Jurisprudence Année Lombarde

[vivien]

Bonjour Crapoduc,

La différence entre les TEG de l'offre et du Contrat peut provenir notamment des frais notariés. Certaines banques précisent dans l'offre TEG sans les frais de garantie. Par contre le notaire doit les intégrer aux éléments pour déterminer le TEG. Dans des jurisprudences récentes, la banque tentait de faire croire que le notaire ne pouvait pas chiffrer les coûts et honoraires liés à l'acte de crédit avant la signature. Les juridictions n'ont pas accepté cet argument.

L'intégration par l'officier ministériel constitue aussi une autre source de problèmes car certains notaires reprennent le TEG communiqué par la banque sans apporter des modifications liées au coût des garanties ou alors se trompent pour calculer l'incidence des frais notariés. Nous avons vu dernièrement un notaire qui évaluait l'incidence de la façon suivante : frais notariés rapportés au montant du crédit et rapporté au nombre d'années. L'avocat de la Banque affirme péremptoirement que c'est la méthode de calcul ! Pour les dossiers antérieurs à 1985 c'était admis, mais pas depuis.

L'erreur peut se produire aussi quand il y a une délégation d'assurance acceptée et non chiffrée dans l'offre.

Cdlt.

 

[crapoduc]

Bonjour Crapoduc,

La différence entre les TEG de l'offre et du Contrat peut provenir notamment des frais notariés. Certaines banques précisent dans l'offre TEG sans les frais de garantie. Par contre le notaire doit les intégrer aux éléments pour déterminer le TEG. Dans des jurisprudences récentes, la banque tentait de faire croire que le notaire ne pouvait pas chiffrer les coûts et honoraires liés à l'acte de crédit avant la signature. Les juridictions n'ont pas accepté cet argument.

L'intégration par l'officier ministériel constitue aussi une autre source de problèmes car certains notaires reprennent le TEG communiqué par la banque sans apporter des modifications liées au coût des garanties ou alors se trompent pour calculer l'incidence des frais notariés. Nous avons vu dernièrement un notaire qui évaluait l'incidence de la façon suivante : frais notariés rapportés au montant du crédit et rapporté au nombre d'années. L'avocat de la Banque affirme péremptoirement que c'est la méthode de calcul ! Pour les dossiers antérieurs à 1985 c'était admis, mais pas depuis.

L'erreur peut se produire aussi quand il y a une délégation d'assurance acceptée et non chiffrée dans l'offre.

Cdlt.

hello @vivien,

Je comprends bien que le TEG peut être erroné du fait de la non intégration de tel ou tel frais ayant concouru à l'obtention du crédit.
Mais en quoi l'erreur de TEG peut-elle être ailleurs que dans l'offre vu que c'est le moment où le TEG est communiqué à l'emprunteur...
Si le TEG du contrat n'est pas celui de l'offre, c'est que celui de l'offre était erroné...et pas l'inverse.

El crapo

 

[vivien]

Le TEG dans l'offre peut être incomplet : non prise en compte des frais de garantie hypothécaire mais la banque a précisé qu'il était hors frais notariés d'acte, elle le considère alors comme "juste" avec l'ensemble des autres éléments retenus. La banque précise dans ses conclusions qu'à la date d'édition de l'offre elle n'avait pas une connaissance précise du montant des frais notariés !

Dans l'acte
il est faux parce que le notaire a recopié celui de l'offre sans inclure les frais notariés comme il se doit.
Il peut être faux aussi en raison d'une mauvaise méthode de calcul d'incidence.

S'il n'y a pas d'intervention de notaire, il n'y a qu'une offre…. La question qui se pose est, me semble-t-il : une offre devient-elle un jour "contrat" ?

La différence/subtilité entre l'offre et le contrat a été introduite par les banques et notamment une banque coopérative qui "tartinait" des dizaines de pages dans ses conclusions sur ce point. Ceci en raison des sanctions (déchéance à l'appréciation du juge et la nullité de la clause).

Dans les conclusions de banques que j'ai été amené à lire, il était systématiquement évoqué l'offre et l'article 312-33 et le formalisme de l'offre. Dans beaucoup de dossiers les avocats des emprunteurs ne répondaient pas systématiquement à cet argument avancé par les banques et c'est regrettable.

Dans les derniers arrêts de Cour de Cassation certains sont rejetés parce que l'emprunteur a réclamé la nullité alors qu'il s'agissait d'une offre, c'est du moins ce qui ressort des arrêts.

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai déjà répondu à cette question il y a très peu de temps; voir pages antérieures.

Au stade de l'offre de prêt il n'y a que des échéances pleines et le montant des frais de garanties n'est qu'estimé.

