Investissement scpi

[Warren]

En définitive je me suis rappelé que j'avais des applicatifs qui pouvaient traiter ce type de sujet sans beaucoup de développements pour des calculs ad hoc.

Il a juste fallu que, sur l'un d'eux, je fasse une légère adaptation.

Je dois cependant prévenir que, tant sur l'épargne constituée que sur le manque à gagner sur toutes les échéances payées, les intérêts ne sont pas calculés "à la quinzaine" mais "par mois" mais bien capitalisés annuellement.

Partant d'un taux de crédit à 4% et d'un taux de l'épargne à 3% je n'avais pas beaucoup de doute sur le résultat.

=> L'option crédit fait perdre =/= 715€ tant sur le coût du crédit corrigé que sur la valeur du patrimoine au terme des 120 mois.

=> Il faudrait que le taux de l'épargne dépasse 4,15% pour la conserver et privilégier le crédit.

A toutes fins utiles.

Cdt

Joli fichier Excel. Dommage qu'il soit verrouillé et qu'on ne puisse pas voir les formules.
C'est toujours mieux d'avoir des chiffres pour démontrer ce qui est intuitivement évident.

 

[Aristide]

Bonjour,

Joli fichier Excel. Dommage qu'il soit verrouillé et qu'on ne puisse pas voir les formules.

Merci.
Mais il n'y a pas de formules particulières; seulement des calculs basiques d'intérêts simples au mois le mois :
=> Solde capital x taux /12
=> Avec sommation annuelle et ajout au solde dû......jusqu'au terme.

Mais je rebondis sur votre remarque ci-dessous :

Il y a encore plus simple comme calcul : calculer l'effort d'épargne mensuel pour rembourser le crédit et calculer le TRI des flux sur la durée du prêt. Vous verrez qu'avec un crédit à 4% et un rendement de la SCPI de 3%, on arrive à un TRI d'un peu plus de 2%.

Je serais (et sans doute d'autres intervenants) très intéressé par votre feuille de calcul du TRI tel que vous le décrivez.
Il se trouve que je me débrouille assez bien avec Excel - et notamment cette fonction TRI - mais je ne vois vraiment pas comment mettre en œuvre votre procédé.

En effet, si l'on se met en situation, l'on a un emprunteur qui va solliciter un crédit de 10.000€ à 4% sur 120 mois ce qui génère une mensualité de 101,25€ (arrondie au supérieur ce qui fera une 120è échéance légèrement inférieure).

Ces 10.000€ du prêt obtenu sont immédiatement (début de période) placés sur un livret qui rapporte 3%.
Puis ensuite chaque mois (fin de période) un prélèvement de 101,25€ sur ledit livret ira au paiement des échéances concernées.

Dès lors, dans une première phase :

calculer l'effort d'épargne mensuel pour rembourser le crédit

=> Il n'y a aucun effort d'épargne puisque 101,25€ d'échéance sont payés par 101,25€ de prélèvement sur les fonds du prêt mis sur le livret.

Sur ce livret le solde de 10.000€ placés au départ régresse donc de 101,25€ tous les mois et, parallèlement, est abondé chaque fin des 10 années des intérêts à 3% capitalisés.

Mais, ainsi que souligné, en empruntant à 4% et en plaçant à 3% il y a un déficit de trésorerie et, au bout de 113 mois, il ne reste que 28,45€ de solde........ce qui rend donc impossible la poursuite des prélèvements mensuels de 101,25€ sur ce livret pour assurer le paiement de sept dernières mensualités.

Par ailleurs la fonction TRI suppose au moins un flux d'entrée de trésorerie (positif) et au moins un flux de sortie de trésorerie (négatif).

Même s'il y avait "un effort d'épargne mensuel" (flux trésorerie négatif) je ne vois pas quel flux d'entrée (positif) il faudrait positionner.
Ce ne me semble pas possible de positionner le capital de 10.000€ et que cette seule différence "effort d'épargne mensuel" actualisée au taux de 2% que vous indiquez permette de le retrouver.

Autant de raisons pour lesquelles j'attends/nous attendons votre feuille de tableur avec le détail des données et calculs.

Merci.

Cdt

 

[Warren]

Bonjour,

Merci.
Mais il n'y a pas de formules particulières; seulement des calculs basiques d'intérêts simples au mois le mois :
=> Solde capital x taux /12
=> Avec sommation annuelle et ajout au solde dû......jusqu'au terme.

