Investissement scpi

[moietmoi]

On ne peut pas gagner de l'argent en empruntant à un taux plus élevé que le taux de rendement espéré.

bonne dissertation vous avez 4h!

en indication par les calculettes moneyvox

un emprunt sur 20 ans de 100 000 euros à 3% donne 240 mensualités de 554,60 et indique un global payé de 133103,24;
et la même somme de 100 000 euros placée le lendemain sur un placement à 3% composés(annuel) se verra au bout de 20 ans à la somme de 180611,13 euros

 

[Warren]

bonne dissertation vous avez 4h!

en indication par les calculettes moneyvox

un emprunt sur 20 ans de 100 000 euros à 3% donne 240 mensualités de 554,60 et indique un global payé de 133103,24;
et la même somme de 100 000 euros placé le lendemain sur un placement à 3% composés se verra au bout de 20 ans à la somme de 180611,13 euros

C'est sûr que si on ne rembourse pas le capital de l'emprunt...on fait dire n'importe quoi aux chiffres.

 

[moietmoi]

C'est sûr que si on ne rembourse pas le capital de l'emprunt...on fait dire n'importe quoi aux chiffres.

désolé, mais 100 000 euros empruntés sur 20 ans à 3% font 33103,24 d'interêts et 100 000 de capital; on rembourse 133103,24 au total capital et intérêts par des mensualités de 554,60;


Caractéristiques du Crédit au 31/01/2023
Prêt à échéances fixes (taux proportionnel - périodicité mensuelle)
Capital emprunté :
100 000 €
Taux annuel :
3,00 %
Durée de remboursement :
20 an(s)
Modalités de remboursement

Nombre d'échéances	Montant échéance	Capital remboursé	Intérêts remboursés
240	554,60 €	100.000,00 €	33.103,24 €

et en placement composés dès le lendemain de l'emprunt...
Placement de 20 an(s) au taux de 3,00 %
Versement initial de 100 000 € le 01/02/2023
Pas de versement régulier
Frais sur versements : aucun ; Frais de gestion annuel : aucun
Prélèvement annuel : aucun ; Prélèvement final : aucun

Total au 31/01/2043

100.000,00 € capital

-

80.611,13 € interêts

-

180.611,13 €

les puristes diront qu'il faut avoir les capitaux au départ ..... Pourquoi?

 

[Warren]

désolé, mais 100 000 euros empruntés sur 20 ans à 3% font 33103,24 d'interêts et 100 000 de capital; on rembourse 133103,24 au total capital et intérêts par des mensualités de 554,60;


Caractéristiques du Crédit au 31/01/2023
Prêt à échéances fixes (taux proportionnel - périodicité mensuelle)
Capital emprunté :
100 000 €
Taux annuel :
3,00 %
Durée de remboursement :
20 an(s)
Modalités de remboursement

Nombre d'échéances	Montant échéance	Capital remboursé	Intérêts remboursés
240	554,60 €	100.000,00 €	33.103,24 €

et en placement composés dès le lendemain de l'emprunt...
Placement de 20 an(s) au taux de 3,00 %
Versement initial de 100 000 € le 01/02/2023
Pas de versement régulier
Frais sur versements : aucun ; Frais de gestion annuel : aucun
Prélèvement annuel : aucun ; Prélèvement final : aucun

Total au 31/01/2043

100.000,00 € capital

-

80.611,13 € interêts

-

180.611,13 €

les puristes diront qu'il faut avoir les capitaux au départ ..... Pourquoi?

Les puristes diront surtout que le capital d'un emprunt, ça se rembourse.

 

[moietmoi]

Les puristes diront surtout que le capital d'un emprunt, ça se rembourse.

Il me semble que tu ne lis pas les messages.
Le capital EST remboursé

 

[Warren]

Il me semble que tu ne lis pas les messages.
Le capital EST remboursé

Alors si le capital est remboursé, on ne peut pas placer 100 000€ pendant 20 ans. Dès le premier mois, il n'y a plus 100 000€ mais (100 000€ - capital remboursé de la première mensualité). Et ainsi de suite.

 

[Niwreg]

De mémoire, il me semble que les intérêts issus du crédit NP ne sont pas déductibles si les autres revenus fonciers proviennent uniquement de SCPI. A moins que l'administration n'ait changé les règles (Ca m'intéresse...) ou que j'ai mal interprété ?

