Investisseur débutant cherche aide à l'évaluation de son projet

[lorenzo33]

Bonjour,
40ans des revenus moyens, un seul crédit sur le dos (celui de l'habitation principale), l'envie de préparer la retraite dans les meilleures conditions, ... autant qui me poussent à me lancer dans l'investissement immo locatif.

Ma situation : marié, deux enfants, TMI 14% (2000€), propriétaire de ma RP (crédit à hauteur de 25% de nos revenus), aucun autre revenu que des salaires.

Une offre a retenu mon attention :
Un studio étudiant non meublé 19m² plein centre d'une métropole dans une résidence avec services + un parking inclus mais désolidarisé de l'appartement. Admettons que l'ensemble se loue sans problème...

Prix d'achat 86000 € (pas de FA)
Frais notaire 7400€
CHARGES : 1623 € /an (TF 467 € + copro 1156 €)
Loyers 6960€ /an CC (parking inclus) soit 580€/mois

Prêt envisagé sur 17 ans TEG 2.7% soit 570€ de mensualité (0 apport) : banque ok
Avec ces données les intérêts seraient de 2470€ la 1ere année (2350€ la 2e...)

1ere question : sur ces bases, que pensez vous de cet investissement ?

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Là où ça se complique c'est lorsque j'intègre la fiscalité l'IR augmente substantiellement (simulé sur impots.gouv.fr). Mais je me trompe peut être et certains vont vraisemblablement détecter mes erreurs de novice...

- Dans la situation actuelle sans l'achat je paye 2080€ d'IR
- Avec le studio déclaré au micro foncier (case 4BE : 6960€ de loyers déclarés) il s'élève à 3516 €
- Avec le studio déclaré au réel (cases 4BA 6960€ et 4BB 3000€) il s'élève à 3248 €. Je suppose que ca se remplit ainsi... ???

J'ai du mal à définir précisément le montant de la case 4BB compte tenu de mes éléments.
Sauriez vous faire cela ? (ma 2e question)

3e question : faut il déclarer un modeste studio en meublé compte tenu d'une valeur mobiliere qui sera faible ?
Il me semble que c'est le seul moyen de défiscaliser les intérêts d'emprunt ???

Je vous remercie par avance de l'aide que vous pourriez m'apporter.

 

[Buffeto]

dans une résidence avec service

ne serait ce pas un LMNP ?

dans ce cas ceci est faux :

Là où ça se complique c'est lorsque j'intègre la fiscalité l'IR augmente substantiellement (simulé sur impots.gouv.fr).

car les revenus tirés du LMNP sont des BIC et tu dois inclure l'amortissement du bien dans la comptabilité

 

[lorenzo33]

ne serait ce pas un LMNP ?

dans ce cas ceci est faux :



car les revenus tirés du LMNP sont des BIC et tu dois inclure l'amortissement du bien dans la comptabilité

Merci pour votre réponse.
Actuellement le proprio actuel ne déclare pas en LMNP mais au réel.

 

[ZRR_pigeon]

30 euros du m2 ??????

c'est Paris ?

 

[lorenzo33]

30 euros du m2 ??????

c'est Paris ?

Bordeaux, il y a un parking inclus dans l'affaire également... et les loyers sont à la hauteur du bien.
C'est plutot en dessous du prix du marché.

 

[Buffeto]

Actuellement le proprio actuel ne déclare pas en LMNP mais au réel.

????

je crois que nous ne parlons pas la meme langue .

il y a 2 sortes de revenus dans l'investissement immobilier : les revenus fonciers des locations nues et les BIC des locations meublées .
pour chaque régime il y a la possibilité d'etre soit " au réel " soit en " micro " ( micro foncier , micro BIC )

partant de là il conviendrait déjà de définir ce que tu appelles " résidence avec services " .

 

[lorenzo33]

????
il y a 2 sortes de revenus dans l'investissement immobilier : les revenus fonciers des locations nues et les BIC des locations meublées .
pour chaque régime il y a la possibilité d'etre soit " au réel " soit en " micro " ( micro foncier , micro BIC )

Je précise donc : le proprio actuel déclare ses revenus fonciers de sa location nue au réel.

partant de là il conviendrait déjà de définir ce que tu appelles " résidence avec services " .

C'est simplement un studio dont la résidence inclut des services aux étudiants (laverie, jeux...). Pour cette raison je suppose que le loyer est élevé mais les charges également sont importantes.

 

[Buffeto]

et le proprio loue directement aux étudiants ou à un gestionnaire ?

 

[lorenzo33]

Loc en direct sans gestionnaire

 

[Buffeto]

ok donc si tu loues en meublé tu passes en BIC et tu vas pouvoir amortir le bien ce qui adoucit la fiscalité.
si tu loues nu , tu vas avoir des bénéfices foncier qui vont augmenter ton IRPP....

ceci dit il vaut mieux payer plus d'impot mais augmenter son patrimoine et donc ...s'enrichir .

 

[lorenzo33]

Merci bien.