Mais je rebondis sur votre remarque ci-dessous :

Je serais (et sans doute d'autres intervenants) très intéressé par votre feuille de calcul du TRI tel que vous le décrivez.
Il se trouve que je me débrouille assez bien avec Excel - et notamment cette fonction TRI - mais je ne vois vraiment pas comment mettre en œuvre votre procédé.

En effet, si l'on se met en situation, l'on a un emprunteur qui va solliciter un crédit de 10.000€ à 4% sur 120 mois ce qui génère une mensualité de 101,25€ (arrondie au supérieur ce qui fera une 120è échéance légèrement inférieure).

Ces 10.000€ du prêt obtenu sont immédiatement (début de période) placés sur un livret qui rapporte 3%.
Puis ensuite chaque mois (fin de période) un prélèvement de 101,25€ sur ledit livret ira au paiement des échéances concernées.

Dès lors, dans une première phase :

=> Il n'y a aucun effort d'épargne puisque 101,25€ d'échéance sont payés par 101,25€ de prélèvement sur les fonds du prêt mis sur le livret.

Sur ce livret le solde de 10.000€ placés au départ régresse donc de 101,25€ tous les mois et, parallèlement, est abondé chaque fin des 10 années des intérêts à 3% capitalisés.

Mais, ainsi que souligné, en empruntant à 4% et en plaçant à 3% il y a un déficit de trésorerie et, au bout de 113 mois, il ne reste que 28,45€ de solde........ce qui rend donc impossible la poursuite des prélèvements mensuels de 101,25€ sur ce livret pour assurer le paiement de sept dernières mensualités.

Par ailleurs la fonction TRI suppose au moins un flux d'entrée de trésorerie (positif) et au moins un flux de sortie de trésorerie (négatif).

Même s'il y avait "un effort d'épargne mensuel" (flux trésorerie négatif) je ne vois pas quel flux d'entrée (positif) il faudrait positionner.
Ce ne me semble pas possible de positionner le capital de 10.000€ et que cette seule différence "effort d'épargne mensuel" actualisée au taux de 2% que vous indiquez permette de le retrouver.

Autant de raisons pour lesquelles j'attends/nous attendons votre feuille de tableur avec le détail des données et calculs.

Merci.

Cdt

Je me plaçais dans le cas beaucoup plus simple où l'on emprunte à 4% pour investir dans une SCPI à 3%. Il suffit de calculer l'effort mensuel (ou annuel) d'épargne et d'utiliser la fonction Excel TRI.PAIEMENTS pour voir l'effet de levier négatif de l'emprunt sur le rendement final.
Le cas de la comparaison de l'argent disponible sur un livret est théorique vu les sommes empruntées en général quand on va sur de l'immobilier.

 

[Aristide]

Ben..........ce n'était pas notre sujet !!!

NB) - TRI. Paiement calcul un taux actuariel.........donc pas forcément comparable avec celui des autres produits d'épargne.

Cdt

 

[Warren]

Ben..........ce n'était pas notre sujet !!!

NB) - TRI. Paiement calcul un taux actuariel.........donc pas forcément comparable avec celui des autres produits d'épargne.

Cdt

Si si c'était le sujet : de l'intérêt d'emprunter quand le taux de l'emprunt est supérieur au taux de rendement espéré.
Le taux actuariel, le TRI, est le taux qui reflète la réalité du rendement de l'investissement. C'est le seul taux valable.

 

[Aristide]

Si si c'était le sujet :

Alors porquoi n'avez vous pas fourni le détail des calculs suggérés ?

de l'intérêt d'emprunter quand le taux de l'emprunt est supérieur au taux de rendement espéré.

???
Il semblerait que ce soit l'inverse

Le taux actuariel, le TRI, est le taux qui reflète la réalité du rendement de l'investissement. C'est le seul taux valable.

TRI donne un taux proportionnel qui est le taux utilisé pour les crédits et produits d'épargne; exception possible pour AV.

TRI Paiements donne un taux actuariel qui considère une capitalisation périodique des intérêts perçus.

Cdt

 

[Warren]

Alors porquoi n'avez vous pas fourni le détail des calculs suggérés ?

Parce que c'est tellement simple : 20x la même annuité et 1x la valeur de la SCPI à terme.

Il semblerait que ce soit l'inverse

C'est bien ce que je dis, c'est l'évidence même qu'emprunter à un taux supérieur au rendement espéré est une mauvaise affaire (effet de levier inversé).

TRI Paiements donne un taux actuariel qui considère une capitalisation périodique des intérêts perçus.

Exact, c'est bien pour ça que c'est le seul taux valable pour évaluer le rendement d'un placement.