Après une recherche Google qui m'a ramené sur Moneyvox

J'ai trouvé ce fil : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/deduction-des-interets-demprunt-scpi-en-nue-propriete.40844/

Ou il est fait référence au BOI-RFPI-BASE-20-80 [lien réservé abonné] §160

Il semble donc que cela ne soit pas possible effectivement, chou blanc donc !

 

[gden]

C'est sûr que si on ne rembourse pas le capital de l'emprunt...on fait dire n'importe quoi aux chiffres.

On est dans la file sur un investissement en SCPI. Donc oui le capital doit être remboursé mais il ne le sera pas avec les 50k investis en SCPI qui rapporteront bien des revenus sur ce montant pendant 20 ans. Vous n'allez pas rembourser votre crédit en revendant tous les mois des parts de SCPI...
Le remboursement se fait par une qp de votre salaire par exemple.

 

[Warren]

On est dans la file sur un investissement en SCPI. Donc oui le capital doit être remboursé mais il ne le sera pas avec les 50k investis en SCPI qui rapporteront bien des revenus sur ce montant pendant 20 ans. Vous n'allez pas rembourser votre crédit en revendant tous les mois des parts de SCPI...
Le remboursement se fait par une qp de votre salaire par exemple.

On est dans le sujet. La discussion était de l'intérêt d'emprunter pour financer un investissement, notamment SCPI en nue propriété. Je dis juste qu'il y a un intérêt uniquement si le taux d'emprunt est inférieur au rendement attendu (ou réduction de prix).

 

[Buffeto]

Je dis juste qu'il y a un intérêt uniquement

l'intérêt est avant tout patrimonial ....dans ces conditions 0.5 ou 1% de plus ou de moins sur le crédit ne change pas grand chose

 

[agra07]

bonne dissertation vous avez 4h!

en indication par les calculettes moneyvox

un emprunt sur 20 ans de 100 000 euros à 3% donne 240 mensualités de 554,60 et indique un global payé de 133103,24;
et la même somme de 100 000 euros placée le lendemain sur un placement à 3% composés(annuel) se verra au bout de 20 ans à la somme de 180611,13 euros

Attention on ne peut pas comparer ces deux chiffres: pour pouvoir placer 100k€ d'épargne acquise il faut emprunter 100k€: il faut donc raisonner sur la différence de débours
au bout de 20 ans.
L'alternative est de payer comptant avec les 100k€ et de placer les mensualités économisées du fait de l'absence de crédit et ensuite
faire le calcul des sommes déboursées.
On se rend compte alors que cette seconde solution est plus intéressante avec les taux indiqués.

 

[agra07]

Mais bien sûr, dans son calcul, il ne tient pas compte que dans un crédit il n'y a pas que des intérêts à payer, il faut aussi rembourser le capital !

Je crois que @gden est sincère mais il n'est pas allé au bout de la réflexion.
Je l'invite humblement à bien réfléchir à mon post numéro 16.
Et lorsque le taux du crédit est de 4% et celui du placement de 3% (pendant 20 ans bien sûr) il est mathématiquement plus intéressant de payer comptant.
Bon, après, d'autres considérations peuvent conduire à préférer l'emprunt même si on dispose de la somme pour payer comptant.

 

[sorcier]

Attention on ne peut pas comparer ces deux chiffres: pour pouvoir placer 100k€ d'épargne acquise il faut emprunter 100k€: il faut donc raisonner sur la différence de débours
au bout de 20 ans.
L'alternative est de payer comptant avec les 100k€ et de placer les mensualités économisées du fait de l'absence de crédit et ensuite
faire le calcul des sommes déboursées.
On se rend compte alors que cette seconde solution est plus intéressante avec les taux indiqués.

Je n'ai pas fait le calcul, mais jusqu'à maintenant je n'ai pas vu le calcul qu'à mon avis il faut faire (ou je l'ai raté):

D'un coté on a le calcul sur 20 ans d'un emprunt de 100.000 euros à 4 % avec des rendements de 3% pour la SCPI. Donc, il y a une part d'effort d'épargne et une part de rendements pendant le remboursement.

Maintenant il faut le comparer avec un investissement mensuel de la part d'effort d'épargne à 3% pendant la durée de l'emprunt au lieu de comparer avec un investissement de 100.000 au comptant.

Il me semble clair que dans le deuxième cas (l'investissement mensuel) on aura gagné de l'argent (on ne peut pas perdre dans notre exemple) et dans le premier on aura dépensé plus de 100.000 euros pour un patrimoine de 100.000. Il faut donc comparer le patrimoine après la durée de l'emprunt et le prix total payé pour l'avoir.