Au niveau de l'acte authentique de réitération du prêt il peut y avoir une échéance brisée et le notaire calcule avec précision les frais de garanties; du fait de ces deux éléments nouveaux le TAEG peut donc être différent de celui de l'offre de prêt.

Cdt

 

[vivien]

il peut y avoir une échéance brisée et le notaire calcule avec précision les frais de garanties; du fait de ces deux éléments nouveaux le TAEG peut donc être différent de celui de l'offre de prêt.

nous sommes d'accord, mais ne faudrait-il pas écrire "devrait calculer" car si l'incidence des frais notariés est reprise, l'incidence de l'échéance brisée (en plus ou en moins) est fréquemment oubliée, ce qui est d'ailleurs sans effet.

 

[Aristide]

Il y a parfois des accords entre les banques et le notariat régional aux termes desquels le notaire fournit les frais de garanties à la banque et, fonction de la date réelle de mise à disposition des fonds et de l'éventuelle échéance brisée, elle calcule le nouveau TAEG de l'acte et le transmet au notaire concerné.

Je te rappelle aussi que - généralement par délégation à un clerc - la banque est signataire de l'acte et est donc également responsable de sa validité.

Cdt

 

[crapoduc]

Il y a parfois des accords entre les banques et le notariat régional aux termes desquels le notaire fournit les frais de garanties à la banque et, fonction de la date réelle de mise à disposition des fonds et de l'éventuelle échéance brisée, elle calcule le nouveau TAEG de l'acte et le transmet au notaire concerné.

Je te rappelle aussi que - généralement par délégation à un clerc - la banque est signataire de l'acte et est donc également responsable de sa validité.

Cdt

Ok c’est clair. Mais dans le cas d’un prêt sous seing privé, sans garantie hypothécaire, l’offre n’est pas annexée à l’acte authentique. Dans ce cas l’offre est égale au contrat ?
El crapo

 

[Aristide]

Bonjour,

Hum !!!

Avec un prêt sous seing privé sans garantie hypothécaire il n’y a pas d’acte authentique de prêt ; l’offre de prêt ne peut donc pas, effectivement, y être annexée puisqu’il n’y en a pas.

Dans ce cas l’offre acceptée devient contrat sous seing privé et, en cas de mise à disposition de fonds à une date générant une échéance brisée, le TAEG réel en résultant ne fera l’objet d’aucune modification dans cette offre/contrat.

En fait il y a toujours deux contrats parallèles ; un contrat d’achat de biens ou de prestations de services et un contrat de prêt avec diverses possibilités :

+ Contrat achat SSP et contrat prêt SSP (exemple : contrat construction ou d’entreprises (= divers artisans et/ou entreprises) avec contrat prêt SSP avec caution SSP) => l’offre devient contrat - pas d’annexion.

+ Contrat achat SSP et contrat prêt authentique (exemple : contrat construction ou d’entreprises avec contrat prêt avec hypothèque) => L’offre de prêt est réitérée dans le contrat authentique d’inscription de la garantie et y est annexée.

+ Acte achat authentique et contrat prêt SSP (exemple : achat maison avec contrat prêt SSP avec caution SSP) => l’offre devient contrat - pas d’annexion

+ Acte achat authentique et contrat prêt authentique

=> Deux cas de figure :

Exemple N°1: Achat maison avec prêt garantie par hypothèque conventionnelle (= cas d’école car très rare en réalité).
D’un côté il y a un acte authentique d’achat et de l’autre un acte authentique de prêt où l’offre est annexée.

Exemple N°2: Achat maison avec prêt garantie par un privilège du prêteur de deniers ou du vendeur (= cas général).
Dans ce cas l’acte d’acquisition et l’acte de prêt ne font qu’un seul et même acte et l’offre de prêt y est annexée.

A toute fins utiles.

Cdt

 

[crapoduc]

Les pouvoirs sont séparés bien séparés

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[Anonyme]

Une petite remarque concernant le désastreux arrêt du 10 juin 2020 (18-24.284) qui applique rétroactivement l’ordonnance du 17 juillet 2019 et qui nous explique que la seule sanction du TEG erroné d’au moins une décimale est la déchéance du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge au regard de la gravité du manquement commis par le prêteur et (surtout) du préjudice subi par l’emprunteur. Cet arrêt a été rendu en formation restreinte, par la présidente Mme BATUT et un conseiller Mme Kamara.