 

[Aristide]

Parce que c'est tellement simple : 20x la même annuité et 1x la valeur de la SCPI à terme.

Mais le problème qui a été posé ne concerne pas une SCPI

Ce problème est exposé page 82 ci-dessus :

En effet, si l'on se met en situation, l'on a un emprunteur qui va solliciter un crédit de 10.000€ à 4% sur 120 mois ce qui génère une mensualité de 101,25€ (arrondie au supérieur ce qui fera une 120è échéance légèrement inférieure).

Ces 10.000€ du prêt obtenu sont immédiatement (début de période) placés sur un livret qui rapporte 3%.
Puis ensuite chaque mois (fin de période) un prélèvement de 101,25€ sur ledit livret ira au paiement des échéances concernées.

Dès lors, dans une première phase :

=> Il n'y a aucun effort d'épargne puisque 101,25€ d'échéance sont payés par 101,25€ de prélèvement sur les fonds du prêt mis sur le livret.

Sur ce livret le solde de 10.000€ placés au départ régresse donc de 101,25€ tous les mois et, parallèlement, est abondé chaque fin des 10 années des intérêts à 3% capitalisés.

Mais, ainsi que souligné, en empruntant à 4% et en plaçant à 3% il y a un déficit de trésorerie et, au bout de 113 mois, il ne reste que 28,45€ de solde........ce qui rend donc impossible la poursuite des prélèvements mensuels de 101,25€ sur ce livret pour assurer le paiement de sept dernières mensualités.

Par ailleurs la fonction TRI suppose au moins un flux d'entrée de trésorerie (positif) et au moins un flux de sortie de trésorerie (négatif).

Même s'il y avait "un effort d'épargne mensuel" (flux trésorerie négatif) je ne vois pas quel flux d'entrée (positif) il faudrait positionner.

Si c'est si simple pourquoi ne pas nous fournir la feuille de calcul avec les données et détails ?

C'est bien ce que je dis, c'est l'évidence même qu'emprunter à un taux supérieur au rendement espéré est une mauvaise affaire (effet de levier inversé).

Oui mais vous avez écrit l'inverse

Exact, c'est bien pour ça que c'est le seul taux valable pour évaluer le rendement d'un placement.

Sauf que, quand il s'agit de comparer avec un taux de crédit ou d'épargne qui sont exprimés en "proportionnel", le résultat actuariel de TRI Paiements équivaut à comparer "un choux à une carotte".

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Il y a encore plus simple comme calcul : calculer l'effort d'épargne mensuel pour rembourser le crédit et calculer le TRI des flux sur la durée du prêt. Vous verrez qu'avec un crédit à 4% et un rendement de la SCPI de 3%, on arrive à un TRI d'un peu plus de 2%.

Après plusieurs demandes récurrentes :

Mais je rebondis sur votre remarque ci-dessous :

Je serais (et sans doute d'autres intervenants) très intéressé par votre feuille de calcul du TRI tel que vous le décrivez.
Il se trouve que je me débrouille assez bien avec Excel - et notamment cette fonction TRI - mais je ne vois vraiment pas comment mettre en œuvre votre procédé.
……
Autant de raisons pour lesquelles j'attends/nous attendons votre feuille de tableur avec le détail des données et calculs.
......
Si c'est si simple pourquoi ne pas nous fournir la feuille de calcul avec les données et détails ?…..

=> J'espérais une réponse chiffrée avec une feuille de calculs matérialisant concrètement le procédé "encore plus simple comme calcul" que vous préconisiez.

Hélas, à l'instar de sœur Anne.......nous n'avons rien vu venir !!!

J'en conclus donc que, dans le problème posé, à savoir emprunter 10.000€ à 4% sur 120 mois puis les placer à 3% tout en puisant, au mois le mois dans ladite épargne, pour honorer la mensualité du crédit d'origine, vous êtes dans la totale l'incapacité de mettre en pratique ledit procédé "encore plus simple" suggéré.

Dès lors je me suis penché sur ledit procédé et, ainsi que je le pressentais, le résultat obtenu apparait totalement aberrant.

En effet, à moins que mon tableau joint ne contienne des erreurs - auxquels cas je vous remercie d'avance de bien vouloir les rectifier (il n'est pas verrouillé), en appliquant votre méthode, emprunter à 4% pour placer à 3% générerait un TRI proportionnel de -27,27% et un TRI actuariel de -24,09%.........ce qui semble complètement farfelu !!!