Dans mon cas précis es tu capable d'évaluer si ce bien est intéressant compte tenu des éléments fournis ?

Je m'inquiète aussi des loyers étudiants qui ne rentrent pas forcément 12mois sur 12. Est ce fondé? Il existe des garanties contre les vacances locatives mais sur cet exemple le coût doit être élevé, non ?

 

[moietmoi]

Merci bien.

Dans mon cas précis es tu capable d'évaluer si ce bien est intéressant compte tenu des éléments fournis ?

Je m'inquiète aussi des loyers étudiants qui ne rentrent pas forcément 12mois sur 12. Est ce fondé? Il existe des garanties contre les vacances locatives mais sur cet exemple le coût doit être élevé, non ?

Bonjour, je vois mal un assureur assurer un risque qui est une certitude;

les loyers étudiants rentrent entre 7 à 9 mois; mais le mieux est de demander au vendeur : quel est sur les dernières années le loyer réel annuel encaissé?

 

[lorenzo33]

Le locataire en place est là depuis 3 ans.
Un étudiant ne reste pas nécessairement pour une année scolaire et la résidence n'est pas réservée aux étudiants, même si elle est présentée ainsi.


Bien, ça fait plusieurs semaines que je me pose des questions sans réponse..., l'ultime du coup serait:

Quel organisme ou personne rencontrer pour m'accompagner dans un projet d'achat avec une vision précise sur les scenari fiscalité?

 

[moietmoi]

Quel organisme ou personne rencontrer pour m'accompagner dans un projet d'achat avec une vision précise sur les scenari fiscalité?

vu les changements incessants de la fiscalité, ce scénariste aura du boulot

Un studio étudiant non meublé 19m² plein centre d'une métropole dans une résidence avec services + un parking inclus mais désolidarisé de l'appartement. Admettons que l'ensemble se loue sans problème

ca parait pas mal

Prix d'achat 86000 € (pas de FA)
Frais notaire 7400€
CHARGES : 1623 € /an (TF 467 € + copro 1156 €)
Loyers 6960€ /an CC (parking inclus) soit 580€/mois

ca parait pas mal, mais pour faire un calcul, il faut que tu décompose les charges, grosso modo en récupérables ou non récupérables;
c'est à dire sur les 1156 combien tu en refacture au locataire et combien il te reste a payer toi même;

Prêt envisagé sur 17 ans TEG 2.7%

quel est la somme empruntée? quel est le taux? et quelle est la mensualité ADI?
avec cela on peut calculer un tableau d'amortissement et voir les intérêts années après années

Avec le studio déclaré au réel (cases 4BA 6960€ et 4BB 3000€) il s'élève à 3248 €. Je suppose que ca se remplit ainsi... ???

J'ai du mal à définir précisément le montant de la case 4BB compte tenu de mes éléments.
Sauriez vous faire cela ? (ma 2e question)

là je ne suis plus du tout;

pour déclarer au réel , tu dois remplir la déclaration 2044;

3e question : faut il déclarer un modeste studio en meublé compte tenu d'une valeur mobiliere qui sera faible ?
Il me semble que c'est le seul moyen de défiscaliser les intérêts d'emprunt ???

NON , les comptabilisation fiscale des intér^ts d'emprunts est quasi la même en libre ou en meublé;
en libre tu les "défiscalise" aussi

3e question : faut il déclarer un modeste studio en meublé compte tenu d'une valeur mobiliere qui sera faible ?

tu ne déclares pas en meublé ou en libre.. tu loues en meublé ou en libre et tu déclares ce que tu fais...

Le locataire en place est là depuis 3 ans.

si tu loues meublé, la rotation sera plus grande, mais au réél, la fiscalité est plus clémente, mais les frais engendrés par la CFE( ancienne taxe pro) obligatoire quand tu fais du meublé et les frais de comptabilité, vont venir manger une bonne partie de ton gain fiscal..... alors peut être le micro bic

 

[lorenzo33]

ca parait pas mal, mais pour faire un calcul, il faut que tu décompose les charges, grosso modo en récupérables ou non récupérables;
c'est à dire sur les 1156 combien tu en refacture au locataire et combien il te reste a payer toi même;

Alors oui je sais bien, la proprio actuelle n'arrive pas à me préciser cela pourtant elle fait ces déductions dans ces impôts. Je devrais la rencontrer pour voir tout ca je pense.

quel est la somme empruntée? quel est le taux? et quelle est la mensualité ADI?
avec cela on peut calculer un tableau d'amortissement et voir les intérêts années après années

J'ai fait ce calcul avec 93000€ empruntés TEG 2.7 % et j'ai des intérets de plus de 2500€ les premieres années (je l'ai mis dans ma présentation initiale)

là je ne suis plus du tout;
pour déclarer au réel , tu dois remplir la déclaration 2044;

C'est bien là que je coince et je n'arrive pas à comprendre comment vous trouvez la situation fiscalement la plus avantageuse étant donné que la 2044 n'est pas simulable (ou alors j'ai raté qlq chose...).