 

[Warren]

Je n'ai pas fait le calcul, mais jusqu'à maintenant je n'ai pas vu le calcul qu'à mon avis il faut faire (ou je l'ai raté):

D'un coté on a le calcul sur 20 ans d'un emprunt de 100.000 euros à 4 % avec des rendements de 3% pour la SCPI. Donc, il y a une part d'effort d'épargne et une part de rendements pendant le remboursement.

Maintenant il faut le comparer avec un investissement mensuel de la part d'effort d'épargne à 3% pendant la durée de l'emprunt au lieu de comparer avec un investissement de 100.000 au comptant.

Il me semble clair que dans le deuxième cas (l'investissement mensuel) on aura gagné de l'argent (on ne peut pas perdre dans notre exemple) et dans le premier on aura dépensé plus de 100.000 euros pour un patrimoine de 100.000. Il faut donc comparer le patrimoine après la durée de l'emprunt et le prix total payé pour l'avoir.

Pas besoin de calcul, quand l'argent coûte plus cher qu'il ne rapporte (4%>3%), il n'est pas intéressant d'emprunter.

 

[sorcier]

Pas besoin de calcul, quand l'argent coûte plus cher qu'il ne rapporte (4%>3%), il n'est pas intéressant d'emprunter.

Je dis seulement que pour répondre, il faut voir le patrimoine et le rendement qu'il produise après la durée de l'emprunt. Ce que je m'attends, c'est que seulement avec l'effort d'épargne on aura un patrimoine bien inférieur à 100.000 euros après la durée de l'emprunt et, en plus, moins de rendements futurs.

 

[Buffeto]

Pas besoin de calcul, quand l'argent coûte plus cher qu'il ne rapporte (4%>3%), il n'est pas intéressant d'emprunter.

et donc ? comment faisait on dans les années 80 lorsque les crédits étaient supérieurs à 6% ?

 

[Warren]

et donc ? comment faisait on dans les années 80 lorsque les crédits étaient supérieurs à 6% ?

Si on empruntait à 6% pour investir dans quelque chose qui rapportait 4%, la réponse était la même. On perdait de l'argent.
Maintenant si on achetait un bien en empruntant à 6% avec une inflation à 10% (donc grosso modo un bien qui se valorisait de 10%/an), là on s'enrichissait.

 

[Buffeto]

Si on empruntait à 6% pour investir dans quelque chose qui rapportait 4%, la réponse était la même. On perdait de l'argent.
Maintenant si on achetait un bien en empruntant à 6% avec une inflation à 10% (donc grosso modo un bien qui se valorisait de 10%/an), là on s'enrichissait.

non mon p'tit père......... on a meme batis nos patrimoines dans ces périodes où l'argent coutait très cher ....

donc merci pour les leçons mais pour ce qui est de s'enrichir il me semble que plusieurs chemins mènent à Rome et que ce ne sont pas aux vieux singes qu'on apprend à faire des grimaces .....

 

[Warren]

non mon p'tit père......... on a meme batis nos patrimoines dans ces périodes où l'argent coutait très cher ....

donc merci pour les leçons mais pour ce qui est de s'enrichir il me semble que plusieurs chemins mènent à Rome et que ce ne sont pas aux vieux singes qu'on apprend à faire des grimaces .....

Mon p'tit père ??? Vous parlez à qui là ???
Oui avec une inflation supérieure au coût de l'argent. Avec 5 points d'écart ça va vite en effet. Epoque révolue. Il faut savoir tirer les leçons du passé et évoluer pour vivre avec son temps.

 

[sorcier]

Bon, j'essaie de faire les calculs.

[lien réservé abonné]

100.000 euros empruntés au 4 % pendant 240 mois cela fait une mensualité de 606 euros et un cout total de 45435

100.000 avec un rendement annuel du 3 % fait un rendement mensuel de 250 euros.

L'effort d'épargne est de 606 - 250 = 356 euros/mois

[lien réservé abonné]

Un investissement mensuel de 356 euros/mois pendant 240 mois avec un rendement du 3 % donne 116004 euros.

Donc, s'il n'y a pas de revalorisation de la SCPI en 20 ans, l'épargne sans prêt donne 16000 euros de plus.

Avec revalorisation, les parts de SCPI couteront chaque fois plus et l'option de l'épargne risque facilement d'être perdant car le rendement sera inférieur au fur et à mesure de l’évolution de la valeur (car on peut acheter moins de parts)