les 6000€ manquants pour le prix de l'acquisition (dans le cas où l'agence me rend mon séquestre)
Quel est la rédaction de la cause suspensive, de façon précise?
 

Aristide

Top contributeur
Désolé, mais ou voyez vous un apport personnel?
(prix de l'appartement avec les frais d'agence + frais de notaire + travaux financés à hauteur de 8000 € + frais de dossier + fmg crédit logement - 8000 € d'apport personnel).

Sur les frais de dossier, de courtage et les couts de garantie, expliquez...
Si la SACCEF refusait à cause des frais d'agence qui n'apportent pas une plus value au bien ce devrait être le même raisonnement pour tous les autres frais (notaire - dossier - garantie - courtage.....)

Or, même si désormais c'est moins fréquent, l'on a cependant très souvent vu des financements à 100% tous frais compris (= 110%/120% du prix du hors frais).

Et un bien stipulé vendu 146.000€ frais agence à charge du vendeur inclus c'est 146.000€ qui seront actés par le notaire et qui - le cas échéant - seront la base de calcul d'une plus ou moins value éventuelle.
Si vous pensez que c'est l'emprunteur qui décide des conditions, et pas le prêteur, indiquez moi votre banque, je suis intéressé;
Ceux qui connaissent mon parcours doivent sourire !!!
Dites nous donc combien de milliers de dossiers ce crédits vous avez instruits à ce jour ?

Cdt
 
M

Membre50050

Les 8 000 euros d'apport personnel financent les travaux me semblent-ils.

même si désormais c'est moins fréquent, l'on a cependant très souvent vu des financements à 100% tous frais compris (= 110%/120% du prix du hors frais).
Désolé, mais 100,110 120, avec frais hors, frais, je veux bien que vous soyez professionnel, ce que je ne suis pas mais l'a c'est illisible.

Si vous affirmez que l'organisme de cautionnement (Je ne parle pas du financement contrairement à vous, le financement dépend du preteur ) est capable de cautionner à un achat total immoibilier plus travaux plus frais de notaires plus frais d'agence, Ok, ce sont des conditions que en 25 ans je n'ai jamais vues ni jamais eues.
Je donne mon point de vue avec mon expérience, si ca ne vaut rien, je m'en vais...
 
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