=> Tous éclaircissements chiffrés seront bien entendu les bien venus.

Cdt

 

[moietmoi]

bonne dissertation vous avez 4h!

nous en sommes à 4 jours...les copies ont été ramassées...mais la libre discussion est là..

 

[petit épargnant]

1) le financement . crédit = SCPI en direct. cash= SCPI en AV

2) la fiscalité : en direct = fiscalité des revenus fonciers . en AV= fiscalité de l'AV

3) l'objectif : en direct = revenus réguliers disponibles . en AV = revenus dans l'AV supportant des frais de l'AV objectif capitalisation

J'ai une tranche marginale d'imposition à 30%, je verse mensuellement 300 euros sur des SCPI en direct alors que mon livret A est vide, j'en conclue donc que j'ai tout faux et qu'il faut que j'oriente mes versements en priorité sur mon livret A puis sur un ldds et et qu'une fois pleins je reprenne les versements sur SCPI mais en assurance vie : j'ai tout bon dans ce cas ?

 

[Buffeto]

j'ai tout bon dans ce cas ?

oui ou non .....tout dépend de tes objectifs à court , moyen et long terme ...

si tu veux des revenus perennes alors les SCPI en direct sont l'idéal
si tu veux juste valoriser un capital et pouvoir en disposer à terme alors les SCPI en AV sont l'idéal

 

[Aristide]

Edit:

En effet, à moins que mon tableau joint ne contienne des erreurs - auxquels cas je vous remercie d'avance de bien vouloir les rectifier (il n'est pas verrouillé), en appliquant votre méthode, emprunter à 4% pour placer à 3% générerait un TRI proportionnel de -27,27% et un TRI actuariel de -24,09%.........ce qui semble complètement farfelu !!!

=> Tous éclaircissements chiffrés seront bien entendu les bien venus.

Mon sentiment est que ce prétendu "procédé plus simple" est inapproprié au cas proposé.

Et le taux réel de l'épargne dans ce cas d'école est tout simplement 2,958% proportionnel (= TRI) calculé en cellule "M6".

A partir du 114ème mois le solde du produit est devenu insuffisant pour permettre d'honorer les sept dernières mensualités ce qui obligera l'emprunteur à, désormais, puiser dans ses revenus ou dans une autre épargne pré-existante pour solder son crédit.

Maintenant que j'ai donné une/la solution............le comble du culot serait l'on me réponde...."mais évidemment; c'est ce que je voulais dire".....???...!!!

Cdt

 

[Buffeto]

.."mais évidemment; c'est ce que je voulais dire".....???...!!!

ah non , moi je ne voulais rien dire d'autre .......

 

[petit épargnant]

oui ou non .....tout dépend de tes objectifs à court , moyen et long terme ...

si tu veux des revenus perennes alors les SCPI en direct sont l'idéal
si tu veux juste valoriser un capital et pouvoir en disposer à terme alors les SCPI en AV sont l'idéal

En fait pour l'instant je n'ai pas vraiment besoin de revenus complémentaires. Je versais un peu en direct sur deux SCPI mais vu ma tranche marginale je me demandais s'il n'était pas plus pertinent d'investir en assurance vie et de réinvestir les loyers distribués au sein du contrat au moins pendant 8 ans et au bout de 8 ans débloquer dans la limite du plafond ou réinvestir si je n'en ai pas besoin.

 

[Buffeto]

En fait pour l'instant je n'ai pas vraiment besoin de revenus complémentaires. Je versais un peu en direct sur deux SCPI mais vu ma tranche marginale je me demandais s'il n'était pas plus pertinent d'investir en assurance vie et de réinvestir les loyers distribués au sein du contrat au moins pendant 8 ans et au bout de 8 ans débloquer dans la limite du plafond ou réinvestir si je n'en ai pas besoin.

oui bien sur tu peux mais tu peux aussi investir en direct sur des SCPÏ à fiscalité étrangère moins lourde que la fisca française .
comme je te l'ai dit la différence entre les SCPI direct et les SCPI AV ce sont les revenus long terme des SCPI direct

 

[Philou75]

En fait pour l'instant je n'ai pas vraiment besoin de revenus complémentaires. Je versais un peu en direct sur deux SCPI mais vu ma tranche marginale je me demandais s'il n'était pas plus pertinent d'investir en assurance vie et de réinvestir les loyers distribués au sein du contrat au moins pendant 8 ans et au bout de 8 ans débloquer dans la limite du plafond ou réinvestir si je n'en ai pas besoin.