NON , les comptabilisation fiscale des intér^ts d'emprunts est quasi la même en libre ou en meublé;
en libre tu les "défiscalise" aussi

tu ne déclares pas en meublé ou en libre.. tu loues en meublé ou en libre et tu déclares ce que tu fais...

OK, merci pour les précisions

si tu loues meublé, la rotation sera plus grande, mais au réél, la fiscalité est plus clémente

pourquoi une rotation plus grande en meublé ?

Merci pour toutes ces infos, et plus j'avance plus j'ouvre de nouvelles portes !

 

[moietmoi]

Alors oui je sais bien, la proprio actuelle n'arrive pas à me préciser cela pourtant elle fait ces déductions dans ces impôts. Je devrais la rencontrer pour voir tout ca je pense.

c'est déjà l'essentiel: le loyer hors charges, le loyer charges comprises, et les charges trimestrielles payées par le propriétaire ( pas une évaluation mais voir le papier envoyé par le syndic chaque trimestre)

J'ai fait ce calcul avec 93000€ empruntés TEG 2.7 % et j'ai des intérets de plus de 2500€ les premieres années (je l'ai mis dans ma présentation initiale)

pour faire le calcul du revenu foncier, on ne s'occupe pas du tout du TEG, mais il faut

quel est la somme empruntée? quel est le taux? et quelle est la mensualité ADI?
avec cela on peut calculer un tableau d'amortissement et voir les intérêts années après années

C'est bien là que je coince et je n'arrive pas à comprendre comment vous trouvez la situation fiscalement la plus avantageuse étant donné que la 2044 n'est pas simulable (ou alors j'ai raté qlq chose...).

pourquoi pas simulable? tu télécharges la 2044 ( et aussi la notice) et avec les éléments tu remplis... mais il te faut répondre aux questions du dessus de ce post ( loyer hc, loyer ttc, charges trimestrielles, et la question sur le crédit qui te permet de faire ton tableau d'amortissement et l ADI)

pourquoi une rotation plus grande en meublé ?

ben.. si tu cherches à habiter pour longtemps, tu n 'aurais pas envie de vivre dans tes meubles? plutôt qu'avec ceux de quelqu'un d'autres?

 

[lorenzo33]

Bon nous revoyons le projet en joignant l'investissement locatif a l'agréable. Nous sommes finalement en quete d'un saisonnier locatif dans lequel nous irions hors saison. Quitte a mettre des sous chaque mois autant en profiter aussi!

 

[adadou]

Bonsoir,

Je me permet de rejoindre la discussion avec un tableur excel de mon crus permettant de déterminer la rentabilité d'un bien immobilier avec un régime LMNP au réel.

Si des connaisseurs pouvaient jeter un coups d’œil pour voir si y'a des fautes.

Merci d'avance pour votre aide.


Afficher la pièce jointe Simulateur projet immobilier.xlsx

adadou

 

[ZRR_pigeon]

votre calcul TMI+CSG me semble faux...j'aimerais bien que soit 24.4% pour une TMI a 14 malheureusement c'est plutot 28.79% (et non 29.5% du fait de la CSG déductible).

gros tableau bleu en bas de la page !
https://www.moneyvox.fr/livret/fiscalite.php

 

[moietmoi]

Bonsoir,

Je me permet de rejoindre la discussion avec un tableur excel de mon crus permettant de déterminer la rentabilité d'un bien immobilier avec un régime LMNP au réel.

Si des connaisseurs pouvaient jeter un coups d’œil pour voir si y'a des fautes.

Merci d'avance pour votre aide.


Afficher la pièce jointe 1701

adadou

Bonjour
si tu cherches à avoir un aperçu il faut compter l'amortissement de l'immobilier, sans le terrain sur 30 ans et pas 20; en fait ton comptable fera comme la loi l y oblige en amortissement par composants; pour un ordre d'idée 30 ans est plus juste que 20;
concernant les frais de notaires si tu les amortis, il faut aussi n en compter que 80% dans l'amortissement, car tu n'amortis pas les frais de notaire concernant le terrain;


Concernant les charges non financières, toutes les charges qui sont "déduites" de ta comptabilité , ne sont pas déductibles au sens des impôts, donc on réintègre fiscalement une petite partie des charges;( en gros 20%)
Concernant les amortissements, en gros si tu prends sur 30 ans, ca te donne une idée, mais il y a une limitation de la valeur de l'amortissement ( en fonction de charges liées à la location et/ou des charges liées à la possession du bien) mais je pense que cette approximation , avec 30 ans sera proche de la réalité;

les 1000 euros que tu mets de temps en temps en charges seront sans doute partagés en charges et amortissements, par exemple lorsque tu remplacera la table cassé, ce n'est pas une charge, mais un amortissement, mais cela ne chagera pas vraiment ton tableau que tu fais , non pas pour la vraie compta , mais pour te fortifier ...

tu as mis un loyer constant sur toutes les années.....

et je ne comprends pas ton calcul d 'impots 14 et 15,5%