Investisseur débutant cherche aide à l'évaluation de son projet

[adadou]

Je ne comprends pas l'amortissement sur 30 ans, en effet j'ai lus que le bien immobilier pouvait être amortis à hauteur de 85% entre 10 et 60 ans, pourquoi ne pas choisir 20 ans ce qui correspond à la durée du prêt me permettant de maintenir une trésorerie positive plus facilement ?

Pour les frais de notaires j'ai intégré 80% de ceux-ci et je l'amorti sur la même durée que le bien immobilier.

Pour les charges non financières, je vais déduire 80% de celle-ci.

Oui les 1000e sont des aléas pour pallier sur le papier aux probables aléas que j'aurais (sachant que j’intègre déjà dans mes calculs 2 mois de vacances locatives par an). Prévoir le pire car celui ci arrivera toujours(Quel emmerdeur ce Murphy ^^) d'ou la non revalorisation des loyers, déjà que ceux-ci sont orientés à la baisse en ce moment.

Petite question j'ai intégré la vacance locative (donc l’absence de loyer) comme des charges déductibles, es ce bien le cas?

Pour les 14+15.5 c'est une erreur comme relevé par ZRR_pigeon, il s'agit de l'imposition de la personne, je l'ai corrigé dans la version jointe

MAJ:
Correction du taux d'imposition
Correction de l'amortissement des frais de notaire
Correction du taux de déductibilité des charges non financières (80%)
Ajout de la possibilité d'acheter les meubles à crédits
Ajout de l'évolution du patrimoine (Flux de trésorerie)
Amélioration de l'interface de saisie (identification par un code couleur des cases à renseigner)


Afficher la pièce jointe Simulateur_projet_immobilier_v1.xlsx



Adadou

 

[moietmoi]

Je ne comprends pas l'amortissement sur 30 ans, en effet j'ai lus que le bien immobilier pouvait être amortis à hauteur de 85% entre 10 et 60 ans, pourquoi ne pas choisir 20 ans ce qui correspond à la durée du prêt me permettant de maintenir une trésorerie positive plus facilement ?

Bonjour, c'est du super boulot que tu fais...

pourquoi ne pas choisir 20 ans

il ne s'agit pas de choisir, mais d appliquer la loi!!!!!

ton tableau te donneras une image de plus en plus proche de la réalité, mais en aucun cas ne pourra rpondre aux exigences de la comptabilité et de la fuscalité du lmnp; il faut un comptable bien sophistiqué , sauf pour les personnes aguerries et encore...

donc

pourquoi ne pas choisir 20 ans

la loi impose ( c'est le cas de le dire..pour les impots) que la décomposition des amortissements se fasse par composants; poutre toit mur 50 ans; système de chauffage et autre 30 ans; cloison 25 ans; peinture je crois 10 ans.... etc..etc...) le comptable le fera, mais en attendant pour te donner une idée le plus proche est 30 ans pour l'ensemble;
c'est une approximation, comme si tu comptais les intérêts de l'emprunt égaux chaque année plutôt que de faire la dégressivité, mais c'est une bonne approximation;

Petite question j'ai intégré la vacance locative (donc l’absence de loyer) comme des charges déductibles, es ce bien le cas?

non ce n'est absolument pas le cas.... un boulanger n'a pas le droit de dire qu'il a vendu 50 euros de baguettes et croissants sauf que il y a 10 euros de pas vendus car le client n est pas venu..

mais finalement, pour te donner une idée globale ton astuce est juste;

 

[adadou]

Merci pour ton aide moietmoi !!

Je comprend mieux, pourquoi toutes les réformes dont on nous parle porte sur la simplification de la fiscalité ^^

Je lis souvent en LMNP impôts nul pendant 10 ans ....verdict: je suis loin de sa d'après les divers simulations.


Une autre question , j'ai lusqu'il y'avait une déduction de 915€ pour l'expert comptable et l’inscription à la CGA sur l'IRPP, mais je n'ai pas bien compris cela, maîtrises tu le sujet?