Ou alors investir en NP si pas besoin de revenus de suite et sur des SCPI étrangères pour une fiscalité moins confiscatoire une fois la PP des parts.

 

[ratataille]

bonsoir. j'ai une question à ce sujet de part en SCPI étrangère. Lourdement imposé à 41%, avec de la liquidité mon CGP me conseille d'investir en NP sur 10 ou 15 ans selon les produits. J'ai beau comprendre la clé du démembrement , j'ai du mal à voir le bénéfice réel entre bloquer de lourdes sommes sans possibilité de vente (en cas de besoin) et placer ces mêmes sommes en PP de SCPI ou autres produits financiers et garder de la lattitude. J'ai l'impression que le rendement obtenu en NP même en fin de démembrement ne sera pas meilleur, mais à "la louche" ...
J'avoue ne pas savoir me servir d'excel pour faire une comparaison valable.
Par avance merci

 

[moietmoi]

bonsoir. j'ai une question à ce sujet de part en SCPI étrangère. Lourdement imposé à 41%, avec de la liquidité mon CGP me conseille d'investir en NP sur 10 ou 15 ans selon les produits. J'ai beau comprendre la clé du démembrement , j'ai du mal à voir le bénéfice réel entre bloquer de lourdes sommes sans possibilité de vente (en cas de besoin) et placer ces mêmes sommes en PP de SCPI ou autres produits financiers et garder de la lattitude. J'ai l'impression que le rendement obtenu en NP même en fin de démembrement ne sera pas meilleur, mais à "la louche" ...
J'avoue ne pas savoir me servir d'excel pour faire une comparaison valable.
Par avance merci

Je ne sais si je peux me permettre, mais c'est une très bonne question.
Vaut il mieux, pour une même somme d'argent acheter la pleine propriété et assumer les impôts, il en restera toujours un revenu, ou bien avoir un peu plus de parts de SCPI, et bénéficier, sans revenu , pendant le démembrement,de la hausse de valeur naturelle lors du remembrement, et aussi par la suite, d'un revenu supérieur, puisqu'il y a plus de parts achetées.

Si la période, après remembrement est longue, de toute façon, la solution démembrée est meilleure.
Si on se situe juste à la date du remembrement,
Par exemple
5 ans clé: 80/20
Valeur part PP 1000 euros
4,5%de rendement
Valeur de part stable
En pp d'une scpi française.
Loyer brut 45euros
Tmi41+17,2
Reste donc 18,81x5=94,05
Capital total à 5 ans: 1094,05
En supposant que la fiscalité sur les SCPI étrangères soit nulle on aurait
1000+5*45=1225 de valeur
En nue pro
Avec 1000 euros on a 1,25 part
Soit
1250 de valeur lors du remembrement à 5 ans et en plus un
revenu fiscalisé la 6 ème année de 1250*4,5=56,25
Sur cet exemple, si on peut " bloquer" le capital, le démembrement est gagnant..

 

[Niwreg]

Je ne sais si je peux me permettre, mais c'est une très bonne question.
Vaut il mieux, pour une même somme d'argent acheter la pleine propriété et assumer les impôts, il en restera toujours un revenu, ou bien avoir un peu plus de parts de SCPI, et bénéficier, sans revenu , pendant le démembrement,de la hausse de valeur naturelle lors du remembrement, et aussi par la suite, d'un revenu supérieur, puisqu'il y a plus de parts achetées.

Si la période, après remembrement est longue, de toute façon, la solution démembrée est meilleure.
Si on se situe juste à la date du remembrement,
Par exemple
5 ans clé: 80/20
Valeur part PP 1000 euros
4,5%de rendement
Valeur de part stable
En pp d'une scpi française.
Loyer brut 45euros
Tmi41+17,2
Reste donc 18,81x5=94,05
Capital total à 5 ans: 1094,05
En supposant que la fiscalité sur les SCPI étrangères soit nulle on aurait
1000+5*45=1225 de valeur
En nue pro
Avec 1000 euros on a 1,25 part
Soit
1250 de valeur lors du remembrement à 5 ans et en plus un
revenu fiscalisé la 6 ème année de 1250*4,5=56,25
Sur cet exemple, si on peut " bloquer" le capital, le démembrement est gagnant..

Si je peux me permettre aussi, j'ai essayé de faire quelques simulations dans le fichier joint.
Je ne sais pas ce que je loupe mais le TRI n'est pas vraiment engageant... Soit je suis trop conservateur dans mes hypothèses, soit la SCPI pour un fort TMI n'est pas du tout une bonne solution.