Deux arrêts rendus le 12 juin (19-12984 et 19-16401, PSP+B+I) réaffirment que l'inexactitude du TEG mentionné dans une offre de prêt acceptée est sanctionnée par la déchéance, totale ou partielle, du droit du prêteur aux intérêts, dans la proportion fixée par le juge, mais ne font plus référence au préjudice subi par l’emprunteur. Ces arrêts ont été rendus par une composition beaucoup plus large, de là à penser que la Cour a voulu atténuer la servilité de l’arrêt du 10 juin… Qu’en pense JCL 75 et les autres forumers « in the loop » ?

 

[JLC75]

Bonjour. Ils ne sont pas en contradiction. L idée est d´appliquer coûte que coûte la déchéance du droit aux intérêts modulable par le juge. Or, en l’occurrence, l’erreur se trouvait bien dans l’offre. Il n’était donc pas utile d’aller chercher la nouvelle sanction : l’existant permettait d’arriver au résultat souhaité....

 

[JLC75]

Voici les deux décisions sous forme de "brève"

 

[JLC75]

Voici les deux décisions sous forme de "brève"

 

[crapoduc]

l’existant permettait d’arriver au résultat souhaité....

Bonjour,

Cela me dérange vraiment et va contre l'idée que je me fais de la Justice.

Il apparaît clairement, pour ce qui est du contentieux bancaire, que la volonté de la haute cour n'est pas de contrôler l'exacte application du droit par les tribunaux et les cours d’appel, mais d'atteindre le résultat souhaité, un objectif.

Il émane de tout cela une impression de feuille de route.

El crapo

 

[JLC75]

Oui, l'idée est clairement de "torpiller" toutes les actions en justice liées à l'intérêt..... C'est désormais effectif.... Si aucune question préjudicielle ne prospère, on ne pourra plus que s'indigner....

 

[briceo]

Bonsoir à tous,
Un article paru suite à une décision très récente du Tribunal de Chambery.
Toujours aussi obscur pour des profanes!
B.

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[crapoduc]

Bonsoir à tous,
Un article paru suite à une décision très récente du Tribunal de Chambery.
Toujours aussi obscur pour des profanes!
B.

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Pour faire simple, ça nous fait une belle jambe ...

 

[JLC75]

Comme promis, voici le commentaire du juge Biardeaud de la décision du 10 juin 2020. J'y adhère totalement. Bonne lecture.

 

[crapoduc]

Comme promis, voici le commentaire du juge Biardeaud de la décision du 10 juin 2020. J'y adhère totalement. Bonne lecture.

Merci beaucoup @JLC75.
L'usage de l'adjectif servile est lourd de sens. Et ce d'autant plus que les nuances de l'adverbe "notamment" sont parfaitement disséquées.
Il faut maintenant espérer un article de la même trempe du juge Biardeaud et de Madame Poitrat expliquant qu'ils se sont trompés dans leur interprétation de l'arrêt du 27 novembre 2019...
El crapo

 

[Anonyme]

Bonsoir à tous,
Un article paru suite à une décision très récente du Tribunal de Chambery.
Toujours aussi obscur pour des profanes!
B.

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Si cet avocat suivait nos échanges, il n'écrirait pas de telles bêtises. On lit en effet dans cet article :

"En effet, la Cour a déclaré tout d’abord que l’emprunteur, consommateur ou non professionnel, doit, pour obtenir l’annulation ou la déchéance du taux conventionnel d’un prêt en raison de son calcul sur la base d’une année de 360 jours, apporter une double preuve : d’une part, démontrer que le taux conventionnel a effectivement été calculé sur la base d’une année de 360 jour et d’autre part, établir que ce calcul a généré à son détriment un surcoût d’un montant supérieur à la décimale prévue à l’article R313-1 et son annexe relative au calcul des intérêts conventionnels des prêts immobiliers.
Or, la Cour a considéré que s’il était parfaitement établi que les trois prêts étaient bien calculés sur la base d’une année de 360 jours, en revanche, rien ne mettait en évidence dans le rapport d’analyse le surcoût subséquent aux calculs des intérêts sur la base d’une année de 360 jours en lieu et place de l’année civile.
A contrario donc, si le rapport rendu avait mis en exergue le surcoût ainsi engendré, les emprunteurs auraient alors été bien fondés en leurs demandes.
Ce qui est par exemple incontestablement le cas en matière d’échéances brisées...
Le débat n’est donc pas clos."

On le sait bien, Aristide l'a démontré, que la méthode exact/360 pour les échéances brisées n'a jamais d'incidence sur la première décimale du TEG. Avec l'avis du 10 juin qui dit que c'est le TEG, et non le taux conventionnel qui doit être impacté pour que la méthode exact/360 soit condamnable, le débat est clos, tout au moins tant que la CJUE n'a pas condamné la "règle de la décimale" instituée par la Cour de cass.