Merci pour votre aide, je vous communiquerai le fichier une fois celui-ci affiné ^^

Adadou

 

[moietmoi]

Je lis souvent en LMNP impôts nul pendant 10 ans ....verdict: je suis loin de sa d'après les divers simulations.

quand le rendement brut prix d'achat/loyer est voisin de 4 ou 6% on est effectivement en résultat non imposable facilement, surtout dans la période ou les crédits étaient à 4% ou 5%;
t achètes à 100 ke rendement 4% = 4000 euros- intérêts d emprunt- charges- amortissement sur 30 ans de 80 000 et tu es à 0 facilement;
le même bien avec un rendement de 10% tu seras en imposable dès la première année;

quant aux frais de cga et compta limités à 915 déductible de tes impots généraux en ligne 7ff de la déclaration. .profites en il a été voté qu' à partir de 2016 cela disparait...

comment cela se passe en ce moment: tes frais de compta cga sont par exemple de 400 euros; c'est compté en charges comptablement déductible, mais on les réintègre dans le résultat fiscal et tu as droit a la réduction d'impot

exemple avec les frais de compta déduit ton résultat est de 30 euros, tes frais déjà comptés sont de 400 euros; alors ton vrai résultat fiscal sera de 430 à déclarer; et tu remplira ta case 7ff à 400 euros qui te feront une reduction de ton impot général de 400 euros

 

[ZRR_pigeon]

on trouve dans la doc fiscale une recommandation d'amortissement du batiment entre 50 et 100 ans, mais comme dit moietmoi certains composants (chauffage) ont une durée plus courte. donc pour ne gérer qu'une seule durée "composite", au lieu d'une ribambelle de durée et de composants, qui ne correspond à rien réellement mais représente une bonne approximation mathématique, 30 ans donne effectivement une bonne simulation.

 

[Buffeto]

on trouve dans la doc fiscale une recommandation d'amortissement du batiment entre 50 et 100 ans,

il faut aussi rester dans des limites raisonnables , concordant avec la durée de vie de l'investisseur ( en clair si tu as 60 ans il faut etre très optimiste pour amortir sur 50 ans )

 

[ZRR_pigeon]

il faut aussi rester dans des limites raisonnables , concordant avec la durée de vie de l'investisseur ( en clair si tu as 60 ans il faut etre très optimiste pour amortir sur 50 ans )

ca, c'est pas le problème du fisc !!! ce ne sont que des convenances personnelles !

de plus comment faire une regle unique si certaisn investisseurs ont 18 ans et d'autres 65 ans ?

je sais aussi que beaucoup de CPGI de 2e zone font des simulations sur 15 ans....forcément la simulation est sympa !!

 

[moietmoi]

il faut aussi rester dans des limites raisonnables , concordant avec la durée de vie de l'investisseur ( en clair si tu as 60 ans il faut etre très optimiste pour amortir sur 50 ans )

Bonjour, avant que le fisc , il y a quelques années fixe l'amortissement par composants, le texte stipulait pour l'amortissement une durée d'utilisation..... l'ambiguité est que l'utilisation de l 'immobilier bien construit est faite sur 200 ou 400 ans, alors que l'utilisation qu 'en aurait fait au mieux jeanne calmant est de 120....
certains investisseurs ont plaidé que leur utilisation était de 15/20 ans.... je ne sais pas comment ce sont terminés ces dossiers, à part le fait que le fisc a édicté une règle par composants...

 

[Juloup]

non ce n'est absolument pas le cas....

En fait si, une vacance locative est une absence de recette imposable, ce qui est donc équivalent à une charge déductible. On ne va pas payer de l'impôt sur un loyer qu'on aurait touché si le bien avait été reloué immédiatement.

 

[Juloup]

je ne sais pas comment ce sont terminés ces dossiers, à part le fait que le fisc a édicté une règle par composants...

Ce n'est pas le fisc qui l'a édictée, mais les normes IFRS. Lesquelles se répercutent sur la fiscalité.

Mais sinon oui, quand on parle de durée d'usage du bien on ne doit considérer que les caractéristiques intrinsèques du bien et du type d'usage, et certainement pas les particularités de la personne physique qui l'utilise.

Une grand-mère de 90 ans ne pourra pas amortir un bien sur 5 ans au prétexte qu'il ne lui reste statistiquement plus que 5 ans à vivre. Car après son décès le bien continuera à être utilisé par quelqu'un d'autre.

La question des règles d'amortissement en matière de constructions fait partie des plus complexes, et il n'existe pas de barème pré-établi. Cela laisse donc une très grande marge de manœuvre au contribuable, à partir du moment où il dispose d'arguments économiques pour justifier son tableau d'amortissement.